【文章內(nèi)容簡介】 湖南婁底 XX 置業(yè) 18 ⑶ 、成本總和： ⑴ ＋ ⑵ ＝ ＋ ＝ 萬元 總收入估算 ⑴ 、 商業(yè)街鋪面銷售收入 商業(yè)鋪面以均價 4500 元 ∕ M2（第一層售價 6000 元 ∕ M2，第二層售價 3000 元 ∕ M2）進行銷售，銷售收入為： 4500 元 ∕ M2 20210 M2＝ 9000 萬元 ⑵ 、多層住宅銷售收入 四層住宅的銷售均價為 850 元 ∕ M2，則銷售收入為： 850 元 ∕ M2 11000 M2＝ 935 萬元 ⑶ 、收入總計 ⑴ ＋ ⑵ ＝ 9000＋ 935 ＝ 9935 萬元 稅金估算 銷售稅金及附加： 9935 6%＝ XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 19 經(jīng)營利潤估算 －（ ＋ ）＝ 9935－（ ＋ ） ＝ 7327－ ＝ 萬元 所得稅估算 33%＝ 33% ＝ 萬元 經(jīng)營凈利潤估算 － ＝ － ＝ 萬元 靜 態(tài)盈利分析 ⑴ 、 投資利潤率 =利潤總額／總投資額 100% ＝ ／ 100% ＝ % ⑵ 、 投資凈利潤率 =稅后利潤／總投資額 100% ＝ ／ 100% ＝ % XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 20 ㈣ 、 純住宅區(qū) 總投資估算 ⑴ 、 投 資 成 本估 算 表 3 投資成本估算表 項 目 金額（萬元） 單 價 計算依據(jù) 土地成本 158 元 ∕m 2 38000 M2 建安工程費 2880 、多層住宅 1920 400 元 ∕m 2 48000 M2 、小高層 780 650 元 ∕m 2 12021 M2 、公建配套 180 600 元 ∕m 2 3000 M2 前期費用 、規(guī)費、管理費 378 60 元 ∕m 2 、前期策劃費 50 、規(guī)劃設計費 12 元 ∕m 2 、地質(zhì)勘探費 10 1000 元 ∕ 孔 100 孔 、項目監(jiān)理費 建安工程費的 % 基礎設施配套費 300 50 元 ∕m 2 不可預見費 (2.+3.+4.) 3% 管理費用 (2.+3.+4.) % 總成本 1.+2.+3.+4.+5.+6. XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 21 ⑵ 、銷售費用估算 表 4 銷售費用估算表 項 目 計算依據(jù) 合計（萬元） 市場推廣費 銷售收入 % 90 銷售代理費 銷售收入 % 60 其它銷售費用 銷售收入 % 30 合 計 銷售收入 % 180 ⑶ 、成本總和： ⑴ ＋ ⑵ ＝ ＋ 180＝ 萬元 總收入估算 ⑴ 、多層住宅銷售收入估算 多層住宅以均價 950 元 ∕ M2進行銷售，銷售收入為： 950 元 ∕ M2 48000 M2＝ 4560 萬元 ⑵ 、小高層銷售收入估算 小高層住宅以均價 1200 元 ∕ M2進行銷售，銷售收入為： 1200 元 ∕ M2 12021 M2＝ 1440 萬元 ⑶ 、收入總計 ⑴ ＋ ⑵ ＝ 4560＋ 1440＝ 6000 萬元 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 22 銷售稅金及附加 6000 6%＝ 360 萬元 經(jīng)營利潤估算 －（ ＋ ）＝ 6000－（ ＋ 360） ＝ 萬元 所得稅估算 33%＝ 33% ＝ 萬元 經(jīng)營凈利潤估算 － ＝ － ＝ 萬元 靜態(tài)盈利分析 ⑴ 、 投資利潤率 =利潤總額／總投資額 100% ＝ ／ 100% ＝ % ⑵ 、 投資凈利潤率 =稅后利潤／總投資額 100% ＝ ／ 100% ＝ % XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 23 五、小結 通過以上 對本項 目的分 析，我們 可得出以 下主要 經(jīng)濟指標： 表 13 主要經(jīng)濟指標 序號 項目名稱 單位 1 總建筑 面積 159000 平方米 2 商業(yè)建筑面積 59000 平方米 3 購物廣場 16000 平方米 4 酒店 9000 平方米 5 臨街商鋪 8000 平方米 6 購物中心 6000 平方米 7 商業(yè)街 20210 平方米 8 住宅建筑面積 85000 平方米 9 多層住宅 65000 平方米 10 小高層住宅 12021 平方米 11 高層公寓 8000 平方米 12 地下建筑面積 12021 平方米 13 公建配套面積 3000 平方米 14 總投資 萬元 15 總收入 萬 元 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 24 16 總銷售收入 31775 萬元 17 總經(jīng)營收入 萬元 18 稅后總利潤 萬元 19 投資凈利潤率 % XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 25 方案二：商業(yè)、專業(yè)市場 一、產(chǎn)品組合 本項目總 占地 95520 平方 米，約 143. 28 畝， 但實際 可用于開發(fā) 的面積 約為 70000 平方 米（ 105 畝 ）， 其中 32021平方米主 要做商 業(yè)，包括購 物廣場、臨街鋪 面、購物中 心、商業(yè)街、 酒店、 公寓、 部分商 住等；另 外 38000 平 方米做專業(yè)市場。 B 區(qū) B 區(qū)的 5000 平方米 可用來 建四層 購物廣 場、十六層 酒店、二層大型停車場。 A 區(qū)、 C 區(qū)、 B－ D 區(qū)的臨街地段 A 區(qū)臨 湘陽街 、 C 區(qū)、 B－ D 區(qū)的臨街 地段可 建成商 住樓：兩層底商，四層住宅。 婁星路與湘陽街的轉角處 A 區(qū) 婁星 路與 湘陽 街的 轉角 處建 四層 購物 中心 、十 六層公寓。 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 26 A 區(qū)、 C 區(qū)、 D 區(qū) 由于開發(fā) 商建議 ，可將 A 區(qū)考 慮建成 商業(yè)街 ， C 區(qū)、 D區(qū)建成專 業(yè)市場。經(jīng)我司 認真研 究后認 為，如 果要將 C 區(qū)、D 區(qū) 建成專 業(yè)市場 ，就必 須為專 業(yè)市場留 通道， 一旦 將 A區(qū)建 成 商 業(yè)街 ， 那么 專 業(yè) 市場 的 市場 風 險 將非 常 大， 幾乎沒有生存 的可能 。因此 我司建 議將 A 區(qū)、 C 區(qū)、 D 區(qū)全 做成專業(yè)市場，則成功的把握較大。 二、主要技術指標模擬 表 1 主要技術指標 項目名稱 單 位 總占地面積 70000 平方米 總建筑面積 110600 平方米 、商業(yè)建筑面積 39000 平方米 、購物廣場 16000 平方米 、酒店 9000 平方米 、臨街商鋪 8000 平方米 、購物中心 6000 平方米 、住宅建筑面積 14000 平方米 XX 置業(yè)項目可行性研究報告 XX中國 湖南婁底 XX 置業(yè) 27 、多層 6000 平方米 、高層公寓 8000 平方米 、地下 建筑面積 12021 平方米 、專業(yè)市場建筑面積 45600 平方米 停車位 480 個 、地面停車位 160 個 、地下停車位 320 個 由于 項 目 的諸 多 數(shù) 據(jù)未 最 終 確定 ， 只 能靠 貴 司 提供 的并不 完 善 的資 料 進行 粗 略 的測 算 工作 ， 難 免有 許 多欠 妥之處。 多 數(shù) 具體 工 作均 有 待 與貴 公 司進 一