【正文】 在了離市中心較遠的城鄉(xiāng)結(jié)合部。位于金銀湖片區(qū)的 “麗水佳園 ”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高 層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安 ?公園家 ”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。這一現(xiàn)象打破了 “小高層只能在市中心生存 ”的定式。 ●高層。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。 ●別墅。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。就目前的實際情況來看，別墅市場中 無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。目前汀香水榭、水藍郡和黃金海岸等樓盤的此類物業(yè)都取得了良好的市場效果。 2 目標(biāo)市場定位 （ 1）目標(biāo)區(qū)域 地塊周邊 3 公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，高素質(zhì)住宅較少。新近開盤的名都花園、尚文創(chuàng) 業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。同時顯示該區(qū)高素質(zhì)住宅的市場前景。 （ 2）目標(biāo)客戶即物業(yè)管理的方案 由于光谷 CBD 的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識、高素質(zhì)的知識經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構(gòu)成。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”是為了適應(yīng)光谷附近的白領(lǐng)階層和各高校的老師購房和適應(yīng)光谷住房需求而開發(fā)的，具有商務(wù)、智能化和人文品位高的基本特征，進而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。舒適性是 以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。健康性就是綠色住宅的概念?，F(xiàn)在不但要講 “以人為本 ”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)展。所以提出一種口號：建設(shè)綠色住宅，營造健康家園。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想集團為依托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。文化講的是人文環(huán)境?，F(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。 （ 3）購買力分析 根據(jù)設(shè)計方案，項目戶均面積 平方米，每套住宅銷售均價約為 萬元。一般 情況下購房者首付 20％房款，約 5 萬元左右，余款向銀行分 30年按揭償還，按照購房貸款利率每月償還 1200元左右，占家庭月收入的 30％，我們制定的購買對象完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，每月還款額還將有所下降。 三、建 設(shè) 內(nèi) 容 （一）概況 本地塊位于關(guān)山一路與楚雄大道交會處往南 400m 處。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。地塊緊鄰光谷 CBD 中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。長約 400m,寬 450m，總占地面積 180090 m178。，建筑面積 314528 m178。，環(huán)境優(yōu)雅，交通方便。附近有關(guān)山站和閘上徐站，可乘車次有 510， 529， 586， 715。周邊商場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場、關(guān)山市場、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場、電信數(shù)碼港、長江樂園、東湖新技術(shù)開區(qū)等。位于此地生活方便而多彩。 （二）設(shè)計依據(jù) 1《洪山區(qū)舊城改造情況簡介》 2《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 3《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》 4《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè) 施設(shè)置規(guī)定》 5《住宅設(shè)計規(guī)范》 6《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 7《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 8《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》 9《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （三）規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計構(gòu)思 充分體現(xiàn)光谷地區(qū)獨特的人文 .地理特征，營造一個以中高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨特景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”的設(shè)計目標(biāo)為 “適于人們在 21 世紀(jì)知識經(jīng)濟時代獲得高品質(zhì)生活與工作條件的理想自然家園 ”；開發(fā)定位是在生態(tài)與環(huán)境、居住與工作、國際性品位與格調(diào)的基準(zhǔn)線確立本 案的空間/環(huán)境及價值模式。 ●堅持以 “人 ”為中心，為人服務(wù)的人文主義思想，創(chuàng)造出具備國際品味，各類生活商務(wù)設(shè)施齊全的小區(qū)； ●功能布置合理，結(jié)構(gòu)的整體與單體個性相結(jié)合； ●便捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然生態(tài)保護相結(jié)合； ●文化內(nèi)涵豐富，古典人文和現(xiàn)代高科技相結(jié)合，滿足新世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)與智能新生活的理念； （四）總體布局 首先富有時代氣息和文化氛圍是我們的出發(fā)點，從宏觀上使小區(qū)各功能塊科學(xué)合理布局，通過主干路將整個小區(qū)分為一期，二期，三期三塊大小不等的地塊，使二期的施工對一期的不良影響 減少的最小，三期的施工對一二期的不良影響也減少到最小。第一期面積較小，位臨關(guān)山一路，除居住區(qū)外，在臨大門處擬建商場占地 4000m178。，共三層。二期遠離大門，主要建造高層住宅，另外還將建造一多功能會所和幼兒園。三期各住宅錯落布置，在中心地帶將建成一含人造沙灘的較大型游泳池。在靠近關(guān)山一路的角落建一約占地約 1200m178。的網(wǎng)球場。 其次，結(jié)合各地快的實際情況，在每個地塊中除了綠化及現(xiàn)代古典相結(jié)合的建筑小品外，還將安排少量短程人造河流或小型湖泊，使小區(qū)居民能有一個良好的生活環(huán)境。在小區(qū)中還將分散建造約 1000 個露天停車位，使小區(qū)居民更加方便。 （五）空間與環(huán)境設(shè)計 各組團的空間自由式布局，居住小區(qū)內(nèi)部空間，組織與建筑布置盡可能采取自由式布局以增強空間的多樣性，可識別性，營造具有個性化的小區(qū)空間形象。 建筑與環(huán)境融合，通過建筑界面的多種聯(lián)系方式，將住宅建筑與空間環(huán)境有機的融合為一體，不僅塑造良好的小區(qū)外部環(huán)境，同時使住宅內(nèi)部具有良好的朝向和景觀，豐富室內(nèi)臨窗外視效果。 （六）主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) 總用地面積（ m178。） 180090 總戶數(shù) 2196 總建筑面積（ m178。） 314528 住宅棟數(shù) 47 總居 住面積（ m178。） 停車位 1000 公共建筑面積（ m178。） 39700 地下車庫面積（ m178。） 13976 容積率 平均層數(shù) （七）房型配比 優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會帶動產(chǎn)品售價的提高，這樣經(jīng)過價格淘汰，因而有能力至本項目置業(yè)者就具備一定的社會地位和經(jīng)濟能力。因此，依之社會屬性，對住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計上不宜于將面積控制過小，本方案設(shè)計房型控制如下： 房型 兩房兩廳單衛(wèi)（ A 型） 三房兩廳雙衛(wèi)（ B 型） 三房兩廳雙衛(wèi)（ C型） 三房兩廳雙衛(wèi)（ D 型） 四房兩廳雙衛(wèi) （ E 型） 面積 配比 % % % % % 售價 2021 2021 2500 2021 2021 （八）附屬設(shè)施 （ 1）門窗：高級裝紗塑鋼窗，陽臺門為高級裝紗塑鋼門； （ 2）廚房：設(shè)排煙道、并預(yù)留下水接口、管道煤氣接口； （ 3）衛(wèi)生間：預(yù)留下水接口； （ 4）門扇：每戶大門采用高級防盜門； （ 5）空調(diào)：預(yù)留空調(diào)穿墻管，統(tǒng)一設(shè)置冷凝水排水管； （ 6）電梯：每棟高層住宅安裝雙行電梯： （ 7）樓梯：公共樓梯間鋪高級釉面防滑地磚； （ 8）網(wǎng)絡(luò)：有線電視線、電話線、寬帶網(wǎng)線進戶； （ 9）安保：單元門采用高級可視對講門，小區(qū)設(shè)置紅外線監(jiān)控， 24小時保安； （ 10）供水：采用變頻供水，一戶一表，抄表到戶。 供電：每戶安裝分時電表，每戶電負荷 4KW，電線接至套內(nèi)空開箱； （ 11）內(nèi)墻：公共樓梯間采用高級乳膠漆； （ 12）層高：采用舒適大空見設(shè)計，標(biāo)準(zhǔn)層； （ 13）外墻：華美外觀設(shè)計，外墻為高級進口涂料裝飾； （ 14）屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設(shè)計； （ 15）陽臺：造型獨特的歐式觀景陽臺，配以華美造型雕花欄 桿 ； （ 16）能源：除了煤氣，電能外，最主要的能源是具有環(huán)保性能的太陽能。 四、環(huán)保與市政配套（一）設(shè)計中配套 A 吊裝的軸流風(fēng)機均采用減震吊架，必要時還采用隔聲措施。 B 水泵進出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機進出口采用軟接頭。 C 通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。 D 廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。 E 地下蓄水池與污水池及管道間要求有 10 米以上的衛(wèi)生防護帶。 F 水泵等震動較大設(shè)備均采用減震器控制。 （二）施工中環(huán)保 A 現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過 程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的對方及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。 B 施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時進行，吊裝設(shè)備噪聲滿足環(huán)保要求。 C 地塊周圍樹立高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設(shè)備旁樹立屏障，減少施工機械的噪聲影響。 D 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減 少施工噪聲對居民生活的影響。 E 環(huán)保措施與工程進度做到 “三同時 ”。 F 施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染。 G 建筑垃圾及時清理，文明施工。 （三）使用中的環(huán)保 A 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 B 室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。 C 設(shè)備專人管理，加強保養(yǎng)與維修，保證其良好運行狀態(tài)和效率。 D 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 E 進出基地的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。 F 大樓的生活垃圾由清潔車搬運到城市 指定堆放點。 （四）市政配套 基地水、電、通信等市政配套設(shè)施齊全，能夠滿足項目建設(shè)要求。 五、機構(gòu)組織與人力資源配置 房地產(chǎn)開發(fā)是一項巨大工程，部門多，工種全，經(jīng)營管理任務(wù)非常重。因此有必要采用先進的組織管理方式進行配置干部和職工 ,爭取做到精簡、實用、提高工作效率。 具體組織情況如下圖所示： 組織機構(gòu)設(shè)置圖 任務(wù)劃分： 總經(jīng)理負責(zé)工程的總的規(guī)劃設(shè)計、方案確定、政策制定等總的任務(wù)。 副總經(jīng)理在總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，負責(zé)工程的開發(fā)和對下屬部門的監(jiān)督。 經(jīng)理部負責(zé)行政計劃、接待。（ 5 人） 財務(wù)部負責(zé)會計、經(jīng)濟核算。（ 4 人） 銷售部負責(zé)原材料供應(yīng)、產(chǎn)品銷售。（ 10 人） 人力資源部負責(zé)員工考核，調(diào)動，薪酬發(fā)放。（ 4 人） 行政秘書人員崗位職責(zé)的確立： 管理人員崗位職責(zé)的確立： 市場崗位人員職責(zé)的確立： 銷售人員崗位職責(zé)的確立： 經(jīng)理職責(zé)： 為了提高公司的業(yè)務(wù)水平，拓展公司業(yè)務(wù)范圍，急需向社會招聘有志之士到本公司。 公司對招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機會。公司具體錄原則為： （ 1）旺盛的精力； （ 2）表達能力強； （ 3）具有高超的社會技能； （ 4）服從指揮； （ 5）腳踏實地； （ 6）適合顧客； （ 7）有沖勁、有創(chuàng)意； （ 8）具有與他人共同合作的能力。 優(yōu)良的服務(wù)是公司樹立形象的重要方式，也是顧客對公司開發(fā)的產(chǎn)品的一種信任。因此對銷售人員的培訓(xùn)成為本 開發(fā)項目的一項重要內(nèi)容。 對銷售人員的培訓(xùn)必須抓好的中心環(huán)節(jié)為 “一個中心 ”、 “兩種能力 ”、“三顆心 ”、 “四條熟悉 ”、 “五必學(xué)會 ”，即： 一個中心 ——以客戶為中心； 兩種能力 ——應(yīng)付能力、協(xié)調(diào)能力； 三 顆 心 ——對工作的熱心、