【正文】 經(jīng)理部負(fù)責(zé)行政計劃、接待。 五、機構(gòu)組織與人力資源配置 房地產(chǎn)開發(fā)是一項巨大工程，部門多，工種全，經(jīng)營管理任務(wù)非常重。 D 廚房油煙廢氣采取油煙凈化處理。 （三）使用中的環(huán)保 A 室內(nèi)衛(wèi)生間采用污、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專用通氣立管。 D 混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減 少施工噪聲對居民生活的影響。 （二）施工中環(huán)保 A 現(xiàn)場施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過 程中會產(chǎn)生大量粉塵，故建材的對方及混凝土拌和應(yīng)定點、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。 C 通風(fēng)系統(tǒng)均用消聲器。因此，依之社會屬性，對住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計上不宜于將面積控制過小，本方案設(shè)計房型控制如下： 房型 兩房兩廳單衛(wèi)（ A 型） 三房兩廳雙衛(wèi)（ B 型） 三房兩廳雙衛(wèi)（ C型） 三房兩廳雙衛(wèi)（ D 型） 四房兩廳雙衛(wèi) （ E 型） 面積 配比 % % % % % 售價 2021 2021 2500 2021 2021 （八）附屬設(shè)施 （ 1）門窗：高級裝紗塑鋼窗，陽臺門為高級裝紗塑鋼門； （ 2）廚房：設(shè)排煙道、并預(yù)留下水接口、管道煤氣接口； （ 3）衛(wèi)生間：預(yù)留下水接口； （ 4）門扇：每戶大門采用高級防盜門； （ 5）空調(diào)：預(yù)留空調(diào)穿墻管，統(tǒng)一設(shè)置冷凝水排水管； （ 6）電梯：每棟高層住宅安裝雙行電梯： （ 7）樓梯：公共樓梯間鋪高級釉面防滑地磚； （ 8）網(wǎng)絡(luò)：有線電視線、電話線、寬帶網(wǎng)線進(jìn)戶； （ 9）安保：單元門采用高級可視對講門，小區(qū)設(shè)置紅外線監(jiān)控， 24小時保安； （ 10）供水：采用變頻供水，一戶一表，抄表到戶。） 314528 住宅棟數(shù) 47 總居 住面積（ m178。 （五）空間與環(huán)境設(shè)計 各組團(tuán)的空間自由式布局，居住小區(qū)內(nèi)部空間，組織與建筑布置盡可能采取自由式布局以增強空間的多樣性，可識別性，營造具有個性化的小區(qū)空間形象。在靠近關(guān)山一路的角落建一約占地約 1200m178。第一期面積較小，位臨關(guān)山一路，除居住區(qū)外，在臨大門處擬建商場占地 4000m178。位于此地生活方便而多彩。環(huán)境優(yōu)雅，交通方便。光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè)，南抵武漢職業(yè)技術(shù)學(xué)院，西緊鄰關(guān)山一路，北靠長江有線電廠。 （ 3）購買力分析 根據(jù)設(shè)計方案，項目戶均面積 平方米，每套住宅銷售均價約為 萬元。所以提出一種口號：建設(shè)綠色住宅，營造健康家園。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”是為了適應(yīng)光谷附近的白領(lǐng)階層和各高校的老師購房和適應(yīng)光谷住房需求而開發(fā)的，具有商務(wù)、智能化和人文品位高的基本特征，進(jìn)而要求住房具有舒適性、健康性、智能化、文化性。 2 目標(biāo)市場定位 （ 1）目標(biāo)區(qū)域 地塊周邊 3 公里半徑內(nèi)主要為中低素質(zhì)商品和康居住宅、自然村，高素質(zhì)住宅較少。江城特有的豐富水資源成就了眾多的別墅項目。目前武漢市高層物業(yè)尷尬的現(xiàn)狀正在被城市中心區(qū)日益增多的新一代高層住宅項目所改變。位于金銀湖片區(qū)的 “麗水佳園 ”開盤，其一期工程推出了數(shù)棟八層帶電梯的小高 層，再加上戶型上的創(chuàng)新設(shè)計，市場反映良好。從最近新開樓盤來看，多層物業(yè)也是占著絕對的比例。 （ 2）建筑類型 武漢市（光谷地區(qū)）住宅類建筑其類型現(xiàn)狀： ●多層。去年，武漢以其發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)的綜合優(yōu)勢，被國家科技部、國家計委批準(zhǔn)為國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地（簡稱 “武漢 ?中國光谷 ”）。 2 光谷地區(qū)房地產(chǎn)住宅市場分析 （ 1） “光谷地區(qū) ”概況 信息技術(shù)的突飛猛進(jìn)，給世界生產(chǎn)力和人類社會的發(fā)展帶來了極大的推動。 超級城市是指具有下列 3 項條件特征的城 市地區(qū)：人口超過 100 萬；能夠可持續(xù)地滿足居民的物質(zhì)和社會需求（包括食物、住所、安全、醫(yī)療、保健、交通及教育等方面的需求）；擁有健康和充滿火力的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，能夠創(chuàng)造、吸引和培育可產(chǎn)生足夠就業(yè)機會和財政收入的經(jīng)濟(jì)投資。得天獨厚的地理環(huán)境，經(jīng)過數(shù)千年的開拓點染，創(chuàng)造了輝煌的物資文明和精神文明，為武漢的飛速發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。 2021 年，武漢市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 1348 億元，按可比價格計算，比 2021 年增長 12%。根據(jù)市場動態(tài)，合理調(diào)整設(shè)計方案和營銷策略，穩(wěn)步樹立項目品牌形象，這在武漢房地產(chǎn)市場并不多見。隨著土地供應(yīng)市場的秩序日益規(guī)范化，為了合理的利用城市土地資源，土地獲得方式已由過去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣、招標(biāo)方式為主。 因此，我公司決定在此區(qū)域內(nèi)尋找合適的地段投資建設(shè)高品質(zhì)的商品住宅小區(qū)，由于本區(qū)域內(nèi)土地的稀缺以及我公司資金暫時的短缺，我們選取武漢高 科國有控股集團(tuán)和北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為戰(zhàn)略合作伙伴，三方經(jīng)過協(xié)商，達(dá)成一致，成立合資公司武漢聯(lián)想 ?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司共同開發(fā)高科集團(tuán) 270 畝儲備地塊。部分條件好的行政、企事業(yè)單位已進(jìn)入住房貨幣化分配階段，房改前的好條件正在逐步被消化，繼而轉(zhuǎn)入個人購房，會刺激住房有效需求，形成住房梯級消費。武漢市政府加大對房地產(chǎn)業(yè)的投入。 2 建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)： 土地面積： 270 畝（ 180090 平方米） 容積率： （本地塊位于武漢市郊區(qū)，沿關(guān)山一路南行 800 米即達(dá)武黃高速公路，是武漢光谷的重點開發(fā)地段，因此為了吸引眾多的科技人才，光谷白領(lǐng)階層來此購房置業(yè)，把容積率把握在較小的數(shù)值） 建筑面積： 314528 平方米 開發(fā)周期： 7 至 8 年 土地價格： 5400 萬（高科集團(tuán)儲備土地，作為股本投入） 3 周圍環(huán)境與設(shè)施 （ 1）步行約 2 分鐘可至 58 52 715 等公交車站； （ 2）魯巷廣場購物中心關(guān)山超市以及關(guān)山飯店等消費場所均幾步之遙； （ 4）華中科技大學(xué)，中南民族學(xué)院等高校環(huán)繞 ； （ 3）武漢光谷 CBD 中心 ——光谷創(chuàng)業(yè)街位于本案東側(cè) 4 項目投入資金及效益情況 項目總投資： 萬元 自有資金投入： 12400 萬元 住宅銷售價格： 2021 元 /平米起 項目銷售收入： 萬元 項目稅后利潤總額： 萬元 項目毛利潤潤： ％ 項目內(nèi)部收益率： ％ （三）項目建設(shè)緣由 1 項目建設(shè)有利于我公司在武漢房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步開拓發(fā)展 公司自成立以來，秉承 “追求卓越、盡善盡美 ”之企業(yè)理念，依托開發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策及政府支持，立足于東湖開發(fā)區(qū)， 輻射武漢三鎮(zhèn)。地塊緊鄰光谷 CBD 中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。集團(tuán)注冊資本15 億元，目前全資、控股、參股企業(yè) 35 家，已成為 “武漢 ?中國光谷 ”建設(shè)的主力軍，是一家集資產(chǎn)經(jīng)營與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險投資、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、大學(xué)科 技園建設(shè)于一體的大型國有控股集團(tuán)。 由于其他的在開發(fā)項目占用大量資金，且本項目工程量大，建設(shè)周期長。為了降低投資風(fēng)險，我公司決定和武漢高科國有控股集團(tuán)有限公司及北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作 成立控股公司武漢聯(lián)想 ?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司開發(fā)本項目。 成立于 2021 年 6 月的北京融科智地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是聯(lián)想控股公司為進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)而專門設(shè)立的全資子公司，也是其多元化布局的一個重要棋子。周邊商場、菜場、休閑廣場眾多，大專院校林立，公園、醫(yī)院等公共設(shè)施相距不遠(yuǎn)。通過本項目的開發(fā)，占據(jù)光谷 CBD 區(qū)域房地產(chǎn)市場，發(fā)展壯大公司實力，并進(jìn)一步樹立企業(yè)在武漢地產(chǎn)業(yè)界的形象。每年投資 100 億元興建 600 萬平方米的住宅，五年共建 3000 萬平方米，用五年的時間解決 30 萬居民的住房問題的戰(zhàn)略 方針的實施對房地產(chǎn)業(yè)的影響是十分明顯的。 根據(jù) 2021 年第二季度武房指數(shù)報告，洪山區(qū)房地產(chǎn)市場最大特征就是 “光谷地區(qū)以住宅項目為主，武珞路沿線以商務(wù)寫字樓為主 ”。具體合作方式在資金籌措一節(jié)中有詳細(xì)敘述。而后兩種方式必然提高土地獲得成本，對項目開發(fā)建設(shè)不利。項目周邊樓盤的開發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價值，本項目的開發(fā)可以使?jié)?在價值得到實現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量提高，全年實現(xiàn)財政收入 億元 ,同比增長 %,占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為本 %。 中華人民共和國成立后，武漢經(jīng)過幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個門類齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易中心，我國內(nèi)地最大的交通樞紐和重要的教育、科研基地，在全國 221 個地級以上城市中，武漢的綜合經(jīng)濟(jì)實力居第 六位，是中國的特大中心城市之一。未來超級城市必不可少的 10 個因素：水源；國際機場；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機制。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來社會發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 “武漢 ?中國光谷 ”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國內(nèi)外知名的專家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架； “武漢 ?中國光谷 ”依托國家級開發(fā)區(qū) 武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，這一點在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場 尤為突出。 ●小高層。此外，近期開盤的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安 ?公園家 ”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項目。市中心幾個高層樓盤的面世，為高層物業(yè)市場增添了幾分亮色。就目前的實際情況來看，別墅市場中 無論從供應(yīng)量還是市場的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。新近開盤的名都花園、尚文創(chuàng) 業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。舒適性是 以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想集團(tuán)為依托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備。一般 情況下購房者首付 20％房款，約 5 萬元左右，余款向銀行分 30年按揭償還，按照購房貸款利率每月償還 1200元左右，占家庭月收入的 30％，我們制定的購買對象完全有能力支付。地塊緊鄰光谷 CBD 中心區(qū)，不僅未來發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。附近有關(guān)山站和閘上徐站，可乘車次有 510， 529， 586， 715。 （二）設(shè)計依據(jù) 1《洪山區(qū)舊城改造情況簡介》 2《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 3《武漢市規(guī)劃管理條例》及《技術(shù)規(guī)定》 4《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè) 施設(shè)置規(guī)定》 5《住宅設(shè)計規(guī)范》 6《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》 7《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 8《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》 9《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》 （三）規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計構(gòu)思 充分體現(xiàn)光谷地區(qū)獨特的人文 .地理特征，營造一個以中高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨特景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。共三層。的網(wǎng)球場。 建筑與環(huán)境融合，通過建筑界面的多種聯(lián)系方式，將住宅建筑與空間環(huán)境有機的融合為一體，不僅塑造良好的小區(qū)外部環(huán)境，同時使住宅內(nèi)部具有良好的朝向和景觀，豐富室內(nèi)臨窗外視效果。） 停車位 1000 公共建筑面積（ m178。 供電：每戶安裝分時電表，每戶電負(fù)荷 4KW，電線接至套內(nèi)空開箱； （ 11）內(nèi)墻：公共樓梯間采用高級乳膠漆； （ 12）層高：采用舒適大空見設(shè)計，標(biāo)準(zhǔn)層； （ 13）外墻：華美外觀設(shè)計，外墻為高級進(jìn)口涂料裝飾； （ 14）屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設(shè)計； （ 15）陽臺：造型獨特的歐式觀景陽臺，配以華美造型雕花欄 桿 ； （ 16）能源：除了煤氣，電能外，最主要的能源是具有環(huán)保性能的太陽能。 D 廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應(yīng)限速行駛。 E 環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到 “三同時 ”。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 E 進(jìn)出基地的車輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。因此有必要采用先進(jìn)的組織管理方式進(jìn)行配置干部和職工 ,爭取做到精簡、實用、提高工作效率。（ 5 人） 財務(wù)部負(fù)責(zé)會計、經(jīng)濟(jì)核算。 公司對招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機會。 對銷售人員的