【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 區(qū)的人行入口，組織大南山公園 — 海上世界 — 深圳灣濱海休閑帶的人行空間聯(lián)系，體現(xiàn)山、城、海的相互交融。 投資可行性研究報(bào)告 隨著《深圳市城市總體規(guī)劃 (2021— 2020)》草案的出爐，深圳發(fā)展重點(diǎn)再次向西擴(kuò)展。前海中心一躍而成焦點(diǎn)，深圳有望出現(xiàn)第一個(gè)真正的國(guó)際濱海建筑群落。 項(xiàng)目目前擁有陸路、水路交通優(yōu)勢(shì)，未來(lái)將規(guī)劃 XX2 號(hào)線(xiàn)和 5 號(hào)線(xiàn)，城市內(nèi)外交通便利性將進(jìn)一步提高 主要交通干道： 主干路：興海大道，雙向 8 車(chē)道；南海大道，雙向 6 車(chē)道；港灣大道，雙向 4 車(chē)道；月亮灣大道，雙向 10 車(chē) 道 ， 通過(guò)月亮灣大道和南海 大道便可以和西部通道相聯(lián)。 西部通道的開(kāi)通，將引發(fā)香港和蛇口經(jīng)濟(jì)良性發(fā)展的 “集群效應(yīng) ”，一地兩檢以及 24 小時(shí)通關(guān)將徹底改變蛇口 片區(qū) 的面貌。 隨著 西部港區(qū)的大規(guī)模擴(kuò)建以及未來(lái)規(guī)劃中的廣深沿江高速的 開(kāi)工建設(shè) ，蛇口的未來(lái) 發(fā)展將不僅限于輻射 深圳 區(qū)域 ， 而 將成為深港國(guó)際大都會(huì)的重要核心之一 、 整個(gè)珠三角的交通樞紐。 次干路：興工路、沿山路、工業(yè)八路、荔灣路、鏟灣路等雙向 4 車(chē)道； 軌道交通規(guī)劃：未來(lái)將有 XX 二號(hào)線(xiàn)和五號(hào)線(xiàn)經(jīng)興海大道。 XX 二號(hào)線(xiàn)擬在蛇口客運(yùn)港區(qū)設(shè)臵軌道站點(diǎn)，在本項(xiàng)目位臵設(shè)臵二號(hào)線(xiàn)車(chē) 輛段； XX 五號(hào)線(xiàn)擬在片區(qū)西北側(cè)通過(guò)，在興海大道設(shè)臵站點(diǎn)。 項(xiàng)目地塊屬性界定 區(qū)位屬性 陌生區(qū)域〃邊緣化〃無(wú)可延展性〃不純粹 陌生區(qū)域： 本項(xiàng)目屬于大南山片區(qū)，四周環(huán)繞赤灣、媽灣、前海、南油、后海、蛇口等片區(qū)，項(xiàng)目所在區(qū)域的市場(chǎng)認(rèn)知度低，陌生度較高。 邊緣化： 在各片區(qū)中，大南山片區(qū)北側(cè)環(huán)繞片區(qū)生活氛圍較為成熟或趨于成熟，但南側(cè)環(huán)繞片區(qū)如赤灣、媽灣等片區(qū)港口及工業(yè)氛圍濃厚，生活氛圍缺乏，項(xiàng)目所在的片區(qū)屬于周邊居住區(qū)域的邊緣地帶。 無(wú)可延展性： 項(xiàng)目周邊荒蕪，未來(lái)無(wú)集中住宅供應(yīng)，項(xiàng)目所在位臵區(qū)隔獨(dú)立 ，無(wú)可延展性。 不純粹： 項(xiàng)目緊鄰的興 海大道 過(guò) 往 車(chē)輛 以 貨柜車(chē) 居多 ，凸現(xiàn) 了港 區(qū)貨 流氛圍 ， 這為 居住 項(xiàng) 目的 發(fā) 展 帶來(lái) 一定的不利用影 響。 投資可行性研究報(bào)告 物業(yè)屬性 XX 上蓋〃規(guī)模較小 XX 上蓋： 項(xiàng)目為 XX2 號(hào)線(xiàn)蛇口西車(chē)輛段工程項(xiàng)目上蓋物業(yè)，市場(chǎng)和客戶(hù)對(duì) XX 上蓋物業(yè)的接受度有待驗(yàn)證。 規(guī)模較?。?計(jì)容積率建筑面積為 306,100 ㎡，其中單身宿舍 62,600 ㎡，保障性住房 181,700 ㎡，住宅 45,000 ㎡，住宅的規(guī)模較小。 圖：車(chē)輛段平面功能布臵圖 松湖東路松湖路興海大道運(yùn)用庫(kù)物資總庫(kù)檢修庫(kù)綜合維修樓試車(chē)線(xiàn)車(chē)輛段紅線(xiàn)占地面積 : 1 8 . 4 4 公頃易燃品庫(kù)餐廳派出所興海大道松湖路松湖支路8 4 0 M310M 生活便利度屬性 車(chē)行便利度較高〃生活配套匱乏 車(chē)行便利度較高： 項(xiàng)目西南側(cè)臨近興海大道，興海大道為城市交通主干道，分別與南海大道、月亮灣大道相連。經(jīng)過(guò)本項(xiàng)目地塊的公交交通線(xiàn)路較少，但到達(dá)項(xiàng)目地塊附近的公交線(xiàn)路較多。 XX 方面，未來(lái)將有 XX2 號(hào)線(xiàn)和 5號(hào)線(xiàn)途經(jīng)興海大道，將大大提高項(xiàng)目公共交通的便捷性。 生活配套匱乏： 生活便利性配套如餐 飲 、便利店等缺 乏。 住宅 興海路 投資可行性研究報(bào)告 生活氛圍屬性 居住氛圍不足〃無(wú)生活配套提升可能 居住氛圍不足： 目前地塊 附近居住人口稀少，有一定的荒 蕪 感， 區(qū) 域 生活氛圍十分不足。 無(wú)生活配套提升可 能： 項(xiàng)目周邊未來(lái)基本無(wú)住宅供應(yīng)，缺乏生活配套改善的前景。 資源屬性 大南山麓一線(xiàn)山景資源〃海景資源 大南山麓一線(xiàn)山景資源： 項(xiàng)目緊鄰大南山，住宅單位視野開(kāi)闊，可享受一線(xiàn)山景。 海景資源： 項(xiàng)目可遠(yuǎn)眺海景，景觀(guān)視野開(kāi)闊，景觀(guān)條件優(yōu)越 . 居住及港口交界處、山體環(huán)繞的、 車(chē)輛段上蓋、 中 小 規(guī)模、住宅物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目 大南山 投資可行性研究報(bào)告 三 項(xiàng)目 投資環(huán)境 分析 宏觀(guān) 環(huán)境 分析 中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了過(guò)去 幾年的 高速增長(zhǎng)之后，開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)周期性的回調(diào)階段 ，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到影響 從整個(gè)大的經(jīng)濟(jì) 發(fā)展 趨勢(shì)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了 過(guò)去的 高速增長(zhǎng)之后， 其內(nèi)部需要一個(gè)回調(diào)的過(guò)程，從 2021 年下半年開(kāi)始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已 進(jìn)入一個(gè)周期性的回調(diào)階段，房地產(chǎn)市場(chǎng) 更是如此。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了持續(xù)近十年的繁榮，它的內(nèi)部存在房?jī)r(jià)過(guò)高、需求不足的問(wèn)題，更加需要一個(gè)調(diào)整的過(guò)程。這個(gè)調(diào)整 既包括宏觀(guān)緊縮政策的效果逐步顯現(xiàn)，也包括資產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始普遍進(jìn)入調(diào)整 態(tài)勢(shì) ，對(duì)于房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)主要表現(xiàn)為交易量的大幅萎縮和信貸的緊縮、融資成本的迅速上升以及由此帶動(dòng)的不同地區(qū)的程度不同的房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)整 ，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2021 年下半年以來(lái)的 “觀(guān)望氣氛” 。 美國(guó)次貸危機(jī) 引發(fā)了金融海嘯，惡化的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其不確定性的運(yùn)行前景波及 房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府采取各種措施，恢復(fù)市場(chǎng)信心，樓市有一定的“反彈” 。 2021 年，在國(guó)家嚴(yán)格控通貨膨脹和房地產(chǎn)市場(chǎng) 調(diào)控政策的 作用下，房?jī)r(jià)逐步回落。當(dāng)前，防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑已經(jīng)超越了控制通貨膨脹而成為國(guó)家各級(jí)政府關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)；美國(guó)“次貸風(fēng)險(xiǎn)”蔓延和擴(kuò)大所引發(fā)的金融海嘯已經(jīng)使美國(guó)、歐洲等發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)甚至全球經(jīng)濟(jì)下滑和衰退的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融形勢(shì)的惡化，使我國(guó)國(guó)內(nèi)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)前景預(yù)期不明朗，并進(jìn)而波及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。為 了保證經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，國(guó)家采取了寬松的宏觀(guān)政策，國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了“國(guó)十條”、“國(guó)九條”等經(jīng)濟(jì)政策，繼續(xù)執(zhí)行適度寬松的貨幣政策， 刺激消費(fèi)，并計(jì)劃投資 4 萬(wàn)億元用于擴(kuò)大內(nèi)需。受上述利好消息的影響， 加上廣東省公布實(shí)施“十五條” 、 港澳臺(tái)居民購(gòu)房的限制取消、國(guó)家下調(diào)了商品住宅項(xiàng)目資本金比例 ，激發(fā) 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)近期量、價(jià)均有所反彈。 深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)政策 房地產(chǎn)政策方面，由從緊轉(zhuǎn)為明顯放松，市場(chǎng)效果已初步顯現(xiàn) 2021 年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策由從緊到略有放松，從嚴(yán)厲打壓到有策略的投資可行性研究報(bào)告 扶持，幫 助樓市恢復(fù)信心。但是，“救市政策”的激勵(lì)作用還未得到體現(xiàn)。 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策對(duì)深圳市房地場(chǎng)市場(chǎng)的調(diào)控作用較大。 為保證深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、持續(xù)地發(fā)展，深圳市政府出臺(tái)了一系列規(guī)范市場(chǎng)秩序、穩(wěn)定房?jī)r(jià)的措施。 2021 年 9 月 27 日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸政策進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套 (含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn) 利率的 倍；商業(yè)用房購(gòu)房貸款首付款比例不得低于 50%，期限不得超過(guò) 10 年，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次利率的 倍，對(duì)以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，首付款比例不得低于 45%。通知要求商業(yè)銀行應(yīng)密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格變化及其對(duì)信貸資產(chǎn)質(zhì)量的影響狀況，切實(shí)加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理和內(nèi)控機(jī)制建設(shè)，積極防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。 一系列的調(diào)控政策出臺(tái)，對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有著積極的作用，其中“套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上”，“中低價(jià) 位、中小套型普通住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）和廉租房的土地供應(yīng)，年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的 70%”這兩條規(guī)定更是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其對(duì)房地產(chǎn)用地儲(chǔ)備較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)形成了較大的促動(dòng)，一定程度對(duì)后市供應(yīng)增長(zhǎng)起到積極的作用。 2021 年以來(lái)土地政策仍然從緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策有放松趨勢(shì)， 效果有待市場(chǎng)驗(yàn)證 。 ① 2021 年 6 月 2 日，國(guó)土資源部、工商行政管理總局公布《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本 (也稱(chēng)新版土地出讓合同 )，新文本自 7 月 1日起正式執(zhí)行。但是，目前多數(shù)城市還沒(méi)有制定出地方的“土地新合同”。 “土地新合 同”范本有明顯的三個(gè)變化： ； 定容積率的上下限； 。嚴(yán)厲限制了開(kāi)發(fā)商的囤地、修改規(guī)劃，隨意開(kāi)發(fā)大 戶(hù)型的行為。 ②土地總量仍然嚴(yán)格控制。 國(guó)土部嚴(yán)守耕地紅線(xiàn)建立土地問(wèn)責(zé)制和全國(guó)土地供應(yīng)總量同比減少%，可開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地?cái)?shù)量越來(lái)越少。 投資可行性研究報(bào)告 ③ 2021 年 10 月 22 日，中國(guó)人民銀行宣布，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)對(duì)我國(guó)可能產(chǎn)生的影響，支持?jǐn)U大內(nèi)需，提高對(duì)居民購(gòu)買(mǎi)普通自住房的金融服務(wù)水平，保障和改善民生，決定從 2021 年 11 月 1 日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90 平方米及以下普通住房的，契 稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 倍，最低首付款比例調(diào)整為 20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，各檔次利率分別下調(diào) 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年國(guó)家 及地方政府 有 進(jìn)一步放寬房地產(chǎn)政策的趨勢(shì)。 ① 2021 年 5 月 25 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》（國(guó)發(fā)? 2021? 27 號(hào)），其中 規(guī)定保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例由 35%下調(diào)為 20%，該項(xiàng)政策的公布實(shí)施，降低了開(kāi)發(fā)商的門(mén)檻， 有利于樓市回暖 。 ② 2021 年 3 月 3 日， 廣東省政府出臺(tái) 了 《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》 （ 粵府辦 【 2021】 16 號(hào) ），該意見(jiàn) 放寬了對(duì)港 、 澳 、臺(tái)居民在廣東境內(nèi)購(gòu)房的限制，這無(wú)疑將促進(jìn)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷(xiāo)售。 房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng) 關(guān)內(nèi)新增住宅用地供給 持續(xù)降低 ，土地稀缺性增強(qiáng)，將直接影響到關(guān)內(nèi)新增住房的供給 截止 2021 年 5 月，深圳土地市場(chǎng)共成交 15 塊，總成交面積為 萬(wàn) 平方米 ，其中工業(yè)用地共成交 11 塊，成交面積 萬(wàn)平方米。住宅用地共成交 2 塊，成交面積為 萬(wàn) 平方米 。 投資可行性研究報(bào)告 圖： 2021 年深圳各類(lèi)土地成交統(tǒng)計(jì)圖 數(shù)據(jù)來(lái)源： XX 平臺(tái) 深圳 09 年 5 月土地市場(chǎng)共推出土地 6 塊，共計(jì) 萬(wàn) 平方米 ，以居住用地為主，且 4 塊為舊改用地，其中 B1230001 宗地是深圳自 2021 年 6月 28 日近兩年來(lái)首次推出的位于關(guān)內(nèi)的居住用地，建筑面積為 18,500 平方米，這是今年政府第三次掛 牌出讓居住用地。 表： 2021 年 6 月推出土地一覽表 序 號(hào) 宗地 編號(hào) 土地 位臵 土地 用途 總用地面積（ m2） 建筑面積（ m2） 掛牌起始價(jià)（萬(wàn)元） 土地使 用年期 1 A1150131 寶安大道西側(cè)、航城大道北側(cè) 居住用地 81, 191,110 26, 70 年 2 T1070012 南山后海中 心區(qū) 商業(yè)性 辦公用地 2, 35,000 19,000 50 年 3 B1230001 福田區(qū)南園愛(ài)華路西側(cè) 居住用地 5, 18,500 5,060 / 4 A0091285 寶城 26 區(qū) 商住混合 用地 42, 180,070 180,000 70 年 5 A0091286 商住混合 用地 33, 140,930 70 年 6 A0091289 商業(yè)及商務(wù) 公寓用地 14, 85,000 50 年 0 9 年1 5 月深圳各類(lèi)型土地成交情況統(tǒng)計(jì)050000100000150000202100250000300000350000住宅用地 工業(yè)用地 倉(cāng)儲(chǔ)用地成交面積（平方米）投資可行性研究報(bào)告 房 地 產(chǎn) 二、三級(jí) 市場(chǎng) （ 1）總體特征 截至到 2021 年 5 月， 深圳市房地產(chǎn) 市場(chǎng)總體呈現(xiàn) 回暖跡象 ，價(jià)格出現(xiàn)上漲，交易量先漲后降 5 月 20 日，深圳市國(guó)土房產(chǎn)局公布了《今年 14 月深圳市房地產(chǎn) 市場(chǎng)運(yùn)行情況、趨勢(shì)預(yù)測(cè)》，報(bào)告指出 2021 年 1～ 4 月該市新建商品房銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增加 %，其中，商品住宅銷(xiāo)售面積 萬(wàn)平方米，同比增加 %。 1～ 4 月該市住宅均價(jià)每 平方米 元，同比下降 %； 4 月份住宅均價(jià)每平方米 12203 元，環(huán)比上漲%，同比上漲 2%。 5 月 12 日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布了全國(guó) 70 個(gè)大中城市商品住房銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查統(tǒng)計(jì)結(jié)果： 2021 年 4 月份，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅 %，領(lǐng)漲全國(guó)二手房?jī)r(jià)漲幅，而一手房漲幅環(huán)比也漲 2%，漲幅僅次 于廣州，排名全國(guó)第二。 2021 年初，房產(chǎn)需求以剛性需求為主，從 5 月春交會(huì)來(lái)看，主力成交樓盤(pán)以低價(jià)位為主 據(jù)調(diào)查，深圳 5 月春交會(huì)現(xiàn)場(chǎng)的主力成交主要以萬(wàn)元以下的樓盤(pán)為主，如中海大山地、中?？党菄?guó)際、碧水龍庭、深物業(yè)新華城的成交