【正文】 房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 寫字樓 供應(yīng)量 非常大 ， 一些中高檔寫字樓空置率較高，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。 本案停車位較少。 威脅 (threat) 一、 目前張店區(qū)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量較大，空置率較高，那些剩余的寫字樓和正在開發(fā)的商務(wù)樓將對(duì)本案造成很大威脅。 配套 配套齊全 配套齊全 配套待完善 配套較好 配套較好 配套較 好 配套不完善 裝修情況 裝修 裝修 裝修 裝修 簡(jiǎn)單裝修 裝修 毛坯 價(jià)格 2540 2040 1838 2045 1535 1535 待定 客戶 類型 金融、物流、計(jì)算機(jī)、外地公司辦事處 （大型企業(yè)） 金融、文化、貿(mào)易 （大中型企業(yè)） 貿(mào)易、金融、通訊計(jì)算機(jī) （大中型企業(yè)） 貿(mào)易、傳媒、通訊計(jì)算機(jī)、廣告 （大中型企業(yè)） 建筑工程、裝修設(shè)計(jì)、貿(mào)易 （中小型企業(yè)） 金融、物流、裝飾、網(wǎng)絡(luò)科技、計(jì)算機(jī)科技 （中型企業(yè)） 待定 二 、 競(jìng)爭(zhēng)策略解析 從上表可以看出，本項(xiàng)目面臨著強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，且 本項(xiàng)目處于相對(duì)劣勢(shì)地位，因此，如果 按照一般的操作思路與操作方式，則項(xiàng)目很難運(yùn)營(yíng)成功，這就需要我們尋找新的突破口。 ， 提升項(xiàng)目的品質(zhì)感 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 六 、 價(jià)格定位 價(jià)格范圍： 2 層： 1217 元 /㎡ /月 36 層： 1520 元 /㎡ /月 均價(jià) 17 元 /㎡ /月 定價(jià) 依據(jù) 寫字樓 價(jià)格是由地價(jià)、工程造價(jià)，各種稅費(fèi)、資金利息、銷售費(fèi)用和利潤(rùn)等因素構(gòu)成的。但最終 能否實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化 ， 結(jié)果 取決于 可 租 面積能否 順利 到客戶手中，完成產(chǎn)品與貨幣的轉(zhuǎn)化 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 八 、項(xiàng)目的展示策略 ? 中小城市中的房地產(chǎn)營(yíng)銷中，包裝展示應(yīng)為營(yíng)銷推廣的重中之重。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 現(xiàn)場(chǎng)包裝 營(yíng)銷中心 是 項(xiàng)目 的“臉面”，客戶對(duì)項(xiàng)目的判斷在很大程度上是通過售樓處的第一印象來(lái)判別的，因此要花大力氣對(duì)售樓處進(jìn)行設(shè)計(jì)與包裝。 四 、 寫字樓公共空間包裝 作為人們寫字樓的必經(jīng)之地，作為商務(wù)交流的第一場(chǎng)所，大堂 和電梯間 的形象不僅代表著寫字樓的形象，同時(shí)也代表著寫字樓內(nèi)各家公司的形象 。 樓書 活潑、 大氣的風(fēng)格 ，注重 著重美感 ， 兼顧 項(xiàng)目 資料信息 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 九 、 促銷活動(dòng) （待具體操作時(shí)另行提供） 通過各類活動(dòng)，讓 客戶 到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)，親身感受現(xiàn)場(chǎng) 氛圍 ，深入了解 招租 信息，將有效客戶群吸引到現(xiàn)場(chǎng)。 短信平臺(tái) 短信平臺(tái)是一種成本低廉，而效果較好的信息傳遞渠道。 軟新聞 主題：從不同方面展示項(xiàng)目的特征，也可以發(fā)布公關(guān)活動(dòng)信息等，如 “ 淄博 首 次創(chuàng)業(yè)論壇 ” 等 廣告牌： 廣告牌效果較好，尤其是在夜間，視覺的沖擊力很強(qiáng)，廣告牌前階段以樓盤形象為主，在下階段將以釋放樓盤活動(dòng)信 息、賣點(diǎn)以及其它 活動(dòng) 信息為主。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 十 一 、整合傳播 方案 構(gòu)架 房地產(chǎn)營(yíng)銷主要通過三大媒體（公共媒體、印刷媒體、戶外媒體），現(xiàn)場(chǎng)包裝和一系列的活動(dòng)來(lái)宣傳推廣，為了確保將本項(xiàng)目成功地推入市場(chǎng)，樹立項(xiàng)目的 商務(wù) 形象，以配合 招租 工作的順利進(jìn)行，需要一個(gè)整合的宣傳方案與各 招租 階段相配合。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ◆ 資源 ： 比鄰職業(yè)學(xué)院，有上萬(wàn)名師生資源 ；靠近政務(wù)中心，有著快捷的信息資源 。 安防系統(tǒng) 項(xiàng)目?jī)?nèi)的報(bào)警系統(tǒng)：在項(xiàng)目周邊安裝紅外線報(bào)警設(shè)備；樓內(nèi)實(shí)行閉路監(jiān)控系統(tǒng)：在項(xiàng)目多個(gè)公共場(chǎng)所（主體建筑周邊、出入口、樓頂）安裝具有先進(jìn)功能的攝像機(jī)； 對(duì)整個(gè)大廈的供電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、燈光系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)自動(dòng)監(jiān)控 ；對(duì)整個(gè)大廈的所有人行通道及重要場(chǎng)所實(shí)行 24 小時(shí)電視攝像并記錄，計(jì)算中心控制、實(shí)現(xiàn)吾人防守，自動(dòng)報(bào)警 ；配備保安電子巡更系統(tǒng)和對(duì)講系統(tǒng)等。這樣，我們就能夠跳開高價(jià)陷阱，消除客戶對(duì)價(jià)位的不滿情緒。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 以下是客戶組成詳細(xì)比例列表： 客戶 類型 細(xì)分 租賃 原因 所占比例預(yù)測(cè) 宣傳點(diǎn) 餐飲 業(yè) 餐 廳、咖啡 主要看中本項(xiàng)目龐大的師生資源 約 1% 人氣、 師生資源 文化 類產(chǎn) 業(yè) 培訓(xùn)機(jī)構(gòu)、廣告公司、傳 媒公司 裝飾設(shè)計(jì)公司 價(jià)格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源 約 40% 價(jià)格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 代理 中介 企業(yè) 咨詢公司、 代理公司、兼職中介機(jī)構(gòu) 、律師事務(wù)所 價(jià)格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源 約 25% 價(jià)格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 科技 、網(wǎng)絡(luò) 、通訊類 企業(yè) 計(jì)算機(jī)軟件公司、計(jì)算機(jī)維修公司、網(wǎng)絡(luò)公司 價(jià)格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象 約 25% 價(jià)格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 休閑產(chǎn)業(yè) 健身館 價(jià)格便宜、面積適中、具有商務(wù)形象，有龐大的師生資源 約 1% 價(jià)格 其他 貿(mào)易公司 價(jià)格便宜、面積適中、具 有商務(wù)形象 約 8% 價(jià)格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三 、 功能定位 集商務(wù) 辦公 、娛樂 休閑 、餐飲于一體的大型商務(wù)中心 現(xiàn)在，一 些中小企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)的需求一般有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是性價(jià)比高 ；二是 有相應(yīng)配套 ，有專業(yè)的現(xiàn)代辦公條件，有餐飲，有健身場(chǎng)所，適合 24 小時(shí)辦公；三是 是現(xiàn)房。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 三 篇 競(jìng)爭(zhēng)分析與競(jìng)爭(zhēng)策略 一、 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 張店區(qū)現(xiàn)存的寫字樓較多，檔次不一，但多對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn) 列舉主要的競(jìng)爭(zhēng)樓盤 作分析如下： 樓盤 鉆石商務(wù)大廈 榮寶齋 國(guó)貿(mào)大廈 晨報(bào)大廈 贏環(huán)商務(wù)大廈 中房時(shí)代大廈 職院商務(wù)樓 地段 CBD 中心， 地段佳 CBD 中心，地段佳 高新區(qū)中心，地段佳 柳泉路與中潤(rùn)達(dá)到交叉口 靠近老區(qū)，地段次之 新舊結(jié)合部位，地段良好 靠近新的政務(wù)中心 交通 張 店中心，公交線路多，但交通較為擁擠 張店中心，公交線路多，但交通較為擁擠 柳泉路與中潤(rùn)達(dá)到交叉口，交通發(fā)達(dá) 柳泉路與中潤(rùn)達(dá)到交叉口，交通發(fā)達(dá) 臨老城，交通相對(duì)落后 共青團(tuán)路與西六路交叉口，交通相對(duì)擁擠 臨世紀(jì)路，靠近華光路，交通順暢 形象 形象 很好 形象 很好 形象 好 整體形象好 形象較好 形象一般 形象較好 商務(wù)氛圍 CBD 中心， 商務(wù)氛圍濃厚 CBD 中心，商務(wù)氛圍濃厚 商務(wù)氛圍較差 商務(wù)氛圍濃厚 商務(wù)氛圍一般 商務(wù)氛圍較好 商務(wù)氛圍較差 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ，商鋪進(jìn)深較長(zhǎng)，辦公室規(guī)劃不方正等，另外，規(guī)劃停車位較少，不能滿足停車需求 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 張店區(qū)商業(yè)與服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)，輻射全淄博市。 寫字樓的供給 與客戶需求 目前， 張店區(qū) 寫字樓供給量 較大 ，主要分布在 柳泉 版塊和世紀(jì)版塊。 寫字樓 分布版塊分析 縱觀張店 區(qū) 現(xiàn)有 的寫字樓 布局，主要集中在兩大版塊，世紀(jì)路兩側(cè)與柳泉路兩側(cè)。 物質(zhì)條件。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。三次產(chǎn)業(yè)比例為 ::。 邊緣片區(qū) ： 分別是南定制鋁工業(yè)片區(qū)、馬尚片區(qū)、北部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)片、東部化工片區(qū)。 世紀(jì)板主要特點(diǎn)是整體規(guī)劃開闊、大氣，風(fēng)景秀麗、環(huán)境幽雅， 交通便利。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 另外，由于 寫字樓只有在現(xiàn)房時(shí)才會(huì)購(gòu)買租用，前期壓力大 ， 項(xiàng)目回收周期長(zhǎng)， 風(fēng)險(xiǎn)大，投入成本比住宅大，回收期長(zhǎng)，受政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)影響大，風(fēng)險(xiǎn)不言而喻 淄博市近年來(lái)中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢(shì)頭，并逐漸成為本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一股生力軍 ，這些中小型企業(yè)將是寫字樓的主要 客戶群 ，他們追求高性價(jià)比，要求良好的辦公條件和配套環(huán)境。 三 、 項(xiàng)目 SWOT 分析 在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策劃之前，首要的就是清楚自身項(xiàng)目存在的優(yōu)缺點(diǎn)，在知彼的基礎(chǔ)上還要知己，以下就是項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析：（ 附 SWOT 分析圖） 優(yōu)勢(shì)（ strength） ，靠近華光路， 交通條件十分便利， 多輛公交車經(jīng)過如此，且世紀(jì)路交通暢通，堵 車現(xiàn)象較少 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)，挖掘出只專屬于本項(xiàng)目的核心價(jià)值，鑄就其他 寫字樓 所無(wú)法復(fù)制和超越的競(jìng)爭(zhēng)壁壘 —— 這才是本項(xiàng)目的制勝之道 。 ，后期銷售以快制勝，在經(jīng)過一段時(shí)間的包裝宣傳之后，吊足目標(biāo)消費(fèi)者的胃口，然后利用各種渠道，達(dá)到快速銷售的目的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。一般市場(chǎng)定價(jià)原則由三個(gè)價(jià)值取向構(gòu)成。 因此，在本案中， 租賃 價(jià)格 定位 成為項(xiàng)目操作的一個(gè)重要 關(guān)鍵 點(diǎn)，降低 租金 ， 可能 減少企業(yè)利潤(rùn)，但可以更快地實(shí)現(xiàn) 招租 ；而提高 租金 ， 會(huì) 增加企業(yè)利潤(rùn)，但在銷售難度加大，影響資金回籠， 風(fēng)險(xiǎn) 也隨之 放大 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 建筑與環(huán)境展示并重，功能價(jià)值展示與文化氛圍營(yíng)造并重，整體效果和細(xì)節(jié)表現(xiàn)并重 。 十 二 、 營(yíng)銷 操作流程示意圖 項(xiàng)目形象、定位與主題 營(yíng)銷工具 媒體整合 銷售現(xiàn)場(chǎng) 工程樣板房 銷售資料 促銷活動(dòng) 報(bào)紙媒體 戶外媒體 電臺(tái)媒體 其他媒體 現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng) 其他活動(dòng) 銷售服務(wù) 銷售計(jì)劃 銷售控制 銷售培訓(xùn) 銷售人員 打動(dòng)消費(fèi)者 說服消費(fèi)者 成 交 營(yíng)銷推廣 吸引消費(fèi) 者 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ① 裝修風(fēng)格建議 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目大堂在功能上可以劃分為商務(wù)功能和休閑功能；在公共前臺(tái)，要裝飾 LOGO 背景墻，藝術(shù)天花吊頂及燈飾。 單張、 海報(bào) 做單頁(yè)雙面的大幅海報(bào)，既可隨報(bào)附送，亦可在現(xiàn)場(chǎng)大量派送。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 目的： 吸引客戶，聚集人氣，促進(jìn)銷售。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 行車導(dǎo)示牌 /路標(biāo) 停車指示牌 營(yíng)銷 中心橫式 /立式導(dǎo)示牌 歡迎牌 六 、 現(xiàn)場(chǎng)資料（印刷品） 包括 樓書、 宣傳折頁(yè)、 戶型單頁(yè)、各種宣傳單張、 租賃 須知、價(jià)格表、 協(xié)議 書、 名片、信封、信箋、工作證等 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)， 月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。