【正文】 年相對(duì)在一個(gè)較低的水平，但從 2021 年開始至 2021年三年間，遞增的幅度都在 100 億元以上。這也體現(xiàn)了淄博隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力的加強(qiáng)，同時(shí)也為以后經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷地打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 張店 區(qū)目前布局 張店城區(qū)由一個(gè)占城區(qū)主導(dǎo)地位的中心片區(qū)和四個(gè)小型邊緣片區(qū)組成 。 中心片區(qū) ： 由與高壓線走廊并行的北過(guò)境路、西七路和南部的昌國(guó)路、東部的淄東鐵路所圍合的地區(qū)。 邊緣片區(qū) ： 分別是南定制鋁工業(yè)片區(qū)、馬尚片區(qū)、北部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)片、東部化工片區(qū)。 中心片區(qū)與邊緣片區(qū)之間以綠化帶相分離，以完善的道路網(wǎng)相聯(lián)系，各邊緣片區(qū)均經(jīng)中心片區(qū)為依托，同時(shí)各具特色。 此布局形式既保證了張店區(qū)作為淄博市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心所必須具有的一定的規(guī)模和集聚效應(yīng)，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)狀城區(qū)形態(tài)特點(diǎn)，有利于維護(hù)良好的城市生態(tài)環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 二 、 寫字樓市場(chǎng)情況 作為淄博市的中心城市，張店區(qū)被人們寄予了厚望。隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，越來(lái)越多的商家在這片土地上成長(zhǎng)起來(lái)。另外，許多外地的企業(yè)紛紛登陸，力求把握商機(jī)，開拓市場(chǎng)。這些外地駐淄 博 的辦事處、分公司和本地中小企業(yè)的發(fā)展壯大，如春風(fēng)拂地，激活了張店區(qū)的商務(wù)寫字樓市場(chǎng)。 寫字樓 分布版塊分析 縱觀張店 區(qū) 現(xiàn)有 的寫字樓 布局，主要集中在兩大版塊，世紀(jì)路兩側(cè)與柳泉路兩側(cè)。姑且把它命名為 柳泉版塊 與世紀(jì)版塊 。 柳泉版塊 的代表 性寫字樓 有 鉆石商務(wù)大廈 、 榮寶齋 、 國(guó)貿(mào)大廈 、 晨報(bào)大廈 、 贏環(huán)商務(wù)大廈 、新空間創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng) 等。柳泉版塊主要特點(diǎn)是濃厚的商業(yè)氣息、成熟便利的配套。 世紀(jì)版塊 的代表 性寫字樓 有 職業(yè)學(xué)院商務(wù)樓 、 玉龍大廈 、 中房時(shí)代大廈 、 中關(guān)村 、 黃金國(guó)際商務(wù)大廈、華僑城商務(wù)大廈等 。 世紀(jì)板主要特點(diǎn)是整體規(guī)劃開闊、大氣，風(fēng)景秀麗、環(huán)境幽雅， 交通便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)就 兩 大版塊的優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比分析如下： 版塊名 柳泉版塊 世紀(jì)版塊 梯段定義 第 一 梯段 第 二 梯段 版塊優(yōu)勢(shì) 1. 交通便利、四通八達(dá) 2. 商務(wù)氣息濃厚 3. 配套成熟 4. 區(qū)域形象較好 1. 風(fēng)景秀麗、環(huán)境幽雅。 2. 區(qū)域趨勢(shì)利好 3. 交通便利 4． 區(qū)域可拓展性強(qiáng) 版塊劣勢(shì) 1. 噪音干擾比較嚴(yán)重 2. 交通流量大，上下班高 峰期交通擁擠 1． 目前人氣不足 、商業(yè)氛圍較弱 2． 配套不太成熟 從以上分析來(lái)看，本案所處版塊處于 相對(duì) 劣勢(shì)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看， 隨著政府的西移， 世紀(jì) 版塊 將越來(lái)越受到人們的重視與看好， 隨著市政建設(shè)投入的不斷加強(qiáng)，城市不斷外拓，作為 世紀(jì)版塊 的形象不斷提升， 再加上世紀(jì)版塊的交通條件和區(qū)域環(huán)境較好， 其升值潛力較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 寫字樓的供給 與客戶需求 目前， 張店區(qū) 寫字樓供給量 較大 ，主要分布在 柳泉 版塊和世紀(jì)版塊。 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，現(xiàn)將張店 有代表性 的寫字樓作為統(tǒng)計(jì) 元素 ， 具體情況如下表： 名稱 租金 范圍 （元 /m2/月 ） 平均 租金 （元 /m2/月 ） 出租 /出售率 主要客戶 鉆石商務(wù)大廈 2540 37 90% 金融、物流、計(jì)算機(jī)、外地公司辦事處 榮寶齋 2040 35 70% 金融、文化、貿(mào)易 國(guó)貿(mào)大廈 1838 30 40% 貿(mào)易、金融、通訊計(jì)算機(jī) 晨報(bào)大廈 2045 31 98% 貿(mào)易、傳媒、通訊計(jì)算機(jī)、廣告 麗江爵士同城 25— 38 30 70% 貿(mào)易、辦事處、裝修設(shè)計(jì)、計(jì)算機(jī)科技 贏環(huán)商務(wù)大廈 1535 22 50% 建筑工程、裝修設(shè)計(jì)、貿(mào)易 新空間創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng) 未定 未定 未出租 未定位 中房時(shí)代大廈 1535 20 85% 金融、物流、裝飾、網(wǎng)絡(luò)科技、計(jì)算機(jī)科技 中關(guān)村 1530 15 95% 網(wǎng)絡(luò)科技、計(jì)算機(jī)科技、裝飾、廣告 光彩大廈 1530 23 35% 廣告、貿(mào)易、裝飾 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 市場(chǎng) 供應(yīng)與需求 特征分析： ① 市場(chǎng)供應(yīng)體量較大，一些中擋 寫字樓 出現(xiàn)空置率較高的局面 ； ② 各寫字樓大都集中在人流較大、商業(yè)繁華地段，出租條件也基本相同（水、電、暖、網(wǎng)配套齊全），租金一般一年結(jié)算一次 。 ③ 由于淄博處位于四級(jí)城市，寫字樓市場(chǎng)的租賃價(jià)格并不高， 平均 租金為 20— 40 元 /㎡ /月， 高中低檔寫字樓的租金相差 不是很大 ； ④ 寫字樓的主力客戶為貿(mào)易、科技、金融、廣告、裝飾等產(chǎn)業(yè) ，寫字樓客戶同質(zhì)化嚴(yán)重； ⑤ 一些面對(duì)中小企業(yè)的商務(wù)寫字樓開始熱銷 ，且產(chǎn)業(yè)集中。 ⑥ 中小企業(yè)需求呈現(xiàn)如下特征： 一是性價(jià)比高，樸素簡(jiǎn)約中透露出適合這些人群的人文氣氛就可以 ；二是全天候辦公條件，有專業(yè)的現(xiàn)代辦公條件，有餐飲，有健身場(chǎng)所 ；三是是現(xiàn)房。 ⑦ 未來(lái)淄博市對(duì)商務(wù)寫字樓的主流需求市場(chǎng)是外地駐淄辦事處、分公司和本地成長(zhǎng)中的中小企業(yè)。商住兩用公寓會(huì)在一定的時(shí)期內(nèi)成為商務(wù)樓市場(chǎng)的寵兒，但根據(jù)北京、上海等大城市商務(wù)寫字樓的發(fā)展情況 和現(xiàn)狀分析，性價(jià)比高、功能設(shè)計(jì)出新、體現(xiàn)淄博本地文化的新型商務(wù)樓將會(huì)成為成熟企業(yè)最終的選擇。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本篇小結(jié)： 淄博近幾年來(lái)在經(jīng)濟(jì)上取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，并保持著較好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水平的 提高，為淄博房地產(chǎn)發(fā)展打下了較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 張店區(qū)商業(yè)與服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，輻射全淄博市。因淄博城市特點(diǎn)，以張店為中心城區(qū)，以臨淄、桓臺(tái)、周村等 區(qū)域?yàn)檩o佐的區(qū)域布局，中心城區(qū)與周圍城區(qū)尚有一定距離， 作 為中心城區(qū)的張店，在商業(yè)、貿(mào)易上自然成了淄博的中心 ，這為張店寫字樓發(fā)展提供了前提條件 。 張店 目前寫字樓 分 布格局明顯，主要分布在柳泉路與世紀(jì)路 。柳泉路版塊目前的商務(wù)氛圍濃厚，優(yōu)勢(shì)明顯， 而世紀(jì)版塊目前缺乏相應(yīng)的配套，商務(wù)氛圍較弱，處于相對(duì)劣勢(shì)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，世紀(jì)版塊的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 寫字樓 供應(yīng)量 非常大 ， 一些中高檔寫字樓空置率較高，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。 另外，由于 寫字樓只有在現(xiàn)房時(shí)才會(huì)購(gòu)買租用，前期壓力大 ， 項(xiàng)目回收周期長(zhǎng)， 風(fēng)險(xiǎn)大，投入成本比住宅大，回收期長(zhǎng)，受政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響大，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻 淄博市近年來(lái)中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢(shì)頭，并逐漸成為本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股生力軍 ，這些中小型企業(yè)將是寫字樓的主要 客戶群 ，他們追求高性價(jià)比，要求良好的辦公條件和配套環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 二 篇 項(xiàng)目分析 一、 項(xiàng)目概況 本案是淄博職業(yè)技術(shù)學(xué)院開發(fā)的商務(wù)寫字樓，僅有使用權(quán)而無(wú)產(chǎn)權(quán) ，因此只能對(duì)外出租。 項(xiàng)目位于張店區(qū)世紀(jì)路與華光路 交叉路口 向南 300 米處， 北鄰中國(guó)移動(dòng)大廈、南鄰富爾瑪家具廣場(chǎng)、東鄰職業(yè)技術(shù)學(xué)院、東靠世紀(jì)路。 隨著 市政中心和商務(wù)中心漸漸西移，紛紛向世紀(jì)路靠攏 ，本案 正處于城市重心西行的主干道上，位置 較好 。 本案與黃金國(guó)際、江南豪庭、恒生城市花園、美達(dá)世紀(jì)華庭、龍御現(xiàn)代城、義烏小商品城等大型居住區(qū)和商品集散地較近 。 二 、 項(xiàng)目 規(guī)劃布局 本案寫字樓建筑面積 19500 ㎡，整體建筑 6 層， 每層面積 ㎡， 一、二層 為沿街商鋪， 36 層為辦公，單元房采取雙排列式布局。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 整棟三部電梯，三個(gè)樓梯通道，辦公場(chǎng)所分割成 60— 270 平 米。 本案停車位較少。 三 、 項(xiàng)目 SWOT 分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃之前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目存在的優(yōu)缺點(diǎn)，在知彼的基礎(chǔ)上還要知己，以下就是項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析：（ 附 SWOT 分析圖） 優(yōu)勢(shì)（ strength） ，靠近華光路， 交通條件十分便利， 多輛公交車經(jīng)過(guò)如此，且世紀(jì)路交通暢通，堵 車現(xiàn)象較少 。 ，政府規(guī)劃利好因素較多 ，區(qū)域可拓展性強(qiáng) 。 ，空氣質(zhì)量較老城區(qū)好 。 、 人文 氣息濃厚，且有職業(yè)學(xué)院學(xué)生資源有用。 劣勢(shì)（ weakness） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 。 ，但 商務(wù)與生活 配套相對(duì)缺乏。 3．項(xiàng)目靠近學(xué)院學(xué)生宿舍，對(duì)項(xiàng)目形象造成一定影響，也給將來(lái)在次辦公的企業(yè)造成一定影響。 ，商鋪進(jìn)深較長(zhǎng)，辦公室規(guī)劃不方正等，另外，規(guī)劃停車位較少，不能滿足停車需求 。 純毛坯房出租，不能適應(yīng)企業(yè)辦公的標(biāo)準(zhǔn)與要求 。 機(jī)會(huì) (opportunity) ，政務(wù)中心和商務(wù)中心西移，對(duì)項(xiàng)目將來(lái)的升值帶來(lái)利好 。 ， 中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢(shì)頭， 對(duì)寫字樓需求巨大。 威脅 (threat) 一、 目前張店區(qū)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，空置率較高，那些剩余的寫字樓和正在開發(fā)的商務(wù)樓將對(duì)本案造成很大威脅。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 優(yōu)勢(shì) （ strength） 劣勢(shì) （ weakness） 交通暢通 +環(huán)境優(yōu)美 +職院教師與 學(xué)生資源 商務(wù)氛圍差 + 周邊商務(wù)形象差 +產(chǎn)品缺陷 機(jī)會(huì) (opportunity) 威脅 (threat) 政府規(guī)劃利好 +中小企業(yè)發(fā)展迅速 市場(chǎng) 存 量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈 本篇 小結(jié) ： 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，再加上產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計(jì)存在一些缺陷，對(duì)項(xiàng)目招租造成一定難度。 區(qū)域商務(wù)氛圍和商務(wù)形象較差，對(duì)大公司的吸引力較小。 中小企業(yè)的迅速發(fā)展，再 加上政府西移的利好，本項(xiàng)目可吸引一批中小企業(yè)進(jìn)駐，因此本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶是中小企業(yè)，而非大型企業(yè)和外資企業(yè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系