【正文】 ........................................................................................... 66 .......................................................................................................................... 66 .“多元化商務(wù)港”的特色 ............................................................................................................ 68 ................................................................................................................ 71 .......................................................................................................................... 71 .............................................................................................................................. 71 ........................................................................................................ 72 ................................................................................................. 72 .............................................................................................................................. 73 ...................................................................................................................... 81 ...................................................................................................................... 82 ................................................................................................................ 86 ...................................................................................................................................... 86 走定價(jià)策略 ...................................................................................................................... 89 單元階段銷售策略 ...................................................................................................................... 90 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營銷策劃報(bào)告（上） 3 [一 ].項(xiàng)目概況 鑫潤花園是由冠迪路橋科技發(fā)展有限公司開發(fā)建設(shè)的綜合性住宅區(qū)，位于廣州市番禺區(qū)石基鎮(zhèn)富怡路口。 研究報(bào)告共分以下部分： 第一部分是項(xiàng)目介紹及研究 報(bào)告摘要； 第二部分將是對(duì)市場的總體分析； 第三部分是針對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)位分析； 第四部分是項(xiàng)目 SWOT 分析； 第五部分是由以上市場研究所制定出的綜合市場定位； 第六部分注重提出在市場定位下的規(guī)劃建筑建議； 第七部分集中對(duì)項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效益做測(cè)算； 第八部分銷售策略 第九部分結(jié)論 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營銷策劃報(bào)告（上） 5 [二 ].市場分析 根據(jù) 2021 年 12 月 27 日的《廣州日?qǐng)?bào)消息》消息，番禺新區(qū)將成為未來廣州市的中心區(qū)。 城鎮(zhèn)發(fā)展方面按照“把城市結(jié)構(gòu)拉開，有序地配套建設(shè)、重點(diǎn)向東、向南發(fā)展”的思路調(diào)整城市布局。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；全區(qū)三大產(chǎn)業(yè) 比例變?yōu)?%： %： 39.%。 番禺區(qū)私營、個(gè)體經(jīng)濟(jì)成分非?；钴S，至 2021 年底止，番禺全區(qū)共有個(gè)體、私營企業(yè) 萬戶，從業(yè)人員 萬人，注冊(cè)資金 ?！熬盼濉睍r(shí)期全區(qū)職工年人均收入和農(nóng)民年人均純收入年均增長 分別是 %和 %，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額年均增長 %。 市橋鎮(zhèn)地處美麗富饒的珠江三角洲腹地。 市橋鎮(zhèn)先后被廣州市人民政府授予廣州市先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、廣州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)營業(yè)收入超 50強(qiáng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）排序第一名、廣州市愛國衛(wèi)生模范單位、廣州市環(huán)境保護(hù)先進(jìn)單位、廣州市文明示范鎮(zhèn)，并獲 全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口創(chuàng)匯管理先進(jìn)單位 。鎮(zhèn)內(nèi)還設(shè)有貨物進(jìn)出口岸及貨柜車檢查場， 每天有出口貨船開往香港深水埗、西環(huán)、灣仔等地。有長住人口 萬人，外來人口 ，臺(tái)、港、澳同胞 2萬多人。 實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)表明，房地產(chǎn)市場開發(fā)的機(jī)遇往往蘊(yùn)藏在新的城市規(guī)劃中，但是具體到各個(gè)分區(qū)，城市規(guī)劃的影響也難免存在有利有弊的地方，據(jù)此，分析城市規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)域的開發(fā)指導(dǎo)，和對(duì)本項(xiàng)目的潛在影響，以把握住城市規(guī)劃帶來的機(jī)遇，消解可能存在的不利影響就顯得尤其重要。 廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃給華南板塊的開發(fā)帶來了機(jī)遇，但是，華南板塊的規(guī)劃也難免喜中有憂 ，有人這樣認(rèn)為，在華南板塊，開發(fā)商是在“替”政府規(guī)劃。如今該板塊 1000 多萬平方米的住宅，起碼 50萬的居住人口，這相當(dāng)于一座中等城市，政府必須考慮的許多綜合配套絕對(duì)不是單個(gè)開發(fā)商所能完成的。 八十年代后期，番禺在規(guī)劃洛溪地區(qū)建設(shè)的時(shí)候曾經(jīng)預(yù)測(cè) 50 年以后這里的經(jīng)常居住人口會(huì)達(dá)到 10萬人左右。但是，這些設(shè)施的設(shè)立一方面是發(fā)展商為樓盤銷售營造的“賣點(diǎn)”，缺乏公共實(shí)用性，從嚴(yán)格意義上說并非屬于“公共設(shè)施”；另一方面，這些設(shè)施的建造、經(jīng)營全部由發(fā)展商管理，從一定意義上說是搞新的“大而全”，長期看此做法必將阻礙該地區(qū)的整體協(xié)調(diào)發(fā)展。雖然說地鐵 3號(hào)線會(huì)將終點(diǎn)站設(shè)在市橋，目前尚在建設(shè)，在短期內(nèi)尚不足以擴(kuò)大該地區(qū)的客戶群體。其中僅番禺區(qū)房屋交易面積達(dá) 萬平方米，占十區(qū)成交量的 29%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其他區(qū)，顯示了番禺區(qū)房地產(chǎn)強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。由于市橋鎮(zhèn)距離廣州市傳統(tǒng)城區(qū)比較遠(yuǎn)，交通情況不甚理想，因此市橋一帶的房地產(chǎn)市場一般以本土消化為主。番禺本地的消費(fèi)群體固然以居住作為購房目的，但由于番禺消費(fèi)群的二次置業(yè)的程度比較高，因此番禺本地消費(fèi)群體的購房意向著重在于改善居住環(huán)境，大面積單位（ 100 平方米左右）會(huì)比較適合于他們。 香港消費(fèi)群體由于前段時(shí)間受金融危機(jī)影響，其收入水平已經(jīng)大不如前，雖然今年香港的經(jīng)濟(jì)增長呈現(xiàn)了強(qiáng)勁勢(shì)頭，但由于經(jīng)濟(jì)增長未能惠及零售領(lǐng)域，在短期內(nèi)尚不足以改變次消費(fèi)群體的收入現(xiàn)狀，因此就目前而言， 香港消費(fèi)群體屬于番禺房地產(chǎn)市場的有效補(bǔ)充群體。“中生代”組群雖然長年在廣州生活和工作，但舊廣州的風(fēng)俗習(xí)慣未對(duì)其構(gòu)成影響，不會(huì)眷戀在廣州舊城區(qū)，優(yōu)美的居住環(huán)境和便利的交通條件是此消費(fèi)群體在購房時(shí)首先考慮的因素。并請(qǐng)政府、媒體、公眾和買家對(duì)開發(fā)行為進(jìn)行監(jiān)督。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營銷策劃報(bào)告（上） 17 16 月份廣州各區(qū)及番禺高層住宅成交統(tǒng)計(jì) 面積單位：平方米 價(jià)格單位：元 /平方米 區(qū)域 一月 二月 三月 四月 五月 六月 東山區(qū) 面積 23,055 24,320 20,198 29,301 20,512 29,920 均價(jià) 6,232 6,309 5,982 6,694 6,598 6,390 荔灣區(qū) 面積 31,868 31,263 23,966 33,938 20,230 34,037 均價(jià) 5,180 5,043 5,271 5,094 5,066 5,222 越秀區(qū) 面積 10,463 6,549 6,224 16,293 7,193 6,154 均價(jià) 5,834 6,196 6,492 5,980 5,651 5,857 天河區(qū) 面積 84,169 75,972 108,763 146,328 92,366 122,253 均價(jià) 6,044 5,780 5,133 5,524 5,180 5,432 海珠區(qū) 面積 71,194 96,595 129,565 147,100 116,492 155,857 均價(jià) 4,932 4,568 4,681 4,722 4,763 4,693 芳村區(qū) 面積 1,760 2,872 862 4,946 12,472 20,047 均價(jià) 3,106 3,110 2,991 3,551 3,141 3,245 白云區(qū) 面積 34,126 24,356 46,678 43,126 23,495 58,422 均價(jià) 4,231 4,371 4,784 4,219 4,447 4,118 黃埔區(qū) 面積 2,556 422 1,429 4,267 2,089 280 均價(jià) 3,422 3,116 3,120 3,217 3,069 2,815 番禺區(qū) 面積 63,986 22,599 38,456 33,731 50,000 37,294 均價(jià) 2,769 3,249 2,025 3,267 3,315 3,309 花都區(qū) 面積 10,300 2,600 5,900 12,000 55,200 7,800 均價(jià) 2,761 2,271 2,024 2,271 1,765 2,088 總計(jì) 面積 333,477 287,568 382,041 471,030 400,049 472,064 均價(jià) 4,780 4,966 4,640 4,926 4,312 4,759 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營銷策劃報(bào)告（上） 18 盤一覽表 物業(yè)名稱 位置 區(qū)域 占地面 積 建成面 積 項(xiàng)目規(guī)模 總建筑 面積 金城花園 廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn) 廣番路猛涌路段 大石鎮(zhèn) 131334 平方米 73722 平方米 270933 平方米 海濱花園 廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn) 洛溪麗江花園南側(cè) 大石鎮(zhèn) 60000平方米 多幢多層住宅 140000 平方米 麗江花園 廣州市番禺區(qū)大石鎮(zhèn) 南浦島東部 大石鎮(zhèn) 66萬平方米 別墅、多層及高層住宅 廣地花園 廣州市番禺區(qū)迎賓大 道唐西路段 大石鎮(zhèn) 430畝 多層住宅、別墅及 一幢 11層酒樓 近 645萬 平方尺 海怡花 園 廣州市番禺區(qū)沙窖島 東端 大石鎮(zhèn) 600多畝 5座高層、 9座多層、 9座洋房 珠江花園 廣州市番禺區(qū)沙窖島 東南部 大石鎮(zhèn) 233000 平方米 350000平方米 廣州奧林匹克花園 廣州市番禺區(qū)洛溪 大石鎮(zhèn) 160000 第一期 96幢多層、小高層住宅 廣州碧桂園 番禺大石南浦島 大石鎮(zhèn) 666000平方米 82幢別墅、 178幢多層住宅 500000平方米 洛溪新城 番禺洛溪大橋旁 大石鎮(zhèn) 1335000平方米 22幢多層住宅 2202100平方米 華南碧桂園 廣州市番禺區(qū)華南快 速干線迎賓路段 南村鎮(zhèn) 692021平方米 265000平方米 美心東苑 廣州市番禺區(qū)市蓮路 石崗北中路 段 石基鎮(zhèn) 10000多平方米 東怡新區(qū) 廣州市番禺區(qū)石基鎮(zhèn)清河?xùn)|路南（羅家路段） 石基鎮(zhèn) 453336平方米 150多幢多層維多利亞式洋房、 9層高層多功能大廈 富麗廣場 番禺市市橋鎮(zhèn)禺山大 道西 9號(hào) 市橋 3000畝 586幢商住樓 140000 平方米 番禺奧林匹克花園 廣州市番禺區(qū)市橋南岸金業(yè)別墅花園 市橋鎮(zhèn) 華葆明苑 廣州市番禺區(qū)市橋禺 山大道南側(cè) 市橋鎮(zhèn) 10000多畝 康泰花園 廣州市 番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)東城區(qū)盛泰路 市橋鎮(zhèn) 6310平方米 39000 平方米 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營銷策劃報(bào)告（上） 19 物業(yè)名稱 位置 區(qū)域 占地面