【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。 從受訪消費(fèi)者在商圈滯留的時(shí)間在 2 小時(shí)以內(nèi)占 45%，反映商圈整體業(yè)態(tài)豐富性不夠，以及休閑、娛樂業(yè)態(tài)需要提升，以利于留住消費(fèi)者。 ? 消費(fèi)場(chǎng)所： ? 消費(fèi)品類： 小結(jié)： 從受訪者逛三大百貨商場(chǎng)的比例占 59%，反映出消費(fèi)者講究購(gòu)物環(huán)境與品質(zhì)；同時(shí)也反映出具有一定量的中、高檔消費(fèi)人群。 消費(fèi)品種主要集中體現(xiàn)為服裝消費(fèi)，占消費(fèi)品比例的 58%，日用品的消費(fèi)占 14%，從此體現(xiàn)出北京中路的業(yè)態(tài)及商業(yè)功能較為單一，消費(fèi)者可選擇性較少。同時(shí)餐 第 16 頁(yè) /共 76 頁(yè) 飲及娛樂休閑所占 比例較少， 反映出餐飲、休閑、娛樂業(yè)態(tài)有較大的發(fā)展空間。 ? 消費(fèi)者滿意度調(diào)查 ? 是否愿意逛地下步行街 小結(jié)： 從受訪者對(duì)地下商業(yè)的接受度來(lái)看，消費(fèi)者的接受度較高。 從受訪者對(duì)商圈滿意度的分析來(lái)看，消費(fèi)者對(duì)環(huán)境與衛(wèi)生不滿意者達(dá)到了 54%，因此未來(lái)商圈的新商業(yè)項(xiàng)目必須在商業(yè)環(huán)境上下功夫。 第 17 頁(yè) /共 76 頁(yè) 第二部分、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 一、已開業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 第 18 頁(yè) /共 76 頁(yè) 主題商城名稱 位置 租金 出租率 目標(biāo)消費(fèi)群 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)狀況 一隆廣場(chǎng) 北京中路與沙隆達(dá)廣場(chǎng)交匯處 商場(chǎng)一手租金： 4 ~5萬(wàn)元 /年，單位實(shí)用面積租金167~208元 /㎡月； 目前轉(zhuǎn)手租金： 8~9萬(wàn)元 /年，單位實(shí)用面積租金 333~375元 /㎡月 二樓及一樓部分區(qū)域未來(lái)準(zhǔn)備開業(yè)，一樓其余部分全部租滿 以 20多歲以上的青年婦女為顧客群 時(shí)尚女裝 30家 /美甲 1家 /飾品1家 /女鞋 2家 /少淑 3家 /休閑裝 3家 目前經(jīng)營(yíng)狀況尚可，在項(xiàng)目調(diào)研時(shí)有 7 家服裝門面在出轉(zhuǎn)租告示； 金石商城 北京中路中段 7~8萬(wàn)元 /年，單位實(shí)用租金233~266元 /㎡月 二、三樓因糾紛大部分空置，一樓全部出租 以 20多歲以上的青年婦女為顧客群 時(shí)尚女裝 45家 /休閑裝 1家 /飾品 14家 /女鞋 2家 /內(nèi)衣 4家 /童裝 2家 /皮具箱包 5家 /其它 1家 經(jīng)營(yíng)狀況一般，在項(xiàng)目調(diào)研時(shí)有約 10家服裝門面在出轉(zhuǎn)租告示；二樓空置，三樓部分商戶在營(yíng)業(yè)，但因二樓空置造成人流隔斷，三樓生意慘淡 京都時(shí)裝城 北京中路時(shí)代廣場(chǎng)西側(cè) 一手租金： 3~5萬(wàn)元 /年，單位實(shí)用租金 170~222元 /㎡月； 目前轉(zhuǎn)手租金： 5~6萬(wàn)元 /年，單位實(shí)用租金 277~333元 /100% 以少女、學(xué)生為主要消費(fèi)對(duì)象 時(shí)尚女裝 30家 /美甲 1家 /飾品1家 /女鞋 2家 /少淑 3家 /休閑裝 3家； 經(jīng)營(yíng)狀況較好 第 19 頁(yè) /共 76 頁(yè) ㎡月 紅蘋果 北京中路中段 4萬(wàn)元 /年 ,單位實(shí) 用租金218~250元 /㎡月 有 2個(gè)商鋪空置 兼顧少女和青年婦女為主要消費(fèi)對(duì)象 時(shí)尚女裝 24 家 /皮具箱包 2 家 /飾品 2家 /化妝品 1家 /女鞋 3家/小吃 2家 /少淑 2家 /內(nèi)衣 2家 經(jīng)營(yíng)狀況較差，生意比較冷清；經(jīng)營(yíng)檔次處于洪城與一隆廣場(chǎng)、金石商貿(mào)城之間，在商品價(jià)格和商品質(zhì)量上都處于弱勢(shì)地位。 女人街 北京中路中段 5萬(wàn)元 /年 ,單位實(shí)用租金230~260元 /㎡月 一樓全部租滿，二樓童裝有約 10家左右空置 兼顧少女和青年婦女為主要消費(fèi)對(duì)象 時(shí)尚女裝 23家 /皮具箱包 3家 /飾品 4家 /化妝品 1家 /內(nèi)衣 6家/童裝 25家 /美甲 3家 /女鞋 2家 一樓經(jīng)營(yíng)狀況較好，二樓生意較冷清。 青蘋果 北京中路中段 5~6萬(wàn)元 /年 ,單位實(shí)用租金270~294元 /㎡月 商家進(jìn)駐率 100% 以少女、學(xué)生為主要消費(fèi)對(duì)象 時(shí)尚女裝 44家 /皮具箱包 1家 /少淑裝 1家 /化妝品 1家 /內(nèi)衣 4家 /飾品 4家 /女鞋 1家 經(jīng)營(yíng)狀況較好 第 21 頁(yè) /共 76 頁(yè) 總結(jié)分析 : 目前在經(jīng)營(yíng)主題商城的優(yōu)勢(shì)： ? 在營(yíng)的 6 大主題商城，經(jīng)營(yíng)時(shí)間都基本在 10 年以上，已擁有固定的消費(fèi)群，且經(jīng)營(yíng)狀況較好。 ? 6 大主題已形成了扎堆效應(yīng)，商戶較穩(wěn)定。 目前在經(jīng)營(yíng)的主題商城的劣勢(shì)： ? 單體規(guī)模較小，單體競(jìng)爭(zhēng)力 較差 ? 在營(yíng)的 6 大主題商城，一隆的購(gòu)物環(huán)境與裝修檔次還好，其余都一般，且紅蘋果與青蘋果、女人街的購(gòu)物環(huán)境較差，整體而言目前所有在經(jīng)營(yíng)的主題都沒有在購(gòu)物環(huán)境上形成特色 ? 在營(yíng)的六大主題商城只有京都、一隆與金石商城是在北京中路有臨街展示，其余的四大主題商城都在次街上。 ? 在營(yíng)的 6 大主題商城的業(yè)態(tài)都較單一，品類不夠豐富，無(wú)法滿足消費(fèi)者一站式需求。 二、未開業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 美佳華潮流前線 第 22 頁(yè) /共 76 頁(yè) 商業(yè)名稱 美佳華商業(yè)廣場(chǎng) 位置 北京中路與江漢北路交匯處 開業(yè)時(shí)間 2 月 27 日沃爾瑪已開業(yè)，地下層因去年招商情況 不理想，目前尚未推出新的招商方案，其他樓層尚未全面開業(yè)； 營(yíng)業(yè)面積 約 56000 ㎡，潮流前線 4000 ㎡ 定位 購(gòu)物中心 樓層及業(yè)態(tài)分區(qū) 負(fù)一樓：潮流前線，經(jīng)營(yíng)個(gè)性服飾、流行飾品、特色工藝品、個(gè)性化妝品、時(shí)尚彩妝、流行皮具箱包、卡通動(dòng)漫、美容、美甲、美食； 一樓：名店、時(shí)尚潮流服飾生活館 二樓：名流紳士、成熟女仕精品館 三樓：運(yùn)動(dòng)休閑服飾館 四樓：兒童天地、休閑餐飲、娛樂天地 租金水平 一層內(nèi)鋪 150200 元 /㎡月，街鋪 200~280 元 /㎡月；二層120180 元 /㎡月，三層 100150 元 /㎡月，四層 70 元 /㎡月 實(shí)用率 13 層： 60%， 4 層： 70% 招商情況 一層： 90%；二層： 40%；三層： 40%；四層： 70% 招商優(yōu)惠政策 一層：免租二個(gè)月 二至四層免租 23 個(gè)月不等 裝修期為 15 天；目前無(wú)物業(yè)管理費(fèi)、商業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi)用 優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目整體規(guī)模大，具有規(guī)模優(yōu)勢(shì) 地段優(yōu)勢(shì)，其位核心商圈最核心的地段 品牌優(yōu)勢(shì)，引進(jìn)了沃爾瑪?shù)葒?guó)際一線品牌商家 ,品牌號(hào)召力強(qiáng) 業(yè)態(tài)優(yōu)勢(shì)，其業(yè)態(tài)豐富，餐飲、休閑娛樂配套較強(qiáng) 劣勢(shì) 場(chǎng)內(nèi)商鋪，通透性較差 主力店、次主力店與散戶業(yè)態(tài)匹配度差 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 目前沃爾瑪超市開業(yè)，人氣較旺，其他樓層尚未全面開業(yè)； 對(duì)本項(xiàng)目的影響 其目前一樓經(jīng)營(yíng)狀況不佳，給投資者與商戶帶來(lái)較大的負(fù) 第 23 頁(yè) /共 76 頁(yè) 面影響，對(duì)項(xiàng)目造成一定的威脅 其負(fù)一樓的潮流前線的定位，壓縮了本項(xiàng)目此類業(yè)態(tài)定位空間 聯(lián)智生活廣場(chǎng) 商業(yè)名稱 聯(lián)智生活廣場(chǎng) 位置 沙隆達(dá)廣場(chǎng)西側(cè) 開業(yè)時(shí)間 目前超市已開業(yè)，預(yù)計(jì) 09年 8月全面開業(yè) 營(yíng)業(yè)面積 50000平米 定位 購(gòu)物中心 樓層及業(yè)態(tài)分區(qū) 一樓：時(shí)尚女裝、運(yùn)動(dòng)服飾 二樓：名牌折扣店、電玩、兒童樂園、武商量販 三樓：親子樂園、美容美發(fā)、音 樂餐廳、網(wǎng)絡(luò)書吧、武商量販 租金 一樓街鋪 160190 元 /平米月，一樓內(nèi)鋪為 110 元 /平米月。二、三樓為集體承租給大商家。 優(yōu)勢(shì) 整體規(guī)模達(dá) 5萬(wàn)平米 ,規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯 引進(jìn)了超市主力商家，具有一定的帶動(dòng)作用 劣勢(shì) 處于北京中路商圈的邊緣，人流量小 靠長(zhǎng)江邊，半邊商圈 第 24 頁(yè) /共 76 頁(yè) 沙隆達(dá)廣場(chǎng)中間綠化帶，阻斷了人流，周邊商業(yè)氛圍很淡 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 目前超市開業(yè)，其他尚未開業(yè)。 對(duì)本項(xiàng)目的影響 其大面積的空置，招商困難，可能不能如期開業(yè)對(duì)整體市場(chǎng)會(huì)造成一定的影響 其大體量商鋪的銷售與招商，對(duì)本項(xiàng)目的招商 與銷售造成較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 總結(jié)分析： 從在建競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目體量來(lái)看，主題商城的總體量達(dá)到了 萬(wàn)多平米，市場(chǎng)供應(yīng)量大 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 從在建的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來(lái)看 ,主題商城的經(jīng)營(yíng)定位在時(shí)尚與潮流 ,以青少年主題為主 ,給本項(xiàng)目留給此類主題的定位空間較小 . 在建的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目前普遍面臨招商困難與不能準(zhǔn)時(shí)開業(yè)，給市場(chǎng)的投資與商家?guī)?lái)較大負(fù)面影響。 第三部分：商戶訪談 說(shuō)明：具體訪談商戶見商戶訪談附件。 一、服飾類商戶訪談 服飾類商戶訪談綜述 項(xiàng)目組成員主要訪談如下幾類商戶： ? 專業(yè)市場(chǎng)商戶： 主要是洪城商港商戶； ? 中檔女性服飾商戶： 主要包括 6 大女性主題商城的商戶； ? 品牌商戶： 荊州本地品牌商戶包括北京中路、荊州中路步行街（包括荊州中路、荊州步行街、寶安步行街、文化廣場(chǎng)）、荊州三大百貨、美佳華、華城商業(yè)廣場(chǎng)的品牌商戶，以及武漢、宜昌等地的品牌區(qū)域總代理商； 70%的商戶建議本項(xiàng)目建成一個(gè)服飾 +餐飲 +休閑 +娛樂一體化購(gòu)物商城，認(rèn)為這種多業(yè)態(tài)的商業(yè)能夠使項(xiàng)目更具吸引力； 第 25 頁(yè) /共 76 頁(yè) 多數(shù)商戶認(rèn)為本項(xiàng)目屬地下商業(yè)，不宜定位太高，大部分商戶認(rèn)為本項(xiàng)目定位應(yīng)為中檔或中高檔，其中五成以上的商戶建議項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位為中檔，另有 3 成建議定位為中高檔 ； 不同類型商戶關(guān)注問(wèn)題的焦點(diǎn)及對(duì)招商的影響： 類別 問(wèn)題焦點(diǎn) 原因 專業(yè)市場(chǎng)商戶 租金 這部分商戶對(duì)租金比較敏感，如果項(xiàng)目在市場(chǎng)培育期的租金政策上注意策略，這部分商戶有可能成為本項(xiàng)目的重要招商對(duì)象 中檔女性服飾商戶 市場(chǎng)飽和 這部分商戶目前競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，且目前所處北京中路、荊州中路等地段較好位置，擔(dān)心本項(xiàng)目未來(lái)成為他們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；這部分商戶在招商前期觀望心較濃，但是后期隨著項(xiàng)目招商力度的加大，其他商戶的入駐，這類商戶有可能會(huì)倒戈相向，選擇進(jìn)駐到本項(xiàng)目； 品牌商戶 品牌的成行成市 這部分商戶經(jīng)營(yíng)品牌， 商品具有品牌號(hào)召力，實(shí)力較強(qiáng)，因而租金承受力強(qiáng)，他們主要擔(dān)心項(xiàng)目能否有與自己同類型的商戶扎堆經(jīng)營(yíng)，以成行成市，形成效應(yīng)；對(duì)于這類商戶，在項(xiàng)目規(guī)劃有專門的品牌分區(qū)，且引入相關(guān)的龍頭商家情況下，這些品牌商戶將有可能進(jìn)駐本項(xiàng)目了。 基本所有商戶對(duì)項(xiàng)目所處地段較為看好，但問(wèn)其進(jìn)駐意向時(shí)，大部分商戶持觀望態(tài)度；究其原因，是因?yàn)楸镜厣虘魧?duì)地下商業(yè)心存障礙，對(duì)其未來(lái)信心不足，需要項(xiàng)目后期加大招商、推廣力度，才能有可能增強(qiáng)商戶信心，達(dá)到項(xiàng)目的招商目標(biāo)； 項(xiàng)目組成員在調(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，洪城、 6 大主題、步行街商戶因中山路步行街、華 城商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗的先例，因而心存陰影，這些會(huì)對(duì)項(xiàng)目的招商形成負(fù)面影響，項(xiàng)目后期招商需要予以注意。 第 26 頁(yè) /共 76 頁(yè) 洪城商港商戶訪談分析 洪城商港有近千余商服裝類商戶，作為北京中路人氣最旺的專業(yè)市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目較大的參考性。因此我司對(duì)該市場(chǎng) 80 多戶商戶進(jìn)行了訪談，其中 65戶為問(wèn)卷調(diào)研，分男裝、女裝、童裝、鞋類、飾品皮具五類商戶進(jìn)行抽樣訪談，訪談結(jié)果統(tǒng)計(jì)如下： 1）、商戶基本信息 第 27 頁(yè) /共 76 頁(yè) 小結(jié)： ? 洪城商戶主要來(lái)自荊州市區(qū)，其次是來(lái)自下級(jí)縣市，而且他們經(jīng)商經(jīng)驗(yàn)均較為豐富， 75%經(jīng)營(yíng)時(shí)間為 3 年以上，他們對(duì)于新市場(chǎng)較為冷 靜。 ? 近 80%的商戶只擁有一間鋪位，但也有部分商戶較有實(shí)力，購(gòu)買鋪位占15%，其次還有約 6%的商戶擁有 3 間以上鋪位 ,說(shuō)明有少部分商戶有開多間分店的傾向 . 2）、目前租賃情況調(diào)查 第 28 頁(yè) /共 76 頁(yè) 小結(jié)： ? 由于洪城的商鋪主力鋪位在 15