【正文】 個。這也體現(xiàn)了淄博隨著經濟實力的加強，同時也為以后經濟發(fā)展不斷地打下堅實的基礎。 中心片區(qū)與邊緣片區(qū)之間以綠化帶相分離，以完善的道路網相聯(lián)系，各邊緣片區(qū)均經中心片區(qū)為依托，同時各具特色。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。另外，許多外地的企業(yè)紛紛登陸，力求把握商機，開拓市場。 柳泉版塊 的代表 性寫字樓 有 鉆石商務大廈 、 榮寶齋 、 國貿大廈 、 晨報大廈 、 贏環(huán)商務大廈 、新空間創(chuàng)業(yè)廣場 等。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 現(xiàn)就 兩 大版塊的優(yōu)劣勢對比分析如下： 版塊名 柳泉版塊 世紀版塊 梯段定義 第 一 梯段 第 二 梯段 版塊優(yōu)勢 1. 交通便利、四通八達 2. 商務氣息濃厚 3. 配套成熟 4. 區(qū)域形象較好 1. 風景秀麗、環(huán)境幽雅。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。爵士同城 25— 38 30 70% 貿易、辦事處、裝修設計、計算機科技 贏環(huán)商務大廈 1535 22 50% 建筑工程、裝修設計、貿易 新空間創(chuàng)業(yè)廣場 未定 未定 未出租 未定位 中房時代大廈 1535 20 85% 金融、物流、裝飾、網絡科技、計算機科技 中關村 1530 15 95% 網絡科技、計算機科技、裝飾、廣告 光彩大廈 1530 23 35% 廣告、貿易、裝飾 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 市場 供應與需求 特征分析： ① 市場供應體量較大，一些中擋 寫字樓 出現(xiàn)空置率較高的局面 ； ② 各寫字樓大都集中在人流較大、商業(yè)繁華地段，出租條件也基本相同（水、電、暖、網配套齊全），租金一般一年結算一次 。商住兩用公寓會在一定的時期內成為商務樓市場的寵兒，但根據北京、上海等大城市商務寫字樓的發(fā)展情況 和現(xiàn)狀分析，性價比高、功能設計出新、體現(xiàn)淄博本地文化的新型商務樓將會成為成熟企業(yè)最終的選擇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 張店 目前寫字樓 分 布格局明顯，主要分布在柳泉路與世紀路 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第 二 篇 項目分析 一、 項目概況 本案是淄博職業(yè)技術學院開發(fā)的商務寫字樓，僅有使用權而無產權 ，因此只能對外出租。 二 、 項目 規(guī)劃布局 本案寫字樓建筑面積 19500 ㎡，整體建筑 6 層， 每層面積 ㎡， 一、二層 為沿街商鋪， 36 層為辦公，單元房采取雙排列式布局。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，政府規(guī)劃利好因素較多 ，區(qū)域可拓展性強 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，但 商務與生活 配套相對缺乏。 機會 (opportunity) ，政務中心和商務中心西移，對項目將來的升值帶來利好 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域商務氛圍和商務形象較差，對大公司的吸引力較小。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 那么 ， 我們的突破點在哪呢？ 先來看看 本項目 的核心價值點： 『客觀性』 主動式 被動式 『主觀性』 3 1 4 2 產品 服務 人文 環(huán)境 （新進者） （品牌） （社會資源） （自然資源） 本項目的產品存在一定缺陷，與競爭對手相比， “1”—“產品 ”不能構成項目的核心競爭點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，以與同類產品 相 區(qū)分 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第 四 篇 項目定位 一、 定位原則 場的空白點，突出差異化競爭優(yōu)勢； ，充分發(fā)揮項目地塊價值，規(guī)避不利因素； 提升 項目 形象及產品的知名度、美譽度、社會認知度。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。在消費者心里樹立起的產品形象，讓消費者喜歡、認同并 追求 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 因此，我們 主要的 把目標客戶鎖定 創(chuàng)業(yè)型、成長型的中 小企業(yè)，這是一個巨大有潛力的市場。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 市場價值取向：需要考慮同等片區(qū)、同等物業(yè)、采用比較的手段來確定。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本報告 價格 定位基于對 本案 地段價值、區(qū)域形象 、商務形象、配套等 項目特質和市場上寫字樓的租金調查以及開發(fā)商成本價值等綜合分析而成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因此， 綜合市場、項目、成本、利潤、風險等因素，建議將 租金 范圍 定在 ： 2 層： 1218 元 /㎡ /月 ， 36 層： 1520 元 /㎡ /月 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 我們已經獲知 出租方 的預期價位，所以在制訂價格策略這部分前，就已經開始向預期值努力。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第 五篇 項目 物業(yè)發(fā)展建議 由于項目主體規(guī)劃已經定型， 但為了 盡快促成租賃 ，迅速回籠資金，提升項目的品質感 ， 現(xiàn) 對本物業(yè)提出 以下幾點建議 ： 一、 配套設施 餐飲配套：現(xiàn)代化的辦公需要快捷高效，中午有很多工作人員就在辦公室就餐，晚上也有加班到很晚的情況。 商務中心：目前的商務辦公大多都自帶有現(xiàn)代化的辦公設備，但也存在由于種種原因而辦公設備不足的情況，在 三 層成立一個簡單的商務中心就顯得尤為必要，商務中心不但提供打字、復印等辦公業(yè)務，而且提供信息資料 查詢 、網上會議、電子郵件接收等高端服務，真正做到為客戶著想。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 第 六篇 項 目 總 體營銷戰(zhàn)略 思考 一 、項目命名建議 職院財智大廈 職院 —— 體現(xiàn)項目的地點，使項目位置更容易記憶，也具有人文氣息； 財智 —— 財，具有財富之意，寓意財源廣進；智，有智力、智慧之意，體現(xiàn)客戶的身份價值； 大廈 —— 突出項目是一個商務性質的樓盤。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ◆ 交通 ： 西臨 世紀路、 北靠 華光路、 南 倚 人民路 ，靠近未來的中心主干道西八路， 方便快捷 。 ◆ 價格： 租金 起價僅 12 元 /㎡ /月，適合中小企業(yè)辦公與發(fā)展。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 借勢造勢 —— 舉辦一些與目標 客戶 群相匹配活動， 擴大聲勢。 ? 圍墻、廣告牌、資料制作均應立足高起點 、高水準，突破競爭項目的常規(guī)。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據 項目的進展以及 項目的定位，我們 對招租前的一些主要工作進行了闡述 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 營銷中心地址建議安排在項目現(xiàn)場，這樣有利于客戶找到營銷中心，完成看樓、租賃等一系列工作。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為體現(xiàn)項目 創(chuàng)業(yè)型、成長型企業(yè)孵化器 的主體定位， 建議 在 營銷 放置一些 相關的 書籍或圖畫，以增加現(xiàn)場的氣氛 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。將精美簡潔的圖案噴繪于圍墻之上，再配以具有吸引力大幅字 體的廣告?zhèn)鞑タ谔枺箮装倜滓酝獾男腥硕寄転槠渌?，同時可通過加設燈光的處理，妝點夜間景致，使之成為該區(qū)域一道亮麗的風景，增強項目的形象。 電 梯間 采用 藝術天花吊頂及藝術燈飾。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。在物業(yè)門口的大道和公路交匯處，設立大型噴繪效果的指示牌，強化視覺沖擊效果，即可作為樓盤形象廣告，又可作為導示牌引導。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （具體銷售資料另行提供） 七 、 橫幅 功能：傳達 招租 信息，展示項目形象 懸掛： 樓體 外立面 八 、 其它媒體廣告 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 媒介選擇的標準 選擇 淄博 市對消費者最有影響力的媒介 —— 《 魯中晨報 》、《 淄博晚報 》 選擇持久性最好、最貼近我們目標客戶群體 的媒介 —— 戶外 廣告、直郵廣告等等 選擇覆蓋面最廣成本較低的媒介 —— 單張、 短信平臺 選擇最能 說明項目信息 媒 介：現(xiàn)場銷售資料（樓書、折頁 等） 、 雜志 媒介投放組合方案建議 報紙廣告： 報紙廣告的效果是不容置疑的，針對目前這個現(xiàn)階段比較重要的時間段，有必要進行大規(guī)模的宣傳；迅速 提高職院財智大廈的知名度。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 主題： 創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財智磁場 職院財智大廈 —— 專為智者量身打造的創(chuàng)業(yè)基地 DM（直郵廣告）： 由于我們的 客戶大多是企業(yè)，因此目標客戶非常明確，在郵政公司對客戶資料掌握齊全的情況下，建議做幾期直郵廣告，對目標客戶進行有針對性的宣傳。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 網絡廣告還具有 性價比 高 ，價位較低，普及面廣，釋放內容多等優(yōu)勢。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 單張 單張成本 低廉， 但 效果較好。 主題活動： 圣誕 嘉年華 晚 會 創(chuàng)業(yè)與企業(yè)發(fā)展討論會 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 有獎看樓活動（配合新聞炒作） 元旦優(yōu)惠大派送 十 、 銷售物料表 序號 系統(tǒng)分類 數(shù) 量 預算價格 責任方 序號 系統(tǒng)分類 數(shù) 量 預算價格 責任方 1 樓書 1000 份 3000 廣告商 12 談判桌椅 3 套 1000 發(fā)展商 2 戶型插頁 1000 張 1000 廣告商 13 飲水機 1 套 80 發(fā)展商 3 單張、海報 20210 張 3000 廣告商 14 音響 1 套 200 發(fā)展商 4 合同文本 150 份 發(fā)展商 15 9 盎司紙杯 1 萬只 10000 發(fā)展商 5 相關表格 根據需要 廣告商 16 手提袋 3000 個 4500 廣告商 6 銷售員服裝 3 套 600 發(fā)展商 17 現(xiàn)場展板 6 快 300 廣告商 7 名片 6 盒 72 廣告商 18 銷售進度表板 1 個 50 廣告商 8 工作牌 3 個 9 廣告商 19 戶外小吊旗 800 面 100 廣告商 9 營銷中心裝修 1 個 60000 發(fā)展商 20 銷售中心吊旗 20 面 180 廣告商 10 接待臺 1 個 1000 發(fā)展