【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)客戶的耐心、對(duì)成項(xiàng)的信心； 四條熟悉 ——熟悉國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)、熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、熟悉本公司業(yè)務(wù)情況； 五 必 會(huì) ——學(xué)會(huì)市場(chǎng)調(diào)查、學(xué)會(huì)分析算賬、學(xué)會(huì)揣摩顧客心理、學(xué)會(huì)追蹤客戶、學(xué)會(huì)與客戶交朋友。 七、資金籌措 融資總論： 房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高度資金密集性行業(yè)，開(kāi) 發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，我們應(yīng)借助各種融資手段，爭(zhēng)取充足的資金來(lái)開(kāi)發(fā)我們的商品房項(xiàng)目。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關(guān)系到開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小，開(kāi)發(fā)效益的好壞，我們應(yīng)通過(guò)多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿足開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求。 因此我公司 “世紀(jì)地產(chǎn) ”計(jì)劃投入開(kāi)發(fā)資金 3,000 萬(wàn)元與武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司、北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合作開(kāi)發(fā) “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住區(qū)項(xiàng)目。 合作伙伴： 武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司 武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成 立的，授權(quán)全面經(jīng)營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。集團(tuán)注冊(cè)資本15 億元，目前全資、控股、參股企業(yè) 35 家，已成為 “武漢 ?中國(guó)光谷 ”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科技園建設(shè)于一體的大型國(guó)有控股集團(tuán)。 武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是由東湖開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展總公司、創(chuàng)業(yè)中心、科技風(fēng)險(xiǎn)投資公司為主體組成的，全面經(jīng)營(yíng)、管理東湖開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。武漢工程科學(xué)研究資產(chǎn)也劃歸武漢高科管理。集團(tuán)注冊(cè)資本15 億元，已成為華中地區(qū)一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資 、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的科技型集團(tuán)。是 “武漢 ?中國(guó)光谷 ”建設(shè)的主力軍，武漢科技新城建設(shè)主要業(yè)主之一。 武漢高科集團(tuán)公司創(chuàng)建伊始，便高起點(diǎn)地與國(guó)際慣例接軌，本著 “走持續(xù)發(fā)展之路，創(chuàng)百年常青企業(yè) ”的理想，建立起卓有成效的現(xiàn)代企業(yè)管理模式。集團(tuán)公司投資的 “東湖大學(xué)科技園 ”建設(shè)項(xiàng)目是全國(guó)十五家大學(xué)園試點(diǎn)單位之一；控股的 “華中曙光軟件園 ”是國(guó)家重點(diǎn)軟件產(chǎn)業(yè)基地 “湖北省軟件產(chǎn)業(yè)基地 ”的主體和示范工程，受到國(guó)家有關(guān)部委和湖北省、武漢市的高度重視和大力支持。創(chuàng)業(yè)中心是全國(guó)第一家企業(yè)孵化器；光谷 技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易所是湖北武漢體制創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新體系的主要組成部分。目前公司有 35 家全資、控股、參股企業(yè)，分布在電子與通信、計(jì)算機(jī)與軟件、新型復(fù)合材料、高科技農(nóng)業(yè)、現(xiàn)代交通、能源、機(jī)械、旅游、計(jì)生產(chǎn)品和生物工程等等產(chǎn)業(yè)勢(shì)頭良好、投資收益明顯，形成了多層次經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、多項(xiàng)目投資開(kāi)發(fā)、多元化開(kāi)放經(jīng)營(yíng)、全方位社會(huì)服務(wù)的經(jīng)營(yíng)格局。 在集團(tuán)公司投資企業(yè)中， “人?？萍?”、 “東湖高新 ”已成功地在上交所掛牌。 “三特索道 ”、 “華軟軟件 ”、 “海集高科 ”、 “華中數(shù)控 ”等企業(yè)將相繼上市。 武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司現(xiàn)有優(yōu)良土地儲(chǔ)備 1400 多畝。具備與我公司 “世紀(jì)地產(chǎn) ”合作的條件。 聯(lián)想控股有限公司 眾所周知，以ＰＣ制造為主業(yè)的聯(lián)想集團(tuán)有限公司從多元化正朝著產(chǎn)業(yè)多元化的方向發(fā)展。近幾年來(lái)，聯(lián)想除了向ＩＴ服務(wù)轉(zhuǎn)型之外，其產(chǎn)品線也擴(kuò)張到了ＰＤＡ、手機(jī)等未來(lái)的主流移動(dòng)通信終端。最引人注目的是，作為聯(lián)想集團(tuán)有限公司的母公司的聯(lián)想控股有限公司相繼進(jìn)入了自己并不熟悉的風(fēng)險(xiǎn)投資、房地產(chǎn)兩大非ＩＴ行業(yè)。 成立于 2021 年 6 月的北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門(mén)設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個(gè)重要棋子。在北京開(kāi)發(fā)了 商業(yè)化寫(xiě)字樓 ——融科資訊中心之后，隨后，融科智地又有新的動(dòng)作：進(jìn)軍天津房地產(chǎn)市場(chǎng)，啟動(dòng)其第一個(gè)異地住宅項(xiàng)目 ——瑞景居住區(qū)。 相對(duì)于北京、上海等國(guó)內(nèi)一級(jí)市場(chǎng)，武漢近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行非常平穩(wěn)，房?jī)r(jià)沒(méi)有大起大落，泡沫成分少，消費(fèi)者購(gòu)房更加理性，這些對(duì)于外來(lái)的開(kāi)發(fā)商是一個(gè)比較有誘惑力的因素。另外，武漢市在大型居住區(qū)配套方面有較大投入，而 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住區(qū)地處 “中國(guó) ?光谷 ”中心，是配套條件最好的地塊之一，提供了很好的人文、環(huán)境空間。 借鑒天津的成功經(jīng)驗(yàn)，聯(lián)想集團(tuán)再次進(jìn)軍武漢地產(chǎn)業(yè)，與我 “世紀(jì)地產(chǎn) ”合作共同 開(kāi)發(fā) “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住區(qū)項(xiàng)目。 合作方式： 我公司 “世紀(jì)地產(chǎn) ”與武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司、北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合資成立武漢世紀(jì)高科房地產(chǎn)股份有限公司。擬總投入資金 18萬(wàn)平方米項(xiàng)目，預(yù)計(jì)三期總建筑面積 萬(wàn)平方米。 融資細(xì)則： 我公司 “世紀(jì)地產(chǎn) ”與武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司合資成立武漢聯(lián)想 ?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司。公司注冊(cè)資本 1 億元（我公司 3000 萬(wàn)元，武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司 3000 萬(wàn)元，北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 4000 萬(wàn)元）流動(dòng)資金 2400 萬(wàn)元（滾動(dòng)開(kāi)發(fā)）。 “高科 ?經(jīng)典都市 ”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資 萬(wàn)元。世紀(jì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司以現(xiàn)金投入 3000 萬(wàn)元人民幣，北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以現(xiàn)金投入 4000 萬(wàn)元，武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司以開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi) 270畝的土地使用權(quán)作為股本投入，按 20萬(wàn) /畝計(jì)算，作價(jià) 5400萬(wàn)元人民幣。民生銀行提供一期開(kāi)發(fā)貸款 7000 萬(wàn)元人民幣。 項(xiàng)目實(shí)施操作均由我公司 “世紀(jì)地產(chǎn) ”進(jìn)行。包括項(xiàng)目策劃、論證、開(kāi)發(fā)、推廣銷售的管理系列運(yùn)作的實(shí)施。 雙方根據(jù)股權(quán)比例交納的出資額及項(xiàng)目具體運(yùn)作責(zé) 任，商議決定利潤(rùn)按 30： 35： 35 的注冊(cè)資本股權(quán)比例進(jìn)行分配。 八、效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）經(jīng)濟(jì)效益分析 1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略 通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本報(bào)告擬定下列經(jīng)營(yíng)策略： 住宅銷售面積共 274828 平方米，銷售均價(jià)按 2228 元 /平方米計(jì)算，商鋪裙樓一樓為 20 間私人出租商鋪（月租 20 元 /平方米），二樓為一小型超市建成之年年利潤(rùn)額預(yù)計(jì)為 10 萬(wàn)，每年以 10％遞增。本項(xiàng)目每期計(jì)劃在開(kāi)工第三個(gè)季度開(kāi)始預(yù)售，第一期開(kāi)發(fā)按銷售 95％計(jì)算，第二期開(kāi)發(fā)按銷售 95％計(jì)算，第三期開(kāi)發(fā)按銷售 90％計(jì)算。 2 成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 結(jié)合本 項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平。 （ 1）銷售費(fèi)用 銷售費(fèi)用按市場(chǎng)慣例，包括代理、廣告、律師等費(fèi)用以銷售收入的 3％計(jì)算。 （ 2）營(yíng)業(yè)稅及附加 按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)收入的％計(jì)算，其中營(yíng)業(yè)稅稅率為 5％，附加稅率為營(yíng)業(yè)稅的 ％。 （ 3）所得稅 按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅按 33％計(jì)取。 3 投資利潤(rùn) 根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過(guò)相關(guān)工作表格（詳見(jiàn)附表）計(jì)算分析，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 期累計(jì)稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)毛利率達(dá)到 ％。 4 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 本項(xiàng)目從全部投資角度來(lái)編制現(xiàn)金流量表，通過(guò)現(xiàn)金流量表分析可得如下指標(biāo)（所得稅后）： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：（全部投資） = ％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（全部投資， I=12％） = 萬(wàn)元 經(jīng)過(guò)收支預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)分析得出項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率 ％大于中國(guó)人民銀行頒布的貸款利率（ ％），且項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元為正數(shù)，則本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)下是可行的。 （二）環(huán)境效益分析 本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為 核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑形態(tài)時(shí)尚且經(jīng)典，曲線流暢、造型優(yōu)美，線條和細(xì)部處理處理簡(jiǎn)約明快，獨(dú)具一格，符合當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。 社區(qū)內(nèi)住宅、公建、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致，為入住客戶營(yíng)造出一個(gè)良好的居住氛圍。 項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒裁芗O(shè)施簡(jiǎn)陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。它對(duì)改善光谷周邊環(huán)境，提升區(qū)域居住環(huán)境質(zhì)量都會(huì)有顯著的環(huán)境效益。 （三）社會(huì)效益分析 圖表分析： 社會(huì)因素 影 響 措施建議 對(duì)居民收入的影響 項(xiàng)目建成后屬高尚住宅主要銷售對(duì)象為高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)工作人員，他們平均收入較高，基本不構(gòu)成較大困難 分期付款 對(duì)居民生活水平與生活質(zhì)量的影響 良好的居住環(huán)境首先為住戶提供了高水準(zhǔn)的質(zhì)量保證，家庭消費(fèi)同時(shí)也有所增加 物業(yè)管理職能的重要發(fā)揮 對(duì)就業(yè)的影響 提供百余個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì) 重才惜才加強(qiáng)招聘工作 對(duì)地區(qū)文化、教育、衛(wèi)生的影響 補(bǔ)充了周邊中、小學(xué)校生源 為住戶提供信息 對(duì)地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、社會(huì)服務(wù)容量和城市化進(jìn)程的影響 完善地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)促進(jìn)周邊地區(qū)發(fā)展，擴(kuò)大城市化進(jìn)程 適當(dāng)擴(kuò)大服務(wù)范圍不盲目擴(kuò)建 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典 都市 ”住宅建成后，以聯(lián)想集團(tuán)為依托，成為武漢市第一個(gè)全智能住宅小區(qū)。周圍生活設(shè)施齊全，緊鄰雄楚大道，交通極為方便。加之近幾年來(lái)周邊地區(qū)將陸續(xù)開(kāi)發(fā)建成住宅小區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)基地，因此環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場(chǎng)頗佳。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場(chǎng)需求，提高武漢市民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)，餐飲，商品零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。 項(xiàng)目的建設(shè)還有利于改善武漢市城市形象和投資環(huán)境，促進(jìn)城市總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益 巨大。 （四）風(fēng)險(xiǎn)性分析 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 風(fēng)險(xiǎn)程度 說(shuō)明 災(zāi)難性 嚴(yán)重 較大 一般 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) √ 市場(chǎng)變化較大，不確定因素影響 資源風(fēng)險(xiǎn) √ 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資源豐富 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) √ 技術(shù)人員素質(zhì)高，經(jīng)驗(yàn)豐富 工程風(fēng)險(xiǎn) √ 涉及到工程質(zhì)量問(wèn)題和施工安全問(wèn)題 資金風(fēng)險(xiǎn) √ 資金流動(dòng)、周轉(zhuǎn)、回籠能否到位 政策風(fēng)險(xiǎn) √ 具有政策優(yōu)勢(shì) 外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn) √ 合作公司信譽(yù)良好，勢(shì)力較強(qiáng) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) √ 社會(huì)需求量大 其他風(fēng)險(xiǎn) √ 房地產(chǎn)影響因素多 （ 五）敏感性分析（見(jiàn)附表） 九、研究結(jié)論與建議 （一）研究結(jié)論 再經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的綜合分析之后，可以得出本項(xiàng)目可行性研究結(jié)論：聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市項(xiàng)目具有重大社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益，項(xiàng)目可行。 （二）項(xiàng)目建議 本項(xiàng)目建筑工程量龐大，施工周期較長(zhǎng)。工程建設(shè)中應(yīng)該多聽(tīng)取有關(guān)專家的意見(jiàn)和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工要緊密配合，對(duì)于建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。在設(shè)計(jì)和施工中，吸取國(guó)內(nèi)外大型住宅社區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。因?yàn)楸卷?xiàng)目施工質(zhì) 量要求較高，投資又大，建議建設(shè)放采用招標(biāo)的方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)的控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。 在有關(guān)的政策允許范圍內(nèi)，應(yīng)該爭(zhēng)取更為優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)條件，如能爭(zhēng)取落實(shí)進(jìn)一步的稅收退還及減免，則對(duì)項(xiàng)目的資金運(yùn)用及周轉(zhuǎn)帶來(lái)極大的幫助，為項(xiàng)目融資創(chuàng)造巨大的靈活空間。 本項(xiàng)目建筑類型： 以高層（ C 型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（ A、 B、 D、 E 型）多層住宅。整個(gè)小區(qū)外觀上錯(cuò)落有致， 的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小 品設(shè)置在住宅樓周圍。 配比： 多層： A 型 8 棟、 B 型 6 棟、 D 型 12 棟、 E 型 7 棟 高層： C 型 14棟 3 目標(biāo)市場(chǎng)地位 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下： （ 1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士； （ 2）周邊高校的教師以及工作者； （ 3）欲改善居住條件的置業(yè)者； （ 4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （ 5）外地來(lái)漢的經(jīng)商者。 （ 6）其他 （五）結(jié)論 本項(xiàng)目社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。 二、市 場(chǎng) 分 析 （一）市場(chǎng)概況 1 武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況 武 漢市是中國(guó)六大中心城市之一。 在 1992 年國(guó)家公布的中國(guó)城市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 50 強(qiáng)中，武漢名列第六。 2021 年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2021 年增長(zhǎng) 12%。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，全年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 億元 ,同比增長(zhǎng) %,占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。自 1992 年以來(lái) ,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng) ,高于全國(guó)、全省平均水平。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益明顯提高，人民生活水平繼續(xù)改善，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，實(shí)現(xiàn)了 “十五 ”計(jì)劃的良好開(kāi)局。 得天獨(dú)厚 的地理環(huán)境，經(jīng)過(guò)數(shù)千年的開(kāi)拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢