【正文】 三季度甲級寫字樓市場預(yù)計不會有太大變化。寫字樓需求仍然保持暢旺。預(yù)計會有更多的寫字樓買賣成交。 2021 年第一季度值得注意的寫字樓銷售市場主要有： 廣東國際大廈在 1 月 30 日進(jìn)行的二次拍賣，這次拍賣的起價已經(jīng)比一次拍賣降低近二成，但依然以流拍告終； 江灣新城的拍賣，以起拍價 億成交； 廣州國際電子大廈數(shù)層寫字樓的拍賣，拍賣總建筑面積 10,163 平方米，成交面積 6,702 平方 米，成交約 66%， 但成交均價 1,050 美金 /平方米，在行內(nèi)屬于一次超低價拍賣； 20%28%35%30%17% %%8%0%5%10%15%20%25%30%35%40%1996 1997 1998 1999 2021 2021 2021Q1 2021Q2 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 28 ．今年 16 月廣州各區(qū)及番禺寫字樓成交統(tǒng)計 面積單位：平方米 價格單位：元 /平方米 區(qū)域 一月 二月 三月 四月 五月 六月 東山區(qū) 面積 4,591 7,240 2,773 577 —— 259 均價 9,611 7,090 8,758 12,374 —— 10,273 荔灣區(qū) 面積 712 521 796 930 1,384 7,219 均價 6,901 7,263 7,285 7,385 5,89 5,674 越秀區(qū) 面積 239 169 81 1,143 18,589 3,322 均價 3,596 15,894 5,000 12,752 13,518 6,843 天河區(qū) 面積 823 712 6,529 985 2,974 5,783 均價 4,481 9,947 13,584 12,333 8,295 11,972 海珠區(qū) 面積 440 —— 365 3,103 —— —— 均價 6,500 —— 5,917 4,598 —— —— 芳村區(qū) 面積 —— —— —— —— —— —— 均價 —— —— —— —— —— —— 白云區(qū) 面積 —— —— 1,378 85 —— —— 均價 —— —— 4,812 4,000 —— —— 黃埔區(qū) 面積 —— —— —— —— —— —— 均價 —— —— —— —— —— —— 番禺區(qū) 面積 —— —— —— 10,581 —— —— 均價 —— —— —— 1,187 —— —— 花都區(qū) 面積 —— —— —— —— —— —— 均價 —— —— —— —— —— —— 總計 面積 6,805 8,642 11,922 17,404 22,947 16,583 均價 8,295 7,508 10,734 3,901 12,376 8,176 *資料來源：廣州房管局房地產(chǎn)信息中心 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 29 其中四月份番禺區(qū)成交則集中在市橋鎮(zhèn)，成交宗數(shù) 22 宗，總成交價1, 萬元。從成交價格可推斷，此成交價所能支持的樓宇，絕非甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)。目前番禺大部分的商業(yè)性辦公物業(yè)集中在市橋，但尚未形成專門的商貿(mào)辦公區(qū)域，區(qū)內(nèi)辦公氣氛淡薄。同時，由于“禁止住宅商用”的政策在番禺地區(qū)未嚴(yán)格執(zhí)行，導(dǎo)致不少住宅分流了部分商業(yè)辦公用戶，更淡化了各商業(yè)大廈的辦公集聚效應(yīng)。禺山大道主要有建設(shè)局、規(guī)劃局、國土局、公安局、檢察院、法院等區(qū)級行政管理部門 ；番禺廣場北邊為番禺區(qū)人民政府所在地，該區(qū)域?qū)⑿纬尚碌男姓k公中心。 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 30 市橋現(xiàn)有主要辦公性物業(yè)調(diào)查表 名稱 地址 規(guī)模 租金 主要用戶 備注 番禺商貿(mào)展覽中心 清河?xùn)|路338號 /層，共 28層，負(fù)一層停車場，車位 134個 寫字樓總建約 萬平方米 基本裝修 60元 /平方米 標(biāo)準(zhǔn)裝修 70元 /平方米 管理費(fèi) 25元 /平方米 /月 19層為中國銀行，1024租戶包括中華人壽、信誠保險、電子科技、政府機(jī)構(gòu)等 出租率約50% 匯強(qiáng)大廈 光明北路 約 500平方米 /層，共 14層，寫字樓總建約 6000平方米 50元 /平方米 貿(mào)易公司、番禺藥監(jiān)局、發(fā)展商總部 出租率約50% 銀都商貿(mào)中心 光明北路 約 1600平方米 /層，共 5層，寫字樓總建約 8000平方米 45元 /平方米 番禺物價局、番禺價格事務(wù)所、貿(mào)易公司、化工類公司 出租率約40% 友誼中心寫字樓 市橋鎮(zhèn)繁華路 1號 26層寫字樓，約1180平方米 /層，寫字樓總建約 2萬平方米 45元 /平方米 管理費(fèi) 18元 /平方米 /月 新華人壽、化妝品公司、貿(mào)易公司、廣告公司 70% 華興商貿(mào)大廈 大北路 150號 20層乙級寫字樓，800平方米 /層，寫字樓總建約 平方米 30元 /平方米 速達(dá)電腦、用友佳友公司、事業(yè)單位 65% 第一城 光明南路 1,200平方米 /層，共 7層，首二層為商場 45元 /平方米 建材、貿(mào)易類公司 出租率約20% *資料來源：戴德梁行研究部 目前番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)寫字樓市場供應(yīng)面積約 萬平方米左右。有裝修 45 元 /平方米 友誼中心 8 樓 1000 平方米 無 45 元 /平方米，管理費(fèi) 18 元 /平方米 世紀(jì)城 200 平方米 無 30 元 /平方米（包管理費(fèi)） 文華大廈 1000 平方米 簡單裝修 35 元 /平方米（包管理費(fèi)） 番禺區(qū) 1— 6 月份二手市場寫字樓買賣成交登記統(tǒng)計： 面積單位：平方米 價格單位：元 /平方米 月份 一月 二月 三月 四月 五月 六月 成交面積 452 1826 1790 4453 1125 1870 成交均價 619 641 1144 807 794 1367 *資料來源：廣州房管局房地產(chǎn)信息中心 根據(jù)我司商業(yè)部的市場客戶信息，目前在番禺需求寫字樓的大型公司如下： 公司 需求面積 要求價格 某保險公司 3000平方米 租： 40元 /平方米 某銀行 5000平方米或以上 租： 40元 /平方米 買： 4000元 /平方米以下 *資料來源：戴德梁行 商業(yè)部 買賣寫字樓的客戶仍然是極少數(shù)，而且，大面積購買的成交價格將會比市場價格 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 32 偏低。區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)多樣，包括服裝、鞋類皮具、餐飲、百貨等，還擁有友誼中心、友誼大廈、禺山商店、名店街等多個綜合性商場、著名的電器專業(yè)市場 —— 易發(fā)電器城，整體綜合質(zhì)素較高；同時，亦集中了大量的銀行設(shè)施，如：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行等，各種商業(yè)設(shè)施齊備，形成了較為成熟的商業(yè)中心。 6樓是歌舞廳； 7樓為食街； 8樓為酒樓；9樓至 12樓為室內(nèi)泳池和桑拿健身中心并設(shè)有桌球、乒乓球、壁球設(shè)施 市內(nèi)公共汽車 2路、5路“番禺賓館”站 番禺易發(fā)商場 大北路 電器 二條東西走向的主街貫穿全城，每條街都有二百余家商行， 音箱、功放、碟機(jī)、電視機(jī)、攝影機(jī)、電話機(jī)、傳真機(jī)、電纜線等 市橋公共汽車 2路、5路“番禺賓館”、 3路、 4路、 6路 番禺友誼大廈 光明北路和繁華 路交界 綜合商業(yè) 經(jīng)營面積 5300來方米， 百貨商品經(jīng)營品種達(dá) 4萬多種，以中高檔為主 市內(nèi)公共汽車 1路“友誼大廈”站 市橋商業(yè)大廈 繁華路 綜合商業(yè) 3 層 ， 每 層 約20213000平方米 化妝品、食品、鐘表、文具、服裝、鞋具、床上用品等百貨 營業(yè)時間 9： 3021：30 繁華匯購物中心 繁華路 65號 綜合商業(yè) 二層， 50多間店鋪 服裝、鞋、皮具、首飾、電器 番禺名店城 大北路 商業(yè)零售 占地 1912平方米，建筑面積 5381平方米 服裝、皮具、化妝品 禺山商店 大北路 商業(yè)零售 商業(yè) 百貨 區(qū)內(nèi)公共汽車 13路可達(dá) 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 34 年 1— 6 月番禺區(qū)市橋鎮(zhèn)、石基鎮(zhèn)具體商鋪成交 面積單位：平方米 價格單位：元 /平方米 月份 地段（鎮(zhèn)） 成交宗數(shù) 成效面積 成效金額 平均成交價 1 月 市橋鎮(zhèn) 128 10, 4, 4,538 石基鎮(zhèn) 61 4, 2, 6,618 2 月 市橋鎮(zhèn) 31 2, 1, 石基鎮(zhèn) 30 2, 1, 6,409 3 月 市橋鎮(zhèn) 66 7, 3, 4,809 石基鎮(zhèn) 39 2, 1, 6,680 4 月 市橋鎮(zhèn) 27 13, 3, 2,983 石基鎮(zhèn) 39 2, 1, 4,198 5 月 市橋鎮(zhèn) 25 4, 2, 4,927 石基鎮(zhèn) 16 6,581 6 月 市橋鎮(zhèn) 28 3, 1, 4,109 石基鎮(zhèn) 9 4,367 *資料來源：廣州房管局房地產(chǎn)信息中心 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 35 番禺旅游酒店餐館簡表 名稱 地址 客房數(shù)量及開房率 收費(fèi) 配套設(shè)施 備注 番禺 賓館 市 橋 鎮(zhèn)大北路 260 間 % 普通房 480 元 豪華房 8000 元 中西餐廳、娛樂城、酒吧、會議室、歌舞廳、卡拉 OK、桌球保齡球、桑拿、沐足、游戲機(jī)、游泳池、草地網(wǎng)球等 四星 美麗華 大酒店 市 橋 鎮(zhèn)清河中路 182 間 45% 普通房 400 元 豪華房 1785 元 酒吧、會議室、歌舞廳、卡拉 OK、桌 球保齡球、桑拿、沐足、游戲機(jī) 三星 世昌 賓館 市 橋 鎮(zhèn)迎賓路 66 間 50% 普通房 380 元 豪華房 880 元 商務(wù)中心、西餐廳、健身中心、娛樂廣場、粵菜館、演藝中心、麗人吧、網(wǎng)吧、游戲機(jī)、桌球等娛樂中心 三星 禺山 賓館 市 橋 鎮(zhèn)光明北路 129 間 55% 普通房 300 元 中西餐廳、歌舞廳、卡拉 OK、桌球保齡球、桑拿、沐足、游戲機(jī) 三星 天貿(mào)友 誼酒店 市 橋 鎮(zhèn)橋東路 70 間 50% 普通房 280 元 中西餐廳、歌舞廳、卡拉 OK、桌球保齡球、桑拿、沐足 三星 文華 大酒店 市 橋 鎮(zhèn)大北 路 100 間 70% 普通房 320 元 豪華房 720 元 西餐廳、日本餐廳、豪華蒸氣套房、會議室、美容美發(fā) 二星 龍泉 大酒店 市 橋 鎮(zhèn)易發(fā)商場旁 80 間 70% 普通房 350 元 豪華房 680 元 中西餐廳、歌舞廳、卡拉 OK、桌球保齡球、桑拿、沐足 *資料來源：戴德梁行研究部 隨著番禺區(qū)并入廣州市城市規(guī)劃，并且番禺區(qū)內(nèi)幾個大型旅游景點的開發(fā)使用，番禺一帶的酒店業(yè)也相應(yīng)興旺發(fā)展。 冠迪項目二期工程可行性研究及營銷策劃報告（上） 36 除了房地產(chǎn)業(yè)外，在番禺當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)占重要位置的還包括： 旅游業(yè)是番禺市第三產(chǎn)業(yè)中的龍頭，發(fā)展勢頭迅速，成績驕人，人文景觀與自然景觀的完美結(jié)合，使番禺更加誘人，香江野生動物園、寶墨園、蓮花山旅游區(qū)、馀蔭山房、番禺博物館、南沙天后宮等各具特色的旅游景點正以它們或新奇、或古樸、或幽雅、或奔放的魅力吸引著各地游客 按目前統(tǒng)計數(shù)據(jù)，番禺是亞太地區(qū)最具規(guī)模經(jīng)營、最集中的首飾加工基地。 2021 年番禺珠寶首飾出口值達(dá)到 億元，位居全國珠寶首飾出口地區(qū)第一位。 隨著國家對珠寶首飾零售牌照的逐漸開放，番禺珠寶廠商會已經(jīng)計劃在番禺搞一些零售市場試點，并計劃建設(shè)首飾一條街，其中包括專業(yè)的珠寶市場，最終建成全國最大的珠寶交易中心。有來自歐美日等國家和香港地區(qū)的 140 多家企業(yè)參加本次展覽會，超過 400個展位。從有關(guān)方面獲悉，今后這樣的展覽會每年都會在番禺舉辦一屆?，F(xiàn)階段番禺的城市發(fā)展階段特點決定了市橋的房地產(chǎn)市場處于全面成長階段，住宅、商業(yè)、寫字樓各種物業(yè)均具有較好的生長性： 住宅市場方面 ，番禺的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將吸納越來越多的外來人口和港澳臺人士，將造就越來越多先富起來的人群，人口結(jié)構(gòu)和社會 結(jié)構(gòu)處于快速變