【文章內容簡介】 5～129 平方米之間。容積率 不大于 ，綠化率為 40%，預計總戶數為 800 戶，附近有 2 28 等多路公交。 具體信息如下所示 : 所在區(qū)域： 營口 西市區(qū) 用地位置 ：渤海大街南，鏡湖西路西 起 價： 3050 元 /m2 最 高 價： 4880 元 /m2 均 價 ： 3900 元 /m2 戶型面積： 75129 m2 建筑類型： 民 住 占地面積： 32455 萬 m2 建筑面積： 89898 萬 m2 綠 化 率： 30% 容 積 率： 不大于 總 戶 數： 800 樓 間 距： 2231 米 公交線路： 3 路、 8 路、 12 路、 25 路、 28 路 5 XT 房地產公司 A 項目的營銷現狀描述 A 項目相關市場環(huán)境 營口市 房地產 概況 營口包括 四區(qū) (站前區(qū)、西市區(qū)、老邊區(qū)、 鲅魚圈 區(qū) )，兩市 (大石橋 市、 蓋州 市 )， 是沈陽經濟圈的出?？诤瓦|寧“五點一線 ” 沿海經濟帶中重要的一點。近幾年營口 GDP 年增速超過 20%，人均消費能力逐年 快速 上升。 目前營口正在隨著“東擴、西改、南進、北轉 ”的發(fā)展戰(zhàn)略進行 擴張， 民生項目投入加大，投資 3 億元的營北公路進展順利， “ 民興河整治工程 ” 正在順利推進， 25 條新建及改造城區(qū)道路已開工建設， “ 改造舊小區(qū)和住宅樓 ” 、 “ 改造農村廁所 ” 工作也已開始 陸續(xù) 施工。 全市 房地產市場需求空間巨大，雖然近兩年國家頻繁頒布房地產調控措施 ，但從營口房屋新開工量和竣工量到銷售面積和銷售價格都保持穩(wěn)步 的增長，整體房地產所受影響并 不像一線城市那么 大。 一、 銷售面積與銷售額 營口市 將原總體規(guī)劃提出的主城區(qū)和老邊城區(qū)合二為一 并 擴大老城區(qū) 的戰(zhàn)略 發(fā)展 為 由總體規(guī)劃提出的鲅魚圈城區(qū)（含熊岳鎮(zhèn)區(qū)、蘆屯鎮(zhèn)區(qū)和紅旗鎮(zhèn)區(qū)）構成的新城區(qū)，實施統(tǒng)一規(guī)劃。城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 為： 實施 南進 、 東拓 、近期重點發(fā)展 一帶五區(qū) ，總體城市規(guī)劃力度較大，這給商品房的建設帶來了許多新契機， 2021 年全市商品房銷售面積 532 萬平方米，同比增長 %，全市商品房銷售額實現 184 億元，同比增長 %，各區(qū)銷售額數據如表 所 示： 表 營口市各區(qū)商品房 2021 年銷售額及增幅 區(qū)域 銷售額 （ 億元 ） 增幅 （ %） 市區(qū) 大石橋市 蓋州市 開發(fā)區(qū) 66 老邊區(qū) 沿海產業(yè)基地 資料來源： 2021年 營口市房地產市場調研報告 6 隨著營口房地產 開發(fā)規(guī)模保持增長 ,2021 年全市房地產開發(fā)投資 179 億元，同比增長 %。房屋施工面積 1883 萬平方米，同比增長 %，其中市區(qū)商品房銷售面積有較大增幅，需求量比較旺盛，作為“五點一線”沿海經濟帶的重要組成部分，營口沿海產業(yè)基地商品房銷售面積相對于去年增長較為顯著，體現出不斷發(fā)展的潛力，如表 所示： 圖 營口市各區(qū)商品房 2021 年銷售面積及增幅 區(qū)域 銷售 面積 （ 萬 m2） 增幅 （ %） 市區(qū) 大石橋市 萬 m2 % 蓋州市 萬 m2 % 開發(fā)區(qū) 萬 m2 % 老邊區(qū) 萬 m2 178% 沿海產業(yè)基地 萬 m2 % 資料來源： 2021年 營口市房地產市場調研報告 二、 商品房價格 近些年全國房價普遍大幅上漲，尤其是一線城市的房價已經遠遠高出消費者的平均購買力， 為此國家先后頒布了嚴厲控制房價過快上漲的宏觀調控措施 ，目前國內房地產 市場呈現量價齊跌的 狀況，特別是今年房地產價格回落速度加快，部分地區(qū)下滑幅度較大，以廣州、深圳、上海為代表的一線城市最先吹起降價的號角，接著蔓延至國內大部分地區(qū)。 類似營口這樣的三線城市，投資與投機相對較少，城市中居民購房的意圖大部分是為了居住，所以剛性需求較強，再加上《 遼寧沿海經濟帶發(fā)展規(guī)劃 》和沈陽經濟區(qū)兩個國家戰(zhàn)略的實施，營口作為其中一個重要的組成部分，良好的發(fā)展前景帶來更多的購房需求，同時，新的營口市城市規(guī)劃方案，加大了對商品房的拓展力度，這樣使住房供應量得到一定的釋放，較為充足的供應和旺盛的需求使得營口市各區(qū)房價穩(wěn)中有升，如表 ： 7 表 營口市各區(qū)商品房 2021 年銷售價格及增幅 區(qū)域 銷售價格 （ 元 /m2） 增幅 （ %） 市區(qū) 3553 大石橋市 2453 18 蓋州市 2891 1 開發(fā)區(qū) 3833 24 老邊區(qū) 2787 15 沿海產業(yè)基地 3345 持平 資料來源： 2021年 營口市房地產市場調研報告 三、 二手房成交 營口市 2021 年二手房成交市場較為冷清，成交量有所下降，一方面是因為2021 年 1 月 1 日截止， 營口市 二手房個人普通住房轉讓營業(yè)稅免征時限由 2 年恢復到 5 年，并且契稅的全額補貼費用也全面取消，這樣一來就增加了二手房的交易成本， 影響了整體交易量，另一方面購房者為了趕在政策改變前購房，去年年底購房較集中，二手房購買需求消耗不少，這些因素使得 2021 年營口市二手房成交面積為 萬平方米，同比下降 43%，具體各區(qū)的二手房交易額情況如表 所示： 表 營口各區(qū)市 2021 年 二手房交易額及增幅 區(qū)域 交易額 (億元 ) 增幅 (%) 市區(qū) 48 大石橋市 54 蓋州市 190 開發(fā)區(qū) 50 老邊區(qū) 82 資料來源： 2021年 營口市房地產市場調研報告 房地產 在國家宏觀政策的調控下，由于二、三線城市中房地產的剛性需求較大，房地產市場受政策的影響有限，營口市購房者 預測房價上漲 的預期較為顯著 ， 8 導致許多即將出售的房子改為了出租，因而 目前市場 上的 適銷房源 較 少 ，二手房價格在銷售額下降的條件下依然漲幅明顯，營口市各區(qū)二手房平均成交價格如表 所示： 表 營口各區(qū)市 2021 年二手房交易價格及增幅 區(qū)域 成交價格（ 元 /m2） 增幅（ %） 市區(qū) 2653 27 大石橋市 2155 50 蓋州市 1649 84 開發(fā)區(qū) 2407 27 老邊區(qū) 1695 21 資料來源： 2021年 營口市房地產市場調研報告 項目 A 區(qū)域 供 需 環(huán)境 項 目 A 位于 營口 老 城區(qū)的 西市區(qū) ，購房者的需求主要來自于市區(qū)中的站前和西市區(qū)， 而屬于新城區(qū)的老邊區(qū)和產業(yè)基地需求量相對較少。從 2021 年的銷售數據來看，無論哪個區(qū)域，市場供給 大于市場需求，如表 所示，施工面積與銷售面積之間存在一定差距。 表 2021年施工面積與 2021年銷售面積對比 表 區(qū)域 2021年施工面積 （萬平） 2021年銷售面積 （萬平） 兩者面積之差 （萬平） 市區(qū)（站前、西市） 產業(yè)基地 老邊區(qū) 合計 數據來源： 營口市房產交易網 營口市 房地產市場在規(guī)模保持增長，銷售量持續(xù)走高的形勢下，樓盤戶型的銷售情況也很有特點，作為以居住需求為主導的市場中，中小戶型較受歡迎，據 營口市 商品房網上備 案 登記 數據 顯 示， 2021 年 1～ 12 月份市區(qū)商品 住宅 備案 9 6410 套，從登記 房產 套型狀況來看，套型面積 90～ 120 m2的商品住宅是營口市消費的高峰段，占銷售總量的 39%。套型 90 m2以上的 住宅占銷 售 總量的 64%,這說明目前營口市商品住房消費的熱點為改善型住宅。 表 2021 年營口市商品房住宅備案登記戶型結構表 戶型 （ m2） 銷售量（套） 增幅（ %） 60 以下 251 4 60～ 90 2079 32 90～ 120 2472 39 120～ 150 1039 16 150 以上 565 9 數據來源： 2021 年營口房地產市場分析報告 營口市購房者的 消費熱點已從首次置業(yè)的自住購房轉移為改善型自住購房 ，表明住房需求已經從初始階段的基本居住功能需求上升到對居住舒適性的追求階段，由于營口市房地產發(fā)展起步稍晚，這種對改善型住房的需求在未來一段時間內會得到有效地釋放。 營口市 區(qū)中除了 XT 房地產公司外，大大小小的房 地產公司有數百家，其中包括 國內一些知名開發(fā)企業(yè)（如恒大、寶利、佳兆業(yè)等）不斷來營，投資熱情旺盛 ?？偟膩碚f營口市內房地產商可分為三類：一類是發(fā)源于本地的開發(fā)商，一般規(guī)模不是很大， 以 XT 房地產公司為代表，他們的市場適應性和創(chuàng)新能力較強，有“小、快、活”的特點 ，由于對本地比較熟悉，在當地市民中還是很有影響力的；第二類就是外地開發(fā)商，他們多為實力雄厚的一線城市品牌開發(fā)商，由于擴張的需要和對營口市未來發(fā)展的預期來到營口，他們資金較為雄厚，管理到位，地產品質競爭力極強；第三類是地市級開發(fā)商，他們在保證品質的基礎上，同樣資金充裕，是競爭能力較強的一類開發(fā)商。 在西市區(qū)中， A 房產項目競爭品牌項目也有好幾家， 其中包括 營口慶營置業(yè)有限公司開發(fā)的慶營 嘉和苑 ， 營口大中房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的大中自然風景 ；佳兆業(yè) 房地產開發(fā)有限公司開發(fā)的西部綠都 ； 西城開發(fā)公司開發(fā)的 海瀾 新苑等 等 。 10 XT 公司開發(fā) A 項目的 定位 市場定位 營口市房地產市場中，對于不同種類的消費群體，其需求往往差別較大，一個房產公司不能在一個項目中滿足所有用戶的差異化需求，所以必須針對目前營口市房地產市場的現狀，尋找到適合并具有挖掘潛力的細分市場，從而更容易進行項目營銷。 XT 房 產公司 A 項目整體定位為 渤海大街綠色科技新 居所， 旨在綠色新居的基礎上融入現代化的科技元素， 倡導一種生活理念， 為以中產階級為主的人群打造多元化的生活住所 。 營口渤海大街附近 區(qū)域除本地開發(fā)商 慶營置業(yè)有限公司開發(fā)的慶營 嘉和苑 和佳兆業(yè) 開發(fā)的西部綠都 外又一處倡導綠色新居的房地產項目 ， 但項目所體現的亮點在于科技與綠色的有機結合，打造區(qū)域內富有科技含量的品質地產。 項目 具體 定位以 “ 綠色科技”為理念，項目中結合當地特有的景觀資源，打造出未來具有可持續(xù)發(fā)展的品質住宅，以多建筑形式展現中小戶型實用環(huán)保并富有現代氣息的理念，項目 中 70%為 中 小 戶型，充分滿足中產階級對品質生活的追求，以精而巧代替以面積大而凸顯檔次的住宅。 客戶定位 XT 房產公司 A 項 目 的目標客戶 對準營口市中低收入家庭 ， 通過綠色可持續(xù)發(fā)展給用戶帶來全新體驗，并賦予綠色以強烈的時代感來提升居民的生活質量，將該項目打造為追求 和諧穩(wěn)定 ，領略科技生活人群的專屬領地，目標群體主要包括以下兩類： 居住 型 ： 長住營口市有固定工作，收入穩(wěn)定或外地做生意經商未來有意在市內養(yǎng)老的人群。 投資型 ： 對營口未來的發(fā)展很有信心，看好三線城市房地產發(fā)展的各類投資者。 公司目前主要開發(fā) 中低 檔住宅市場，目標客戶群為 中等 收入且 在現代生活有所追求，購房者從現代氣息感較強的年輕人到追求和諧穩(wěn)定的中年人，這些人要么事業(yè)稍有起色， 或是 小有建樹，住宅的環(huán)境和現代氣息足以讓這些用戶找到家的感覺。 11 A 項目營銷策略現狀 XT 房 地 產公司 A 項目針對目標市場，通過市場分析，產品推廣和渠道營銷等銷售策略在營口市西市區(qū)開展營銷活動，下面主要通過營銷體系中經典的 4P策略進行介紹。 產品策略 隨著營口市經濟持續(xù)穩(wěn)步快速的發(fā)展，人們對住房的要求以不僅僅是一個“住所”的概念，更多的人關注居住的環(huán)境，人文氣息和時代感?；ヂ?lián)網時代的來臨使人們的生活發(fā)生了巨大的變化，特別是現在準備購房的年輕人對網絡，現代科技越來越注重， 所以 XT房 地 產公司 在項目中充分考慮物業(yè)環(huán)境和科技元素，把 A 項目住宅打造成為科技與綠色融合的典范。 住宅整體分布均勻，樓體之間設有較為寬闊的綠色區(qū)域，保證環(huán)境宜人。住宅單體在滿足功能空間的同時，保證居住空間質量，讓室內通風自然，陽光充足，室內窗地比大于 6，這樣讓室內光線明亮的同時也可擁有開闊的視野，讓居住環(huán)境更加舒適，同時提供高速網線接入，智能的門禁和安全的物業(yè)監(jiān)視系統(tǒng)保證居住者享受宜人環(huán)境的同時，品味現代科技帶來的安全與便捷。 價格策略 營口市居民平均收入近幾年增幅明顯，但相對于房地產價格的增長還顯得捉襟見肘 ，大部分購房者對價格的敏感度較大， 營口 XT 房 地 產公司 A 項目針對的人群以中等收入家庭為主，所以一個科學合理的房價策略對于項目的成功有著重大而深遠的意義， XT 房 地 產公司 定價策略主要包括以下幾個方面： 按戶型銷售進行調價，合理的定價 主要是為了便于控制滯銷的房子 和 房子銷售的相互平衡，如果市場上的房 在 銷售市場接受 的較 快， 則可以使 銷售價格相應增加， 滯銷的房子先不進行調整，其他戶型價格基本保持不變，但如果滯銷戶型在其他戶型進行兩次調整后仍然銷售情況不佳，則調整滯銷戶型的價格。 折扣優(yōu)惠銷售，為了在 XT 房 地 產公司 其他項目中有充足的流動資金并吸引對價格較為敏感的營口中等收入家庭