【文章內(nèi)容簡介】 音、汽車尾氣的消納和處理，無其他污染源。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項(xiàng)目建設(shè)是比較合適的，項(xiàng)目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。具體環(huán)境保護(hù)措施如下： 雨、污水 項(xiàng)目排出的污水主要來源為生活污水和雨水，為保證該項(xiàng)目排入城市下水道的水中污染物達(dá)到 《 北京市水污染物排放標(biāo)準(zhǔn) 》， 項(xiàng)目排水采用“分流制” 排放 12 生活污水和雨水，生活污水經(jīng)過處理后再行排放。 生活垃圾 項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場處理。 噪聲 噪聲污染源主要是建筑物的空調(diào)系統(tǒng)和電氣設(shè)備產(chǎn)生的噪音，擬采用隔聲、隔震、銷聲措施，并優(yōu)先選用低噪音設(shè)備。 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫設(shè)計(jì)時將注意保證車庫有一定的容積，進(jìn)出汽車的車道 盡量直、短，以縮短汽車進(jìn)出庫時間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。 只要在全面設(shè)計(jì)時注意環(huán)境保護(hù)的各個環(huán)節(jié)，如通風(fēng)方式、通風(fēng)量、通風(fēng)口的設(shè)計(jì)以及廢氣的凈化、分離等方面采取合理有效的措施，汽車尾氣排放完全可以達(dá)到國家規(guī)定的廢氣排放標(biāo)準(zhǔn)。 露天停車場的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。 六、 綠化、消防和人防 綠化 項(xiàng)目建設(shè)將使現(xiàn)有的地面更多的用于綠化，建筑物四周及建筑中央空地將開辟綠化區(qū)，形成中心花園和多個綠化帶，為辦公和居住提供優(yōu)美的環(huán)境。 消防 項(xiàng)目整 體建筑消防設(shè)計(jì)及放火分區(qū)按國家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報自動噴水系統(tǒng)。各防火分區(qū)之間將安裝防火墻、防火門、防火卷簾、密閉噴頭或防火水幕作為分隔設(shè)施。地下停車場按“汽車車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。 人防 按照國家人防設(shè)計(jì)要求，項(xiàng)目主體建筑將設(shè)置與地層平面相同的地下室， 13 地下室按人防工程設(shè)計(jì)要求，結(jié)合平時的停放自行車等其他功能的要求，本著“平戰(zhàn)結(jié)合”的方針進(jìn)行設(shè)計(jì)建設(shè)。 14 第六章 市場分析 本項(xiàng)目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng) 營，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢及市場前景分析如下： 一、 目前北京市房地產(chǎn)市場情況分析 北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動，無論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個新臺階。 1999 年 1 月至９月，北京市房地產(chǎn)開發(fā)累計(jì)完成投資 億元，增長 ％，較上月 ％的增長率提高 個百分點(diǎn)，連續(xù)三個月呈增長態(tài)勢。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重為 ％，較上年同期提高了 個百分點(diǎn)，對全市投資的拉動作用進(jìn)一 步加強(qiáng)。今年 1— 5 月，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資仍保持較高的增長速度，累計(jì)完成投資 億元，增長%，其中 5 月完成 億元；商品房開復(fù)工面積 萬平方米，與上年同期持平；竣工各類商品房 萬平方米，其中住宅 萬平方米，比上年同期分別增長 %和 % 進(jìn)入 90 年代以來，尤其是“九五”期間，我市住房制度改革各項(xiàng)政策相繼實(shí)施并取得了顯著成效。今年隨著實(shí)物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。在商品住宅投資方面， 1999 年前三個季度，北京市商品住宅累計(jì)完成投資 億元，同比增長 ％，占全市住宅投資比重為 ％，提高了 個百分點(diǎn)；占全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資比重為 ％，提高了 個百分點(diǎn)。其中前８個月累計(jì)完成商品住宅投資 億元，同比增長率長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 ％，商品住宅投資占全市住宅投資的比重達(dá) ％。進(jìn)入 2021 年，商品住宅投資進(jìn)一步加大，商品住宅投資目前已占全市住宅投資的八成。 截止到 2021 年 5 月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資 億元，開復(fù)工 萬平方米，其中單位自建完成投資 億元，開復(fù)工 萬平方米 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 億元 ,開復(fù)工 萬平方米 ,比上年同期增長%和 %,占全市住宅建設(shè)的比重分別為 %和 %,比上年末提高了 15 個百分點(diǎn)和 個百分點(diǎn)。隨著福利分房的停止， 商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導(dǎo)地位。 在房地產(chǎn)銷售方面， 1999 年１至 3 季度，全市累計(jì)銷售商品房屋 萬平米，同比下降 ％，其中住宅 131 萬平方米，同比下降 ％；辦公樓 萬平方米，增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，增長 倍；其他用房 萬平方米，增長 倍。前８個月全市累計(jì)商品房銷售面積 萬平方米，為上年同期的 ％，其中商品住宅銷售面積 萬平方米，為上年同期的％。８月份月銷售商品房較上年同月下降 萬平方米，共銷售各類商品房，其中商品住宅 ，分別為上年同月的 92％和 ％。商品房銷售下降與建設(shè)投資增長的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強(qiáng)的買方市場，主動權(quán)在消費(fèi)者手中。而大部分有購房意愿的消費(fèi)者購買力相對較弱及部分有購買能力的消費(fèi)者持幣觀望以待我市購房補(bǔ)貼和公房上市具體政策出臺的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。今年以來，全市商品房銷售旺勢不減。由于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，新的拆遷辦法出臺，房屋拆遷由實(shí)物補(bǔ)償改為貨幣補(bǔ)償，我市商品房銷售市場從 1999 年 4 季度開始逐漸升溫。 1999 年全年銷售 萬平方米 ,比 1998 年增長 %,凈增 萬平方米。進(jìn)入 2021 年，城近郊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進(jìn)行，商品房銷售有增無減。前 5 個月，全市累計(jì)銷售各類商品房 萬平方米，比上年同期增長 倍 ,凈增 萬平方米 ,相當(dāng)于上年前 10 個月的銷售量。在銷售的全部商品房中，住宅面積達(dá) 萬平方米，其中當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 萬平方米，分別比上年同期增長 倍和 倍。從總體上看，我市銷售面積遠(yuǎn)大于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房 。 在全市銷售面積中，銷售給個人的有較大幅度增長，且比重上升，累計(jì)銷售給個人 萬平方米，增長 ％，占全市銷售面積的比重為 ％，同比提高 個百分點(diǎn)。其中住宅 萬平方米，增長 ％，占全市住宅銷售比重為 ％，同比提高 個百分點(diǎn)。今年北京個人購買商品住宅激增 ,比重高達(dá) %。個人購房能否及時啟動，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。從我市情況看，個人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動力。在今 16 年前 5 個月銷售的 萬平方米商品住宅中個人購買 萬平方米，比上年同期增長 倍，為商品住宅銷售的 %，比重較上年同期上升 個百分點(diǎn)。其中，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售 萬平方米，較上年同月增長 5 倍。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴(kuò)建、中關(guān)村地區(qū)道路改造、德外大街改擴(kuò)建、西外大街改造等，這些項(xiàng)目的啟動勢必拉動我市個人購房的進(jìn)一步上升。 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內(nèi)全市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)將進(jìn)一步發(fā)展。首先，從資金來源上看，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 億元，再加上上年末結(jié)余 的資金 億元，累計(jì)到位資金 億元，與完成投資有 億元的順差，在資金上有保證。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標(biāo)均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿Α?房地產(chǎn)市場發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。今年上半年，全市銷售商品房 萬平方米，同比增長 倍；實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增長 %。其中，銷售住宅 萬平方米，增長 倍；實(shí)現(xiàn)的銷售額 億元，增長 倍。銷售給個人的住宅實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，增長 倍，占商品住宅銷售額的比重達(dá)到 %，比去年同期提高 個百分點(diǎn)，相當(dāng)于消費(fèi)品零售額的 1/10。表明我市住房消費(fèi)和投資全面啟動的時期已經(jīng)到來，對加快消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級的步伐意義重大。 二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。截止 1999 年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５８５個，年末從業(yè)人員達(dá)３．５萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 1999年以來受房改政策及國家為促進(jìn)二級市場發(fā) 展準(zhǔn)許已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房上市辦法的出臺，經(jīng)濟(jì)適用房的大規(guī)模建設(shè)、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率持續(xù)走低且國家鼓勵利用銀行按揭貸款購買商品房等因素的推動，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持一定的發(fā)