【文章內容簡介】 一般以本土消化為主。雖然說地鐵 3號線會將終點站設在市橋，目前尚在建設，在短期內尚不足以擴大該地區(qū)的客戶群體。 “華南板塊”概念崛起于“華南快速干線”的建成使用，先后有“華南碧桂園”和“番禺奧林匹克花園”（盡管“番禺奧園”距離“華南快速干線”較遠，但在銷售推廣中已經充分運用了該概念）對該概念進行抄作，并且在招引廣州市區(qū)消費者中起到了很大作用。 目前，“華南板塊”可以說是番禺房地產市場最具發(fā)展前景和“火藥味”最濃的地方；即使按 10 年的開發(fā)周期計算，每年的供應量也在 200－ 300萬平方米之間，而整個番禺區(qū)去年商品房實際需求量為 180 萬平方米，廣州去年房地產交易量也才 600 多萬平方米，供求矛盾顯而易見。 根據(jù)最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2021 年上半年廣州十區(qū)房屋交易總面積為 564萬平方米，總金額為 232億元。其中僅番禺區(qū)房屋交易面積達 萬平方米，占十區(qū)成交量的 29%，遠遠超過其他區(qū)，顯示了番禺區(qū)房地產強勁的發(fā)展勢頭。而在銷售量排前 10名樓盤中，有 5 個樓盤均在番禺區(qū)：祈福新邨、麗江花園、星河灣、洛濤居、東怡新村。值得注意的是，東怡新村作為一個面向番禺當?shù)厥袌龅淖≌椖?，其成功的銷售業(yè)績從某種程度上反映出，番禺當?shù)氐姆康禺a市場潛力亦不容忽視。 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 13 去年番禺商品房銷量前 10名開發(fā)商（單位：萬平方米、億元） 開發(fā)商名稱 成交面積 成交金額 廣州市番禺祈福新邨房地產有限公司 廣州碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司 廣州番禺奧林匹克房地產有限公司 廣州宏富房地產有限公司 廣州市番禺區(qū)東怡房地產有限公司 番禺洛溪房地 產有限公司 廣州市番禺區(qū)鐘村房地產開發(fā)公司 廣州市番禺區(qū)綠庭雅園房地產有限公司 廣州市番禺粵海房地產有限公司 廣州市番禺區(qū)番發(fā)房地產有限公司 合計 去年番禺區(qū)商品房銷量前 10 名樓盤（單位：萬平方米、億元） 項目名稱 成交面積 成交金額 祈福新邨 南國 奧林匹克花園 星河灣 東怡新區(qū) 華南碧桂園 洛濤居 綠庭雅園 麗江花園 番禺碧桂園 華景新城 合計 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 14 住宅市場概況 ：市橋房地產主要是以市橋鎮(zhèn)舊城改 造而發(fā)展起來的，現(xiàn)時已開發(fā)的住宅樓盤主要分布在城市東部、西部和南部，主要有康裕北苑、華僑城、朗琴灣、華景新城、東怡新區(qū)、金業(yè)別墅花園、番禺奧林匹克花園等。由于市橋鎮(zhèn)距離廣州市傳統(tǒng)城區(qū)比較遠，交通情況不甚理想，因此市橋一帶的房地產市場一般以本土消化為主。 就番禺房地產整體市場而言，其消費群體構成主要以廣州市區(qū)、番禺本地和香港地區(qū)人群為主。由于三個消費群體分別有各自不同的消費目的，因此在樓盤的選擇上也會有所區(qū)別。 其中，廣州市區(qū)的消費群體已經逐漸從過去的度假型消費過 度到居住型消費，因此在樓盤選擇方面會跟注重交通條件的便利程度。番禺本地的消費群體固然以居住作為購房目的，但由于番禺消費群的二次置業(yè)的程度比較高，因此番禺本地消費群體的購房意向著重在于改善居住環(huán)境，大面積單位（ 100 平方米左右）會比較適合于他們。香港消費群體的消費目的則著重于旅游度假，從港人聚集的祁富新村的淡旺周期可以看見他們習慣于周末“進村”周初回港，因此在購房方面不會過分計較交通情況和住房面積，環(huán)境設計的精細程度和中小面積住宅是他們的置業(yè)首選。 從不同客戶群體的消費力情況看，由于廣州至番禺路網(wǎng)的大力建設 使兩地的交通條件得到了很大的改善，因此“住在番禺，做在廣州”的習慣已經悄然興起，廣州市消費群體逐漸成為了番禺房地產市場的主要消費群體。番禺本地消費群體在生活水平不斷改善的條件下存在改善家庭居住環(huán) 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 15 境的要求，這一要求會隨著其生活水平繼續(xù)增長和人員年代替換不斷有所補充，因此番禺本地消費群體是番禺房地產市場的基本消費群體。 香港消費群體由于前段時間受金融危機影響，其收入水平已經大不如前，雖然今年香港的經濟增長呈現(xiàn)了強勁勢頭，但由于經濟增長未能惠及零售領域，在短期內尚不足以改變次消費群體的收入現(xiàn)狀，因此就目前而言， 香港消費群體屬于番禺房地產市場的有效補充群體。 由于廣州市消費群體在整個番禺房地產市場起著相當重要的位置，因此有必要對廣州市消費群體作出一定的細分。廣州市的樓盤消費群體大致分為三個組群，首先是以常年居住在廣州市舊城區(qū)為代表的“老廣州”組群，其次是以改革以來從祖國各地到廣州創(chuàng)業(yè)、發(fā)展為代表的“中生代”組群，最后是以年紀輕、有活力的年輕人為代表的“新生代”組群。 其中，“老廣州”組群由于長期生活在廣州市舊城區(qū)，工作和生活關系網(wǎng)在舊城區(qū)根深蒂固，對生長居住地的一草、一木、一街、一店都相當依戀，在購房置業(yè)方面也 會以購置舊城區(qū)物業(yè)為主。“中生代”組群雖然長年在廣州生活和工作，但舊廣州的風俗習慣未對其構成影響，不會眷戀在廣州舊城區(qū)，優(yōu)美的居住環(huán)境和便利的交通條件是此消費群體在購房時首先考慮的因素?！靶律毕M群體由于年紀比較輕，思維活力強，在購房考慮上會更加留意設計創(chuàng)意和整體理念。因此，不同樓盤在吸引不同消費組群方面需要摸清楚不同組群的消費變動情況。 去年底，華南板塊內的各大發(fā)展商，如廣州番禺錦江房地產有限公司 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 16 （錦繡香江）、廣州宏富房地產有限公司（星河灣）、廣州番禺奧林匹克房地產有限公司 （南國奧林匹克花園）、廣州番禺祈福新村房地產公司（祈福新村）、碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司（華南碧桂園）廣州番禺廣地房地產開發(fā)公司（廣地花園）、廣州番禺海怡房地產開發(fā)有限公司（海怡半島）、廣州番禺易興房地產開發(fā)有限公司（富豪山莊）、廣州番禺信基房地產有限公司（富麗廣場）結盟聯(lián)手發(fā)出了一份宣言，提出要摒棄急功近利的短期行為不搞惡性競爭全力維護業(yè)主利益，把世界最先進的居住理念和社區(qū)文化引入本地，為業(yè)主提供 70年滿意的住宅和環(huán)境。并請政府、媒體、公眾和買家對開發(fā)行為進行監(jiān)督。 但是，如果像人們預言的那樣，未來的華南板 塊將是廣州競爭最激烈、競爭水平最高的地方。既然是競爭，必然有優(yōu)勢、劣勢之分；雖然這里的房地產開發(fā)商們口頭上都表示“不打價格戰(zhàn)”并有取向走“共存共榮”的合作化之路，但是這種“統(tǒng)一戰(zhàn)線”的堅固度如何？如何謀求雙贏、多贏？都是引人注目的話題。通過對周邊同類發(fā)展項目的分析，我們可以會清楚地了解項目競爭對手的特點，避免住宅項目開發(fā)過程中的同質化問題，挖掘項目的市場空間，準確鎖定項目的目標市場。 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 17 16 月份廣州各區(qū)及番禺高層住宅成交統(tǒng)計 面積單位：平方米 價格單位：元 /平方米 區(qū)域 一月 二月 三月 四月 五月 六月 東山區(qū) 面積 23,055 24,320 20,198 29,301 20,512 29,920 均價 6,232 6,309 5,982 6,694 6,598 6,390 荔灣區(qū) 面積 31,868 31,263 23,966 33,938 20,230 34,037 均價 5,180 5,043 5,271 5,094 5,066 5,222 越秀區(qū) 面積 10,463 6,549 6,224 16,293 7,193 6,154 均價 5,834 6,196 6,492 5,980 5,651 5,857 天河區(qū) 面積 84,169 75,972 108,763 146,328 92,366 122,253 均價 6,044 5,780 5,133 5,524 5,180 5,432 海珠區(qū) 面積 71,194 96,595 129,565 147,100 116,492 155,857 均價 4,932 4,568 4,681 4,722 4,763 4,693 芳村區(qū) 面積 1,760 2,872 862 4,946 12,472 20,047 均價 3,106 3,110 2,991 3,551 3,141 3,245 白云區(qū) 面積 34,126 24,356 46,678 43,126 23,495 58,422 均價 4,231 4,371 4,784 4,219 4,447 4,118 黃埔區(qū) 面積 2,556 422 1,429 4,267 2,089 280 均價 3,422 3,116 3,120 3,217 3,069 2,815 番禺區(qū) 面積 63,986 22,599 38,456 33,731 50,000 37,294 均價 2,769 3,249 2,025 3,267 3,315 3,309 花都區(qū) 面積 10,300 2,600 5,900 12,000 55,200 7,800 均價 2,761 2,271 2,024 2,271 1,765 2,088 總計 面積 333,477 287,568 382,041 471,030 400,049 472,064 均價 4,780 4,966 4,640 4,926 4,312 4,759 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 18 盤一覽表 物業(yè)名稱 位置 區(qū)域 占地面 積 建成面 積 項目規(guī)模 總建筑 面積 金城花園 廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn) 廣番路猛涌路段 大石鎮(zhèn) 131334 平方米 73722 平方米 270933 平方米 海濱花園 廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn) 洛溪麗江花園南側 大石鎮(zhèn) 60000平方米 多幢多層住宅 140000 平方米 麗江花園 廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn) 南浦島東部 大石鎮(zhèn) 66萬平方米 別墅、多層及高層住宅 廣地花園 廣州市番禺區(qū)迎賓大 道唐西路段 大石鎮(zhèn) 430畝 多層住宅、別墅及 一幢 11層酒樓 近 645萬 平方尺 海怡花 園 廣州市番禺區(qū)沙窖島 東端 大石鎮(zhèn) 600多畝 5座高層、 9座多層、 9座洋房 珠江花園 廣州市番禺區(qū)沙窖島 東南部 大石鎮(zhèn) 233000 平方米 350000平方米 廣州奧林匹克花園 廣州市番禺區(qū)洛溪 大石鎮(zhèn) 160000 第一期 96幢多層、小高層住宅 廣州碧桂園 番禺大石南浦島 大石鎮(zhèn) 666000平方米 82幢別墅、 178幢多層住宅 500000平方米 洛溪新城 番禺洛溪大橋旁 大石鎮(zhèn) 1335000平方米 22幢多層住宅 2202100平方米 華南碧桂園 廣州市番禺區(qū)華南快 速干線迎賓路段 南村鎮(zhèn) 692021平方米 265000平方米 美心東苑 廣州市番禺區(qū)市蓮路 石崗北中路 段 石基鎮(zhèn) 10000多平方米 東怡新區(qū) 廣州市番禺區(qū)石基鎮(zhèn)清河東路南（羅家路段） 石基鎮(zhèn) 453336平方米 150多幢多層維多利亞式洋房、 9層高層多功能大廈 富麗廣場 番禺市市橋鎮(zhèn)禺山大 道西 9號 市橋 3000畝 586幢商住樓 140000 平方米 番禺奧林匹克花園 廣州市番禺區(qū)市橋南岸金業(yè)別墅花園 市橋鎮(zhèn) 華葆明苑 廣州市番禺區(qū)市橋禺 山大道南側 市橋鎮(zhèn) 10000多畝 康泰花園 廣州市 番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)東城區(qū)盛泰路 市橋鎮(zhèn) 6310平方米 39000 平方米 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 19 物業(yè)名稱 位置 區(qū)域 占地面 積 建成面 積 項目規(guī)模 總建筑 面積 綠茵庭園 廣州市番禺區(qū)市橋光 明北路 229號 市橋鎮(zhèn) 18139平方米 一座綜合辦公樓、九座 1 1 16層住宅 四萬多平方米 富豪山莊 廣州市番禺區(qū)市橋市 廣路 市橋鎮(zhèn) 800畝 大型住宅及別墅 東方花園又一村 廣州市番禺區(qū)市橋德興路東側 市橋鎮(zhèn) 17073平方米 5幢 11層、 1幢 16層 6萬多 平方米 金口岸大廈 廣州市番禺區(qū)市橋鎮(zhèn) 繁華路 57號 市橋鎮(zhèn) 3000多平方米 5000多 平方米 鴻成花園 廣州市番禺區(qū)市橋富 華中路 市橋鎮(zhèn) 五座高層 北城雍雅園 廣州市番禺區(qū)市橋光 明北路星海中學側 市橋鎮(zhèn) 10000多平方米 祈福新村 廣州市番禺區(qū)市橋市 廣路 市橋鎮(zhèn) 4330000平方米 華海大廈 廣州市番禺區(qū)環(huán)城西 路 市橋鎮(zhèn) 4000多平方米 番禺置業(yè)華逸大廈 廣州市番禺區(qū)光明南路 163號 市橋鎮(zhèn) 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 20 目前廣州及番禺兩地正式推出的純單身公寓項目并不多，真正開始銷售的有廣州的新達城廣場；在建但尚未推出市場的有星河灣四百多個單 元。 項目 面積 間隔 售價 裝修 銷售率 新達城廣場 2557平方米 單間至一房 6600元 /平方米 豪華裝修 62% 星河灣 50平方米 單間 5000元 /平方米 豪