【正文】 江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 淄博賽格壹世界數(shù)碼電子時(shí)代廣場(chǎng)策劃建議 項(xiàng)目篇 一、 項(xiàng)目狀況 1. 位置描述 本項(xiàng)目位于淄博張店中心商業(yè)圈內(nèi)，是淄博主要交通干道共青團(tuán)西路和淄博市商業(yè)步行街 新世界商業(yè)步行街（原西四路）交匯處。 集中經(jīng)營 ,品牌服務(wù) 。 本商圈購物客戶以本區(qū)中高收入者 ,部分周邊區(qū)縣消費(fèi)者為主 。 物業(yè)管理 :新加坡某物業(yè)管理公司 。攤位； 區(qū)間面積： 57,80,117 m178。（一，二層聯(lián)體） 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 中國財(cái)富陶瓷城 位置：南外環(huán)路東鵬陶瓷廠對(duì)面； 開發(fā)商；香港恒興公司； 均價(jià)： 2100 元 / m178。.目前張店區(qū)在售經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)溫馨家園均價(jià)是 1310元 /m178。還有表現(xiàn)在有些戶型的陽臺(tái)及臥室設(shè)計(jì)上；在淄博很多戶型均為陽臺(tái)設(shè)計(jì)，還有諸如窗戶采用平窗的較多，采用凸窗設(shè)計(jì)的住宅小不多，這 可能是受淄博的空氣污染嚴(yán)重及北方溫度相對(duì)較低，天氣寒冷有關(guān)； （ 3） 底層，頂層設(shè)計(jì) 淄博大部分樓盤的臨街，臨路底層都設(shè)計(jì)成了商鋪，有些二層甚至三層都聯(lián)體做商業(yè)，或辦公用房。三房供求基本平衡。沒有背景的開 發(fā)商只有通過加強(qiáng)管理和地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 降低原設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)獲取利潤。 7）誠信成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的靈魂。 5）房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，向規(guī)?；⒓瘓F(tuán)化方向發(fā)展成為必然趨勢(shì)。目前，淄博市的消費(fèi)水平還較低， 2021 年城市人均可支配收入 7850 元，按每戶 3 人計(jì)算，年戶均可支配收入 23550 元。二是住房二級(jí)市場(chǎng)的開放和規(guī)范使得房改房放開上市交易，住宅品級(jí)和需求層次拉開，市場(chǎng)交 易活躍，規(guī)模逐步擴(kuò)大。 淄博整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍屬起步階段，房地產(chǎn)經(jīng)營仍屬粗放型經(jīng)營；整體規(guī)劃水平仍顯稚嫩。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營許可與房屋銷 (預(yù) )售許可管理脫節(jié)。從而造成資金流失，使房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營市場(chǎng)出現(xiàn)不平等競(jìng)爭。 個(gè)別城區(qū)土地供應(yīng)過量，開發(fā)項(xiàng)目確立不規(guī)范，攤子鋪的過大，存在潛在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 2. 由于城市發(fā)展的要求，淄博中心區(qū)西移已提到日程上，同時(shí)這也帶動(dòng)了新一輪房地產(chǎn)熱潮的興起，以建業(yè)城市花園、世紀(jì)花園、紫荊園等為 代表的大中型規(guī)模社區(qū)業(yè)已啟動(dòng)。 2021 年，淄博市現(xiàn)有具備房地產(chǎn)開發(fā)資格的企業(yè) 135 家，總注冊(cè)資本金 億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從業(yè)人員 3750人。 2021 年，全市空置商品房 萬平方米，其中住宅 萬平方米，其他 萬平方米。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 2021 年，全市房管系統(tǒng)房地產(chǎn)增加值完成 15 億元，比上年增長 10%；新開工經(jīng)濟(jì)適用住房 122 萬平方米，竣工 74萬平方米，提供住宅 10360 套；完成房地產(chǎn)交易 萬平方米，比上年增長 %，房地產(chǎn)交易額達(dá) 億元，比上年增長 %；房地產(chǎn)交易市場(chǎng)遷入新址，新交易大廳面積 3000 平方米，實(shí)現(xiàn) “一門式 ”服務(wù)；住房制度改革平穩(wěn)推進(jìn)，基本完成房改房由部分產(chǎn)權(quán)向全部產(chǎn)權(quán)的過渡；大力推行物業(yè)管理，繼續(xù)開展優(yōu)秀住宅小區(qū)達(dá)標(biāo)創(chuàng)先活動(dòng)，年內(nèi)有 4 個(gè)小區(qū)獲省級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)；全市城鎮(zhèn)居民人均居住面積 平方米，高于全省平均水平。全市貸款余額達(dá) 億元 ,比年初增長 %。 2021 年全市稅務(wù)部門共完成各項(xiàng)稅收 億元 ,增長 %。 2021 年全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)為 %,同比回升 個(gè)百分點(diǎn)。 住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高投入， 2021 年全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅投資達(dá) 億元；竣工住宅面積 萬平方米；商品房銷售額 億元， 其中銷售給個(gè)人 億元。地方企業(yè)中區(qū)縣屬工業(yè)效益快速增長。 工業(yè)整體效益水平大幅提高 ,地方工業(yè)效益繼續(xù)看好。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的主要特點(diǎn)是 : 工業(yè)生產(chǎn)持續(xù)快速增長。 （二） 歷史沿革：淄博歷史悠久，是齊文化的發(fā)源地，被通稱為齊魯古都。 （三） 行政區(qū)劃：淄博下轄五 區(qū) 張店、淄川、博山、臨淄、周村，三縣 桓臺(tái)、高青、沂源 （四） 全市人口 萬人，其中，城市人口 265 萬人，張店人口 67 萬人。 2021 年 ,全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值 億元 ,同比增長 %。 2021 年全市規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益綜合指數(shù)達(dá) %,同比提高 個(gè)百分點(diǎn) 。 2021 年市屬企業(yè)利潤同比下降 %,區(qū)縣及以下工業(yè)增長 %。 （ 2021年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅投資達(dá) 億元；竣工住宅面積 萬平方米；商品房銷售額 億元，其中銷售給個(gè)人 億元，增長 ％ ）。全年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 8720 元 ,同比增長 11%,城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 6126 元 ,增長 %。其中國稅完成收入 億元 ,增長 %。在短期貸款 中工業(yè)貸款和農(nóng)業(yè)貸款分別增長 %和 %。 2021 年，淄博市住房制度改革全 面進(jìn)入住房貨幣化分配實(shí)施階段 ， 沿街開發(fā)和舊城改造成為全市房管系統(tǒng)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)?？罩寐?%。其中：省屬開發(fā)企業(yè) 1 家，外地進(jìn)淄開發(fā)企業(yè) 3 家，市屬開發(fā)企業(yè) 131 家。 3. 淄博地區(qū)區(qū)域住宅戶型主要以三房為主，面積以 110— 200 平方米為主力戶型。據(jù) 2021 年房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)資料顯示，全年房地產(chǎn)綜合開發(fā)施工面積比上年增長 %，全市房地產(chǎn)施工總面積達(dá)到 558 萬平方米。2021 年新開工的項(xiàng)目，有近 50%項(xiàng)目有減免規(guī)費(fèi)現(xiàn)象，其中領(lǐng)導(dǎo)批條、說情和區(qū)縣政府以文件、會(huì)議紀(jì)要形式減免上級(jí)規(guī)費(fèi)的現(xiàn)象占 90%以上，造成上億元的資金流失。 審批程序顛倒，導(dǎo)致部分開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目違法建設(shè)。產(chǎn)品差異化區(qū)別不明顯，市場(chǎng)產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。三是城市現(xiàn)代化的步伐加快，也將進(jìn)一步擴(kuò)大住房需求。根據(jù)聯(lián)合國公布的住宅消費(fèi)收入價(jià)格比 3— 6 年的參考標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，再照顧到貧富之間的差異，淄博市住宅每套銷售價(jià)格在 20 萬元以下比較適宜廣大居民的消費(fèi)心理。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密 集型行業(yè)，也是風(fēng)險(xiǎn)較大的行業(yè)。古人云：“人無信不立”，離開誠信，整個(gè)社會(huì)都將失去發(fā)展的基石，并陷于無序的狀態(tài)。即便這樣，淄博市的消費(fèi)群體也嫌住宅價(jià)格偏高。從以上幾個(gè)圖表中也可粗略了解淄博房地產(chǎn)開發(fā)的思路，市場(chǎng)的成熟程度以及消費(fèi)群體的需求狀況。一般小區(qū)內(nèi)底層設(shè)置儲(chǔ)藏間和車庫，底層車庫出售為主，車位以出租為主，一般車庫和儲(chǔ)藏間數(shù)量總和與戶數(shù)比為 1： 1 進(jìn)行配比規(guī)劃，儲(chǔ)藏間的層高一般都在 米以下 ,這樣開發(fā)商對(duì)于這部分面積可以不計(jì)入建筑面積之內(nèi) , 儲(chǔ)藏間的價(jià)格水平在300— 500 元 /m178。,而低于此價(jià)格水平的商品房住宅小區(qū)竟有 3個(gè) ,正是目前這類低價(jià)位樓盤還在建 ,在售 ,和大量的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)建設(shè)一定程度影響著整個(gè)住宅市場(chǎng)的提升 ,影響著整個(gè)樓市價(jià)格上漲幅度不大 ,我們認(rèn)為這也是淄博房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于與經(jīng)濟(jì)實(shí)力 ,購買力相差不多的沿海周邊地市青島 ,威海 ,煙臺(tái)的一具重要原因 .象此類樓盤一般是以前本地開發(fā)商通過 各種關(guān)系 ,不正當(dāng)手段而取得的一些價(jià)低廉的土地 ,而隨著此類樓盤銷售完畢逐漸減少，土地政策的不斷完善，取得土地方式越來越規(guī)范，獲取土地越來越困難，地價(jià)也將越來越高，開發(fā)低價(jià)位，低檔樓盤利潤空間將越來越小，因此預(yù)測(cè)張店區(qū)低價(jià)位樓盤將在兩年后越來越少，相對(duì)競(jìng)爭不是很大，可考慮介入。（一，二，三層聯(lián)體） 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。； 物業(yè)管理費(fèi)： 元 / m178。 金泰營業(yè)房 位置：聯(lián)通路與中心路交匯處； 開發(fā)商；金泰房產(chǎn)； 均價(jià)： 4100 元 / m178。 美食街人流量較大 ,商場(chǎng)東路人流量銳減 。 目前已形成了集中經(jīng)營 .品牌服務(wù)的新型經(jīng)營方式 ,同時(shí)豐富了商品種類 ,樹立了良好的口碑 。 2. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 本專業(yè)市場(chǎng)占地約 5000 平方米，總建筑面積 14522 平方米，共 5 層商業(yè)空間。整個(gè)建筑采用歐式風(fēng)格 項(xiàng)目功能：集購物、旅游、娛樂、休閑、觀賞、交往等為一體的綜合性步行商業(yè)街。 （三） 政策優(yōu)惠：（詳見政府關(guān)于商業(yè)街招商引資文件中規(guī)定） （四） 項(xiàng)目租售情況 新世界步行街項(xiàng)目在開始銷售時(shí)情況良好，但在今 年以來總體房價(jià)已下跌，且由于南段和北段有相當(dāng)空置物業(yè)，總體市場(chǎng)銷售情況不樂觀。步行街業(yè)已形成的以服裝、餐飲為特征的旅游商業(yè)組團(tuán)。 因此，在項(xiàng)目的推廣中，不僅要表現(xiàn)項(xiàng)目的硬件具有的優(yōu)勢(shì)：如規(guī)模優(yōu)勢(shì) /政策優(yōu)勢(shì) /區(qū)位優(yōu)勢(shì) /設(shè)施優(yōu)勢(shì)等，還要張揚(yáng)項(xiàng)目軟資源優(yōu)勢(shì)，即： 表現(xiàn)：項(xiàng)目理念（產(chǎn)品理念 /經(jīng)營服務(wù)理念 /投資理念 /創(chuàng)業(yè)理念） 表現(xiàn)：以人為本，以用戶為 本，以經(jīng)營為本的專業(yè)服務(wù)形象 表現(xiàn)：價(jià)值 價(jià)格的投資和經(jīng)營模式 三、 產(chǎn)品梳理 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （一）包裝推廣的核心要求是營造差異化產(chǎn)品。其目的是將經(jīng)營者獲得產(chǎn)品的價(jià)格由二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)化為一級(jí)、二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格； （ 2） 媒體服務(wù)計(jì)劃：由商場(chǎng)將一年管理經(jīng)營費(fèi)用的 10%作為商場(chǎng)宣傳基金，與報(bào)紙、電視等主要媒體單位開設(shè)欄目，對(duì)商場(chǎng)及內(nèi)部商家進(jìn)行宣傳。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 申請(qǐng)成為淄博旅游定點(diǎn)單位； 其它服務(wù)內(nèi)容與設(shè)計(jì)： （ 1） 管理方式為：統(tǒng)一管理，規(guī)范管理； （ 2） 統(tǒng)一代開發(fā)票，代辦工商稅務(wù)手續(xù)； （ 3） 金融服務(wù)體系支撐：與有關(guān)銀行達(dá)成協(xié)議，保證本商場(chǎng)、廠商和客戶存款、取款、轉(zhuǎn)帳等業(yè)務(wù)的方便、快捷；并為每位商戶免費(fèi)辦理一卡通；場(chǎng)內(nèi)設(shè)立獨(dú)立取款機(jī)； （ 4） 統(tǒng)一代辦商場(chǎng)人員辦公、食宿等相關(guān)事宜； （ 5） 商場(chǎng)設(shè)立服務(wù)投訴電話； （ 6） 本商場(chǎng)為無煙商場(chǎng)； （ 7） 保安服務(wù)：電梯、車場(chǎng)、各出入口及商場(chǎng)內(nèi)部設(shè)立保安監(jiān)控系統(tǒng)，提供 24 小時(shí)全天候保安服務(wù)； （ 8） 清潔服務(wù)：專人定期、定時(shí)對(duì)公共場(chǎng)所、走道、樓梯、電梯、廣告位、內(nèi)外墻進(jìn)行清潔； （ 9） 展銷服務(wù)：獨(dú)有的展示區(qū)，定期對(duì)新產(chǎn)品進(jìn)行展示和促銷服務(wù)，節(jié)假日作滾動(dòng)式促銷； （ 10） 商務(wù)中心：提供打字、復(fù)印、傳真、翻譯、等服務(wù)； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ （ 11） 淄博壹世界數(shù)碼會(huì)定期舉辦各類主題活動(dòng)，加強(qiáng)會(huì)員的橫向溝通與信息交流； （ 12） 寬頻接入服務(wù)； （ 13） 法律咨詢服務(wù)； （ 14） 倉儲(chǔ)服務(wù)（提供數(shù)百個(gè)貨物存放柜） （ 15） 各樓層電子觸摸屏服務(wù)； （ 16） 商務(wù)會(huì)所的各 類專業(yè)性報(bào)紙期刊的免費(fèi)閱讀服務(wù)； （ 17） 廣告位的廣告展示服務(wù)； （ 18） 一年重大活動(dòng)告知制度； 注：上述內(nèi)容建議與經(jīng)營管理公司進(jìn)行詳細(xì)探討后予以實(shí)施 地產(chǎn)江湖 —— 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