【正文】 效益，項(xiàng)目可行。該項(xiàng)目建成后，可滿足市場(chǎng)需求，提高武漢市民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)周邊房地產(chǎn)，餐飲，商品零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。周?chē)钤O(shè)施齊全，緊鄰雄楚大道，交通極為方便。它對(duì)改善光谷周邊環(huán)境，提升區(qū)域居住環(huán)境質(zhì)量都會(huì)有顯著的環(huán)境效益。 社區(qū)內(nèi)住宅、公建、綠化，建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有致，為入住客戶營(yíng)造出一個(gè)良好的居住氛圍。 4 財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 本項(xiàng)目從全部投資角度來(lái)編制現(xiàn)金流量表，通過(guò)現(xiàn)金流量表分析可得如下指標(biāo)（所得稅后）： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：（全部投資） = ％ 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：（全部投資， I=12％） = 萬(wàn)元 經(jīng)過(guò)收支預(yù)測(cè)和財(cái)務(wù)分析得出項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率 ％大于中國(guó)人民銀行頒布的貸款利率（ ％），且項(xiàng)目全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元為正數(shù)，則本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)下是可行的。 3 投資利潤(rùn) 根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過(guò)相關(guān)工作表格（詳見(jiàn)附表）計(jì)算分析，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 期累計(jì)稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元。 （ 2）營(yíng)業(yè)稅及附加 按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》，營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)收入的％計(jì)算，其中營(yíng)業(yè)稅稅率為 5％，附加稅率為營(yíng)業(yè)稅的 ％。 2 成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收 結(jié)合本 項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法規(guī)、規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平。 八、效益及風(fēng)險(xiǎn)分析 （一）經(jīng)濟(jì)效益分析 1 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略 通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本報(bào)告擬定下列經(jīng)營(yíng)策略： 住宅銷(xiāo)售面積共 274828 平方米，銷(xiāo)售均價(jià)按 2228 元 /平方米計(jì)算，商鋪裙樓一樓為 20 間私人出租商鋪（月租 20 元 /平方米），二樓為一小型超市建成之年年利潤(rùn)額預(yù)計(jì)為 10 萬(wàn)，每年以 10％遞增。包括項(xiàng)目策劃、論證、開(kāi)發(fā)、推廣銷(xiāo)售的管理系列運(yùn)作的實(shí)施。民生銀行提供一期開(kāi)發(fā)貸款 7000 萬(wàn)元人民幣。 “高科 ?經(jīng)典都市 ”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資 萬(wàn)元。 融資細(xì)則： 我公司 “世紀(jì)地產(chǎn) ”與武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司合資成立武漢聯(lián)想 ?世紀(jì)高科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)股份有限公司。 合作方式： 我公司 “世紀(jì)地產(chǎn) ”與武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司、北京融科智地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司合資成立武漢世紀(jì)高科房地產(chǎn)股份有限公司。另外，武漢市在大型居住區(qū)配套方面有較大投入，而 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住區(qū)地處 “中國(guó) ?光谷 ”中心，是配套條件最好的地塊之一，提供了很好的人文、環(huán)境空間。在北京開(kāi)發(fā)了 商業(yè)化寫(xiě)字樓 ——融科資訊中心之后，隨后，融科智地又有新的動(dòng)作：進(jìn)軍天津房地產(chǎn)市場(chǎng)，啟動(dòng)其第一個(gè)異地住宅項(xiàng)目 ——瑞景居住區(qū)。最引人注目的是，作為聯(lián)想集團(tuán)有限公司的母公司的聯(lián)想控股有限公司相繼進(jìn)入了自己并不熟悉的風(fēng)險(xiǎn)投資、房地產(chǎn)兩大非ＩＴ行業(yè)。 聯(lián)想控股有限公司 眾所周知，以ＰＣ制造為主業(yè)的聯(lián)想集團(tuán)有限公司從多元化正朝著產(chǎn)業(yè)多元化的方向發(fā)展。 武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司現(xiàn)有優(yōu)良土地儲(chǔ)備 1400 多畝。 在集團(tuán)公司投資企業(yè)中， “人福科技 ”、 “東湖高新 ”已成功地在上交所掛牌。創(chuàng)業(yè)中心是全國(guó)第一家企業(yè)孵化器；光谷 技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易所是湖北武漢體制創(chuàng)新和技術(shù)創(chuàng)新體系的主要組成部分。 武漢高科集團(tuán)公司創(chuàng)建伊始，便高起點(diǎn)地與國(guó)際慣例接軌，本著 “走持續(xù)發(fā)展之路，創(chuàng)百年常青企業(yè) ”的理想，建立起卓有成效的現(xiàn)代企業(yè)管理模式。集團(tuán)注冊(cè)資本15 億元，已成為華中地區(qū)一家集資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理、創(chuàng)業(yè)孵化器、風(fēng)險(xiǎn)投資 、技術(shù)產(chǎn)權(quán)交易中心、工程科學(xué)研究、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為一體的科技型集團(tuán)。 武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是由東湖開(kāi)發(fā)區(qū)發(fā)展總公司、創(chuàng)業(yè)中心、科技風(fēng)險(xiǎn)投資公司為主體組成的，全面經(jīng)營(yíng)、管理東湖開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。 合作伙伴： 武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司 武漢高科國(guó)有控股集團(tuán)有限公司是經(jīng)武漢市委、市政府同意成 立的，授權(quán)全面經(jīng)營(yíng)和管理武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)有資產(chǎn)。而且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式的優(yōu)劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關(guān)系到開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的大小，開(kāi)發(fā)效益的好壞，我們應(yīng)通過(guò)多渠道的融資活動(dòng)來(lái)滿足開(kāi)發(fā)對(duì)資金的需求。 對(duì)銷(xiāo)售人員的培訓(xùn)必須抓好的中心環(huán)節(jié)為 “一個(gè)中心 ”、 “兩種能力 ”、“三顆心 ”、 “四條熟悉 ”、 “五必學(xué)會(huì) ”，即： 一個(gè)中心 ——以客戶為中心； 兩種能力 ——應(yīng)付能力、協(xié)調(diào)能力； 三 顆 心 ——對(duì)工作的熱心、對(duì)客戶的耐心、對(duì)成項(xiàng)的信心； 四條熟悉 ——熟悉國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、熟悉房地產(chǎn)政策法規(guī)、熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)行情、熟悉本公司業(yè)務(wù)情況； 五 必 會(huì) ——學(xué)會(huì)市場(chǎng)調(diào)查、學(xué)會(huì)分析算賬、學(xué)會(huì)揣摩顧客心理、學(xué)會(huì)追蹤客戶、學(xué)會(huì)與客戶交朋友。 優(yōu)良的服務(wù)是公司樹(shù)立形象的重要方式，也是顧客對(duì)公司開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品的一種信任。 公司對(duì)招聘人員采用口試和筆試相結(jié)合的方式，一旦被公司錄用，公司將為其提供發(fā)展的空間和機(jī)會(huì)。（ 10 人） 人力資源部負(fù)責(zé)員工考核，調(diào)動(dòng)，薪酬發(fā)放。（ 5 人） 財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)會(huì)計(jì)、經(jīng)濟(jì)核算。 副總經(jīng)理在總經(jīng)理的帶領(lǐng)下，負(fù)責(zé)工程的開(kāi)發(fā)和對(duì)下屬部門(mén)的監(jiān)督。因此有必要采用先進(jìn)的組織管理方式進(jìn)行配置干部和職工 ,爭(zhēng)取做到精簡(jiǎn)、實(shí)用、提高工作效率。 （四）市政配套 基地水、電、通信等市政配套設(shè)施齊全，能夠滿足項(xiàng)目建設(shè)要求。 E 進(jìn)出基地的車(chē)輛限制行使路線及速度，禁鳴喇叭。 C 設(shè)備專(zhuān)人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。 G 建筑垃圾及時(shí)清理，文明施工。 E 環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到 “三同時(shí) ”。 C 地塊周?chē)鷺?shù)立高于 3 米的簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛。 F 水泵等震動(dòng)較大設(shè)備均采用減震器控制。 D 廚房等含有廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過(guò)油脂清除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。 B 水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。 供電：每戶安裝分時(shí)電表，每戶電負(fù)荷 4KW，電線接至套內(nèi)空開(kāi)箱； （ 11）內(nèi)墻：公共樓梯間采用高級(jí)乳膠漆； （ 12）層高：采用舒適大空見(jiàn)設(shè)計(jì)，標(biāo)準(zhǔn)層； （ 13）外墻：華美外觀設(shè)計(jì)，外墻為高級(jí)進(jìn)口涂料裝飾； （ 14）屋頂：坡面屋頂，歐式頂窗設(shè)計(jì)； （ 15）陽(yáng)臺(tái)：造型獨(dú)特的歐式觀景陽(yáng)臺(tái)，配以華美造型雕花欄 桿 ； （ 16）能源：除了煤氣，電能外，最主要的能源是具有環(huán)保性能的太陽(yáng)能。） 13976 容積率 平均層數(shù) （七）房型配比 優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品售價(jià)的提高，這樣經(jīng)過(guò)價(jià)格淘汰，因而有能力至本項(xiàng)目置業(yè)者就具備一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)能力。） 停車(chē)位 1000 公共建筑面積（ m178。） 180090 總戶數(shù) 2196 總建筑面積（ m178。 建筑與環(huán)境融合，通過(guò)建筑界面的多種聯(lián)系方式，將住宅建筑與空間環(huán)境有機(jī)的融合為一體，不僅塑造良好的小區(qū)外部環(huán)境，同時(shí)使住宅內(nèi)部具有良好的朝向和景觀，豐富室內(nèi)臨窗外視效果。在小區(qū)中還將分散建造約 1000 個(gè)露天停車(chē)位，使小區(qū)居民更加方便。的網(wǎng)球場(chǎng)。三期各住宅錯(cuò)落布置，在中心地帶將建成一含人造沙灘的較大型游泳池。共三層。 ●堅(jiān)持以 “人 ”為中心，為人服務(wù)的人文主義思想，創(chuàng)造出具備國(guó)際品味，各類(lèi)生活商務(wù)設(shè)施齊全的小區(qū)； ●功能布置合理，結(jié)構(gòu)的整體與單體個(gè)性相結(jié)合； ●便捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然生態(tài)保護(hù)相結(jié)合； ●文化內(nèi)涵豐富，古典人文和現(xiàn)代高科技相結(jié)合，滿足新世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)與智能新生活的理念； （四）總體布局 首先富有時(shí)代氣息和文化氛圍是我們的出發(fā)點(diǎn)，從宏觀上使小區(qū)各功能塊科學(xué)合理布局，通過(guò)主干路將整個(gè)小區(qū)分為一期，二期，三期三塊大小不等的地塊，使二期的施工對(duì)一期的不良影響 減少的最小，三期的施工對(duì)一二期的不良影響也減少到最小。 （二）設(shè)計(jì)依據(jù) 1《洪山區(qū)舊城改造情況簡(jiǎn)介》 2《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 3《武漢市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》 4《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè) 施設(shè)置規(guī)定》 5《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 6《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 7《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 8《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 9《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （三）規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計(jì)構(gòu)思 充分體現(xiàn)光谷地區(qū)獨(dú)特的人文 .地理特征，營(yíng)造一個(gè)以中高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨(dú)特景觀和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。 “聯(lián)想高科 ?經(jīng)典都市 ”居住小區(qū)周邊有：華中科技大學(xué)、中南民院、魯巷廣場(chǎng)、關(guān)山市場(chǎng)、關(guān)山中學(xué)、魯巷小學(xué)、光谷核心市場(chǎng)、電信數(shù)碼港、長(zhǎng)江樂(lè)園、東湖新技術(shù)開(kāi)區(qū)等。附近有關(guān)山站和閘上徐站，可乘車(chē)次有 510， 529， 586， 715。建筑面積 314528 m178。地塊緊鄰光谷 CBD 中心區(qū)，不僅未來(lái)發(fā)展前景不俗，其現(xiàn)有配套設(shè)施也十分成熟。 三、建 設(shè) 內(nèi) 容 （一）概況 本地塊位于關(guān)山一路與楚雄大道交會(huì)處往南 400m 處。一般 情況下購(gòu)房者首付 20％房款，約 5 萬(wàn)元左右，余款向銀行分 30年按揭償還，按照購(gòu)房貸款利率每月償還 1200元左右，占家庭月收入的 30％，我們制定的購(gòu)買(mǎi)對(duì)象完全有能力支付?，F(xiàn)在很多住宅，最后出現(xiàn)差異往往是文化品位決定了住宅的檔次。智能化體現(xiàn)在小區(qū)以聯(lián)想集團(tuán)為依托的網(wǎng)路系統(tǒng)，通訊系統(tǒng)及安全系統(tǒng)的齊備?，F(xiàn)在不但要講 “以人為本 ”的觀念，也要講發(fā)展到講人與自然的和諧共存，發(fā)展。舒適性是 以人為本的體現(xiàn)，住宅從生存需求過(guò)渡到享受需求是必然的，因而要追求一種舒適方便的安靜的居住環(huán)境，讓人享受生活的社區(qū)。 （ 2）目標(biāo)客戶即物業(yè)管理的方案 由于光谷 CBD 的迅速發(fā)展，該區(qū)域的居民趨于高學(xué)歷、高知識(shí)、高素質(zhì)的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)人群，外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士、欲改善居住條件的置業(yè)者、周邊高校的教師以及工作者為居民的主要構(gòu)成。新近開(kāi)盤(pán)的名都花園、尚文創(chuàng) 業(yè)城、華城新都、當(dāng)代光谷智慧城逐漸提升該區(qū)域住宅品質(zhì)。目前汀香水榭、水藍(lán)郡和黃金海岸等樓盤(pán)的此類(lèi)物業(yè)都取得了良好的市場(chǎng)效果。就目前的實(shí)際情況來(lái)看，別墅市場(chǎng)中 無(wú)論從供應(yīng)量還是市場(chǎng)的接納程度看，TOWNHOUSE（即聯(lián)排別墅）都是最好的。 ●別墅。市中心幾個(gè)高層樓盤(pán)的面世，為高層物業(yè)市場(chǎng)增添了幾分亮色。 ●高層。此外，近期開(kāi)盤(pán)的位于青山區(qū)工業(yè)二路上的 “寶安 ?公園家 ”在其規(guī)劃中也有數(shù)棟小高層項(xiàng)目。除了在 “寸土寸金 ”的市中心之外，小高層也出現(xiàn)在了離市中心較遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合部。 ●小高層。反觀城市的外延，尤其是近兩年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較熱的 “三區(qū)五片 ”，即漢口的金銀湖片和后湖片，武昌的南湖片、東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)片以及漢陽(yáng)地區(qū)的沌口開(kāi)發(fā)區(qū)，無(wú)論樓盤(pán)規(guī)模如何，均以多層物業(yè)為開(kāi)發(fā)的主要建筑形式。作為一種最為普遍的建筑形式，多層住宅依然是市場(chǎng)供應(yīng)量的主體，這一點(diǎn)在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 尤為突出。武漢東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)，擁有非常豐富的高新技術(shù)人才資源。 “武漢 ?中國(guó)光谷 ”高等院校和科研院所眾多，匯聚了一大批國(guó)內(nèi)外知名的專(zhuān)家學(xué)者，為發(fā)展光電子產(chǎn)業(yè)提供了強(qiáng)勁的智力支持；以武漢烽火科技集團(tuán)、長(zhǎng)飛公司、精倫電子、華工科技等企業(yè)為代表的一批光電子企業(yè)，已經(jīng)形成了一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，形成了光谷發(fā)展的骨架； “武漢 ?中國(guó)光谷 ”依托國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū) 武漢東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，有著良好的外部環(huán)境和條件，這些都為光谷的建設(shè)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。湖北省和武漢市政府審時(shí)度勢(shì)，及時(shí)決策，力爭(zhēng)在武漢創(chuàng)建國(guó)家 光電子信息產(chǎn)業(yè)基地。光電子技術(shù)是信息技術(shù)的核心技術(shù)之一，隨著國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)和通信業(yè)的飛速發(fā)展，光電子信息產(chǎn)業(yè)將是影響未來(lái)社會(huì)發(fā)展的戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，必將成為 21 世紀(jì)最重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于地處中部要沖，擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)以及數(shù)十所大學(xué)和技術(shù)學(xué)院，武漢具有很大的機(jī)會(huì)。未來(lái)超級(jí)城市必不可少的 10 個(gè)因素：水源；國(guó)際機(jī)場(chǎng)；與腹地的交通聯(lián)絡(luò)；圓頂體育場(chǎng)；技術(shù)中心；通信中心；公共交通；垃圾處理；綠色基礎(chǔ)設(shè)施；新的政治機(jī)制。 邁向世界超級(jí)城市 世紀(jì)之交，正當(dāng)世界各大城市都在描繪新的發(fā)展藍(lán)圖之際，美國(guó)《未來(lái)學(xué)家》雜志 1999 年 67 月刊發(fā)表了著名學(xué)者麥金利 康韋所著題為《未來(lái)的超級(jí)城市》的文章，預(yù)言中國(guó)的上海、武漢將進(jìn)入 21 世紀(jì)全球十大超級(jí)城市之列。 中華人民共和國(guó)成立后，武漢經(jīng)過(guò)幾十年的發(fā)展，已經(jīng)成為一個(gè)門(mén)類(lèi)齊全的綜合性工業(yè)基地，華中地區(qū)的內(nèi)外貿(mào)易