【正文】 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 九 、 促銷活動 （待具體操作時另行提供） 通過各類活動，讓 客戶 到現(xiàn)場來，親身感受現(xiàn)場 氛圍 ，深入了解 招租 信息，將有效客戶群吸引到現(xiàn)場。 短信平臺 短信平臺是一種成本低廉，而效果較好的信息傳遞渠道。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 網(wǎng)絡(luò)： 隨著人們?nèi)找嬖鲩L的精神文化的需要，上網(wǎng)已經(jīng)成為大眾了解信息 的一個主要途徑，而且在節(jié)假日期間，外出活動相對減少，上網(wǎng)的機會 明顯加強。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 軟新聞 主題：從不同方面展示項目的特征，也可以發(fā)布公關(guān)活動信息等，如 “ 淄博 首 次創(chuàng)業(yè)論壇 ” 等 廣告牌： 廣告牌效果較好，尤其是在夜間，視覺的沖擊力很強，廣告牌前階段以樓盤形象為主，在下階段將以釋放樓盤活動信 息、賣點以及其它 活動 信息為主。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 樓書 活潑、 大氣的風(fēng)格 ，注重 著重美感 ， 兼顧 項目 資料信息 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 公共衛(wèi)生間 用 大理石墻面，防滑石質(zhì)地板、高級感應(yīng)潔 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 四 、 寫字樓公共空間包裝 作為人們寫字樓的必經(jīng)之地，作為商務(wù)交流的第一場所，大堂 和電梯間 的形象不僅代表著寫字樓的形象，同時也代表著寫字樓內(nèi)各家公司的形象 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （具體裝飾方案待此方案通過之后另行提交） ② 功能分區(qū) 整個營銷中心 房地產(chǎn)交易 流程，分別設(shè)置如下區(qū)域： 接待臺 : 員工工作的場地，與放置內(nèi)部資料； 洽談區(qū)：要有桌椅組成，用于銷售人員與客戶洽談等活動； 資料索取架：放置所有銷售用資料，位置要接近接待臺及售樓處入口，方便客戶與銷售人員自行取用； 簽約區(qū)：與洽談區(qū)相連，包括簽約桌、簽約椅，用于與客戶 簽署 租賃協(xié)議 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)場包裝 營銷中心 是 項目 的“臉面”，客戶對項目的判斷在很大程度上是通過售樓處的第一印象來判別的，因此要花大力氣對售樓處進行設(shè)計與包裝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 一、 VI視覺識別系統(tǒng)設(shè)計 VI 的核心是基本項目要素的設(shè)計，包括：名稱、 LOGO（包括圖形標(biāo)志和文字標(biāo)志）、標(biāo)準色、標(biāo)準字體、 VI 中應(yīng)用項 目的設(shè)計要求包括推銷用具類、招牌標(biāo)識類、廣告類、制服與服飾類、包裝用品類等，其中特別是項目中的包裝、招牌或戶外標(biāo)識以及銷售環(huán)境這些要素，對樓盤的宣傳和銷售都起著不可忽視的統(tǒng)領(lǐng)作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 十 一 、整合傳播 方案 構(gòu)架 房地產(chǎn)營銷主要通過三大媒體（公共媒體、印刷媒體、戶外媒體），現(xiàn)場包裝和一系列的活動來宣傳推廣，為了確保將本項目成功地推入市場，樹立項目的 商務(wù) 形象，以配合 招租 工作的順利進行，需要一個整合的宣傳方案與各 招租 階段相配合。 十 、項目的 渠道 （通路）策略 ? 突出戶外媒體：直觀、持久性 ? 重視低成本小眾媒體：商函直郵、 單張 、商業(yè)雜志、高檔酒店餐飲的推廣 ? 報紙媒體 結(jié)合事件營銷：注重時效、控制投放 ? 運用 新興媒體，如 網(wǎng)絡(luò) 、短 信等 媒體，加快項目傳播 渠道組合如下圖： 目標(biāo)客戶 客戶關(guān)系 宣傳資料 小眾媒體 戶外媒體 大眾媒體 網(wǎng)絡(luò)、短信 電話 新聞 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 八 、項目的展示策略 ? 中小城市中的房地產(chǎn)營銷中，包裝展示應(yīng)為營銷推廣的重中之重。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 形象先行 —— 以 報紙、戶外廣告作為主力媒體， 輔以 圍墻、廣播迅速建立項目 形象。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ◆ 資源 ： 比鄰職業(yè)學(xué)院，有上萬名師生資源 ；靠近政務(wù)中心，有著快捷的信息資源 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。需要說明的是，此時總結(jié)的項目賣點是整體性的，而在營銷過程中，隨著市場的變化以及營銷過程中發(fā)現(xiàn)的熱點，逐步對賣點進行完善。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 安防系統(tǒng) 項目內(nèi)的報警系統(tǒng)：在項目周邊安裝紅外線報警設(shè)備；樓內(nèi)實行閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在項目多個公共場所（主體建筑周邊、出入口、樓頂）安裝具有先進功能的攝像機； 對整個大廈的供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)實現(xiàn)自動監(jiān)控 ；對整個大廈的所有人行通道及重要場所實行 24 小時電視攝像并記錄，計算中心控制、實現(xiàn)吾人防守，自動報警 ；配備保安電子巡更系統(tǒng)和對講系統(tǒng)等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 休閑設(shè)施：整個項目的客戶群由于多是在室內(nèi)工作，平時的鍛煉和休閑時間嚴重不足，可在 四 至 六 層一端的拐角處設(shè)立公共接待休息室，便于各公司在此接待客戶，洽談業(yè)務(wù)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。這樣，我們就能夠跳開高價陷阱，消除客戶對價位的不滿情緒。 按照 95%的招租率 計算， 每年可回收資金： 17元 /㎡ /月 ㎡ 12 月 95%＝ 3771813 元 租賃 價格策略 價格走勢 —— 低開高走 價格永遠是任何銷售中 最 為 關(guān)鍵的因素。 根據(jù)均價和項目可招租的面積 ， 按 100%招租率 計算， 每年可回收資金： 17元 /㎡ /月 ㎡ 12 月 100%＝ 3970329 元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。但最終 能否實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化 ， 結(jié)果 取決于 可 租 面積能否 順利 到客戶手中，完成產(chǎn)品與貨幣的轉(zhuǎn)化 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 客戶 心理價值取向：該區(qū)域位置的物業(yè)在消費者心里的“功能價格比”。 六 、 價格定位 價格范圍： 2 層： 1217 元 /㎡ /月 36 層： 1520 元 /㎡ /月 均價 17 元 /㎡ /月 定價 依據(jù) 寫字樓 價格是由地價、工程造價，各種稅費、資金利息、銷售費用和利潤等因素構(gòu)成的。 以下是客戶組成詳細比例列表： 客戶 類型 細分 租賃 原因 所占比例預(yù)測 宣傳點 餐飲 業(yè) 餐 廳、咖啡 主要看中本項目龐大的師生資源 約 1% 人氣、 師生資源 文化 類產(chǎn) 業(yè) 培訓(xùn)機構(gòu)、廣告公司、傳 媒公司 裝飾設(shè)計公司 價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源 約 40% 價格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 代理 中介 企業(yè) 咨詢公司、 代理公司、兼職中介機構(gòu) 、律師事務(wù)所 價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源 約 25% 價格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 科技 、網(wǎng)絡(luò) 、通訊類 企業(yè) 計算機軟件公司、計算機維修公司、網(wǎng)絡(luò)公司 價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象 約 25% 價格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 休閑產(chǎn)業(yè) 健身館 價格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源 約 1% 價格 其他 貿(mào)易公司 價格便宜、面積適中、具 有商務(wù)形象 約 8% 價格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五 、 客戶 群 定位 創(chuàng)業(yè)型、中小型 公司 主要依據(jù)： 根據(jù)調(diào)查結(jié)果和對淄博經(jīng)濟的分析， 淄博市近年來中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢頭，并逐漸成為本市經(jīng)濟發(fā)展的一股生力軍 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三 、 功能定位 集商務(wù) 辦公 、娛樂 休閑 、餐飲于一體的大型商務(wù)中心 現(xiàn)在，一 些中小企業(yè)對辦公物業(yè)的需求一般有以下幾個特點：一是性價比高 ；二是 有相應(yīng)配套 ，有專業(yè)的現(xiàn)代辦公條件，有餐飲，有健身場所，適合 24 小時辦公；三是 是現(xiàn)房。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ， 提升項目的品質(zhì)感 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本項目靠近新區(qū)， 臨職業(yè)學(xué)院，環(huán)境幽雅、人文資源豐富，因此， “3+4”（環(huán)境 +人文），是我們可以制造的亮點，也是本項目領(lǐng)導(dǎo)市場的核心競爭力所在。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 配套 配套齊全 配套齊全 配套待完善 配套較好 配套較好 配套較 好 配套不完善 裝修情況 裝修 裝修 裝修 裝修 簡單裝修 裝修 毛坯 價格 2540 2040 1838 2045 1535 1535 待定 客戶 類型 金融、物流、計算機、外地公司辦事處 （大型企業(yè)） 金融、文化、貿(mào)易 （大中型企業(yè)） 貿(mào)易、金融、通訊計算機 （大中型企業(yè)） 貿(mào)易、傳媒、通訊計算機、廣告 （大中型企業(yè)） 建筑工程、裝修設(shè)計、貿(mào)易 （中小型企業(yè)） 金融、物流、裝飾、網(wǎng)絡(luò)科技、計算機科技 （中型企業(yè)） 待定 二 、 競爭策略解析 從上表可以看出，本項目面臨著強大的競爭對手，且 本項目處于相對劣勢地位，因此，如果 按照一般的操作思路與操作方式，則項目很難運營成功，這就需要我們尋找新的突破口。 第 三 篇 競爭分析與競爭策略 一、 競爭對手分析 張店區(qū)現(xiàn)存的寫字樓較多，檔次不一，但多對本項目構(gòu)成一定競爭，現(xiàn) 列舉主要的競爭樓盤 作分析如下： 樓盤 鉆石商務(wù)大廈 榮寶齋 國貿(mào)大廈 晨報大廈 贏環(huán)商務(wù)大廈 中房時代大廈 職院商務(wù)樓 地段 CBD 中心， 地段佳 CBD 中心，地段佳 高新區(qū)中心，地段佳 柳泉路與中潤達到交叉口 靠近老區(qū)，地段次之 新舊結(jié)合部位，地段良好 靠近新的政務(wù)中心 交通 張 店中心，公交線路多，但交通較為擁擠 張店中心，公交線路多，但交通較為擁擠 柳泉路與中潤達到交叉口，交通發(fā)達 柳泉路與中潤達到交叉口，交通發(fā)達 臨老城，交通相對落后 共青團路與西六路交叉口，交通相對擁擠 臨世紀路，靠近華光路，交通順暢 形象 形象 很好 形象 很好 形象 好 整體形象好 形象較好 形象一般 形象較好 商務(wù)氛圍 CBD 中心， 商務(wù)氛圍濃厚 CBD 中心，商務(wù)氛圍濃厚 商務(wù)氛圍較差 商務(wù)氛圍濃厚 商務(wù)氛圍一般 商務(wù)氛圍較好 商務(wù)氛圍較差 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 威脅 (threat) 一、 目前張店區(qū)寫字樓市場供應(yīng)量較大，空置率較高，那些剩余的寫字樓和正在開發(fā)的商務(wù)樓將對本案造成很大威脅。 ，商鋪進深較長，辦公室規(guī)劃不方正等，另外，規(guī)劃停車位較少，不能滿足停車需求 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 、 人文 氣息濃厚，且有職業(yè)學(xué)院學(xué)生資源有用。 本案停車位較少。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 隨著 市政中心和商務(wù)中心漸漸西移，紛紛向世紀路靠攏 ，本