【文章內(nèi)容簡介】 20 年，各類房產(chǎn)交易總成交 84988 套，比去年增長 10%；總成交金額 億元，同比增長 22%。全年市場房價總趨勢上揚(yáng)，但增幅減緩。 18 0 50 100 150 200 250 300 10 月 9 月 8 月 7 月 6 月 5 月 4 月 3 月 2 月 2 0 0 5 年 2 10 月份商品房住宅市場吸納量 累計(jì)竣工面積 累計(jì) 銷售面積 根據(jù)青島市房地產(chǎn)交易中心的統(tǒng)計(jì)，去年成交量占比例最大的是面積在 70 至 100 平方米之間的房子，這類住房占總成交套數(shù)的%，同比下降 %；其次是面積在 100 至 150 平方米的房子，這類住房占總成交套數(shù)的 %，同比增加 %。 青島高檔住宅市場分析 青島具有當(dāng)代意義的 第一代高檔住宅應(yīng)該是 弄海園。上世紀(jì)90 年代初就以每平方米過萬元的單價傲視島城群房。而新世紀(jì)的后續(xù)項(xiàng)目琴島之星更是以每平方米 3 萬元的價格再創(chuàng)青島之最。 2020 年前后，青島的又一輪高檔住宅開發(fā)熱形成，隨著東部的發(fā)展成熟，其區(qū)位優(yōu)勢逐步顯現(xiàn)出來，在東海路兩側(cè)及以南靠海區(qū)域，出現(xiàn)了一部分豪宅，如明珠花園、浮山灣花園、金海家園等。 2020年，青島市的香港中路、東路、東海路、澳門路等周邊，大片高品質(zhì)住宅出現(xiàn)，比較有代表性的是紳園。這時的高檔住宅價格大多突破了萬元大關(guān)，建筑形式也從原先的別墅向高檔公寓過渡。 2020 年到 2020年，市區(qū)東部 沿海區(qū)域再次掀起高檔住宅的建設(shè)高潮，一批高檔住宅 19 的新貴將這個區(qū)域的居住價值發(fā)揮到了極致，如：恒基新天地、海信燕島國際公寓、領(lǐng)世華府等等。 2020 年 2020 年，青島房地產(chǎn)市場增加了很多由萬科、綠城、和記黃埔、等外埠房地產(chǎn)大鱷開發(fā)的項(xiàng)目。如今青島豪華樓盤每平方米售價已超過 3 萬元，絲毫也不比北京、上海的房價低。市區(qū)豪宅幾乎全部集中到 CBD 區(qū)域。一個城市的經(jīng)濟(jì)核心區(qū)形成后，寫字樓成為該區(qū)域的主要建筑形態(tài)，此間偶有公寓項(xiàng)目立項(xiàng)，自然顯得炙手可熱，像瑞納康都、燕島國際等，都屬于此。 豪宅出現(xiàn)是一個地區(qū)經(jīng) 濟(jì)發(fā)展達(dá)到一定程度的標(biāo)志及必然產(chǎn)物。對 2020 年奧運(yùn)會商情及人氣的預(yù)期及青島市對外開放步伐的加快是青島豪宅誕生的前提條件。 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅，特別是海景豪宅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。 （ 1）精裝修交房已成為高檔豪宅公寓的趨勢。 （ 2）從銷售價格上可以看出， 18000 元 /平方米，已成為區(qū)域市場認(rèn)可的基準(zhǔn)價格，可作為項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益測算依據(jù)。 （ 3）本地購買力不容忽視：璽景園有 7 套別墅為本地企業(yè)家購買。 2020 年外地購房者比例僅占 %，隨著青島經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 越來越多的私營企業(yè)及民營企業(yè)家成為青島豪宅的購買者。 （ 4）市場對海景豪宅存在巨大的消化力。 CBD 區(qū)域豪宅分析 20 在土地資源日益稀缺的情況下，市中心別墅出現(xiàn)空缺，高層建筑中的空中別墅將成為豪宅市場的一個趨勢。如 2020 年推出的豪宅項(xiàng)目，除亞麥山城有少數(shù)別墅外，燕島國際、東海路 9 號、海納尊邸都是高層。 與普通別墅相比， CBD 的空中別墅還具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風(fēng)景的感覺。而大躍層、空中花園、陽光房等豪華設(shè)計(jì)，以及星級酒店式的物業(yè)服務(wù)，讓居住高層豪宅更顯 尊貴。 項(xiàng)目名稱 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 價格 地址 海信燕島國際公寓 規(guī)劃總用地面積 53891 平方米 ,地上總建筑面積 121752 平方米 ,容積率, 建 筑 密 度 %, 綠 地 率%,住宅總戶數(shù) 719 戶 ,地下停車位 550個 加上立體車位總共 850 個車位。 起價 14000 元 /平方米，均價 20200 元 /平方米 位于澳門路、奧運(yùn)賽 場東側(cè) 東海路 9 號 兩座 50 層的塔樓及兩層裙樓構(gòu)成，樓高 180 米 精裝銷售均價 30000元 /平方米。 東海路 與延安三路 交界處東北角 麥島金岸 項(xiàng)目地處青島市嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部， 占地面積 公頃，總建筑面積126 萬平方米，容積率 ，綠化率為45％。 包括 90 棟高層 及別墅 。 高 層 11000 起，小高層 15000 起，別墅30000 起 海門路 8號，香格里 拉大酒店西側(cè) TOP頤和 國際 由 31層酒店式商務(wù)公寓及 40層五星級寫字樓組成， 40 層寫字樓高 156米為青島第二高度建筑。公寓戶型60140m2，精裝銷售，寫字間大開間設(shè)計(jì) 起價 13000 元 /平方米，均價 18000 元 / 平方米 位于香 港中路 10 號，市政府對面。 21 從上表中可以看到，隨著市區(qū)土地資源的日益匱乏，以及人們對于高 層建筑物業(yè)抗性的日益淡化，開發(fā)商在追逐利益最大化的前提下，高層建筑物業(yè)成為目前市區(qū)開發(fā)建設(shè)的焦點(diǎn)。另一方面，從政府角度出發(fā)，高層建筑物業(yè)最能體現(xiàn)一個地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程，高層建筑物業(yè)也是城市空間建筑品質(zhì)發(fā)展程度的最佳體現(xiàn)形式，對于青島市， 2020 年奧帆賽的舉辦城市，其市區(qū)的形象建設(shè)將直接影響到整個城市未來的發(fā)展前景。 第 四 節(jié) 青島市 寫字樓市場分析 2020 年以來，中國加入 WTO 和申奧成功等利好因素的影響，曾經(jīng)倍受冷落的寫字樓市場逐步走出低谷，租售價格都穩(wěn)步上升。 一、寫字樓市場區(qū)域?qū)Ρ确治? 目前，青島市寫 字樓市場已經(jīng)形成明顯的區(qū)域分布。主要以核心CBD 區(qū)域（香港路沿線及市政府周邊）為主。 區(qū)域供應(yīng)量分析 2020 年，市南區(qū)已建成可使用寫字樓 97 座，總建筑面積為 303萬平方米，建筑面積比 2020 年增長 7%，已經(jīng)入駐企業(yè) 5000 余家。去年，市南區(qū)在建寫字樓 17 座，總建筑面積為 81 萬平方米，建筑面積比 2020 年底增長 67％。 區(qū)域租售價格對比分析 核心 CBD 區(qū)域平均售價 1300025000 元 /平方米，平均凈租價 5 22 元 /天 /平方米。青島市的大型公司、外資企業(yè)的需求多集中于此處，因此租售價較高。 區(qū)域租 售率對比分析 CBD 區(qū)域集中了絕大多數(shù)的在售寫字樓項(xiàng)目，有些目前處于銷售狀態(tài)或者是招租中，出租率在 95%左右，出售率在 93%左右。 區(qū)域裝修配套對比分析 CBD 區(qū)域?qū)懽謽堑幕九涮自O(shè)施較其他區(qū)域完善，除必備的餐廳、電梯、停車場，部分寫字樓內(nèi)還配有會議中心、咖啡廳、娛樂場所及商場等設(shè)施。裝修外立面主要以玻璃和金屬為主、大堂多采用現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)、室內(nèi)墻面以涂料為主。 二、區(qū)域?qū)懽謽卿N售狀況分析 區(qū)域?qū)懽謽卿N售率分析 名稱 銷售率 青島國際金融中心 98% 豐和廣場 85% 華仁國際大廈 85% 光 大國際金融中心 90% TOP頤和國際 100% 英德隆大廈 99% 由于前期當(dāng)?shù)卦谑蹖懽謽禽^少，絕大多數(shù)已售完。近期上市的總 23 體銷售率在 80%以上。 CBD 區(qū)域在售寫字樓一般均采用售租相結(jié)合的方式。租賃的投資回報(bào)率一般可以達(dá)到 8%。 區(qū)域?qū)懽謽卿N售價格分析 名稱 均價（元 /平方米） 青島國際金融中心 15880 豐和廣場 15000 華仁國際大廈 15000 光大國際金融中心 13000 TOP頤和國際 18000 英德隆大廈 15000 區(qū)域內(nèi)寫字樓的銷售均價基本都在 13000 元 /平方米以上，位于香港路兩側(cè)，地理位置極其優(yōu)越，加之其品質(zhì)較高，配套健全，因此售價較高。 區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析 名稱 裝修 配套 青島國際金融中心 外部為玻璃幕，墻裙樓外墻采用進(jìn)口石材干 掛 ， 內(nèi)部精裝修，原裝三菱電梯。 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)銀行、商務(wù)中心、員工餐廳。 豐和廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓宇、辦公自動化。 會所、超市、餐廳。 華仁國際大廈 建筑、消防、保安、辦公、通訊自動化，提供酒店式物管。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、 24 金庫、員工餐 廳。 光大國際金融中心 5A級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓 商務(wù)中心、會所。 區(qū)域內(nèi)寫字樓的配套較為齊全，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。內(nèi)部裝修較為高檔，接近 5A 級寫字樓。 三、區(qū)域?qū)懽謽墙?jīng)營狀況分析 區(qū)域?qū)懽謽浅鲎饴史治? 名稱 出租率 光大國際金融中心 90% 豐合廣場 85% 青島國際金融中心 95% 華仁國際大廈 90% 太平洋中心 98% 世界貿(mào)易中心 96% 中港大廈 100% 世紀(jì)大廈 98% 新世界數(shù)碼廣場 100% 環(huán)海大廈 98% 東方航空大廈 85% 海信大廈 100% 青 啤大廈 100% 海悅廣場 95% 綺麗大廈 100% 民航大廈 100% 25 時代廣場 100% 從上表中可以看出，各個寫字樓的出租率是很高的， CBD 中心很多寫字樓已經(jīng)沒有空置面積，整個寫字樓市場的空置率不是很高。 區(qū)域?qū)懽謽浅鲎鈨r格分析 名稱 價格（元 /平方米 /天）（凈價） 光大國際金融中心 5 豐合廣場 青島國際金融中心 5 華仁國際大廈 4 太平洋中心 世界貿(mào)易中心 3 中港大廈 3 世紀(jì)大廈 新世界數(shù)碼廣場 5 環(huán)海大廈 3 東方航空大廈 海信大廈 4 青啤大廈 綺麗大廈 民航大廈 時代廣場 3 從上述分析中可以看出各個寫字樓的租賃均價基本上在 3 元以上、 （ 凈價，不包含物管費(fèi)在內(nèi) ） 絕大部分的寫字樓已售完，基本上都是返租。如果客戶需要房租發(fā)票，租金將上漲 20%，物業(yè)管理費(fèi)用最高的可以達(dá)到 8 元左右，但大多數(shù)的在 35 元左右。 26 區(qū)域?qū)懽謽茄b修配套分析 名稱 裝修 配套 光大國際金融中心 外部為玻璃幕墻，裙樓外墻采用進(jìn)口，石材干掛內(nèi)部精裝，修原裝三菱電梯 自控系統(tǒng)、高端通訊系統(tǒng)、衛(wèi)視系統(tǒng)，銀行、商務(wù)中心、 員工餐廳。 豐合廣場 內(nèi)部為毛坯房，通訊、管理、樓 宇、辦公自動化 會所、超市、餐廳 青島國際金融中心 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格，裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、精品商場、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、金庫、員工餐廳。 華仁國際大廈 外立面以玻璃為主、大堂采用現(xiàn) 代風(fēng)格設(shè)計(jì)。 商務(wù)中心、票務(wù)中心。 太平洋中心 外立面以玻璃為主。內(nèi)部墻面采 用大理石、框架結(jié)構(gòu)。 商務(wù)中心、會所。 世界貿(mào)易中心 外立面以玻璃和金屬為主、大堂地面為大理石、內(nèi)部墻 面為涂料。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身 房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 中港大廈 大堂設(shè)計(jì)采用現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻 面為涂料。 美容美發(fā)、商務(wù)中心 世紀(jì)大廈 外立面以玻璃為主、內(nèi)部墻面為 涂料。 商務(wù)中心、員工餐廳 新世界數(shù)碼廣場 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 商務(wù)中心、票務(wù)中心、健身房、洗浴中心、美容美發(fā)廳、員工餐廳。 環(huán)海大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 商務(wù)中心、干洗店、票務(wù)中心。 東方航空大廈 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。 運(yùn)動場所、會議室 海信大廈 外 立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 票務(wù)中心、銀行、會所。 27 青啤大廈 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 運(yùn)動場所、游泳池 海悅廣場 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 多功能廳、會所、商店 綺麗大廈 大堂采用現(xiàn)代風(fēng)格裝修設(shè)計(jì)、主材以金屬和玻璃為主， 框架結(jié)構(gòu)。 商務(wù)中心、多功能廳 民航大廈 大堂設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格、內(nèi)部墻面 采用面磚。 票務(wù)中心、商務(wù)中心、員工餐廳。 時代廣場 外立面主材為玻璃和金屬、內(nèi)部墻面為涂料、大堂地面 為大理石。 多功能廳、 餐廳、會所等。 在進(jìn)行分析后我們可以發(fā)現(xiàn)，寫字樓的外立面絕大部分以玻璃為主，大堂多采用現(xiàn)代式風(fēng)格設(shè)計(jì)，內(nèi)部墻面多為涂料，其內(nèi)部配套較為齊全，各種設(shè)施應(yīng)有盡有，基本上能滿足入駐企業(yè)的需求。 第五節(jié) 青島市 酒店式公寓市場分析 一、 青島酒店式公寓 概況 青島市作為半島地區(qū)主要外商投資城市和著名的旅游城市，歐、美、韓、日等外商投資企業(yè)派駐青島高層管理人員和旅居人士逐年增多。外籍和國內(nèi)中短期駐青高級管理人員對配套完善、管理服務(wù)水平較高的酒店式公寓的租賃有一定需求，這種租賃需求在一定程度上促進(jìn)了青島酒店式公寓的產(chǎn)生 。 另外，青島市近年來的房地產(chǎn)價格持續(xù)保持著增長態(tài)勢，房地產(chǎn) 28 作為投資產(chǎn)品的增值保值性能得到了充分證明，尤其是沿海高檔物業(yè)因其高度的稀缺性更是受到了本地和外地投資