【文章內(nèi)容簡介】 成功，是不可多得的風(fēng)水之地。 城市的發(fā)展主軸，城市向北，龍頭地帶，前瞻未來！ 21 （二）子項目命名 原則 ： 均以主項目名為開頭，承接子項目名稱。 如 酒店：御 景灣 大 酒店 住宅： 御景 灣 商業(yè)：御景 灣 美食 公園 （三）市場定位 走高端路線，從項目的自身條件（酒店檔次，高端客戶對一般生活配套的需求降低）而言是適合的； 本項目是以前所未有的江山氣質(zhì)和五星級酒店規(guī)劃全面引領(lǐng)XX 最高生活消費形態(tài)的標(biāo)桿 ， 是本項目 異 于所有項目的最大競爭力。 六、 整體開發(fā)戰(zhàn)略 （一）原則：配套 先行，把握節(jié)奏 配套本項目發(fā)展的關(guān)鍵所在， 住 宅的價值項目的人氣均需靠配套提升。 因此配套必須先行 ； 商業(yè)街優(yōu)先于酒店。因酒店的建設(shè)與營業(yè)系統(tǒng)相對復(fù)雜與龐大，因此 商業(yè)街在招商與運(yùn)營時可先行； 住宅 不應(yīng)急于開 工開售 ， 其 開發(fā) 建設(shè) 應(yīng)充分考慮新政對區(qū)域市場的影響，而審時度勢， 周期 應(yīng)對新政有一個完整的理解， 把握好開發(fā)的節(jié)奏，盡可能做到開發(fā)一批 售罄 一批 。 項目市場定位： 領(lǐng)袖城市 ， 奢華生活形態(tài) 22 （二）整體的開發(fā)思路： 注：住宅銷售以市場回暖狀況為依據(jù)。 2020 年 7 月2020 年 10 月 2020 年 10月 — 2020 年 4 月 2020 年 4 月 — 2020 年 8 月 2020年 8月 — 2020年 10 月 2020 年 11 月 —2020 年 4 月 2020 年 5 月2020年 10月 商業(yè)街動工，酒店主體建設(shè)期， 整體包裝期， 住宅動工，商業(yè)街主 體完工， 酒店、商業(yè)街招商 。住宅 咨詢 登記 期 酒店主體建設(shè)完工，酒店、商業(yè)街招商 。 住宅一期試盤 商業(yè)街正式開業(yè)，酒店試營業(yè)，住宅一期掃尾，二期動工。 商業(yè)街試營業(yè)，酒店招商完畢，住宅一期正式開盤 商業(yè)街營業(yè)穩(wěn)定期，酒店正式開業(yè)，住宅二期開盤銷售 酒店與商業(yè)街進(jìn)入旺場期，住宅三期、或四期銷售 2020 年 10 月2020 年 4 月 項目 籌備期 建設(shè)招商期 一期試水期 開盤期 酒店試業(yè) 二期開盤 全面啟動 23 第 四 部分 商業(yè)部分的 開發(fā)戰(zhàn)略 24 一 、本項 目的 酒店性質(zhì)定位 。 （一）案例分析（引據(jù)市場調(diào)查部分） 名稱 勝德山莊 星級 四星標(biāo)準(zhǔn) 地址 福建省 XX市朱熹大道獅子山 建筑面積 約 11000 平方米 客房數(shù)量 約 90 間 入住率 75% 客房形式 總統(tǒng)套房、豪華套房、商務(wù)套房、三人房、 標(biāo)間 停車 大型停車場 配套設(shè)施 商務(wù)中心、商場、美容廳、咖啡廳、中餐宴會廳以及大中小型會議室、娛樂城、休閑中心、健身中心、桑拿 對本項目啟示： 該 酒店 良好的控制了體量，保持良好的入住率。 配套設(shè)施齊全，餐飲、住宿、娛樂、休閑、 商務(wù)功能一應(yīng)俱備，可讓高檔消費者足不出戶，享盡一切。 （ 二 ）本項目酒店的 開發(fā)理念 ： 市場的主流酒店形式： 酒店類型 位置 客戶群 案例 奢侈型的地標(biāo)性酒店 城市中心區(qū) 商務(wù)接待 喜來登、凱悅 園林型風(fēng)景酒店 城郊地段 政務(wù)與商務(wù)需求 湘潭盤龍大酒店，?？诿捞m溫泉大酒店、 25 豪華地標(biāo)酒店 園林式 酒店 本項目應(yīng)更傾向于園林式酒店類型 本項目酒店設(shè)計條件分析： 占地面積 ≥ 25000 平方米 容積率 1. 0≤ 容積率≤ 建筑密度 其中酒店≤ 25% 星級 五星級 酒店的容積率較低，建筑密度低?？陀^上使酒店地塊的設(shè)計形式分 為兩塊： 1）酒店主體 —— 小高層裙樓式建筑 ? 客房分布 —— 小高層部分 ? 配套商業(yè)服務(wù) —— 裙樓式商業(yè) 2）其他商業(yè)面積：作為集中式商業(yè)做特色商業(yè) 街 及酒店式服務(wù)公寓 ，讓酒店吸引更廣泛的客戶群，提升商業(yè)的功能與輻射能力 由于容積率與建筑密度的要求，酒店的應(yīng)當(dāng)有較大的園林景觀面積VS 26 （如廣場、中心園林、休閑設(shè)施） 酒店開發(fā)理念 需要結(jié)合項目的 區(qū)位狀況 我們應(yīng)當(dāng)走 園林式酒店 產(chǎn)品 的 路線 建議：小高層 酒店主體 +服務(wù)式公寓 +集中式商業(yè)區(qū) +廣場 +園林 （ 三 ）酒店的建設(shè)規(guī)模評估 酒店規(guī)模的推論 一般我們知道：酒店主要分為 客房、公共區(qū)、配套設(shè)施三大部分 而我們在確定酒店規(guī)模時 首先要測算的是酒店的客房數(shù)量 ，然后按酒店建設(shè)要求的比例計算配套設(shè)施與實用建筑面積。 縣域 人口 人均 GDP 城 區(qū)人口 星 級酒店 高 檔 客房（ 間 ） 4080 萬 2020030000 15 萬 四星及以上 300500 4080 萬 15000— 20200 15 萬 四星及以上 200300 3040 萬 2020030000 10 萬左右 四星及以上 200300 3040 萬 15000— 20200 10 萬左右 四星 150200 四級城市高檔酒店定位區(qū) 27 注： 1） 上表是 依據(jù)酒店選址基本要求而規(guī)劃 ，其中 均以 一般 四級 城市 5 年內(nèi)的發(fā)展 規(guī)律 而制定參考標(biāo)準(zhǔn) 。預(yù)計 XX 市 10 年之內(nèi)暫時不會 有 城市質(zhì)變。 2） 酒店的星級定位與客房數(shù)量，客觀上 在 酒店選址要求 根據(jù) 整個 縣級市或縣級城市，相應(yīng)的 GDP 與城市人口 來決定 。 而不同于一般酒店是通過項目周邊輻射人口與收入計算。 3）由于本項目的酒店定位 為 五星級（一般同類型縣級市最高標(biāo)準(zhǔn)為四星）比實際需求標(biāo)準(zhǔn)要高， 本項目屬適度超前 ，因此在體量上不能追求過大。 本項目酒店的體量與檔次已超前于城市的經(jīng)濟(jì)狀況 因此本項目必須 控制好酒店的客房面積 把握好酒店商業(yè)配套面積的發(fā)展方向 酒店客房體量 分析： 1） 客房數(shù)量： XX 現(xiàn)有的四星級酒店勝德山莊，現(xiàn)有房間 90 多 個， 本 項目的設(shè)立檔次與客房數(shù)量， 本項目 在五星級設(shè)置的提升要求下， 同時考慮競爭形勢，建議客房數(shù)量不應(yīng)太多，以避免入住率較低的問題。 建議： 客房應(yīng)在 110—— 130 間左右為宜。 2） 單個 客 房建筑面積： 因此本 項目以五星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)，客房使用面積 *9 (按四星以上級酒店 60%的實用率 )為基準(zhǔn)。單個客房建筑面積 約 60 平方米。 3） 客房總面積： 則本項目的酒店客房總面積應(yīng)在： 70008500 平方米。（按高等級酒店客房基本規(guī)律，至少占酒店總建筑面積的 5070%） 28 競爭優(yōu)勢 在提高檔次的情況下，以高端品質(zhì)的輻射力提升市場需求，可適當(dāng)增加客房面積。相對于勝德山莊 4000— 5000 平方米的客房面積形成規(guī)模優(yōu)勢。 遞增率 XX 市的高檔酒店需求量較大，在未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的情況下，每年按普遍性 經(jīng)濟(jì)增長率計算 10%的遞增，按勝德酒店開業(yè) 4 年的時間計算。因此項目大于勝德山莊 客房面積 3040%是可以預(yù)見的。 園林式酒店的建筑形式 本 項目 五星級 酒店客房 合理的 建筑面積 在 70008500 平方米！ 29 園林式酒店的景觀 （ 四 ）本項目酒店配套 功能 的定位 酒店： “水世界”主題的園林式酒店 1）以水為主題的園林式酒店符合本項目的整體定位理念， 2）本項目附近有水源可直接引入 ，可構(gòu)成水系園林，噴泉、小溪、活水井、溫泉開發(fā)要素 。 3）水世界可以集 先進(jìn)的溫泉、水療、泳池、洗浴 概念 等于一體。應(yīng)用的功能較為廣泛。 30 園林式酒店過道與大堂 酒店：“ 水世界 ” 大堂 洗浴 溫泉 餐廳 通道 茶樓 客房 泳池 “華清池”主題大堂； “水玲瓏”主題的洗浴城； “西江月”溫泉； “維多利亞”西餐廳、“水中月”中餐廳； “浣溪沙”走廊； “水立坊”茶樓，“香格里拉”咖啡廳； “ 巴厘島 ” 陽光沙灘 泳池 落地玻璃式觀景客房陽臺