【正文】 如果能夠得到部分公積金貸款，每月還款額還將有所下降。 （ 3）購買力分析 根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目戶均面積 平方米，每套住宅銷售均價(jià)約為 萬元。文化講的是人文環(huán)境。所以提出一種口號：建設(shè)綠色住宅，營造健康家園。健康性就是綠色住宅的概念。經(jīng)典都市”是為了適應(yīng)光谷附近的白領(lǐng)階層 和各高校的老師購房和適應(yīng)光谷住房需求而開發(fā)的，具有商務(wù)、智能化和人文品位高的基本特征，進(jìn)而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。 （ 2）目標(biāo)客戶即物業(yè)管理的方案 由于光谷 CBD 的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識、高素質(zhì)的知識經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構(gòu)成。新近開盤的名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。 此外我們將對我們的目標(biāo)銷售區(qū)域?qū)Ρ緲潜P進(jìn)行充分的宣傳，積極搶占武漢住宅的高端市 場。 至 2020 年，全市城區(qū)人均可支配收入為 6752 元，恩格爾系數(shù)為 %，按住房價(jià)格測算，一戶普通的三口之家，年收入如為 2 萬人民幣，按武漢市通行的消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，人均消費(fèi)每人每月 400 元，三人為 1200 元，年消費(fèi)約為 14400 元，剩下的如全部用于住房，也僅為 5600 元，三口之家購買一套 70 平方米，價(jià)格為每平方米 1200 元的經(jīng)濟(jì)適用房，需要 20 年左右的時(shí)間，且武漢市三口之家的年收入在 2 萬元以下的家庭約占 50%以上。現(xiàn)在的武漢市房地產(chǎn)市場已步入成熟，消費(fèi)者在對住宅的選購上也非常理智，所以本項(xiàng)目應(yīng)注重產(chǎn)品的制造（包括：戶型設(shè)計(jì)、外立景觀及新技術(shù)、新材料的運(yùn)用等）和硬件設(shè)施的配套。無是新概念的運(yùn)用、戶型設(shè)計(jì)還是小區(qū)內(nèi)樓盤看上去都大同小異。 “聯(lián)想高科?經(jīng)典都市”住宅建成后，以聯(lián)想集團(tuán)為依托，成為武 漢市第一個(gè)全智能住宅小區(qū)。光谷是最能體現(xiàn)武漢未來形象和發(fā)展的地區(qū)，而“聯(lián)想高科經(jīng)典都市”緊鄰光谷中央商務(wù)區(qū)（ CBD），該區(qū)域在近年內(nèi)將實(shí)現(xiàn)光谷開發(fā)服務(wù)、金融投資、商務(wù)貿(mào)易、信息交流與展示、居民生活配套和商務(wù)配套六大功能，其升值潛力是非常巨大的。 光谷地區(qū)已成為武漢市樓價(jià)漲幅最大的區(qū)域，政府每年幾十億的基礎(chǔ)設(shè)施投資，大量跨國公司及高科 技公司的涌入，必將在近期內(nèi)大大改善光谷地區(qū)的居住生活條件，創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和商機(jī)，抓住發(fā)展機(jī)遇，抓住商機(jī)是現(xiàn)代人選擇居住場所的重要因素。對于這些樓盤的分析有助于找準(zhǔn)市場動(dòng)向，對項(xiàng)目進(jìn)行綜合市場定位。 4 競爭樓盤分析 本項(xiàng)目地處關(guān)山一路與雄楚大道交界處，緊臨光谷 CBD 核心地區(qū)，屬于東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)黃金地段。 本項(xiàng)目建筑類型： 以高層（ C 型）為主干，周圍點(diǎn)綴布局（ A、 B、 D、 E 型）多層住宅。究其原因，一方面是聯(lián)排別墅自身的優(yōu)勢，即住宅功能齊全，并且位于郊區(qū)價(jià)格相對較低，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美；另一方面是因?yàn)殡S著二次置業(yè)者在購房人群中所占的比例不斷增大，要求改善生活質(zhì)量的購房消費(fèi)者日益增多，直接促使別墅的需求量增大。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項(xiàng)目。本季度福星城市花園、怡景花園等樓盤紛紛亮 相，而且都以高品質(zhì)樹立江城樓市的頂級豪宅形象，使高層物業(yè)的現(xiàn)狀有所改觀。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項(xiàng)目所改變。這一現(xiàn)象打破了“小高層只能在市中心生存”的定式。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 ●小高層。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開發(fā)較熱的“三區(qū)五片”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開發(fā)區(qū)片以及漢陽地區(qū)的沌口開發(fā)區(qū)，無論樓盤規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開發(fā)的主要建筑形式。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場尤為突出。武漢東湖高新技術(shù)開發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐 富的高新技術(shù)人才資源。中國光谷”依托國家級開發(fā)區(qū) 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。 “武漢去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計(jì)委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（俗稱“武漢 在此背景下，大陸許多專家學(xué)者建議建立國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。 3 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析 （ 1）“光谷地區(qū)”概況 信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會(huì)的發(fā)展帶來了極大的推動(dòng)。隨著市政 配套的完善，中北路沿線有望成為武昌地區(qū)集住宅辦公為一體的新區(qū)。中北路連接了徐東新區(qū)和武昌小東門，是武昌南北交通的主干道之一，徐東新區(qū)的物業(yè)項(xiàng)目的旺銷同時(shí)也帶動(dòng)中北路沿線房地產(chǎn)活躍。本季度該區(qū)域房地產(chǎn)市場一片活躍，銷售量和價(jià)格的提升是武昌地區(qū)最高的，這與長江二橋取消收費(fèi)的措施是分不開的。加洲花園、中央花園等高檔樓盤的銷售量也提高不少。隨著南湖地區(qū)逐步成為武昌最大的居住社區(qū)，市政配套設(shè)施越來越完善，社區(qū)文化氣息濃厚，況且隨著社區(qū)規(guī)模的逐步形成，土地稀缺性明顯化，目前該地區(qū)已經(jīng)沒有任何土地可用來開發(fā)樓盤，這使得更多的人希望在剩下為數(shù)不多的樓盤里搶到一塊居住空間。平均價(jià)格為 元 /平方米，比上季度上漲了 元 /平方米，漲幅為 7%。湯遜湖版塊在此季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600 元 /平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷量達(dá)到 萬平方米左右；均 價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過 6 月底的暫停銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。該區(qū)域樓盤呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。麗島花園往南樓盤由于均價(jià)逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤華城新都此季度銷售量在 1 萬平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。從市場現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫字樓或商住樓。 洪山區(qū)指數(shù) 2020 第四季度 2020 第一季度 2020 第二季度 2020 第三季度 2020 第四季度 此季度武珞路沿線樓盤銷售均價(jià)在 3000 元 /平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。 區(qū) 位 交易總量 存量房 百分比 洪 山 50% （三）競爭分析 1 武漢市房地產(chǎn)住宅市場競爭特點(diǎn) ●特點(diǎn)一：市政政策繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展 ●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流 ●特點(diǎn) 三：戶型面積在變小、房間在變多 ●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞 ●特點(diǎn)五：成規(guī)模、重環(huán)境 ●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅的主流 ●特點(diǎn)七：精裝修房需求不容忽視 ●特點(diǎn)八：品牌營銷引發(fā)樓市新賣點(diǎn) 2 武漢區(qū)域房地產(chǎn)競爭分析 本項(xiàng)目位于武漢洪山區(qū)，周邊的武昌區(qū)區(qū)域內(nèi)樓盤對本項(xiàng)目構(gòu)成競爭，本報(bào)告采擷洪山區(qū)和武昌區(qū)內(nèi)主要樓盤大勢加以對比分析。全市房地產(chǎn)交易面積 萬平方米，成交價(jià)值 億元。 2020 年的住宅將會(huì)進(jìn)一步分為學(xué)生公寓、單身公寓、教師公寓、老年公寓、公務(wù)員公寓等。 寫字樓價(jià)格指數(shù)此季度為 點(diǎn)，較上季度上漲 點(diǎn)；平均價(jià)格為 元 /平方米，較上季度漲了 元 /平方米，漲幅為 %。 5. 價(jià)格及指數(shù) 2020 年第四季度房地產(chǎn)綜合物業(yè)指數(shù)為 點(diǎn)，較上季度上漲 點(diǎn)；綜合物業(yè)平均價(jià)格為 元 /平方米，與上季度相比上漲了 元 /平方米，漲幅為 %。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會(huì)隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。在這種市 場背景下，武漢市小高層、高層項(xiàng)目的開發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢，其所占市場規(guī)模也會(huì)得到明顯的提高。同樣，武漢市還有著像“虹景花園”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營的“金色港灣”，以及像“藍(lán)灣俊園”這樣聘請了著名的物業(yè)管理公司來提升品牌魅力的樓盤。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的“世紀(jì)華庭”，便是以尊貴氣息走向市場直言，使得只有 189 套豪宅的“世紀(jì)華庭”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了 137 套。在價(jià)格上，各區(qū)域的銷售價(jià)格均上漲約 100 元 /平方米。碧水晴天一期推出的 2