【正文】 萬元 ),增速最高的是高青縣 (%)、其次是桓臺縣 (%)、第三位是博山區(qū)(%)。 稅收完成情況較好 。 2021 年全市實現(xiàn)地方財政收入 億元 ,同比增長 %。 物價穩(wěn)中有升 ,居民收入穩(wěn)定增長 ,生活水平穩(wěn)步提高。 2021 年全市社會消費(fèi)品零售總額實現(xiàn) 億元 ,同比增長 %。中央省屬單位完成投資 億元 。增速居前 3 位的依次為 :臨淄區(qū) (%)、高青縣 (%)、博山區(qū) (%)。實現(xiàn)利稅 億元 ,其中利潤 億元 ,同比分別增長 %和 %。效益水平大幅 提地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 高的主要原因是中央省屬工業(yè)整體效益的明顯好轉(zhuǎn)。區(qū)縣工業(yè)總產(chǎn)值排前 3 位的依次是淄川區(qū) ( 億元 )、張店區(qū) ( 億元 )、桓臺縣 ( 億元 ),產(chǎn)值增速居前 3 位的依次為臨淄區(qū) (%)、博山區(qū) (%)、周村區(qū) (%)。地方工業(yè)生產(chǎn)形勢良好。 經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行呈現(xiàn)出 “ 速度加快、質(zhì)量提高、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、后勁增強(qiáng) ” 的良好發(fā)展態(tài)勢。其中 ,第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長 %。全市國土總面積 5938平方公里，其中市區(qū) 2961 平方公里。淄博是山東半島對外開放較早的城市之一。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 二、 淄博社會經(jīng)濟(jì)狀況描述 1. 宏觀經(jīng)濟(jì)： 2021年 ,全市國內(nèi)生產(chǎn)總值完成 ,同比增長 %,為十年來增速最高的年份。三次產(chǎn)業(yè)比例由 2021年的 :: 調(diào)整為 ::。實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元 ,同比增長 %。區(qū)縣 及以下工業(yè)完成總產(chǎn)值 億元 ,增長 %。實現(xiàn)利稅 億元 ,其中利潤 億元 ,同比分別增長 %和 %。2021 年地方工業(yè)效益綜合指數(shù)為 %,同比提高 個百分點(diǎn) 。從區(qū)縣利潤指標(biāo)完成情況看 ,利潤總額排前 3 位的依次為 :淄川區(qū) (113193 萬元 )、桓臺縣 (100250 萬元 )、臨淄區(qū) (100112 萬元 )。分隸屬關(guān)系看 ,市區(qū)縣屬固定資產(chǎn)投資完成 億元 。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 消費(fèi)品市場穩(wěn)中有旺。從區(qū)縣完成情況看 ,各區(qū)縣均呈不同程度的增長 ,社會消費(fèi)品零售總額居前 3 位的依次為張店區(qū) ( 億元 )、淄川區(qū)( 億元 )、博山區(qū) ( 億元 )。 財 政收支保持穩(wěn)定 。各區(qū)縣增速呈不同幅度增長 ,居前 3 位的依次為桓臺縣 (%)、高青縣 (%)、臨淄區(qū) (%)。地稅完成 億元 ,增長 %。其中城鄉(xiāng)儲蓄存款余額地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 億元 ,增長 %。 2021 年全市金融機(jī)構(gòu)完成現(xiàn)金收入 億元 ,現(xiàn)金支出 億元 ,累計完成貨幣凈回籠 億元。 2. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)： 三、 淄博房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)狀況描述 （ 1） 淄博市房地產(chǎn)行業(yè)歷史回顧 1999 年，淄博市房管行業(yè)抓大事、干實事，全面完成年內(nèi)工作任務(wù)。全市房地產(chǎn)市場活躍，房產(chǎn)交易日趨規(guī)范。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 2021 年，淄博市房改各項指標(biāo)均高于全省平均水平，公房出售 萬戶、 1291 萬平方米，出售率 95%以上；公積金歸集累計總額 億元，歸集率 86%；住房貸款余額 9300 萬元。 2021 年，全市房地產(chǎn)綜合開發(fā)銷售總額 億元，其中：住宅 億元，其他 億元。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理的通知》，明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的認(rèn)購條件、審核程序、權(quán)屬管理、上市交易等工作。具有開發(fā)一級資質(zhì)的企業(yè) 2 家，二級資質(zhì)的企業(yè) 6 家，三級資質(zhì)的企業(yè) 18 家，四級 (含四級 )以下資質(zhì)的企業(yè) 109 家。全市商品房平均銷售價格增長速度平穩(wěn)，年增長在 50－ 80 元／ m2 之間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展得支柱產(chǎn)業(yè)，房價穩(wěn)中有升，住宅市場行業(yè)風(fēng)險不大。因地域性和消費(fèi)習(xí)慣原因，樓層以 4— 6 層為主，客戶對高層建筑接受程度低；建筑風(fēng)格仍以簡單模仿歐陸風(fēng)格為主。有的區(qū)縣和個別領(lǐng)導(dǎo)對房地產(chǎn)開發(fā) 市場發(fā)展規(guī)律把握不準(zhǔn)，對當(dāng)?shù)貙嶋H號脈不透，“形象工程”、“政績工程”意積仍在作怪。一方面說明房地產(chǎn)綜合開發(fā)率比上年有了較大提高，另一方面也表明土地投放過量，新開工面積增加。缺少年度開發(fā)建設(shè)計劃的控制。致使市場形成不平等競爭，配套資金不足，群眾的生活質(zhì)量得不到保障。 房地產(chǎn)的開發(fā)、拆遷、商品房銷 (預(yù) )售等過程都屬于房地產(chǎn)綜合開發(fā)其中的一個環(huán)節(jié)，均屬于開發(fā)建設(shè)行為。房地產(chǎn)開發(fā)項目的 確立應(yīng)該由建設(shè)行政主管部門依據(jù)城市總體規(guī)劃和住宅專項規(guī)劃，按照年度建設(shè)計劃組織實施。區(qū)縣級開發(fā)管理力度貧乏，多數(shù)區(qū)縣只設(shè)立了房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，好的區(qū)縣還有一個專門管理人員，個別區(qū)縣只設(shè)一個兼職管理人員。 住房信貸發(fā)展仍未向服務(wù)型轉(zhuǎn)型，手續(xù)仍繁瑣；消費(fèi) 者購房心理不成熟及自我保護(hù)意識仍弱。有 60%的居民戶有住房，但不理想，由于企業(yè)效益不好，想通過籌資或按揭貸款準(zhǔn)備購房改善居住條件。目前淄博市的城市化水平達(dá)到 41%，比全省平均高出 5 個百分點(diǎn)，但與西方發(fā)達(dá)國家相比還有相當(dāng)?shù)牟罹?，上世紀(jì)八十年代，美國的城市化率就達(dá)到了 87%、日本達(dá)到了 65%。居住小區(qū)和住宅的“智能化”、“生態(tài)化”、“多能化”建設(shè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展方向，對于戶型、環(huán)境、會所、教育、配套等方面的地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 要求進(jìn)一步增強(qiáng) ，產(chǎn)業(yè)多元化突出，多層、小高層、高層、別墅、 TOWNHOUSE、商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、寫字樓等業(yè)態(tài)大量出現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)適用住房將是我市面向大眾的消費(fèi)熱點(diǎn)。城市化步代的加快，使得城市人口快速增加，房地產(chǎn)二級市場和租賃、抵押、評估將加快發(fā)育。因此，要想在日益激烈的房地產(chǎn)市場競爭中長期生存和發(fā)展，必須具備強(qiáng)大的資金實力。 6）“品牌”成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命。從某種意義上講，市場 經(jīng)濟(jì)就是法制經(jīng)濟(jì)、信用經(jīng)濟(jì)。目前，淄博市的住宅價格與開發(fā)成本基本相等，其利潤空間幾乎為零。同時，城市居住小區(qū)受諸多因素制約，綜合環(huán)境質(zhì)量不上檔次。 1） 樓盤信息明細(xì)表 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 圖表一 市場抽樣戶型統(tǒng)計比例 圖 表二 問卷調(diào)研中居民對戶型需求比例 從表中戶型數(shù)量統(tǒng)計結(jié)果分析得出：目前復(fù)式樓供應(yīng)量相對過大，處供過于求狀態(tài)；而且復(fù)式樓多為頂層，多數(shù)淄博當(dāng)?shù)厥忻穹从硰?fù)樓存在樓層高，上樓難的問題，對復(fù)式樓有一定抗性。 張店區(qū)多層住宅市場特點(diǎn) （ 1） 絕大多數(shù)樓盤以三房為主力戶型 一般是以三房為主，二房為補(bǔ)充，如恒生城市花園，鴻泰嘉園等。三房占主導(dǎo)地位，說明了淄博住宅市場的開發(fā)是以三口之家居住為主，迎合和反映了本地居民的家庭人中結(jié)構(gòu)，生活習(xí)俗和消費(fèi)需求。之間 .車庫價格水平在 2021 元 /m178。容積率低 ,多在 左右 ,樓間距寬 ,基本達(dá)到 1:。總之，淄博在售樓盤的價格總體趨于平穩(wěn)，偏低于當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和當(dāng)?shù)厥忻竦馁徺I力，與周邊沿海城市相比有較大上升空間，當(dāng)然這種增長是與市場的成熟度有關(guān)，也與開發(fā)商的產(chǎn)品定位有直接關(guān)系。； 商鋪形式：產(chǎn)權(quán)式專業(yè)商鋪。攤位； 區(qū)間面積： 99， 130 m178。 天鴻化工商城 位置：美食街與東一路交匯處； 發(fā)展商；淄博天鴻置業(yè)公司 均價： 5200 元 / m178。.月 。 交付時間 :2021 年秋 均價： 3480 元 / m178。（一，二層聯(lián)體） 商鋪形式：臨街店鋪； 物業(yè)管理費(fèi)： 元 / m178。 餐飲業(yè)在本商圈有較大的需求 。 共青團(tuán)路商業(yè)圈 經(jīng)過金帝購物廣場 ,富麗商城與王府井廣場和銀座的落成構(gòu)成了共青團(tuán)路商業(yè)圈 。 隨著 本商圈內(nèi)的生勢將越來越壯大 。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 隨著城市中心西移 ,城市人口將逐漸向西移 ,新世紀(jì)商業(yè)街仍有較大的發(fā)展?jié)摿蛯ν鈹U(kuò)張動力 . 張店區(qū)商業(yè)地產(chǎn)分析 1,張店區(qū)商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性的供需不平衡 ,專業(yè)性商業(yè)物業(yè)份量不大 ,還存在占道經(jīng)營的現(xiàn)象 ,未來一 ,二年商為物業(yè)供應(yīng)量將繼續(xù)增大 ,市場競爭將 日趨激烈 ’ 2,商業(yè)物業(yè)多為一二層聯(lián)體銷售 ,甚至一至三層及一至四層的商業(yè)房份額很大 ,一定程度造成銷售面積偏大 ,總價過高 ,影響銷售 ,二層 ,二層以上的樓層銷售不理想 ,一層的銷售率 ,出租率普遍看好 ,臨街 , 臨路與進(jìn)深長 ,不臨街 , 不臨路商業(yè)房售價 ,租價相差較大 , 3,老城區(qū)商業(yè)圈因其長年的商業(yè)沉淀 ,將在相當(dāng)長一段時間內(nèi)占據(jù)商業(yè)圈老大的地位 ,其它商業(yè)圈的興起一定程度上對其沖擊影響 ,但難撼其商業(yè)龍頭老大位置 , 淄博市民 ,投資者將繼續(xù)看好老城區(qū)商業(yè)圈 ,隨著城市中心西移 ,城市西部商業(yè)將日漸繁華 ,成為次商業(yè)中心 。 7,大型項目商業(yè)地產(chǎn)多為外地有實力的公司 ,集團(tuán)與內(nèi)部財團(tuán)聯(lián)合開發(fā) 。 3. 周邊道路狀況 項目北臨的共青團(tuán)西路為車行路，是標(biāo)準(zhǔn)的四車道，工交大巴為 7 路大巴，此路段還各有自行車道和 人行道，屬淄博東西向主要交通干道，道路兩邊為臨街商鋪和企事業(yè)單位。其建設(shè)的意義在于： 體現(xiàn)組群式城市的特點(diǎn)； 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市繁榮； 體現(xiàn)以人為本的思想； 提高城市的文化 品位 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 增強(qiáng)城市的輻射力和凝聚力 更好地塑造城市形象 （一） 新世界步行商業(yè)街概況 地理位置：項目位于淄博市中心城區(qū) 張店區(qū)四路北段。多品種、多選擇、多行業(yè)綜合配套。 （二） 步行商業(yè)街周邊狀況 區(qū)域規(guī)劃：張店中心區(qū)部位為中心路以西，西七路以東，華光路以南，新村路以北的區(qū)域。 步行街中段已開業(yè)，沿街一樓尚余部分物業(yè)未出租出去，二樓、三樓物業(yè)空置較多，且在租金價格普遍較低的情況下，市場仍然是有價無市。 六、商業(yè)氛圍 本區(qū)域周圍形成了多個主題商業(yè)組團(tuán)。共青團(tuán)西路以金地為代表的 百貨商場組團(tuán)及齊賽、太陽為代表的電腦市場組團(tuán)。 項目總體狀況歸納： 本項目所在區(qū)域為淄博張店核心商業(yè)黃金走廊； 本區(qū)域?qū)僬谖磥韼啄陜?nèi)重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 是官商往來頻繁地區(qū)，同時未來自然流動人口旺盛； 區(qū)域擁有成熟的配套和較完善的設(shè)施； 五大核心商圈集中地段； 周邊潛在客戶多，具有較強(qiáng)的購買能力和投資能力； 針對本主題類商場，周邊具有較成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境； 九、 項目優(yōu)劣勢 （一） 本項目優(yōu)勢 具有政策優(yōu)勢 產(chǎn)業(yè)政策和步行街政策優(yōu)惠； 產(chǎn)業(yè)發(fā)展具良好前景； 政府對此區(qū)域的發(fā)展給予了相當(dāng) 的力度； 品牌加掛，增強(qiáng)投資者信心； 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 絕佳地段，新舊商圈疊加地帶； 區(qū)域未來發(fā)展?fàn)顩r良好，商業(yè)重心西移、人口、政府機(jī)能西移對本項目是重大利好； 本區(qū)域?qū)I(yè)市場林立，易產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)互動，人潮互動； 本區(qū)域政府行政辦公、大型住宅社區(qū)環(huán)繞，大中專院校林立，產(chǎn)業(yè)環(huán)境及產(chǎn)品消費(fèi)環(huán)境良好，同時，潛在的目標(biāo)客戶群較多； 區(qū)域投資渠道少，但仍有相當(dāng)部分閑散資民間游弋，本項目可拓寬新投資渠道； 區(qū)域客戶購買心理仍不成熟，如跟風(fēng)心理、從眾心理，操作得當(dāng)易形成熱潮； 1 強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成資源整合優(yōu)勢； 1 未來高素質(zhì)管理人才的引進(jìn)，使整體商 城發(fā)展起步高。 對于本項目，差異化不是指與現(xiàn)有的電子市場有何不同，而是實現(xiàn)超越。 針對消費(fèi)者建立“壹世界”數(shù)碼家電醫(yī)院：為本商場購物的消費(fèi)者提供更完全的保障服務(wù)。并配合各商家代辦促銷、慶典等活動，樹立本商場進(jìn)場企業(yè)的形象； （ 3） 網(wǎng)上虛擬柜臺和網(wǎng)上互動平臺： 商場建立自己的網(wǎng)站，并與各大型專業(yè)電腦、通訊網(wǎng)站建立業(yè)務(wù)合作關(guān)系； 單位定點(diǎn)采購地：由數(shù)碼會主動與各企事業(yè)單位、金融證券服務(wù)機(jī)構(gòu)、各大中專院校等建立業(yè)務(wù)渠道，將本商場作為各單位選擇同類產(chǎn)品時的定點(diǎn)首