【正文】 此外我們將對(duì)我們的目標(biāo)銷售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P進(jìn)行充分的宣傳，積極搶占武漢住宅的高端 市場(chǎng)。 至 2021 年，全市城區(qū)人均可支配收入為 6752 元，恩格爾系數(shù)為%，按住房?jī)r(jià)格測(cè)算，一戶普通的三口之家，年收入如為 2 萬人民幣，按武漢市通行的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，人均消費(fèi)每人每月 400 元，三人為1200 元，年消費(fèi)約為 14400 元，剩下的如全部用于住房，也僅為 5600元，三口之家購買一套 70 平方米，價(jià)格為每平方米 1200 元的經(jīng)濟(jì)適用房，需要 20 年左右的時(shí)間，且武漢市三口之家的年收入在 2 萬元以下的家庭約占 50%以上?，F(xiàn)在的武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入成熟，消費(fèi)者在對(duì)住宅的選購上也非常理智，所以本項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)品的制造（包括：戶型設(shè)計(jì)、外立景觀及新技術(shù)、新材料的運(yùn)用等）和硬件設(shè)施的配套。無是新概念的運(yùn)用、戶型設(shè)計(jì)還是小區(qū)內(nèi)樓盤看上去都大同小異。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”住宅建成后，以聯(lián)想集團(tuán)為依托，成為 武漢市第一個(gè)全智能住宅小區(qū)。隨著光谷步行街，創(chuàng)業(yè)街工程實(shí)施，這種潛力必將得到實(shí)現(xiàn)。 光谷地區(qū)已成為武漢市樓價(jià)漲幅最大的區(qū)域，政府每年幾十億的基礎(chǔ)設(shè)施投資，大量跨國(guó)公司及高 科技公司的涌入，必將在近期內(nèi)大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住商機(jī)是現(xiàn)代人選擇居住場(chǎng)所的重要因素。對(duì)于這些樓盤的分析有助于找準(zhǔn)市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合市場(chǎng)定位。 4 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 本項(xiàng)目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷 CBD 核心地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)黃金地段。 本項(xiàng)目建筑類型： 以高層（ C 型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（ A、 B、 D、 E 型）多層住宅。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢(shì)，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對(duì)較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛 亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級(jí)豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。這一現(xiàn)象打破了 “小高層只能在市中心生存 ”的定式。位于金銀湖片區(qū)的 “麗水佳園 ”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計(jì)，市場(chǎng)反映良好。目前小高層最大的特點(diǎn)是將其 “領(lǐng)地 ”擴(kuò)展到 了郊區(qū)。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對(duì)的比例。目前市中心的多層項(xiàng)目越來越少，有徹底 “逃離市中心 ”的趨勢(shì)。 （ 2）建筑類型 ●多層。 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 50 平方公里范圍內(nèi)集聚了 18 所高等院校， 56個(gè)省部屬科研院所， 65 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科， 10 個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室， 7個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研究中心， 43 名兩院院士， 20 多萬名各類專業(yè)科技人員， 35 萬在校大學(xué)生，每年有 5 萬余名大學(xué)生從這里走向四面八方。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢(shì)，被國(guó)家科技部、國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)為國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（俗稱 “武漢 ?中國(guó)光谷 ”）。 在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國(guó)家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 3 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析 （ 1） “光谷地區(qū) ”概況 信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。隨著市 政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目的旺銷同時(shí)也帶動(dòng)中北路沿線房地產(chǎn)活躍。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一片活躍，銷售量和價(jià)格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長(zhǎng)江二橋取消收費(fèi)的措施是分不開的。此季度該地區(qū)強(qiáng)銷物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近 10000 平方米，而且高檔物業(yè)像寶安?加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。 武昌區(qū)指數(shù) 2021 年第四季度 2021 年第一季度 2021 年第二季度 2021 年第三季度 2021 年第四季度 此季度南 湖地區(qū)普通住宅的均價(jià)為 元 /平方米，比上季度提高 元 /平方米。 武昌區(qū)： 2021年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為 ，比上季度上漲了 點(diǎn)。 坐落在洪山區(qū)的 “中國(guó)光谷 ”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 2021 元 /平方米左右。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，本季度新開盤的明澤 ?半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價(jià)格都有所 提高。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 1940 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 ——高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如書香門第住宅主要 針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。 洪山區(qū)： 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。其中，存量房交易面積 萬平方米，占總交易面積的 %，同比增長(zhǎng) 6%，下半年將會(huì)有大副上升；同期居民已購公房上市交易 萬平方米，占總交易面積的%。 16 月房屋成交 21118 起，同比增長(zhǎng) 52%，其中，存量房買賣成交 12999 起，占總成交量的 %。 2021 年消費(fèi)者對(duì)所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。 住宅價(jià)格指數(shù)此季度為 點(diǎn) ，比上季度上漲 點(diǎn)；平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上升 元 /平方米，其升幅為%。 4．消費(fèi)者的購房行為漸趨理性 隨著房改政策的深入實(shí)施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應(yīng)簡(jiǎn)化，良好的物業(yè)管理使住房消費(fèi)需求不斷擴(kuò)大，然而房地產(chǎn)是一個(gè)個(gè)性化十分突出的 產(chǎn)品，消費(fèi)頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置 40％，價(jià)格為 ％，環(huán)境為 ％，交通為 ％，其他因素的被選率為 ％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實(shí)力等。據(jù)調(diào)查： 2021年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達(dá) 150 余棟，總建筑面積將達(dá)到 200 萬平方米以上，與上年相比，其增幅為 30%左右。 3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進(jìn)入市場(chǎng)的趨勢(shì) 2021 年 7 月 1 日武漢市土地供應(yīng)方式的改革，土地價(jià)格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識(shí)。武漢市另一個(gè)同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤 ——“麗島花園 ”，則是在借助優(yōu)勢(shì)的臨湖地理位置優(yōu)勢(shì)之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計(jì)中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。 2．名家操盤實(shí)力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場(chǎng)的賣點(diǎn)，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務(wù)特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計(jì)、名家建筑與安裝、名家管理與服務(wù)、名人居住與生活。武昌南湖附近的華錦花園此季度 也取得近 10000 平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。 4 武漢主要商品住宅樓盤 2021 年銷售大勢(shì) 1．市場(chǎng)整體活躍，樓盤銷售順暢 2021 年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷售價(jià)格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個(gè)月的時(shí)間，一期的 400 余套已銷售逾 70％。 坐落在洪山區(qū)的 “中國(guó)光谷 ”所在區(qū)域此季度又推出了學(xué)府佳園三期，平均價(jià)格在 2021 元 /平方米左右。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績(jī)，此季度新開盤的明澤 ?半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體 本季度價(jià)格都有所提高。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城等多個(gè)住宅項(xiàng)目，除了名都花園價(jià)格達(dá)到 2900元 /平方米以外，其他樓盤均價(jià)在 1940 元 /平方米上下浮動(dòng)，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費(fèi)群體 ——高校教職工和成長(zhǎng)中的新小企業(yè)、個(gè)人投資者，如 書香門第住宅主要針對(duì)的是高校教師和博士、研究生等。 洪山區(qū)： 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價(jià)格指數(shù)為 點(diǎn)，比上季度上漲了 點(diǎn)；住宅平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲 了 元 /平方米，漲幅為 %。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持 3600 元 /㎡。 部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個(gè)人購房，會(huì)刺激住房有效需求，形成住房梯級(jí)消費(fèi)。 形成了二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 武漢市政府加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投入。 2 武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 國(guó)家繼續(xù)實(shí)行擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛力巨大，使房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)預(yù)期的盈利將進(jìn)一步增強(qiáng)。 未來的十大超級(jí)城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國(guó)）；上海（中國(guó)）；曼谷（泰國(guó)）；丹佛（美國(guó)）；亞特蘭大（美國(guó)）；昆坎 圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。 超級(jí)城市是指具有下列 3 項(xiàng)條件特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會(huì)需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機(jī)會(huì)和財(cái)政收入的經(jīng)濟(jì)投資。改革開放以來，武漢的投資 “洼地效應(yīng) ”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國(guó)中西部大中城市之首，實(shí)際利用外資 億美元，外資來自全球五大洲 40 多個(gè)國(guó)家或地區(qū)，全球 500 強(qiáng)跨國(guó)公司有 35 家 來漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。 得天獨(dú)厚 的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點(diǎn)染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。自 1992 年以來 ,武漢經(jīng)濟(jì)發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長(zhǎng) ,高于全國(guó)、全省平均水平。 2021 年，武漢市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1348 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 2021 年增長(zhǎng) 12%。 二、市 場(chǎng) 分 析 （一）市場(chǎng)概況 1 武漢市總體經(jīng)濟(jì)狀況 武 漢市是中國(guó)六大中心城市之一。 配比： 多層： A 型 8 棟、 B 型 6 棟、 D 型 12 棟、 E 型 7 棟 高層： C 型 14棟 3 目標(biāo)市場(chǎng)地位 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群如下： （ 1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士； （ 2）周邊高校的教師以及工作者； （ 3）欲改善居住條件的置業(yè)者； （ 4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （ 5）外地來漢的經(jīng)商者。 本項(xiàng)目建筑類型： 以高層（ C 型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（ A、 B、 D、 E 型）多層住宅。因?yàn)楸卷?xiàng)目施工質(zhì) 量要求較高，投資又大，建議建設(shè)放采用招標(biāo)的方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工，在嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)的控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。工程建設(shè)中應(yīng)該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工要緊密配合，對(duì)于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應(yīng)該用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。 （四）風(fēng)險(xiǎn)性分析 風(fēng)險(xiǎn)因素和風(fēng)險(xiǎn)程度分析表 風(fēng)險(xiǎn)因素名稱 風(fēng)險(xiǎn)程度 說明 災(zāi)難性 嚴(yán)重 較大 一般 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) √ 市場(chǎng)變化較大，不確定因素影響 資源風(fēng)險(xiǎn) √ 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)資源豐富 技術(shù)風(fēng)險(xiǎn) √ 技術(shù)人員素質(zhì)高，經(jīng)驗(yàn)豐富 工程風(fēng)險(xiǎn) √ 涉及到工程質(zhì)量問題和施工安全問題 資金風(fēng)險(xiǎn) √ 資金流動(dòng)、周轉(zhuǎn)、回籠能否到位 政策風(fēng)險(xiǎn) √ 具有政策優(yōu)勢(shì) 外部協(xié)作條件風(fēng)險(xiǎn) √ 合作公司信譽(yù)良好，勢(shì)力較強(qiáng) 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn) √ 社會(huì)需求量大 其他風(fēng)險(xiǎn) √ 房地產(chǎn)影響因素多 （ 五）敏感性分析（見附表） 九、研究結(jié)論與建議 （一）研究結(jié)論 再經(jīng)過經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的綜合分析之后，可以得出本項(xiàng)目可行性研究結(jié)論：聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市項(xiàng)目具有重大社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境