【正文】 經(jīng)濟(jì)占重要位置的還包括： 旅游業(yè)是番禺市第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭，發(fā)展勢(shì)頭迅速，成績(jī)驕人，人文景觀與自然景觀的完美結(jié)合，使番禺更加誘人，香江野生動(dòng)物園、寶墨園、蓮花山旅游區(qū)、馀蔭山房、番禺博物館、南沙天后宮等各具特色的旅游景點(diǎn)正以它們或新奇、或古樸、或幽雅、或奔放的魅力吸引著各地游客 按目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，番禺是亞太地區(qū)最具規(guī)模經(jīng)營(yíng)、最集中的首飾加工基地。從成交價(jià)格可推斷，此成交價(jià)所能支持的樓宇，絕非甲級(jí)寫(xiě)字樓標(biāo)準(zhǔn)。面積從二房至四房一廳，租金從 1000— 2021 美元 /月不等。裝修豪華，里面空調(diào)等家電一應(yīng)俱全。既然是競(jìng)爭(zhēng)，必然有優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)之分；雖然這里的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們口頭上都表示“不打價(jià)格戰(zhàn)”并有取向走“共存共榮”的合作化之路，但是這種“統(tǒng)一戰(zhàn)線”的堅(jiān)固度如何？如何謀求雙贏、多贏？都是引人注目的話題。由于三個(gè)消費(fèi)群體分別有各自不同的消費(fèi)目的，因此在樓盤(pán)的選擇上也會(huì)有所區(qū)別。由于洛溪地區(qū)的實(shí)際發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)快于規(guī)劃時(shí)的計(jì)劃速度，使該地區(qū)的公共設(shè)施建設(shè)相對(duì)落后。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（上） 10 發(fā)展 縱觀番禺城市發(fā)展歷程，番禺房地產(chǎn)有今天的發(fā)展成就并非偶然。收入和儲(chǔ)蓄的增加使番禺積累了較大的消費(fèi)潛力。 在基礎(chǔ)建設(shè)方面，路網(wǎng)建設(shè)仍然作為重點(diǎn)，目標(biāo)是接近 15%— 20%道路網(wǎng)密度的國(guó)際水平；加快“二環(huán)路”建設(shè)，形成珠三角“大外環(huán)”；增設(shè)地鐵、輕鐵接口，以便和三角洲其他城市加強(qiáng)聯(lián)系。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（上） 6 （市橋）國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況分析 根據(jù)番禺統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2021 年番禺區(qū)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 332億元，增長(zhǎng) 13%。擁有工業(yè)企業(yè) 672 家，其中外商投資企業(yè) 157 家。其中“三帶”指的是城市沿珠江前航道、后航道、沙灣水道三條發(fā)展帶，形成適宜居住的濱江城市特色。由于 市橋鎮(zhèn)距離廣州市區(qū)（傳統(tǒng)城區(qū)）比較遠(yuǎn)，交通情況不甚理想，因此市橋一帶的房地產(chǎn)市場(chǎng)一般以本土消化為主。番禺本地消費(fèi)群體在生活水平不斷改善的條件下存在改善家庭居住環(huán) 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（上） 15 境的要求，這一要求會(huì)隨著其生活水平繼續(xù)增長(zhǎng)和人員年代替換不斷有所補(bǔ)充，因此番禺本地消費(fèi)群體是番禺房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本消費(fèi)群體。 除了這類(lèi)以銷(xiāo)售為目的的公寓外，在廣州，還出現(xiàn)了一種以租賃為主的白領(lǐng)公寓。區(qū)內(nèi)會(huì)所、網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池等配套設(shè)施也很齊全。但銷(xiāo)售市場(chǎng)則未容樂(lè)觀，表現(xiàn)依然平靜。 現(xiàn)有的行政辦公中心則主要集中在禺山大道及清河?xùn)|路番禺廣場(chǎng)一帶。 第一屆廣州（番禺）國(guó)際珠寶展覽會(huì)已于今年 8 月 22 日 — 25 日在廣州番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)百越廣場(chǎng)展覽中心舉行。但目前區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)的酒店普遍素質(zhì)不是很高，大部分在三星級(jí)或以下，對(duì)于部分長(zhǎng)期居住，并要求較高的客戶的需求則遠(yuǎn)未能滿足。平均成交價(jià) 1,187 元 /平方米。由發(fā)展商配備家具電器出租的單元 約二十余間。價(jià)錢(qián)是單房按面積大小月租從 900元到 1500 元不等。 但是，如果像人們預(yù)言的那樣，未來(lái)的華南板 塊將是廣州競(jìng)爭(zhēng)最激烈、競(jìng)爭(zhēng)水平最高的地方。 就番禺房地產(chǎn)整體市場(chǎng)而言，其消費(fèi)群體構(gòu)成主要以廣州市區(qū)、番禺本地和香港地區(qū)人群為主。然而，洛溪地區(qū)經(jīng)過(guò)十余年的發(fā)展，住宅銷(xiāo)售總量已經(jīng)超過(guò) 10 萬(wàn)套，經(jīng)過(guò)粗略統(tǒng)計(jì)，按照一家三口人計(jì)算，洛溪地區(qū)已經(jīng)擁有居民數(shù)十萬(wàn)人。職工年人均工資 11000 元。 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（上） 8 2021 年，全區(qū)城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 億元，比 1999 年末增長(zhǎng) 7%，比 1995年末增長(zhǎng) 。在城市建造方面根據(jù)現(xiàn)代化中心城市的標(biāo)準(zhǔn)，番禺新區(qū)將在基礎(chǔ)設(shè)施 系統(tǒng)、城鎮(zhèn)發(fā)展系統(tǒng)、生態(tài)環(huán)境體系和城市管理體系等方面得到進(jìn)一步改善，從新世紀(jì)開(kāi)年起計(jì)算，大約用 5年時(shí)間完成主要工作。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 13%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；全區(qū)三大產(chǎn)業(yè) 比例變?yōu)?%： %： 39.%。 市橋鎮(zhèn)先后被廣州市人民政府授予廣州市先進(jìn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、廣州市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入超 50強(qiáng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)）排序第一名、廣州市愛(ài)國(guó)衛(wèi)生模范單位、廣州市環(huán)境保護(hù)先進(jìn)單位、廣州市文明示范鎮(zhèn)，并獲 全國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)出口創(chuàng)匯管理先進(jìn)單位 。 廣州城市總體發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃給華南板塊的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了機(jī)遇，但是，華南板塊的規(guī)劃也難免喜中有憂 ，有人這樣認(rèn)為，在華南板塊，開(kāi)發(fā)商是在“替”政府規(guī)劃。雖然說(shuō)地鐵 3號(hào)線會(huì)將終點(diǎn)站設(shè)在市橋，目前尚在建設(shè)，在短期內(nèi)尚不足以擴(kuò)大該地區(qū)的客戶群體。 香港消費(fèi)群體由于前段時(shí)間受金融危機(jī)影響，其收入水平已經(jīng)大不如前，雖然今年香港的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)呈現(xiàn)了強(qiáng)勁勢(shì)頭，但由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)未能惠及零售領(lǐng)域，在短期內(nèi)尚不足以改變次消費(fèi)群體的收入現(xiàn)狀，因此就目前而言， 香港消費(fèi)群體屬于番禺房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效補(bǔ)充群體。這類(lèi)公寓主要有以下幾種： 改造而來(lái)的白領(lǐng)公寓。租戶還可以享受賓館一樣的客房服務(wù)。 圖 21:廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)和吸納 需求 2021 年第二季度市場(chǎng)對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓的需求雖然保持暢旺，但實(shí)質(zhì)吸納量并不高，約 8,000 平方米。禺山大道主要有建設(shè)局、規(guī)劃局、國(guó)土局、公安局、檢察院、法院等區(qū)級(jí)行政管理部門(mén) ；番禺廣場(chǎng)北邊為番禺區(qū)人民政府所在地，該區(qū)域?qū)⑿纬尚碌男姓k公中心。有來(lái)自歐美日等國(guó)家和香港地區(qū)的 140 多家企業(yè)參加本次展覽會(huì)，超過(guò) 400個(gè)展位。 6樓是歌舞廳； 7樓為食街； 8樓為酒樓；9樓至 12樓為室內(nèi)泳池和桑拿健身中心并設(shè)有桌球、乒乓球、壁球設(shè)施 市內(nèi)公共汽車(chē) 2路、5路“番禺賓館”站 番禺易發(fā)商場(chǎng) 大北路 電器 二條東西走向的主街貫穿全城，每條街都有二百余家商行， 音箱、功放、碟機(jī)、電視機(jī)、攝影機(jī)、電話機(jī)、傳真機(jī)、電纜線等 市橋公共汽車(chē) 2路、5路“番禺賓館”、 3路、 4路、 6路 番禺友誼大廈 光明北路和繁華 路交界 綜合商業(yè) 經(jīng)營(yíng)面積 5300來(lái)方米， 百貨商品經(jīng)營(yíng)品種達(dá) 4萬(wàn)多種，以中高檔為主 市內(nèi)公共汽車(chē) 1路“友誼大廈”站 市橋商業(yè)大廈 繁華路 綜合商業(yè) 3 層 ， 每 層 約20213000平方米 化妝品、食品、鐘表、文具、服裝、鞋具、床上用品等百貨 營(yíng)業(yè)時(shí)間 9： 3021：30 繁華匯購(gòu)物中心 繁華路 65號(hào) 綜合商業(yè) 二層， 50多間店鋪 服裝、鞋、皮具、首飾、電器 番禺名店城 大北路 商業(yè)零售 占地 1912平方米，建筑面積 5381平方米 服裝、皮具、化妝品 禺山商店 大北路 商業(yè)零售 商業(yè) 百貨 區(qū)內(nèi)公共汽車(chē) 13路可達(dá) 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（上） 34 年 1— 6 月番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)、石基鎮(zhèn)具體商鋪成交 面積單位：平方米 價(jià)格單位：元 /平方米 月份 地段（鎮(zhèn)） 成交宗數(shù) 成效面積 成效金額 平均成交價(jià) 1 月 市橋鎮(zhèn) 128 10, 4, 4,538 石基鎮(zhèn) 61 4, 2, 6,618 2 月 市橋鎮(zhèn) 31 2, 1, 石基鎮(zhèn) 30 2, 1, 6,409 3 月 市橋鎮(zhèn) 66 7, 3, 4,809 石基鎮(zhèn) 39 2, 1, 6,680 4 月 市橋鎮(zhèn) 27 13, 3, 2,983 石基鎮(zhèn) 39 2, 1, 4,198 5 月 市橋鎮(zhèn) 25 4, 2, 4,927 石基鎮(zhèn) 16 6,581 6 月 市橋鎮(zhèn) 28 3, 1, 4,109 石基鎮(zhèn) 9 4,367 *資料來(lái)源：廣州房管局房地產(chǎn)信息中心 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（上） 35 番禺旅游酒店餐館簡(jiǎn)表 名稱 地址 客房數(shù)量及開(kāi)房率 收費(fèi) 配套設(shè)施 備注 番禺 賓館 市 橋 鎮(zhèn)大北路 260 間 % 普通房 480 元 豪華房 8000 元 中西餐廳、娛樂(lè)城、酒吧、會(huì)議室、歌舞廳、卡拉 OK、桌球保齡球、桑拿、沐足、游戲機(jī)、游泳池、草地網(wǎng)球等 四星 美麗華 大酒店 市 橋 鎮(zhèn)清河中路 182 間 45% 普通房 400 元 豪華房 1785 元 酒吧、會(huì)議室、歌舞廳、卡拉 OK、桌 球保齡球、桑拿、沐足、游戲機(jī) 三星 世昌 賓館 市 橋 鎮(zhèn)迎賓路 66 間 50% 普通房 380 元 豪華房 880 元 商務(wù)中心、西餐廳、健身中心、娛樂(lè)廣場(chǎng)、粵菜館、演藝中心、麗人吧、網(wǎng)吧、游戲機(jī)、桌球等娛樂(lè)中心 三星 禺山 賓館 市 橋 鎮(zhèn)光明北路 129 間 55% 普通房 300 元 中西餐廳、歌舞廳、卡拉 OK、桌球保齡球、桑拿、沐足、游戲機(jī) 三星 天貿(mào)友 誼酒店 市 橋 鎮(zhèn)橋東路 70 間 50% 普通房 280 元 中西餐廳、歌舞廳、卡拉 OK、桌球保齡球、桑拿、沐足 三星 文華 大酒店 市 橋 鎮(zhèn)大北 路 100 間 70% 普通房 320 元 豪華房 720 元 西餐廳、日本餐廳、豪華蒸氣套房、會(huì)議室、美容美發(fā) 二星 龍泉 大酒店 市 橋 鎮(zhèn)易發(fā)商場(chǎng)旁 80 間 70% 普通房 350 元 豪華房 680 元 中西餐廳、歌舞廳、卡拉 OK、桌球保齡球、桑拿、沐足 *資料來(lái)源：戴德梁行研究部 隨著番禺區(qū)并入廣州市城市規(guī)劃，并且番禺區(qū)內(nèi)幾個(gè)大型旅游景點(diǎn)的開(kāi)發(fā)使用，番禺一帶的酒店業(yè)也相應(yīng)興旺發(fā)展。 2021 年第一季度值得注意的寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)主要有： 廣東國(guó)際大廈在 1 月 30 日進(jìn)行的二次拍賣(mài)，這次拍賣(mài)的起價(jià)已經(jīng)比一次拍賣(mài)降低近二成，但依然以流拍告終； 江灣新城的拍賣(mài)，以起拍價(jià) 億成交； 廣州國(guó)際電子大廈數(shù)層寫(xiě)字樓的拍賣(mài)，拍賣(mài)總建筑面積 10,163 平方米，成交面積 6,702 平方 米，成交約 66%， 但成交均價(jià) 1,050 美金 /平方米，在行內(nèi)屬于一次超低價(jià)拍賣(mài)； 20%28%35%30%17% %%8%0%5%10%15%20%25%30%35%40%1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021Q1 2021Q2 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（上） 28 ．今年 16 月廣州各區(qū)及番禺寫(xiě)字樓成交統(tǒng)計(jì) 面積單位：平方米 價(jià)格單位：元 /平方米 區(qū)域 一月 二月 三月 四月 五月 六月 東山區(qū) 面積 4,591 7,240 2,773 577 —— 259 均價(jià) 9,611 7,090 8,758 12,374 —— 10,273 荔灣區(qū) 面積 712 521 796 930 1,384 7,219 均價(jià) 6,901 7,263 7,285 7,385 5,89 5,674 越秀區(qū) 面積 239 169 81 1,143 18,589 3,322 均價(jià) 3,596 15,894 5,000 12,752 13,518 6,843 天河區(qū) 面積 823 712 6,529 985 2,974 5,783 均價(jià) 4,481 9,947 13,584 12,333 8,295 11,972 海珠區(qū) 面積 440 —— 365 3,103 —— —— 均價(jià) 6,500 —— 5,917 4,598 —— —— 芳村區(qū) 面積 —— —— —— —— —— —— 均價(jià) —— —— —— —— —— —— 白云區(qū) 面積 —— —— 1,378 85 —— —— 均價(jià) —— —— 4,812 4,000 —— —— 黃埔區(qū) 面積 —— —— —— —— —— —— 均價(jià) —— —— —— —— —— —— 番禺區(qū) 面積 —— —— —— 10,581 —— —— 均價(jià) —— —— —— 1,187 —— —— 花都區(qū) 面積 —— —— —— —— —— —— 均價(jià) —— —— —— —— —— —— 總計(jì) 面積 6,805 8,642 11,922 17,404 22,947 16,583 均價(jià) 8,295 7,508 10,734 3,901 12,376 8,176 *資料來(lái)源：廣州房管局房地產(chǎn)信息中心 冠迪項(xiàng)目二期工程可行性研究及營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告（上） 29 其中四月份番禺區(qū)成交則集中在市橋鎮(zhèn)，成交宗數(shù) 22 宗，總成交價(jià)1, 萬(wàn)元。