【文章內(nèi)容簡介】 的武昌寶安科技創(chuàng)新園入孵企業(yè)已達 58 家，建設中的國家信息安全成果產(chǎn)業(yè)化（中部）基地和 平方公里的武昌科技工業(yè)園將成為發(fā)展 高新技術產(chǎn)業(yè) 的重要載體。武昌是全省的教育大區(qū)，有中小學 131所，在校學生 12萬人，擁有多所省市級重點名牌學校，為社會培養(yǎng)了大量可塑人才，全國唯一的 “ 少年科學院士 ” 就產(chǎn)生在 武昌實驗中學 。 17 （ 4）投資環(huán)境好 硬環(huán)境方面，武昌區(qū)將實行舊城改造和新區(qū)開發(fā)并重的策略，一方面，改造舊城區(qū)，降低核心區(qū)人口密度，提高環(huán)境質量和居住水平；另一方面，重點開發(fā)外圍區(qū)域，完善公共與 市政配套 ，建立健全良好的社區(qū)服務體系，創(chuàng)造吸引投資的綜合環(huán)境，帶動現(xiàn)代服務業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)、房 地產(chǎn)業(yè)、金融商貿(mào)業(yè)、文化旅游業(yè)等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 軟環(huán)境方面，武昌區(qū)堅持不懈地抓好環(huán)境創(chuàng)新，著力整頓、規(guī)范市場秩序，營造良好的市場法制環(huán)境；抓好武昌區(qū)投資（投訴）服務中心建設，完善服務承諾制和 “ 一門式 ” 辦公、 “ 一條龍 ” 服務機制；強化重大項目的跟蹤服務和綜合協(xié)調(diào)機制，對外來投資企業(yè)實行重點掛牌保護；制定鼓勵投資政策，營造 “ 親商、護商 ” 的良好氛圍，努力建設服務型、法治化的政府。 1． 地形地貌分析 項目所在地尚未開工 ,且用地上無建筑物 ,地勢比較平坦 ,四周用圍墻圍住。如圖 27 所示。 18 2． 日照通風分析 武漢地處中低緯度，屬典型的亞熱帶季風氣侯，夏熱冬冷，四季分明，無霜期長達 237271天，降水豐沛，多年平均水量為 11401265毫米，光照充足，熱量豐富。 武漢市常年夏季主導風向為南偏東 15176。，住宅朝向要考慮夏季主導風向，保證通風采光日照的基本要求。 3． 交通條件分析 （ 1） 公交站點 有 786公交線路可直達 ，附近公交線路還有 73 70 70 518等公交線路 。 （ 2） 軌道交通 地鐵 2號線一期工程從常青花園至光谷廣場，今年底將開通運營。由于 一期工程無法有效輻射光谷腹地，武漢市規(guī)劃了地鐵 2號線南延長線，最初計劃是從光谷廣場沿珞瑜路方向延伸，途經(jīng)珞喻路、佳園路至流芳火車站止，線路全長 公里，均為地下線，共設車站 4座。 考慮到上述延長線依然難以滿足光谷地區(qū)市民出行的需要，武漢地鐵集團最近又多次與東湖高新區(qū)管委會溝通，充分借鑒光谷地區(qū)整體規(guī)劃實施方案，擬將該線路再適當延長。根據(jù)最近研究成果，新增延長段從流芳火車站向南沿光谷一路走行，至光谷一路與高新六路交會處十字路口止。此方案可有效加強光谷地區(qū)與城市主城區(qū)聯(lián)系 。 城市 軌道交通建設如圖 28所示 19 圖 28 4． 噪音影響分析 該項目 所處位置主要的噪音來源于北邊的鐵路 因此解決這方面的交通噪音就可以了。 5． 周邊配套分析 商 業(yè) 小區(qū)配套商鋪 文豪廣場 光谷廣場 運動設施 光谷體育館，以及周邊運動健身場所 金 融 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行等 學校 內(nèi)設知名重點幼兒園 附近還有光谷二中。華中科技大學、中國民族大學、武漢科技學院等 醫(yī)療藥店 武漢同濟光谷醫(yī)院 20 6． 商業(yè)價值分析 前面關于區(qū)位的分析中，對地塊的商業(yè)價值有所認識。實際上本項目的商業(yè)價值是不言而喻的，包括其可達性、能見度、商業(yè)氛圍及人流量等各方面都能滿足商業(yè)開發(fā)的要求，且符合城市規(guī)劃的限定條件。 地塊價值分析總結如下： 本地塊交通便利、配套完善、開發(fā)條件成熟，并具有一定的人文、商業(yè)價值，適于開發(fā)城市中高檔公寓和高層住宅，但同時要防止噪音干擾。 項目 SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略 1． 項目 SWOT 分析及行動手段 S— 優(yōu)勢（ Strength） （ 1）地段優(yōu)勢 地處武昌區(qū)繁華地段，交通便利，商業(yè)氣氛較濃，具有較高商業(yè)價值； 并且環(huán)境較好，毗鄰森林公園，遠離城市市區(qū)，空氣較為新鮮。 配套齊全：項目 周圍商場、超市、銀行、餐館、學校、醫(yī)院等配套設施齊全，居民生活較 為便利。 （ 2）優(yōu)質宅地 W— 劣勢（ Weakness） （ 1）環(huán)境嘈雜 地塊毗鄰城市鐵路， 環(huán)境相對嘈雜，這將直接影響項目品質形象。未來地鐵及立交工程的運行可能帶來噪音污染。 （ 2）缺乏可利用景觀 項目用地周邊缺乏可利用景觀，不利于提高產(chǎn)品附加價值。 O— 機會（ Opportunity） （ 1）規(guī)劃地鐵 2號線 延長 線 全線貫通，改善交通條件。 （ 2）目前項目所在區(qū)域樓盤品質有待提高，本項目自身擁有較大的品質上升空間。 （ 3）武漢市房地產(chǎn)市場處于快速上升期，整體發(fā)展勢頭較好。 21 T— 威脅（ Threat） （ 1）潛在競爭威脅 臨近片區(qū)競爭威脅依然存在，與項目所在區(qū)域相臨近的 恒大華府、 長航藍晶國際 下等系列給項目帶來整體競爭威脅。 （ 2）市場變化風險 項目規(guī)模雖然不大，但尚未開工，未來市場存在一定不確定性，如市場經(jīng)營環(huán)境變化，項目市場風險凸顯。 （ 3）供求矛盾風險 2 .項目綜合評價與發(fā)展戰(zhàn)略 （ 1） 項目綜合評價 本項目作為 目前東湖高新區(qū) 的優(yōu)質項目之一，優(yōu)劣勢明顯、可塑性強是其最大的特點，機遇與挑戰(zhàn)并存。地塊擁有較好的地段、周邊完善的配套以及相關的資金支持等方面優(yōu)勢，為項目提供較大的發(fā)揮空間。同時，項目也存在環(huán)境嘈雜、缺乏可利用景觀、地鐵噪音污染等不利因素以及地塊拆遷、未來市場變化及市場供求變化等不確定因素影響。 5 .地塊區(qū)域分析總結 (1)地塊價值判斷 本地塊交通便利、 配套完善、開發(fā)條件成熟，并具有一定的人文、商業(yè)價值，適于開發(fā)中 檔住宅小區(qū)，但同時要防止噪音干擾。 (2)項目評價 地塊擁有地段優(yōu)勢、優(yōu)質宅地以及企業(yè)實 力優(yōu)勢；同時，項目也存在環(huán)境嘈雜、缺乏可利用景觀、輕軌噪音污染等不利因素以及地塊拆遷、未來市場變化及市場供求變化等不確定因素影響，也是項目前期策劃需要解決的問題。 (3)經(jīng)由 SWOT分析，我們提出以下項目發(fā)展策略： “資源整合，建立優(yōu)勢”的市場競爭策略； “文化營銷，商住互動”的市場營銷策略； “產(chǎn)品創(chuàng)新，提升品質”的產(chǎn)品開發(fā)策略； “盡快入市，快速銷售”的風險控制策略。 (4)基于地塊本身具有的開發(fā)條件，本項目應在市場環(huán)境與項目條件相結合22 的情況下，在上述開發(fā)策略的指引下進行定位與規(guī)劃，建立差異化的競爭優(yōu)勢 3 市場調(diào)查報告 武漢市房地產(chǎn)市場宏觀分析 1. 市場運行基本狀況 (一 )房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 2020 年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資為 億元，同比增長 %，占全市社會固定資產(chǎn)投資 %。其中住宅開發(fā)投資為 億元，同比增長 %。 (二 )房屋開發(fā)建設情況 2020年 ,全市房屋施工面積為 ，同比增長 %。其中，新開工面積為 ，同比增長 %。住宅施工面積為 ，同比增長 %。其中， 住宅新開工面積為 ，同比增長 %，占房屋新開工面積的 %。 23 歷年房屋 (住房 )新開工面積走勢圖 2020年，全市房屋竣工面積為 ，同比減少 %。其中，住宅竣工面積為 ，同比減少 %，占房屋竣工面積的 %。 歷年房屋 (住房 )竣工面積走勢圖 24 (三 )土地有形市場成交情況 2020 年，全市土地市場 (含中心城區(qū)、新城區(qū)及開發(fā)區(qū) )累計成交土地 583宗，面積 公頃 (合 50606 畝 )，同比增長 %。規(guī)劃 建筑面積 萬平方米，同比增長 %。成交金額 億元，同比增長 %。 全市土地市場累計成交房地產(chǎn)開發(fā)用地 245 宗，土地面積 公頃 (合22381 畝 )，同比增長 %。規(guī)劃建筑面積 萬平方米，同比增長 %。成交金額 億元，同比增長 %。 (四 )房屋銷售情況 2020 年，全市商品房實際銷售面積為 萬平方米 ,同比增長 %。成交套數(shù) 163508 套，同比增長 %。其中，商品住房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，占商品房總銷售面積的 %。成交套數(shù)為 134953套，同比增長 %。 (以上銷售數(shù)據(jù)來源于武漢市商品房合同備案系統(tǒng) ) 歷年商品房 (住房 )銷售面積走勢圖 單位：萬平方米 25 2020 年 ,全市存量房交易面積為 萬平方米，同比增長 %。交易套數(shù)為 30689 套，同比增長 %。其中，存量住房交易面積為 萬平方米，同比增長 %。交易套數(shù)為 28387 套，同比增長 %。 歷年存量房 (住房 )成交面積走勢圖 單位：萬 平方米 (五 )房屋交易價格情況 2020 年，全市商品房銷售均價為 元 /平方米，同比上漲 %。其中，商品住房銷售均價為 元 /平方米，同比下降 %。 歷年商品房 (住房 )銷售均價走勢圖 單位：元 /平方米 2020 年，全市存量房成交均價為 元 /平方米，同比上漲 %。其中，存量住房成交均價為 元 /平方米，同比上漲 %。 歷年存量房 (住房 )交易均價走勢圖 單位：元 /平方米 26 (六 )房地產(chǎn)金融情況 2020 年，全市房地產(chǎn)各項貸款余額 億元，同比增長 %，全年新增 億元，較上年多增 億元。其中：住房開發(fā)貸款余額 億元，同比增長 %，較年初新增 億元 。個人住房貸款余額 億元，同比增長 %，較年初新增 億元 。保障性住房開發(fā)貸款余額 億元，同比增長 %，較年初新增 億元。 2020 年，全市個人住房公積金貸款余額 億元，同比增長 %。全年新增個人住房公積金貸款 億元，其中用于支持購買商品住房貸款 億元，經(jīng)濟適用住房貸款 億元，存量住房貸款 億元。全年利用住房公積金支持保障性住房建設貸款 億元。 市東湖高新 區(qū)房地產(chǎn)市場分析 光谷的急速發(fā)展，在房價上也有非常明顯的體現(xiàn)。某研究數(shù)據(jù)顯示， 2020 年光谷片區(qū)均價為 元 /平方米， 2020 年這個數(shù)據(jù)是 元 /平方米。 2020年 5 月，該片區(qū)成交均價 元 /平方米，在武漢各區(qū)中名列第四，房屋銷量在武漢中心區(qū)中僅次于洪山。 從 1998 年到 2020 年，光谷先后經(jīng)歷了 4 次擴容 —— 1998 年，新成立的東湖高新區(qū)僅 24 平方公里。 2020 年，洪山區(qū)的 4 個村、江夏區(qū)的 9 個村交給開發(fā)區(qū)托管，凈增 10 多平方公里。同年， “武漢178。中國光谷”正式成立 。 2020 年，江夏區(qū)豹澥鎮(zhèn)劃入東湖高新區(qū) 。 2020 年，東湖高新區(qū)面積擴大至221 平方公里 。 2020 年 5 月，東湖高新區(qū)第四次擴容。東湖新技術開發(fā)區(qū)分別與洪山區(qū)、江夏區(qū)簽訂區(qū)域托管協(xié)議，洪山區(qū) 16 個行政村、 4 個社區(qū)，江夏27 區(qū)的 13 個行政村及龍泉社區(qū)、龍泉林場、龍泉茶場均移交東湖高新區(qū)托管 ，光谷面積擴大了近 300 平方公里，達到了 平方公里。東湖高新區(qū)現(xiàn)在的面積相當于 12 年前的 21 倍有余。 而這片 518 平方公里的土地如今已經(jīng)成為創(chuàng)業(yè)者的樂園、領先企業(yè)的聚集地，武漢的人文科技新城。這里聚集了包括華中科技大學、武漢大學、華中農(nóng)業(yè)大學、華中師范大學、武漢理工大學、中南民族大學、中南財經(jīng)政法大學、中國地質大學 (武漢 )等 48 所高等院校、 56 個中央及省部屬科研院所、 11 個國家重點實驗室、10 個國家工程技術中心和 700 多個技術研發(fā)機構 。這里有 49 位兩院院士、 20 多萬名專業(yè)技術人員和 40 萬名 在校大學生。 另據(jù)有關統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，目前光谷片區(qū)已有 20 多家世界 500 強企業(yè)駐足， 17 家本土公司上市，整個光谷從業(yè)人員 萬人，一個新城正在武漢的東邊崛起。 武漢在售住宅項目價格走勢 市場競爭狀況分析 該區(qū)域在售樓盤約有上十個，從目前調(diào)查的樓盤來看，且大多是多層和小高層樓盤，各樓盤建筑外觀都獨具特色。通過調(diào)查了解到，該區(qū)域內(nèi)樓盤價格差異不大 。 28 檔次為主； ； ，其周邊各項配套設 施逐漸完善； ； 100平方米的三房二廳 一 衛(wèi)為市場供應主力； ，競爭激烈。 對于一個項目來說，開發(fā)成功與否，不僅僅在于是否能夠盡快的銷售出去，更重要應該體現(xiàn)于住戶在后期入住后是否真正能夠感覺到方便、享受和一種其購買住宅所帶來的榮譽感。因此，在項目開發(fā)時，應該從始至終貫穿 “ 以人為本 ”的理念，真正考慮到住戶的需要。另外， 東湖高新 區(qū)住宅購買群主要集中在年齡層次較的 “ 白領階層 ” ，因此，在住宅開發(fā)時應該重視這 一部分人群的心態(tài)與興趣所向，才能實現(xiàn)成功開發(fā)。 1．市場適宜原則 項目的定位首先是以地塊性質和