【文章內(nèi)容簡介】 統(tǒng)資料。 第 三 篇 競爭分析與競爭策略 一、 競爭對手分析 張店區(qū)現(xiàn)存的寫字樓較多，檔次不一，但多對本項目構(gòu)成一定競爭，現(xiàn) 列舉主要的競爭樓盤 作分析如下： 樓盤 鉆石商務(wù)大廈 榮寶齋 國貿(mào)大廈 晨報大廈 贏環(huán)商務(wù)大廈 中房時代大廈 職院商務(wù)樓 地段 CBD 中心， 地段佳 CBD 中心，地段佳 高新區(qū)中心，地段佳 柳泉路與中潤達(dá)到交叉口 靠近老區(qū)，地段次之 新舊結(jié)合部位，地段良好 靠近新的政務(wù)中心 交通 張 店中心，公交線路多，但交通較為擁擠 張店中心，公交線路多，但交通較為擁擠 柳泉路與中潤達(dá)到交叉口，交通發(fā)達(dá) 柳泉路與中潤達(dá)到交叉口，交通發(fā)達(dá) 臨老城，交通相對落后 共青團(tuán)路與西六路交叉口，交通相對擁擠 臨世紀(jì)路，靠近華光路，交通順暢 形象 形象 很好 形象 很好 形象 好 整體形象好 形象較好 形象一般 形象較好 商務(wù)氛圍 CBD 中心， 商務(wù)氛圍濃厚 CBD 中心，商務(wù)氛圍濃厚 商務(wù)氛圍較差 商務(wù)氛圍濃厚 商務(wù)氛圍一般 商務(wù)氛圍較好 商務(wù)氛圍較差 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 配套 配套齊全 配套齊全 配套待完善 配套較好 配套較好 配套較 好 配套不完善 裝修情況 裝修 裝修 裝修 裝修 簡單裝修 裝修 毛坯 價格 2540 2040 1838 2045 1535 1535 待定 客戶 類型 金融、物流、計算機(jī)、外地公司辦事處 （大型企業(yè)） 金融、文化、貿(mào)易 （大中型企業(yè)） 貿(mào)易、金融、通訊計算機(jī) （大中型企業(yè)） 貿(mào)易、傳媒、通訊計算機(jī)、廣告 （大中型企業(yè)） 建筑工程、裝修設(shè)計、貿(mào)易 （中小型企業(yè)） 金融、物流、裝飾、網(wǎng)絡(luò)科技、計算機(jī)科技 （中型企業(yè)） 待定 二 、 競爭策略解析 從上表可以看出，本項目面臨著強(qiáng)大的競爭對手，且 本項目處于相對劣勢地位，因此，如果 按照一般的操作思路與操作方式，則項目很難運營成功，這就需要我們尋找新的突破口。 尋找市場空白點，挖掘出只專屬于本項目的核心價值，鑄就其他 寫字樓 所無法復(fù)制和超越的競爭壁壘 —— 這才是本項目的制勝之道 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 那么 ， 我們的突破點在哪呢？ 先來看看 本項目 的核心價值點： 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產(chǎn)品 服務(wù) 人文 環(huán)境 （新進(jìn)者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 本項目的產(chǎn)品存在一定缺陷，與競爭對手相比， “1”—“產(chǎn)品 ”不能構(gòu)成項目的核心競爭點。 “2”—“服務(wù) ”需要長時間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志，但是，對于部分客戶我們尚未達(dá)到此種境界。 本項目靠近新區(qū)， 臨職業(yè)學(xué)院，環(huán)境幽雅、人文資源豐富，因此， “3+4”（環(huán)境 +人文），是我們可以制造的亮點，也是本項目領(lǐng)導(dǎo)市場的核心競爭力所在。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭策略： 從上表可以看出，本項目的核心優(yōu)勢在于環(huán)境與人文，因此我們可以從以 下幾個方面進(jìn)行突破： ，尋求突破 ，吸引 文化、 培訓(xùn) 、 中介、廣告、設(shè)計、網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)進(jìn)駐 。 ，以與同類產(chǎn)品 相 區(qū)分 。 3.“舍大取小”，主要抓住中小企業(yè)這類客戶群體，避免與一些高檔寫字樓進(jìn)行直接競爭。 ， 提升項目的品質(zhì)感 。 ，后期銷售以快制勝，在經(jīng)過一段時間的包裝宣傳之后，吊足目標(biāo)消費者的胃口，然后利用各種渠道，達(dá)到快速銷售的目的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 四 篇 項目定位 一、 定位原則 場的空白點，突出差異化競爭優(yōu)勢； ，充分發(fā)揮項目地塊價值，規(guī)避不利因素； 提升 項目 形象及產(chǎn)品的知名度、美譽度、社會認(rèn)知度。 二 、 項目 定位 創(chuàng)業(yè)型 、成長型 中小企業(yè)孵化器 創(chuàng)業(yè)型 —— 主要 為 正準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)、資金有限、理想遠(yuǎn)大的有識之士 提供 創(chuàng)業(yè)空間 與平臺 ； 成長型 —— 主要為在起步發(fā)展階段，資金有限、發(fā)展?jié)摿薮蟮闹行⌒推髽I(yè)提供商務(wù)空間； 孵化器 —— 有催化成長之意，符合中小企業(yè) 發(fā)展的 需要 ， 也預(yù)示著中小企業(yè)在這可以發(fā)展壯大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三 、 功能定位 集商務(wù) 辦公 、娛樂 休閑 、餐飲于一體的大型商務(wù)中心 現(xiàn)在，一 些中小企業(yè)對辦公物業(yè)的需求一般有以下幾個特點：一是性價比高 ；二是 有相應(yīng)配套 ，有專業(yè)的現(xiàn)代辦公條件，有餐飲，有健身場所，適合 24 小時辦公；三是 是現(xiàn)房。 因此，根據(jù)市場的需求與項目本身所具有的條件，本項目應(yīng)該具備：商務(wù)功能、休閑功能、生活功能 （餐飲） 四 、 形象定位 財智空間 —— 具有 濃厚的 人文氣息，適合創(chuàng)業(yè)、成長型企業(yè) 發(fā)展 的商務(wù)空間 產(chǎn)品形象定位不是自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。在消費者心里樹立起的產(chǎn)品形象，讓消費者喜歡、認(rèn)同并 追求 。 定位為才智空間， 不僅 順應(yīng)了一些創(chuàng)業(yè)、成長企業(yè)的需求 ，提高了這些企業(yè)的身份，而且也提高了項目的形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 五 、 客戶 群 定位 創(chuàng)業(yè)型、中小型 公司 主要依據(jù)： 根據(jù)調(diào)查結(jié)果和對淄博經(jīng)濟(jì)的分析， 淄博市近年來中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢頭，并逐漸成為本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股生力軍 。 這類企業(yè)的迅速發(fā)展 對 性價比高的 中小面積的辦公空間面 有 較大的 需求 ，特別是辦公面積在 50— 100平米左右，而這些小面積的辦公空間適合創(chuàng)業(yè)型或中小型企業(yè)進(jìn)駐，較小的辦公面積降低了該類企業(yè)租賃總成本 。 因此，我們 主要的 把目標(biāo)客戶鎖定 創(chuàng)業(yè)型、成長型的中 小企業(yè)，這是一個巨大有潛力的市場。 主要 客戶類別 ： 根據(jù)翔實而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查、市場分析的結(jié)果，擬將項目的目標(biāo)客戶群鎖定為 類型企業(yè) ： 咨詢公司、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、 房地產(chǎn)中介公司、兼職中介公司 、 律師事務(wù)所、 計算機(jī)軟件公司、計算機(jī) 維修公司、 網(wǎng)絡(luò)公司、 廣告公司、 文化 傳媒企業(yè)、 裝修設(shè)計公司、貿(mào)易公司 、科技企業(yè) 、餐飲業(yè)、健身俱樂部 等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 以下是客戶組成詳細(xì)比例列表： 客戶 類型 細(xì)分 租賃 原因 所占比例預(yù)測 宣傳點 餐飲 業(yè) 餐 廳、咖啡 主要看中本項目龐大的師生資源 約 1% 人氣、 師生資源 文化 類產(chǎn) 業(yè) 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、廣告公司、傳 媒公司 裝飾設(shè)計公司 價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源 約 40% 價格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 代理 中介 企業(yè) 咨詢公司、 代理公司、兼職中介機(jī)構(gòu) 、律師事務(wù)所 價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源 約 25% 價格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 科技 、網(wǎng)絡(luò) 、通訊類 企業(yè) 計算機(jī)軟件公司、計算機(jī)維修公司、網(wǎng)絡(luò)公司 價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象 約 25% 價格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 休閑產(chǎn)業(yè) 健身館 價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源 約 1% 價格 其他 貿(mào)易公司 價格便宜、面積適中、具 有商務(wù)形象 約 8% 價格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 六 、 價格定位 價格范圍： 2 層： 1217 元 /㎡ /月 36 層： 1520 元 /㎡ /月 均價 17 元 /㎡ /月 定價 依據(jù) 寫字樓 價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和利潤等因素構(gòu)成的。一般市場定價原則由三個價值取向構(gòu)成。 市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。 成本價值取向：項目整體綜合成本加期望利潤。 客戶 心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能價格比”。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 當(dāng)然，除考慮價值取向因素外，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的因 素是項目整體所包括的多種可變因素，以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價格的定位因素，構(gòu)成了價格定位的可行性基礎(chǔ)。 本報告 價格 定位基于對 本案 地段價值、區(qū)域形象 、商務(wù)形象、配套等 項目特質(zhì)和市場上寫字樓的租金調(diào)查以及開發(fā)商成本價值等綜合分析而成。 租金 低 高 招租 難度加大 項目運作風(fēng)險增大 從數(shù)字上看企業(yè)利潤增加 招租 難度降低 項目運作風(fēng)險降低 從數(shù)字上看減少企業(yè)利潤 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從企業(yè)利潤最大化的角度來分析，完全可以提高 租價 。但最終 能否實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化 ， 結(jié)果 取決于 可 租 面積能否 順利 到客戶手中，完成產(chǎn)品與貨幣的轉(zhuǎn)化 。 因此，在本案中， 租賃 價格 定位 成為項目操作的一個重要 關(guān)鍵 點，降低 租金 ， 可能 減少企業(yè)利潤，但可以更快地實現(xiàn) 招租 ；而提高 租金 ， 會 增加企業(yè)利潤，但在銷售難度加大，影響資金回籠， 風(fēng)險 也隨之 放大 。 因此， 綜合市場、項目、成本、利潤、風(fēng)險等因素，建議將 租金 范圍 定在 ： 2 層： 1218 元 /㎡ /月 ， 3