【正文】 的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個(gè)地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居第六位，是中國的特大中心城市之一。改革開放以來，武漢的投資 “洼地效應(yīng) ”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資 億美元，外資來自全球五大洲 40 多個(gè)國家或地區(qū)，全球 500 強(qiáng)跨國公司有 35 家 來漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。 邁向世界超級城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國《未來學(xué)家》雜志 1999 年 67 月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利 康韋所著題為《未來的超級城市》的文章，預(yù)言中國的上海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì)全球十大超級城市之列。 超級城市是指具有下列 3 項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。未來超級城市必不可少的 10 個(gè)因素：水源；國際機(jī)場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎 圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會。 2 武漢房地產(chǎn)市場概況 國家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅(jiān)定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。 武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。每年投資 100 億元興建 600 萬平方米的住宅，五年共建 3000 萬平方米，用五年的時(shí)間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略方針的實(shí)施對房地產(chǎn)業(yè)的影想是十分明顯的。 形成了二、三級市場聯(lián)動效應(yīng)。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導(dǎo)，市場運(yùn)做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場 聯(lián)動的良好局面。 部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費(fèi)。 3 武漢商品住宅價(jià)格走勢 2021 年武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出市場活躍，交易量放大，價(jià)格上漲并逐步走高的態(tài)勢。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持 3600 元 /㎡。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。 洪山區(qū)： 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲 了 元 /平方米，漲幅為 %。 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 ——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如 書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 1940 元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體 本季度價(jià)格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 ?半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤 ?半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的 “中國光谷 ”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 2021 元 /平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬平方米左右；均價(jià)在2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。 4 武漢主要商品住宅樓盤 2021 年銷售大勢 1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢 2021 年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷售價(jià)格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個(gè)月的時(shí)間，一期的 400 余套已銷售逾 70％。碧水晴天一期推出的 292套住房，兩個(gè)季度不到銷售了 70%，而其出售的 42 間商鋪也被一搶而空。武昌南湖附近的華錦花園此季度 也取得近 10000 平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約 100 元 /平方米。 2．名家操盤實(shí)力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點(diǎn)，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計(jì)、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的 “世紀(jì)華庭 ”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有189 套豪宅的 “世紀(jì)華庭 ”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了 137 套。武漢市另一個(gè)同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤 ——“麗島花園 ”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計(jì)中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。同樣，武漢市還有著像 “虹景花園 ”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營的 “金色港灣 ”，以及像 “藍(lán)灣俊園 ”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。 3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場的趨勢 2021 年 7 月 1 日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價(jià)格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。在 這種市場背景下，武漢市小高層、高層項(xiàng)目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會得到明顯的提高。據(jù)調(diào)查： 2021年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達(dá) 150 余棟，總建筑面積將達(dá)到 200 萬平方米以上，與上年相比，其增幅為 30%左右。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。 4．消費(fèi)者的購房行為漸趨理性 隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)性化十分突出的 產(chǎn)品，消費(fèi)頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置 40％，價(jià)格為 ％，環(huán)境為 ％，交通為 ％，其他因素的被選率為 ％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力等。 5. 價(jià)格及指數(shù) 2021 年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為 點(diǎn)，較上季度上漲 點(diǎn)；綜合物業(yè)平均價(jià)格為 元 /平方米，與上季度相比上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 住宅價(jià)格指數(shù)此季度為 點(diǎn) ，比上季度上漲 點(diǎn)；平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上升 元 /平方米，其升幅為%。 寫字樓價(jià)格指數(shù)此季度為 點(diǎn)，較上季度上漲 點(diǎn)；平均價(jià)格為 元 /平方米，較上季度漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 2021 年消費(fèi)者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。 2021 年的住宅將會進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。 16 月房屋成交 21118 起，同比增長 52%，其中，存量房買賣成交 12999 起，占總成交量的 %。全市房地產(chǎn)交易面積 萬平方米，成交價(jià)值 億元。其中，存量房交易面積 萬平方米，占總交易面積的 %，同比增長 6%，下半年將會有大副上升；同期居民已購公房上市交易 萬平方米，占總交易面積的%。 區(qū) 位 交易總量 存量房 百分比 洪 山 50% （三）競爭分析 1 武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點(diǎn) ●特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動樓市發(fā)展 ●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 ●特點(diǎn)三：戶型面積在變小、房間在變多 ●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞 ●特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境 ●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流 ●特點(diǎn)七：精裝修房需求不容忽視 ●特點(diǎn)八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn) 2 武漢區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析 本項(xiàng)目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭，本報(bào)告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢加以對比分析。 洪山區(qū)： 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 ——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要 針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 1940 元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都此季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000 平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所 提高。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 ?半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 ?半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。 坐落在洪山區(qū)的 “中國光谷 ”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 2021 元 /平方米左右。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬平方米左右 ；均價(jià)在2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。 武昌區(qū)： 2021年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為 ，比上季度上漲了 點(diǎn)。平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 7%。 武昌區(qū)指數(shù) 2021 年第四季度 2021 年第一季度 2021 年第二季度 2021 年第三季度 2021 年第四季度 此季度南 湖地區(qū)普通住宅的均價(jià)為 元 /平方米，比上季度提高 元 /平方米。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設(shè)施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒有任何土地可用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。此季度該地區(qū)強(qiáng)銷物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近 10000 平方米，而且高檔物業(yè)像寶安?