【正文】 所以本項目在價格定位非常謹慎，充分考慮到武漢家庭的普遍承受力。住宅開發(fā)項目有在概念上炒作的嫌疑。光谷是最能體現(xiàn)武漢未來形象和發(fā)展的地區(qū)，而 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”則是光谷置業(yè)首選。 樓盤名稱 開發(fā)商 房型 結構 價格 (元 /m2) 交房方式 逸景苑 銀峰置業(yè) 發(fā)展（武漢）有限公司 3* 4*復式 框架 1880起 期房 兆富國際大廈 湖北駿華房地產(chǎn)發(fā)展公司 3*2 框架 2880 起 現(xiàn)房 當代光谷智慧城 武漢當代物業(yè)發(fā)展公司 3*2* 4*2*... 框架 2020均 期房 銀河灣 武漢鑫萬國房地產(chǎn)發(fā)展公司 2* 3*1 框架 1800 均 期房 華城新都 武漢匯峰房地產(chǎn)開發(fā)公司 1* 2* 3*... 框架 1980 均 期房 東林外廬 岡部置業(yè)（武漢）公司 3* 1* 4*... 框架 1670 均 期房 名都 花園 武漢城投房地產(chǎn)開發(fā)公司 2* 3* 3*... 框架 2700 均 現(xiàn)房、期房 麗島花園 聯(lián)合置業(yè)（武漢）公司 3* 4* 4*... 框架、磚混 3900均 現(xiàn)房 電腦大世界 洪港置業(yè) 3*2 框架、磚混 4300 起 現(xiàn)房 明珠園 武漢聯(lián)亨物業(yè)發(fā)展有限公司 2*1 框架 1000 起 期房 弘業(yè)俊園 武漢市武昌政通實業(yè)公司、湖北弘業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 不詳 框架 未開盤 期房 南波灣 武漢農(nóng)墾房地產(chǎn)公司 別墅 框架 1290 起 期房 文豪苑 武漢洪榮物業(yè)有限公 司 3*2* 2*2*2 框架 1820 均 期房 當代曙光嘉園 武漢曙光雙環(huán)開發(fā)公司 3*2* 4*2*2 磚混 1490起 期房 半島尊邸 湖北鑫豐物業(yè)發(fā)展有限公司 4* 3* 2*2 框架 2188起 期房 華樂苑 武漢東湖物業(yè)發(fā)展有限公司 3* 3*2 框架 1700 起 期房 水藍郡 湖北長城建設實業(yè)有限公司 別墅 框架 2600 起 現(xiàn)房 獅龍花苑 湖北云頂房地產(chǎn)開發(fā)公司 3* 2*2 框架 1780 起 期房 山水華庭 武漢市鑄久置業(yè)有限公司 2*1 3*2 4*2 磚混、框架 1400起 期房 虹景豪庭 武漢市洪匯物業(yè)發(fā)展公司 3*2 4*2 框架 2920 均 期房 湯遜湖山莊 湖北華泰置地公司 3* 5*2 磚混 框架 1700 起 期房 櫻花大廈 湖北新長江置業(yè)公司 2* 2* 3*... 框架 2580 起 期房 明雅苑 明鴻房地產(chǎn) 不詳 不詳 1780 起 期房 華樂花園 匯峰房地產(chǎn) 不詳 框架 1478 起 期房 發(fā)展大廈 武漢經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 3*2 框架 4000 均 現(xiàn)房 世紀廣場 湖北省住宅發(fā)展公司 3*2 框架 3500 起 期房 尚文創(chuàng)業(yè)城 武漢尚文房地產(chǎn)開發(fā)公司 3*2 框架 1860 起 期房 梅南山居 武漢新大陸物業(yè)發(fā)展有限公司 別墅 框架 2400 起 期房 南湖山莊 武漢佳和房地產(chǎn)開發(fā)公司 3* 2*1 框架，磚混 2200 均 期房 星光苑 東湖物業(yè)發(fā)展公司 2* 3*1 磚混、框架 1900 均 現(xiàn)房 洪嶺公寓 洪發(fā)物業(yè) 2* 3*1 框架 1800 均 期房 澳門山莊 順聯(lián)房地產(chǎn)（武漢）開發(fā)公司 別墅 框架 2500 均 現(xiàn)房 金梭花園 洪山區(qū)關山 房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司 2* 3*1 框架 1750均 現(xiàn)房 南遠大樓 黃石中銀 3*2 框架 2021 起 現(xiàn)房 利國綜合樓 湖北勝良房地產(chǎn)開發(fā)公司 2* 3*2 框架 1880 起 現(xiàn)房 華泰山莊 湖北華泰置地實業(yè)公司 別墅、復式 框架、磚混 2200 均 現(xiàn)房 玉龍島花園 武漢宏宇置業(yè)有限責任公司 別墅 框架、磚混 2300均 現(xiàn)房期房 竹苑小區(qū) 華中地產(chǎn)物業(yè) 2* 3* 2*1 框架、磚混 1400 起 現(xiàn)房 學府佳園 武漢東湖高新集團湖北公司 2* 3* 4*... 框架 2021均 期房 濱湖名都城 濱湖房地產(chǎn) 2* 3* 3*... 框架、磚混 2700 均 現(xiàn)房期房 三鴻家園 博達房地產(chǎn) 2* 3* 2． ... 磚混 1600 起 現(xiàn)房 泰格生態(tài)公寓 洪港置業(yè) 2* 3* 3*2 框架、磚混 1600 起 現(xiàn)房 江天大廈 江夏房地產(chǎn) 3*2 框架 1400 起 現(xiàn)房 卓刀泉伏虎山莊 武漢京楚房地產(chǎn)開發(fā)公司 2* 3*2 磚混 1380起 現(xiàn)房 創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 東湖科技創(chuàng)業(yè)農(nóng)莊 別墅 磚混 1858 起 現(xiàn)房期房 洪廣大 廈 中國農(nóng)房 3*2 框架 3480 起 現(xiàn)房 迪雅花園 東泰房地產(chǎn) 2* 3* 3*... 框架、磚混 2250 均 現(xiàn)房 頤和苑 天人房地產(chǎn) 1* 2* 2*... 框架 1500 起 現(xiàn)房期房 （四）市場定位 1 項目優(yōu)勢和價格定位 和周邊其他競爭樓盤相比本項目有其自身特有的優(yōu)勢：品牌、規(guī)模、高科技及文化氛圍、交通便利、綠化及現(xiàn)代景觀、智能及商務配套，這六大優(yōu)勢集中了當今武漢成功開發(fā)樓盤的精髓。整個小區(qū)外觀上錯落有致， 的容積率保證了充足的綠化面積和多處現(xiàn)代景觀小品設置在住宅樓周圍。就目前的實際情況來看，別墅市場中無論從供應量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安 ?公園家 ”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。 ●小高層。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。 “武漢 ?中國光谷 ”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子 企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架； “武漢 ?中國光谷 ”依托國家級開發(fā)區(qū) 武漢東湖新技術開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設發(fā)展奠定了良好的基礎。光電子技術是信息技術的核心技術之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是 影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。中北路沿線現(xiàn)已成為小高層聚集區(qū)，此季度均價在2450 元 /平方米左右，該區(qū)域現(xiàn)駐扎了天源城住宅小區(qū)、四季彩城、安順星苑、白玫瑰花苑等等小高層。 此季度徐東新區(qū)物業(yè)的均 價為 元 /平方米，比上季度提高了 元 /平方米。平均價格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 7%。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。華城新都此季度銷售量在 1 萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在5000 平方米左右。 洪山區(qū)指數(shù) 2021 第四季度 2021 第一季度 2021 第二季度 2021 第三季度 2021 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。全市房地產(chǎn)交易面積 萬平方米，成交價值 億元。 寫字樓價格指數(shù)此季度為 點，較上季度上漲 點；平均價格為 元 /平方米，較上季度漲了 元 /平方米，漲幅為 %。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費者的居住觀念也會隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會逐漸接受高層住宅。同樣，武漢市還有著像 “虹景花園 ”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設計、精雕細鑿、品牌經(jīng)營的 “金色港灣 ”，以及像 “藍灣俊園 ”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。在價格上，各區(qū)域的銷售價格均上漲約 100 元 /平方米。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元 /平方米，銷量達到 萬平方米左右；均價在2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅此季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經(jīng)過 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤 ?半島尊邸和南湖山莊。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務寫字樓或商住樓。虹景豪庭、曙光嘉園等樓盤盤的加入也起到了一定的作用。武漢市房地產(chǎn)市場多年健康規(guī)范的發(fā)展，加之廣泛的宣傳引導，市場運做逐步放寬條件，市民賣舊買新，二次置業(yè)的積極性逐步得到調(diào)動和發(fā)揮，我市房地產(chǎn)市場已形成了二、三級市場 聯(lián)動的良好局面。隨著國家取消了銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款的限制、解除了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)禁令，更加堅定了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心。未來超級城市必不可少的 10 個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡；圓頂體育場；技術中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎設施；新的政治機制。 中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟實力居第六位，是中國的特大中心城市之一。經(jīng)濟運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入 億元 ,同比增長 %,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。 （ 6）其他 （五）結論 本項目社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益俱佳，項目可行。 在有關的政策允許范圍內(nèi)，應該爭取更為優(yōu)惠的開發(fā)條件，如能爭取落實進一步的稅收退還及減免，則對項目的資金運用及周轉帶來極大的幫助，為項目融資創(chuàng)造巨大的靈活空間。 （二）項目建議 本項目建筑工程量龐大，施工周期較長。加之近幾年來周邊地區(qū)將陸續(xù)開發(fā)建成住宅小區(qū)和高科技產(chǎn)業(yè)基地，因此環(huán)境配套設施已逐漸完善，市場頗佳。 項目建成后可以徹底改變當?shù)氐桶椒裁芗?，設施簡陋，環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個環(huán)境優(yōu)美、配套設施齊全，注重生態(tài)效益的智能化大型住宅社區(qū)。項目開發(fā)毛利率達到 ％。 （ 1）銷售費用 銷售費用按市場慣例，包括代理、廣告、律師等費用以銷售收入的 3％計算。 雙方根據(jù)股權比例交納的出資額及項目具體運作責 任，商議決定利潤按 30： 35： 35 的注冊資本股權比例進行分配。世紀地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司以現(xiàn)金投入 3000 萬元人民幣，北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以現(xiàn)金投入 4000 萬元，武漢高科國有控股集團有限公司以開發(fā)區(qū)內(nèi) 270畝的土地使用權作為股本投入，按 20萬 /畝計算，作價 5400萬元人民幣。擬總投入資金 18萬平方米項目，預計三期總建筑面積 萬平方米。 相對于北京、上海等國內(nèi)一級市場，武漢近年來房地產(chǎn)市場運行非常平穩(wěn)，房價沒有大起大落，泡沫成分少，消費者購房更加理性，這些對于外來的開發(fā)商是一個比較有誘惑力的因素。近幾年來，聯(lián)想除了向ＩＴ服務轉型之外，其產(chǎn)品線也擴張到了ＰＤＡ、手機等未來的主流移動通信終端。 “三特索道 ”、 “華軟軟件 ”、 “海集高科 ”、 “華中數(shù)控 ”等企業(yè)將相繼上市。集團公司投資的 “東湖大學科技園 ”建設項目是全國十五家大學園試點單位之一；控股的 “華中曙光軟件園 ”是國家重點軟件產(chǎn)業(yè)基地 “湖北省軟件產(chǎn)業(yè)基地 ”的主體和示范工程，受到國家有關部委和湖北省、武漢市的高度重視和大力支持。武漢工程科學研究資產(chǎn)也劃歸武漢高科管理。 因此我公司 “世紀地產(chǎn) ”計劃投入開發(fā)資金 3,000 萬元與武漢高科國有控股集團有限公司、北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā) “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住區(qū)項目。因此對銷售人員的培訓成為本 開發(fā)項目的一項重要內(nèi)容。（ 4 人） 行政秘書人員崗位職責的確立： 管理人員崗位職責的確立： 市場崗位人員職責的確立： 銷售人員崗位職責的確立： 經(jīng)理職責： 為了提高公司的業(yè)務水平，拓展公司業(yè)務范圍，急需向社會招聘有志之士到本公司。