【正文】 此外我們將對我們的目標銷售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P進行充分的宣傳，積極搶占武漢住宅的高端 市場。 至 2021 年，全市城區(qū)人均可支配收入為 6752 元，恩格爾系數(shù)為%，按住房價格測算，一戶普通的三口之家，年收入如為 2 萬人民幣，按武漢市通行的消費標準，人均消費每人每月 400 元，三人為1200 元，年消費約為 14400 元，剩下的如全部用于住房，也僅為 5600元，三口之家購買一套 70 平方米，價格為每平方米 1200 元的經(jīng)濟適用房，需要 20 年左右的時間，且武漢市三口之家的年收入在 2 萬元以下的家庭約占 50%以上。現(xiàn)在的武漢市房地產(chǎn)市場已步入成熟，消費者在對住宅的選購上也非常理智，所以本項目應注重產(chǎn)品的制造（包括：戶型設(shè)計、外立景觀及新技術(shù)、新材料的運用等）和硬件設(shè)施的配套。無是新概念的運用、戶型設(shè)計還是小區(qū)內(nèi)樓盤看上去都大同小異。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”住宅建成后，以聯(lián)想集團為依托，成為 武漢市第一個全智能住宅小區(qū)。隨著光谷步行街，創(chuàng)業(yè)街工程實施，這種潛力必將得到實現(xiàn)。 光谷地區(qū)已成為武漢市樓價漲幅最大的區(qū)域，政府每年幾十億的基礎(chǔ)設(shè)施投資，大量跨國公司及高 科技公司的涌入，必將在近期內(nèi)大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會和商機，抓住發(fā)展機遇，抓住商機是現(xiàn)代人選擇居住場所的重要因素。對于這些樓盤的分析有助于找準市場動向，對項目進行綜合市場定位。 4 競爭樓盤分析 本項目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷 CBD 核心地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)黃金地段。 本項目建筑類型： 以高層（ C 型）為主干，周圍點綴布局（ A、 B、 D、 E 型）多層住宅。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因為隨著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛 亮相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。這一現(xiàn)象打破了 “小高層只能在市中心生存 ”的定式。位于金銀湖片區(qū)的 “麗水佳園 ”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。目前小高層最大的特點是將其 “領(lǐng)地 ”擴展到 了郊區(qū)。從武漢三鎮(zhèn)各區(qū)新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。目前市中心的多層項目越來越少，有徹底 “逃離市中心 ”的趨勢。 （ 2）建筑類型 ●多層。 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū) 50 平方公里范圍內(nèi)集聚了 18 所高等院校， 56個省部屬科研院所， 65 個國家重點學科， 10 個國家重點實驗室， 7個國家工程技術(shù)研究中心， 43 名兩院院士， 20 多萬名各類專業(yè)科技人員， 35 萬在校大學生，每年有 5 萬余名大學生從這里走向四面八方。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（俗稱 “武漢 ?中國光谷 ”）。 在此背景下，大陸許多專家學者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 3 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析 （ 1） “光谷地區(qū) ”概況 信息技術(shù)的突飛猛進，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。隨著市 政配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項目的旺銷同時也帶動中北路沿線房地產(chǎn)活躍。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場一片活躍，銷售量和價格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長江二橋取消收費的措施是分不開的。此季度該地區(qū)強銷物業(yè)是華錦花園（二期）、新大地博雅苑、虹頂花園等中檔樓盤，銷售量都近 10000 平方米，而且高檔物業(yè)像寶安?加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。 武昌區(qū)指數(shù) 2021 年第四季度 2021 年第一季度 2021 年第二季度 2021 年第三季度 2021 年第四季度 此季度南 湖地區(qū)普通住宅的均價為 元 /平方米，比上季度提高 元 /平方米。 武昌區(qū)： 2021年第四季度武昌區(qū)平均指數(shù)為 ，比上季度上漲了 點。 坐落在洪山區(qū)的 “中國光谷 ”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在 2021 元 /平方米左右。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 ?半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右。總體而言，楚雄大道沿線樓盤體本季度價格都有所 提高。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到 2900元 /平方米以外，其他樓盤均價在 1940 元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 ——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如書香門第住宅主要 針對的是高校教師和博士、研究生等。 洪山區(qū)： 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 點，比上季度上漲了 點；住宅平均價格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。其中，存量房交易面積 萬平方米，占總交易面積的 %，同比增長 6%，下半年將會有大副上升；同期居民已購公房上市交易 萬平方米，占總交易面積的%。 16 月房屋成交 21118 起，同比增長 52%，其中，存量房買賣成交 12999 起，占總成交量的 %。 2021 年消費者對所購物業(yè)的要求更高，買房不再只是需求，還有欲望的滿足、房地產(chǎn)的增值保值等成分因素含在其中。 住宅價格指數(shù)此季度為 點 ，比上季度上漲 點；平均價格為 元 /平方米，比上季度上升 元 /平方米，其升幅為%。 4．消費者的購房行為漸趨理性 隨著房改政策的深入實施和城市建設(shè)不斷深化，各種借、貸款手續(xù)相應簡化，良好的物業(yè)管理使住房消費需求不斷擴大，然而房地產(chǎn)是一個個性化十分突出的 產(chǎn)品，消費頻次又很低，也許有的人一生只有一次購房行為，因此越來越多的人開始慎重看待購房行為，據(jù)調(diào)查：購房影響因素中地理位置 40％，價格為 ％，環(huán)境為 ％，交通為 ％，其他因素的被選率為 ％，這些因素包括：戶型、物業(yè)管理、開發(fā)商的實力等。據(jù)調(diào)查： 2021年武漢市小高層、高層住宅的開發(fā)棟數(shù)達 150 余棟，總建筑面積將達到 200 萬平方米以上，與上年相比，其增幅為 30%左右。 3．小高層、高層住宅將呈現(xiàn)規(guī)模進入市場的趨勢 2021 年 7 月 1 日武漢市土地供應方式的改革，土地價格的逐步攀升，在房地產(chǎn)開發(fā)中充分利用土地資源，降低土地成本，已成為開發(fā)商的共識。武漢市另一個同樣屬于成功人士居住的高檔樓盤 ——“麗島花園 ”，則是在借助優(yōu)勢的臨湖地理位置優(yōu)勢之外，仍然十分注重小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境建設(shè)，這在武漢市的樓盤環(huán)境設(shè)計中可以說是占據(jù)著首屈一指的地位。 2．名家操盤實力大增 目前，武漢市中、高檔樓盤訴諸于市場的賣點，基本上集中在尊貴性、環(huán)境、功能及服務特色方面，講究名家規(guī)劃與設(shè)計、名家建筑與安裝、名家管理與服務、名人居住與生活。武昌南湖附近的華錦花園此季度 也取得近 10000 平方米的銷售量；中北路上天源城住宅小區(qū)也是近萬平方米的銷售量。 4 武漢主要商品住宅樓盤 2021 年銷售大勢 1．市場整體活躍，樓盤銷售順暢 2021 年第四季是武漢市房地產(chǎn)市場最為活躍的一個季度，各區(qū)域銷售價格和銷售量都大幅度提高，如漢陽的奧林花園剛剛開盤一個月的時間，一期的 400 余套已銷售逾 70％。 坐落在洪山區(qū)的 “中國光谷 ”所在區(qū)域此季度又推出了學府佳園三期，平均價格在 2021 元 /平方米左右。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，此季度新開盤的明澤 ?半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000平方米左右?？傮w而言，楚雄大道沿線樓盤體 本季度價格都有所提高。 楚雄大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到 2900元 /平方米以外，其他樓盤均價在 1940 元 /平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤有充足的消費群體 ——高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資者，如 書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。 洪山區(qū)： 2021 年第四季度洪山區(qū)住宅價格指數(shù)為 點，比上季度上漲了 點；住宅平均價格為 元 /平方米，比上季度上漲 了 元 /平方米，漲幅為 %。本季度洪山區(qū)高檔物業(yè)依然保持 3600 元 /㎡。 部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。 形成了二、三級市場聯(lián)動效應。 武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。 2 武漢房地產(chǎn)市場概況 國家繼續(xù)實行擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長政策對房地產(chǎn)市場的潛力巨大，使房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)預期的盈利將進一步增強。 未來的十大超級城市：班加羅爾（印度）；武漢（中國）；上海（中國）；曼谷（泰國）；丹佛（美國）；亞特蘭大（美國）；昆坎 圖盧姆地區(qū)（墨西哥）；馬德里（西班牙）；溫哥華（加拿大）。 超級城市是指具有下列 3 項條件特征的城市地區(qū)：人口超過 100 萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟投資。改革開放以來，武漢的投資 “洼地效應 ”顯現(xiàn)，目前利用外資居中國中西部大中城市之首，實際利用外資 億美元，外資來自全球五大洲 40 多個國家或地區(qū)，全球 500 強跨國公司有 35 家 來漢投資，另有 45 家設(shè)立了代表處。 得天獨厚 的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。自 1992 年以來 ,武漢經(jīng)濟發(fā)展駛?cè)肟燔嚨?,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)保持兩位數(shù)增長 ,高于全國、全省平均水平。 2021 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 1348 億元，按可比價格計算，比 2021 年增長 12%。 二、市 場 分 析 （一）市場概況 1 武漢市總體經(jīng)濟狀況 武 漢市是中國六大中心城市之一。 配比： 多層： A 型 8 棟、 B 型 6 棟、 D 型 12 棟、 E 型 7 棟 高層： C 型 14棟 3 目標市場地位 項目銷售目標群如下： （ 1）外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士； （ 2）周邊高校的教師以及工作者； （ 3）欲改善居住條件的置業(yè)者； （ 4）政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部； （ 5）外地來漢的經(jīng)商者。 本項目建筑類型： 以高層（ C 型）為主干，周圍點綴布局（ A、 B、 D、 E 型）多層住宅。因為本項目施工質(zhì) 量要求較高，投資又大，建議建設(shè)放采用招標的方式擇優(yōu)選取有類似工程施工經(jīng)驗的施工單位進行現(xiàn)場施工，在嚴把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學的控制建設(shè)成本，努力降低造價，確保工程建設(shè)按期完成。工程建設(shè)中應該多聽取有關(guān)專家的意見和建議，有關(guān)論證、設(shè)計、施工要緊密配合，對于建設(shè)過程中出現(xiàn)的問題，應該用科學的方法進行分析、比較、論證。 （四）風險性分析 風險因素和風險程度分析表 風險因素名稱 風險程度 說明 災難性 嚴重 較大 一般 市場風險 √ 市場變化較大，不確定因素影響 資源風險 √ 國內(nèi)市場資源豐富 技術(shù)風險 √ 技術(shù)人員素質(zhì)高，經(jīng)驗豐富 工程風險 √ 涉及到工程質(zhì)量問題和施工安全問題 資金風險 √ 資金流動、周轉(zhuǎn)、回籠能否到位 政策風險 √ 具有政策優(yōu)勢 外部協(xié)作條件風險 √ 合作公司信譽良好，勢力較強 社會風險 √ 社會需求量大 其他風險 √ 房地產(chǎn)影響因素多 （ 五）敏感性分析（見附表） 九、研究結(jié)論與建議 （一）研究結(jié)論 再經(jīng)過經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的綜合分析之后，可以得出本項目可行性研究結(jié)論：聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市項目具有重大社會、經(jīng)濟、環(huán)境