【正文】 區(qū)，主要分布在世紀(jì)路以西及聯(lián)通路到開(kāi)分區(qū)一帶，在淄博市占主導(dǎo)地位。,但是購(gòu)買者仍是大有人在翡翠園是中房淄博城建公司繼紫荊園開(kāi)始銷售后做的規(guī)劃設(shè)計(jì) ,據(jù)說(shuō)是在銷售統(tǒng)計(jì)分析了平層與錯(cuò)層銷售情況的調(diào)查基礎(chǔ)上做出的規(guī)劃定位 ,而事實(shí)上翡翠園錯(cuò)層銷售還不錯(cuò) . (5)“會(huì)所”“商業(yè)街”等配套已成為時(shí)下的賣點(diǎn) 如在一些小區(qū)內(nèi)甚至設(shè)有大型超市 ,健身中心 ,游泳池等生活配套設(shè)施 ,新推樓盤(pán)不注重了提高小區(qū)的綠化率 ,均在 35%左右 。 促銷 手段 :購(gòu)買三套以上五年內(nèi)返還總額 50%。 三大商業(yè)圈簡(jiǎn)介 美食街淄博商廈商業(yè)圈 本商圈商服業(yè)態(tài)多種多樣 ,以服裝 ,鞋類 ,電 器 ,餐飲為主 ,以中高檔次為主 。 6,產(chǎn)品設(shè)計(jì)存在一些問(wèn)題 ,如王府井廣場(chǎng)二層由于垂直交通設(shè)計(jì)不合理 ,上下樓不方便影響出租經(jīng)營(yíng) ,同樣商業(yè)步行街也地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 有類似情況 。功能空間有商業(yè)空間、休閑空間、觀賞空間及其它共享空間等。 九、設(shè)施情況 本區(qū)域公共設(shè)施齊全，淄博的影劇院、中心醫(yī)院、城市中心廣 場(chǎng)、博物館和人民公園、區(qū)域菜市場(chǎng)均在 1 公里輻射半徑 內(nèi)。 （二） 影響到目標(biāo)客層的渠道（大眾媒體未包括在內(nèi)） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 各證券交易所； 各股票信息發(fā)布渠道（報(bào)刊、電視股評(píng)）； 已購(gòu)商鋪的購(gòu)買個(gè)人或單位； 各區(qū)域商業(yè)業(yè)主（如各批發(fā)市場(chǎng)集中的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶）； 人流聚集區(qū)域：淄博商廈、火車站、汽車站、各商務(wù)酒店、金帝商場(chǎng)、臨淄區(qū)、周村區(qū)、淄川區(qū)、博山區(qū)、忻源縣、桓臺(tái)縣、高青縣商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（詳細(xì)操作時(shí)還需優(yōu)化選點(diǎn)）； 網(wǎng)吧； 相關(guān)行業(yè)推廣渠道； 網(wǎng)上相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站渠道； 各大型企事業(yè)單位定購(gòu)； （四）本商場(chǎng)的區(qū)劃分割與功能分區(qū) 本商場(chǎng)分割原則： （ 1） 綜合考慮投資者和經(jīng)營(yíng)者這雙重關(guān)系； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ （ 2） 經(jīng)營(yíng)品種在商場(chǎng)分布中的規(guī)律； （ 3） 整體商場(chǎng)應(yīng)形成完善的道路交通組織和暢通的人流組織； （ 4） 由商場(chǎng)中的結(jié)構(gòu)和布局的合理性出發(fā)； 各分層功能定位 （ 1） 一層：通訊類產(chǎn)品及相關(guān)配件，品牌店、銀行、電腦整機(jī)； （ 2） 二層：電腦及相關(guān)配套產(chǎn)品； （ 3） 三層：網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)品、網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)、電腦軟件、音響器材、音像制品、數(shù)碼家電； （ 4） 四層：保安監(jiān)控設(shè)施、辦公自動(dòng)化產(chǎn)品、網(wǎng)吧、大型企業(yè)進(jìn)駐； 具體分割初步方案已提交給公司，待確定； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 。 （二） 項(xiàng)目劣勢(shì) 步行街為政策型市場(chǎng)，因指令性因素多于商業(yè)性行為，人們對(duì)步行街看法不一，如幾年的美食街，就是這地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 樣的形式，部分市民對(duì)此類政策型市場(chǎng)存有逆反心理； 步行街統(tǒng)一宣傳推廣未到位，對(duì)消費(fèi)者未作引導(dǎo)和概念提升，至目前該區(qū)域仍未形成自然通暢人流，人氣仍淡靜； 步行街定位混雜，現(xiàn)階段中、低檔商品和經(jīng)營(yíng)模式混雜； 步行街南段仍未開(kāi)通，阻礙人流的自然流動(dòng)； 本步行街仍未形成專業(yè)電子市場(chǎng)氛圍； 步行街二、三樓經(jīng)營(yíng)少，對(duì)客戶購(gòu)買和經(jīng)營(yíng)易形成心理抗性； 齊賽電子市場(chǎng)和其它通訊市場(chǎng)等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的直接競(jìng)爭(zhēng)； 濟(jì)南電子專業(yè)市場(chǎng)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分流； 人們購(gòu)買電子產(chǎn)品的習(xí)慣性消費(fèi)行為的延續(xù)性和本市場(chǎng)起步仍需一定時(shí)間的市場(chǎng)培育期； 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相對(duì)成本低，若使用低價(jià)策略，則本項(xiàng)目欠缺價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 1 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)營(yíng)一段時(shí)間，具有一定的品牌知名度； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 1 項(xiàng)目臨共青團(tuán)路的街面沒(méi)有，整體形象不鮮明； 1 步行街外立面統(tǒng)一規(guī)劃，本商城差異化形象不凸顯，缺乏地標(biāo)性形象； 1 市場(chǎng)容量狀況不明朗； 1 原付款方式不靈活，如：只能作到 5 成按揭、 5 成首期，置業(yè)門檻高； 1 本商城小分割，實(shí)用率低，可能導(dǎo)致客戶心理抗性大； 1 項(xiàng)目一部貨運(yùn)電梯，不能滿足進(jìn)出貨的需求； 1 原推廣中斷一段時(shí)間，客戶心理易產(chǎn)生猶疑，形成觀望； 1 原三年不滿意，可退還全部房款方案易形成負(fù)面影響； 原商服物業(yè)市場(chǎng)的推廣和經(jīng)營(yíng)情況對(duì)部分客戶形成心理抗性（如步行街早期銷售與現(xiàn)行價(jià)格的反差和富麗商城的經(jīng)營(yíng)情況不良等） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 項(xiàng)目概念篇 概念設(shè)計(jì) 一、 對(duì)項(xiàng)目的基本認(rèn)識(shí) （一） 可以肯定項(xiàng)目具可操作性 電子產(chǎn)品專業(yè)市場(chǎng)是成熟的市場(chǎng)類型 ； 淄博需要一個(gè)能適應(yīng)時(shí)代要求的經(jīng)營(yíng)品種齊全的上檔次的 IT 綜合性市場(chǎng)； 投資型商業(yè)模式在 本地區(qū)具有一定的接受環(huán)境； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ （二） 項(xiàng)目成功的要素組合 項(xiàng)目成功 =硬件（規(guī)模 /設(shè)施 /區(qū)位 ?? ） +軟件（嶄新理念 /專業(yè)操盤(pán)手段 /價(jià)格、價(jià)值體系設(shè)計(jì)） 項(xiàng)目硬件、軟件要素有競(jìng)爭(zhēng)力，具備了成功的必要資源配置。在此范圍內(nèi)，南北向的中心路、柳泉路、西五路，東西向的華光路、人民路、共青團(tuán)路、新村路為城市主干道，西二路、西四路、西六路、商場(chǎng)路（含美食街）為城市的次干路。 8,相對(duì)住宅樓盤(pán)項(xiàng)目來(lái)說(shuō) ,專業(yè)化全程代理公司商業(yè)地產(chǎn)較多 ,營(yíng)銷力較強(qiáng) ,商業(yè)地產(chǎn)包裝水平較高 。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 本商圈商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)較有特色 ,缺少主題商場(chǎng) 。（一，二層聯(lián)體） 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。在智能化硬件配套上采用了高頻網(wǎng)絡(luò) ,對(duì)講門禁系統(tǒng) ,并對(duì)小區(qū)進(jìn)行全天候封閉式管理 ,在優(yōu)惠促銷方面 ,大多是直接采取折扣優(yōu)惠方式 ,范圍在優(yōu)惠 4%左右 . 多層住宅價(jià)格分析 多層住宅的名義價(jià)格圖表 多層住宅均價(jià) 1500 元以下示意圖 多層住宅均價(jià) 1500 元以上樓盤(pán)示意圖 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 不在考慮住宅項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模 ,地理位置 ,戶型結(jié)構(gòu)優(yōu)劣 ,優(yōu)惠折扣 ,發(fā)售時(shí)間等因素 ,對(duì)以上 29 個(gè)抽樣多層住宅樓盤(pán)的名義均價(jià)作統(tǒng)計(jì)計(jì)算 ,以算術(shù)平均法計(jì)算得出近期多層住宅的名義均價(jià)格是 元 /m178。二房，四房總體開(kāi)發(fā)量不大，目前市場(chǎng)供應(yīng)不能滿足現(xiàn)有需求。擁有一個(gè)知名品牌，是企業(yè)獲取可持續(xù)發(fā)展的一個(gè)非常重要的條件，在市場(chǎng)供大于求的狀態(tài)下，消費(fèi)者成為左右市場(chǎng)的和企業(yè)生存的決定因素，開(kāi)發(fā)企業(yè)要取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，立于不敗之地，就必須注重樹(shù)立品牌意識(shí)，保持企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定的發(fā)展。 3）經(jīng)濟(jì)適用住房在今后一個(gè)時(shí)期內(nèi)是住宅消費(fèi)的熱點(diǎn)。管理人員的不到位，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)管理監(jiān)管力度不夠；對(duì)無(wú)資質(zhì)開(kāi)發(fā)、集體土地上搞開(kāi)發(fā)、未取得開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可搞開(kāi)發(fā)、產(chǎn)權(quán)部門利用職權(quán)以舊城改造的名義開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)等違法地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 行為的處罰力度不夠，挫傷了合法經(jīng)營(yíng)者的積極性。 個(gè)別區(qū)縣和個(gè)別領(lǐng)導(dǎo)仍存在批條子、減免規(guī)費(fèi)問(wèn)題。 （ 3）淄博市地產(chǎn)發(fā)展情況 1. 目前，淄博房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在張店區(qū)，作為市政府所在地的張店區(qū)是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化和科技教育中心區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，平均價(jià)格在 1700 元 /平方米左右。 2021 年，全市房地產(chǎn)業(yè)依然保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，全年房地產(chǎn)交易面積 430 萬(wàn)平方米，交易額 45 億元，城鎮(zhèn)人均居住面積 平方米，住房消費(fèi)成為社會(huì)消費(fèi)熱點(diǎn)，從而 有效調(diào)動(dòng)了社會(huì)資本投資房地產(chǎn)的積極性，帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到重要作用。企業(yè)存款 億元 ,增長(zhǎng) %。 物價(jià)穩(wěn)中有升 ,居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng) ,生活水平穩(wěn)步提高。實(shí)現(xiàn)利稅 億元 ,其中利潤(rùn) 億元 ,同比分別增長(zhǎng) %和 %。 經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行呈現(xiàn)出 “ 速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增強(qiáng) ” 的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 二、 淄博社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況描述 1. 宏觀經(jīng)濟(jì)： 2021年 ,全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值完成 ,同比增長(zhǎng) %,為十年來(lái)增速最高的年份。實(shí)現(xiàn)利稅 億元 ,其中利潤(rùn) 億元 ,同比分別增長(zhǎng) %和 %。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中有旺。地稅完成 億元 ,增長(zhǎng) %。全市房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，房產(chǎn)交易日趨規(guī)范。具有開(kāi)發(fā)一級(jí)資質(zhì)的企業(yè) 2 家，二級(jí)資質(zhì)的企業(yè) 6 家，三級(jí)資質(zhì)的企業(yè) 18 家，四級(jí) (含四級(jí) )以下資質(zhì)的企業(yè) 109 家。一方面說(shuō)明房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)率比上年有了較大提高，另一方面也表明土地投放過(guò)量，新開(kāi)工面積增加。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 確立應(yīng)該由建設(shè)行政主管部門依據(jù)城市總體規(guī)劃和住宅專項(xiàng)規(guī)劃，按照年度建設(shè)計(jì)劃組織實(shí)施。目前淄博市的城市化水平達(dá)到 41%，比全省平均高出 5 個(gè)百分點(diǎn)，但與西方發(fā)達(dá)國(guó)家相比還有相當(dāng)?shù)牟罹?，上世紀(jì)八十年代，美國(guó)的城市化率就達(dá)到了 87%、日本達(dá)到了 65%。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中長(zhǎng)期生存和發(fā)展，必須具備強(qiáng)大的資金實(shí)力。同時(shí)，城市居住小區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質(zhì)量不上檔次。之間 .車庫(kù)價(jià)格水平在 2021 元 /m178。攤位； 區(qū)間面積： 99， 130 m178。（一，二層聯(lián)體） 商鋪形式：臨街店鋪； 物業(yè)管理費(fèi)： 元 / m178。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤(pán)手隨時(shí)交流！ 隨著城市中心西移 ,城市人口將逐漸向西移 ,新世紀(jì)商業(yè)街仍有較大的發(fā)展?jié)摿蛯?duì)外擴(kuò)張動(dòng)力 . 張店區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析 1,張店區(qū)商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的供需不平衡 ,專業(yè)性商業(yè)物業(yè)份量不大 ,還存在占道經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象 ,未來(lái)一 ,二年商為物業(yè)供應(yīng)量將繼續(xù)增大 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將 日趨激烈 ’ 2,商業(yè)物業(yè)多為一二層聯(lián)體銷售 ,甚至一至三層及一至四層的商業(yè)房份額很大 ,一定程度造成銷售面積偏大 ,總價(jià)過(guò)高 ,影響銷售 ,二層 ,二層以上的樓層銷售不理想 ,一層的銷售率 ,出租率普遍看好 ,臨街 , 臨路與進(jìn)深長(zhǎng) ,不臨街 , 不臨路商業(yè)房售價(jià) ,租價(jià)相差較大 , 3,老城區(qū)商業(yè)圈因其長(zhǎng)年的商業(yè)沉淀 ,將在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)商業(yè)圈老大的地位 ,其它商業(yè)圈的興起一定程度上對(duì)其沖擊影響 ,但難撼其商業(yè)龍頭老大位置 , 淄博市民 ,投資者將繼續(xù)看好老城區(qū)商業(yè)圈 ,隨著城市中心西移 ,城市西部商業(yè)將日漸繁華 ,成為次商業(yè)中心 。多品種、多選擇、多行業(yè)綜合配套。共青團(tuán)西路以金地為代表的 百貨商場(chǎng)組團(tuán)及齊賽、太陽(yáng)為代表的電腦市場(chǎng)組團(tuán)。并配合各商家代辦促銷、慶典等活動(dòng)，樹(shù)立本商場(chǎng)進(jìn)場(chǎng)企業(yè)的形象； （ 3） 網(wǎng)上虛擬柜臺(tái)和網(wǎng)上互動(dòng)平臺(tái)： 商場(chǎng)建立自己的網(wǎng)站，并與各大型專業(yè)電腦、通訊網(wǎng)站建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系； 單位定點(diǎn)采購(gòu)地：由數(shù)碼會(huì)主動(dòng)與各企事業(yè)單位、金融證券服務(wù)機(jī)構(gòu)、各大中專院校等建立業(yè)務(wù)渠道，將本商場(chǎng)作為各單位選擇同類產(chǎn)品時(shí)的定點(diǎn)首選商場(chǎng)。 對(duì)于本項(xiàng)目，差異化不是指與現(xiàn)有的電子市場(chǎng)有何不同，而是實(shí)現(xiàn)超越。 步行街中段已開(kāi)業(yè)，沿街一樓尚余部分物業(yè)未出租出去，二樓、三樓物業(yè)空置較多，且在租金價(jià)格普遍較低的情況下，市場(chǎng)仍然是有價(jià)無(wú)市。 3. 周邊道路狀況 項(xiàng)目北臨的共青團(tuán)西路為車行路，是標(biāo)準(zhǔn)的四車道，工交大巴為 7 路大巴，此路段還各有自行車道和 人行道，屬淄博東西