【文章內(nèi)容簡介】 1 年，朝陽區(qū)東二環(huán)沿線也上演了寫字樓會戰(zhàn)，總面積約 20 平方米的朝陽廣場建起了圍檔，還有位于東四十條橋畔的新保利大廈、南新倉商務(wù)天地，不遠處的東直門樞紐東華廣場等等，而周邊還有多個寫字樓項目 正處于緊張施工狀態(tài)。 未來，中國海洋石油總公司、中國移動通信公司、中國電信集團公司、中國人民保險公司、中國青年旅行社、保利集團等國企巨頭的總部大樓將矗立在有“新國企大道”之稱的東二環(huán)商務(wù)帶兩側(cè)。 亦莊區(qū)域 作為 CBD后花園，亦莊長期以來是以低密度住宅區(qū)的面貌出現(xiàn)。但是在2021年，亦莊出現(xiàn)了向復(fù)合性、多元化發(fā)展的趨勢，一系列總部辦公及商業(yè)項目開盤。同時一批高端住宅項目的開盤及熱銷也給亦莊發(fā)展 5年后的居住升級提供了機會。 BDA 國際企業(yè)大道是繼豐臺總部基地后又一個以總部辦公為定位的項目。該項目為 花園式獨立企業(yè)建筑。其開盤打破了亦莊開發(fā)項目單一化的印象，也使亦莊高科技開發(fā)區(qū)的功能更加豐富。 長期以來亦莊缺乏綜合辦公物業(yè)，圣福華國際經(jīng)濟貿(mào)易中心的破土動工，有助于改善亦莊缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀。該項目由 5A 級商務(wù)大廈、國際標準星級酒店、大型高檔多功能會展中心、高檔公寓及原有的圣福華國際俱樂部共同構(gòu)成，集居住、消費、商務(wù)、休閑于一體。 瀛海名居是今年亦莊項目中的一個代表作。該項目采用了具有異國情調(diào)的建筑風(fēng)格，而以瀛海名居為代表的項目的出現(xiàn)使亦莊二次置業(yè)者得到放量。 需求分析 需求情況 從總體上 說 ,北京房地產(chǎn)的快速發(fā)展還將保持一段時期，北京住宅建設(shè)仍有較大需求空間。 從宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析：按照北京市政府提出的目標， 2021 年，北京市城鎮(zhèn)居民的人均住房使用面積要達到 25平方米，到 2021年底，全市城鎮(zhèn)居民人中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 均使用面積已經(jīng)達到 18． 7平方米，也就是說，在接下來的 5年里，全市城鎮(zhèn)居民人均使用面積需要增加 6． 3平方米，平均每年增加 1． 26 平方米。按照 2021年末全市戶籍人口 1148． 8 萬人計算，再除以 0． 75的平均使用率，折合成建筑面積，平均每年需新增商品住宅銷售面積 1930． 0萬平方米，如果按照每套住房 100 平米計算， 2021 年前北京市每年有 20 萬套住房需求。今后 510 年以至更長時間，北京經(jīng)濟保持一個較高增長速度是完全有條件和可能的。 從居民消費能力看，目前北京人均 GDP已達 3800美元，到 2021年將有較大增長，這對于拉動房地產(chǎn)消費和投資會起到積極作用。在居民家庭消費性支出結(jié)構(gòu)中，北京市居民消費的恩格爾系數(shù)由十幾年的 50%左右下降到現(xiàn)在的30%左右，這意味著老百姓將有更多資金用于投資消費，而改善居住條件的支出無疑將占消費的絕對比例。 另外 ,作為國際化大都市的北京 ,也在吸引著越來越多的外埠人士創(chuàng)業(yè)、定居 。他們對于房產(chǎn)的消費也在一定程度上支撐了北京整體的住宅市場需求。 需求特征 根據(jù)市場的不斷細分，各個細分市場的需求特征也不盡相同，主要可以分為以下三類： 品質(zhì)追求型 在購房時注重產(chǎn)品的檔次與品位，偏好環(huán)境高雅、設(shè)施高檔、小區(qū)綠化環(huán)境好的社區(qū)，對于價格有較大的承受能力。這一類型的消費者年齡偏低，擁有三種類型中最高的個人年收入和家庭年收入，也是擁有汽車比例最高的一類消費者。 品質(zhì)追求型的購房者對住房的需求仍以普通商品房為主，兼顧別墅等其他類型，平均住房需求面積為 110平方米，對總房價的需 求從 50萬元到 200萬元不等，平均為 60萬元，希望購買的戶型是 2— 3室 2廳 2衛(wèi)的戶型。購房的考慮因素以地理位置和交通為主，其次是價位和小區(qū)綠化環(huán)境狀況。 中間型 中間型的潛在購房者各項指標都位于中間，追求住房檔次與品質(zhì)，但在住房品質(zhì)提高的同時又不愿多付錢，相對來說較為挑剔。 中間型購房者對住房需求的特點是以經(jīng)濟適用房和普通商品房為主，比例大致為 6： 4。購房面積為 95 平方米左右，可接受的總房價平均為 40 萬元，購房的考慮因素主要是位置和價位。 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 基本改善型 關(guān)注價格因素，在購房時更注重 一些住房基本功能的實現(xiàn)，由于經(jīng)濟承受能力的限制，對于較奢侈的配置相對有所舍棄。這一類型的消費者平均年齡在三類人中是最高的，其個人年收入和家庭年收入較低，絕大多數(shù)人沒有汽車。 基本改善型購房者主要選擇經(jīng)濟適用房，其中有 77． 9％的人準備購買經(jīng)濟適用房，只有 20％左右的人會考慮購買普通商品房，他們更愿意購買小面積的住房， 60 至 80 平方米的住房是他們的首選，總房價平均為 30 萬元，預(yù)期的戶型以傳統(tǒng)的 2室 1廳 1衛(wèi)為主。價位是最主要的考慮因素，對小區(qū)周圍環(huán)境沒有太高的要求。 住宅宏觀銷售分析 總體銷售 方式 2021年，隨著政府宏觀調(diào)控的進一步加強，房地產(chǎn)行業(yè)的最重要生產(chǎn)資料—— 土地，受到了前所未有的限制。這種影響會滲透到房地產(chǎn)業(yè)的各個環(huán)節(jié)，最終影響到銷售。 土地的緊縮，使開發(fā)商之間、項目之間的競爭日趨激烈。在銷售方式上最明顯的體現(xiàn)，就是銷售的多元化。 以往的房地產(chǎn)一手樓盤銷售，以坐銷為主，往往是業(yè)務(wù)員在售樓處等顧客上門。但是隨著競爭的激烈，這種單純的“請進來”的方式，已經(jīng)不能適應(yīng)市場的需要。不少項目都采取了主動出擊，“走出去”，直接面對目標客戶群。寫字樓巡展、目標客戶的聯(lián)誼活動等等。榮尊堡項目的外圍營銷 也曾一度在業(yè)界鬧得沸沸揚揚，姑且不對其功過進行評論，單從其做法本身分析，不難看出北京房地產(chǎn)項目在營銷方面的新變化。 而“走出去”，還可以走的更遠 —— 直接赴外埠進行營銷推廣。無論是去年底的溫州房展會，還是今年初的山西房展會，北京項目均積極參與。也在另一個方面體現(xiàn)了營銷方式的多元化。 總體銷售情況 房地產(chǎn)業(yè)保持較快發(fā)展。全年房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 ，比上年增長 %。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，比上年增長 %；商品房開復(fù)工面積 ，增長 %；竣工面積 3067萬平方米，增長 %。 商品房市場需求活躍。全年商品房銷售面積 2472萬平方米，增長 %；其中，商品住宅銷售面積 ，增長 %。全年商品房銷售額 ，增長 %；其中商品住宅銷售額 ，增長 %。中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 商品房價格有所上升。全年商品房平均售價為每平方米 5053 元，比上年提高 316元；其中，商品住宅平均售價 4747 元，提高 291 元。存量房交易量進一步擴大。全年存量房成交面積 ，成交金額 億元，分別比上年增長 %和 %。 總體銷售特點 ? 在 2021年全年公寓和普通住宅項目當中，有 85%左右的項目都采取的板樓或板塔結(jié)合的形式。人們的居住觀念發(fā)正在發(fā)生著變化，多數(shù)消費者偏好通風(fēng)好、采光好、及使用率相對高的板樓。健康住宅的概念正在深入人心。 ? 在強調(diào)健康住宅的同時，使用的方便也很重要。如何使房子更加人性化與智能化，是今后產(chǎn)品的主流趨勢，也是了今后房屋建造的發(fā)展理念與趨勢。 ? 大盤造勢帶動區(qū)域發(fā)展。 2021年的新增供應(yīng)中，依靠大盤而加速區(qū)域整體進程的有三個，其一是位于西南三環(huán)的萬年花城，首先提出公共交通導(dǎo)向系統(tǒng)， 因而使項目一經(jīng)推出，很受歡迎，也由于這個項目的帶動，使得西南三四環(huán)今年的發(fā)展迅速，各個樓盤的銷售一路綠燈；其二，是通縣的世紀星城，依靠良好的教育吸引了眾多的買家，也帶動通州的房價又上了一個臺階；其三，是位于東北四環(huán)的陽光上東，首創(chuàng)依靠百萬平米的社區(qū)打造出東北四環(huán)新形象，全新富人區(qū)的概念使得項目銷售迅速，周邊新開項目也因此受益非淺。 總之，大盤憑借其自身的規(guī)模優(yōu)勢，在區(qū)域會占有不可動搖的地位。 該區(qū)域銷售特點 本區(qū)域樓盤在銷售上主推一下三點： ? 環(huán)境 亞奧區(qū)域位于北京北部，屬于上風(fēng)上水位置，加之擁有 北京最大的一塊綠肺 ——— 奧林匹克公園 320萬平方米的綠地，自然環(huán)境 得天獨厚。 ? 交通 四﹑五環(huán)路作為環(huán)城快速路，作用自不必說，北苑路作為一條城市主干道，也在北京北部地區(qū) 發(fā)揮 著重要的作用。此外，軌道交通是本區(qū)域的另一大優(yōu)勢， 地鐵 13號線以及在建的地鐵 5號線，為居民出行提供了極大的方便。 ? 奧運概念 隨著 2021 年的臨近，奧運概念也逐漸變得清晰。國家在本區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施方面的投入，將會逐年加大，為區(qū)域的發(fā)展，以及日后物業(yè)的保值、增值中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 提供了基礎(chǔ)和保障。 住宅宏觀價格分析 總體價格走勢 2021 年，北京 商品房平均價格為 元 /平方米，僅次于上海市的 元 /平方米，列全國第二位。在國家實行一系列宏觀調(diào)控措施的背景下 ,北京市房地產(chǎn)市場供需兩旺，進入 9 月份以后，商品房銷售價格達到七年來最高。 2021年北京市房屋銷售價格總水平比 2021年上漲 ％，漲幅提高了 個百分點。 1至 3季度分別比上年同期上漲 ％、 ％、 ％， 4季度上漲 ％，達到 7年來最高，全年商品房銷售價格呈逐季上升之勢。 在北京房屋銷售價格指數(shù)構(gòu)成中，商品房銷售價格和私有住房銷售價格分別比 2021年上漲 ％和 ％，漲幅同比分別比提高 點。從商品房銷售價格指數(shù)的構(gòu)成和分類看，住宅類銷售價格比 2021 年上漲 ％，其中，普通住宅和豪華住宅的銷售價格同比分別上漲 ％和 ％；非住宅類銷售價格同比上漲 ％。其中，寫字樓受入市量增加的影響，其銷售價格同比下降 ％，商業(yè)用房和其他用房同比分別上漲 ％和 ％。 此外，從房屋類型看，多層住宅和高層住宅的銷售價格比 2021 年分別上漲 ％和 ％，別墅和高檔公寓的銷售價格分別上漲 ％和 ％。 總體價格定 位 ? 按行政區(qū)劃 0202140006000800010000120211400016000昌平 朝陽 崇文 大興 東城 房山 豐臺 海淀 密云 平谷石景山順義 通州 西城 宣武各區(qū)縣新增供應(yīng)均價 東城區(qū)由于 pop moma 的價格使得整體的均價遙遙領(lǐng)先，為所有區(qū)縣里價格最高。其次，均價在 8000元 /平方米以上的城區(qū)分別有：崇文、海淀、中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 中國商業(yè)地產(chǎn)策劃網(wǎng) 順義、西城、宣武。崇文、西城和宣武由于區(qū)域的位置、土地的稀有使得均價較高，而順義則由于別墅等低密度產(chǎn)品的影響使得均價在 8000 元以上，海淀由于西山腳下的幾個別墅項目而帶動了整個區(qū)的均價。 均價在 60008000 元 /平方米的區(qū)域有三個，分別為昌平、朝陽和通州，在這三個區(qū)縣里，朝陽由于需求的旺盛， 使得區(qū)域整體的均價達到 7000元 /平方米左右，昌平由于傳統(tǒng)別墅區(qū)的帶動，區(qū)域均價在 7800 元 /平方米左右，而通縣由于區(qū)域整體環(huán)境的飛速發(fā)展，物業(yè)類型也由單一的普通住宅轉(zhuǎn)向以普通住宅為主兼有別墅與公寓產(chǎn)品的區(qū)域，從而提高了整體區(qū)域的均價。 該區(qū)域價格定位 亞運村的房價近年來并沒有太大的變化，幾乎一直維持在每平方米 7500元到 8000 元之間的水平。在亞北的北苑地區(qū)，北苑家園、新街坊、北京青年城等樓盤的價格基本上都沒有變化，仍然維持在每平方米 4800 元到5300元之間。在國家森林公園西側(cè)，倚林佳園、風(fēng) 林綠洲等樓盤組成的“西奧生態(tài)居住區(qū)”的房價也基本上維持原先的狀況，約為每平方米 7600元。而后期入市的新項目天和人家等，均價卻在每平方米 6000元到 6800元之間，反而拉低了該區(qū)域的平均房價。 未來整體市場預(yù)測 供應(yīng)量方面 05年的供應(yīng)量將有一個比較大的釋放，尤其可能出現(xiàn)在下半年。主要是因為 04年的 ，目前已經(jīng)通過大限的 288個項目，其總量在 4300多萬平米，其中大盤的比例明顯增加。按照正常的開發(fā)周期，這些項目經(jīng)過 04 年一系列的手續(xù)審批，規(guī)劃擬定等等 ，預(yù)計在 05 年將會出現(xiàn)大量上市，集中爆發(fā)的局面。這些過關(guān)項目將成為 2021年北京房地產(chǎn)市場上的主導(dǎo)項目，引導(dǎo)市場新格局。 受央行加息的影響，房地產(chǎn)開發(fā)公司為了避免承擔資金壓力和減少開發(fā)成本，都會考慮加快開發(fā)， 縮短 工期盡快回攏資金。同時，受到奧運限建因素的左右，各種項目都將會抓