【正文】 內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 劣勢（ weakness） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 純毛坯房出租，不能適應(yīng)企業(yè)辦公的標(biāo)準(zhǔn)與要求 。 優(yōu)勢 （ strength） 劣勢 （ weakness） 交通暢通 +環(huán)境優(yōu)美 +職院教師與 學(xué)生資源 商務(wù)氛圍差 + 周邊商務(wù)形象差 +產(chǎn)品缺陷 機會 (opportunity) 威脅 (threat) 政府規(guī)劃利好 +中小企業(yè)發(fā)展迅速 市場 存 量大，競爭激烈 本篇 小結(jié) ： 市場競爭異常激烈，再加上產(chǎn)品規(guī)劃與設(shè)計存在一些缺陷，對項目招租造成一定難度。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭策略： 從上表可以看出，本項目的核心優(yōu)勢在于環(huán)境與人文，因此我們可以從以 下幾個方面進行突破： ，尋求突破 ，吸引 文化、 培訓(xùn) 、 中介、廣告、設(shè)計、網(wǎng)絡(luò)等企業(yè)進駐 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 因此，根據(jù)市場的需求與項目本身所具有的條件，本項目應(yīng)該具備：商務(wù)功能、休閑功能、生活功能 （餐飲） 四 、 形象定位 財智空間 —— 具有 濃厚的 人文氣息，適合創(chuàng)業(yè)、成長型企業(yè) 發(fā)展 的商務(wù)空間 產(chǎn)品形象定位不是自己產(chǎn)品隨心所欲的定一個什么形象，而是順應(yīng)消費趨勢、消費心理、消費追求、向往的，在消費者“心里”的定位。 這類企業(yè)的迅速發(fā)展 對 性價比高的 中小面積的辦公空間面 有 較大的 需求 ，特別是辦公面積在 50— 100平米左右，而這些小面積的辦公空間適合創(chuàng)業(yè)型或中小型企業(yè)進駐，較小的辦公面積降低了該類企業(yè)租賃總成本 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 另一方面， 低價入市，試探市場后，伺機逐步上揚， 可 最終 實現(xiàn)目標(biāo)價位 ，實現(xiàn)利潤的最大化 。建議 在四層 拿出一間來做公共的健身休閑場所，購置簡單的健身休閑器械，比如：乒乓球桌、臺球桌、飛標(biāo)盤、跑步機等，這樣的房間切實做到了為客戶著想，可以 作 為宣傳的另一個賣點加以宣傳，會起到理想的效果。 智能化設(shè)置 項目采用 有線電視、電話通訊系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)千兆入樓，百兆入層 或到桌面 ，內(nèi)外信息高速傳遞 ， 造應(yīng)于辦公空間的隨意分割。 ◆ 地段 ： 地處 張店新 區(qū)，臨玉龍河， 上風(fēng)上水，擁有 水 景資源 ； 靠近新政務(wù)中心，信息便利 。 ◆ 戶型 ： 60 ㎡ — 280 ㎡等多款更適用、更合理 的戶型可滿足更多要求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 報 紙 租賃需知 宣傳折頁 樓書 雜志 電臺 戶型單張 DM 海報 戶外廣告牌 旗幟 指示牌 售樓處 工地圍墻 看樓通道 條幅、彩旗 各項慶典 促銷活動 其他活動 公共媒體 印刷媒體 戶外媒體 現(xiàn)場包裝 活動宣傳 整合傳播方案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第 七篇 營銷 實施 與 操作 紀(jì)要 現(xiàn)代社會是個 開放的社會，信息的流通速度越來越快， “ 酒香也怕巷子深 ” ， 何況本項目并非處的地段絕佳的CBD 中心，目前項目還沒有任何知名度，因此需要 通過對項目的包裝，迅速提升項目的認(rèn)知度和知名度， 以 加快 招租 的進程。 二 、 營銷 中心組建與 包裝 營銷 中心組建 營銷中心 部作為與 客戶 進行溝通的一個平臺，可以讓 客戶 了解產(chǎn)品的情況，并在相互溝通中增進感情，以利于交易的最終達(dá)成，于是 營銷中心的存在以及其 布置和裝飾就顯得至關(guān)重要。 營銷中心 要 寬敞、明亮、 具有活力， 以展現(xiàn) “ 創(chuàng)業(yè)特區(qū)與商務(wù)空間 ” 的檔次和風(fēng)格，特別是 要體現(xiàn)一種積極進取的精神 。 三 、 工地圍墻 與彩旗 本項目臨 世紀(jì) 路，圍墻可以作為宣傳項目形象 與賣點 最直接的展示窗口。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建議在項目附近或市中心租半年的廣告位，對項目進行持續(xù)宣傳。另一個方面，我們的客戶都是一些中小企業(yè)，無論是員工還是老板，上網(wǎng)的頻率都比較高，因此網(wǎng)絡(luò)對于本項目來說是一個非常好的傳播媒體。 建議在整個 項目推廣的 過程中，使用短信進行信息告之，作為輔助的傳播渠道。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 建議 多頻次的使用單張作為主要的傳播媒體，可在個寫字樓、商鋪、車站、商業(yè)網(wǎng)點、主要路口等地方派發(fā)。 雜志： 雜志具有一定的讀者群體， 但 主要在 淄博 市區(qū)發(fā)行，閱讀面較廣，效果良好的雜志尚不多 ， 從 目前 的情況來看《美圖》雜志在淄博有一定的影響力，由于的在寫字樓、商鋪等地方發(fā)行，因此，與我們 的目標(biāo)客戶相吻合， 可考慮在此雜志上做推廣。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 硬廣 以“ 創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財智磁場”為主題， 通過詳盡文字介紹，優(yōu)美的畫面引起大眾對本案的興趣。 一系列宣傳資料。 公共走廊 采用 高級石材地面 ， 藝術(shù)天花吊頂及照明系統(tǒng)。 同時， 將 營銷中心 與工地圍墻有機地組合為一體，并配上迎風(fēng)招展的各色彩旗，以使行人在幾百米以外都能為其所吸引。 內(nèi)部裝飾要和項目的主格調(diào)一致，同時要有 展板、吊旗、 銷售看板等 布置。 營銷中心面積可在 60— 100 平米 左 右， 在營銷中心現(xiàn)場安排 2～ 3 名專業(yè)銷售人員， 負(fù)責(zé)接待客戶 ，并 為客戶提供 租后服務(wù)。 需要說明的是，以下只是操作的紀(jì)要，待此營銷方案通過之后，再將在具體執(zhí)行過程中提供更完整詳實的操作計劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 分期推廣 —— 整個推廣 分 為預(yù)熱期 、 沸騰期 、 持 銷期、 掃尾 期 四 個階段推廣。 ? 資料感知：樓書、折頁、戶型冊、資料袋、協(xié)議、表格及有關(guān)說明書等 ? 口碑傳誦：間接形成于銷售服務(wù)、專業(yè)人士傳播以及上述渠道信息的積累 六 、 傳播渠道效費比的判斷 ? 項目包裝 —— 直觀形象最優(yōu)，對樹立項目品質(zhì)感、提升感知價值效果最明顯 ? 平面資料 —— 項目信息最全面、最準(zhǔn)確，最易形成對競爭項目的精確比較優(yōu)勢 ? 口碑傳誦 —— 旁證效果最明顯，傳播質(zhì)量最高 ? 媒體傳播 —— 時效性最好、信息傳播面最廣泛 七 、營銷推廣 總 策略 概念引導(dǎo) —— 宣揚創(chuàng)業(yè)型、成長型企業(yè)的特點，提出企業(yè)孵化器概念， 引發(fā)中小企業(yè)關(guān)注 。 三 、 營銷 主題 創(chuàng)業(yè)特區(qū)，財智磁場 職院財智大廈 —— 創(chuàng)業(yè)者的搖籃，成長 型 企業(yè)的孵化器 四 、 主 推 廣告語 （備選） 領(lǐng)秀 新區(qū) 辦公（商務(wù)）空間 向 西看 ， 職院財智大廈 ， 創(chuàng)業(yè)者 的寫字樓 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從企業(yè)利潤最大化的角度來分析，完全可以提高 租價 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主要 客戶類別 ： 根據(jù)翔實而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查、市場分析的結(jié)果，擬將項目的目標(biāo)客戶群鎖定為 類型企業(yè) ： 咨詢公司、培訓(xùn)機構(gòu)、 房地產(chǎn)中介公司、兼職中介公司 、 律師事務(wù)所、 計算機軟件公司、計算機 維修公司、 網(wǎng)絡(luò)公司、 廣告公司、 文化 傳媒企業(yè)、 裝修設(shè)計公司、貿(mào)易公司 、科技企業(yè) 、餐飲業(yè)、健身俱樂部 等。 定位為才智空間， 不僅 順應(yīng)了一些創(chuàng)業(yè)、成長企業(yè)的需求 ，提高了這些企業(yè)的身份，而且也提高了項目的形象。 二 、 項目 定位 創(chuàng)業(yè)型 、成長型 中小企業(yè)孵化器 創(chuàng)業(yè)型 —— 主要 為 正準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)、資金有限、理想遠(yuǎn)大的有識之士 提供 創(chuàng)業(yè)空間 與平臺 ； 成長型 —— 主要為在起步發(fā)展階段，資金有限、發(fā)展?jié)摿薮蟮闹行⌒推髽I(yè)提供商務(wù)空間； 孵化器 —— 有催化成長之意，符合中小企業(yè) 發(fā)展的 需要 ， 也預(yù)示著中小企業(yè)在這可以發(fā)展壯大。 3.“舍大取小”，主要抓住中小企業(yè)這類客戶群體，避免與一些高檔寫字樓進行直接競爭。 “2”—“服務(wù) ”需要長時間積累，為領(lǐng)導(dǎo)者品牌的標(biāo)志，但是，對于部分客戶我們尚未達(dá)到此種境界。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中小企業(yè)的迅速發(fā)展，再 加上政府西移的利好，本項目可吸引一批中小企業(yè)進駐，因此本項目的主要目標(biāo)客戶是中小企業(yè)，而非大型企業(yè)和外資企業(yè)。 ， 中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢頭， 對寫字樓需求巨大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 整棟三部電梯，三個樓梯通道，辦公場所分割成 60— 270 平 米。 項目位于張店區(qū)世紀(jì)路與華光路 交叉路口 向南 300 米處， 北鄰中國移動大廈、南鄰富爾瑪家具廣場、東鄰職業(yè)技術(shù)學(xué)院、東靠世紀(jì)路。柳泉路版塊目前的商務(wù)氛圍濃厚，優(yōu)勢明顯， 而世紀(jì)版塊目前缺乏相應(yīng)的配套，商務(wù)氛圍較弱，處于相對劣勢，但從長遠(yuǎn)來看，世紀(jì)版塊的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 2. 區(qū)域趨勢利好 3. 交通便利 4． 區(qū)域可拓展性強 版塊劣勢 1. 噪音干擾比較嚴(yán)重 2. 交通流量大，上下班高 峰期交通擁擠 1． 目前人氣不足 、商業(yè)氛圍較弱 2． 配套不太成熟 從以上分析來看，本案所處版塊處于 相對 劣勢，但從長遠(yuǎn)來看， 隨著政府的西移， 世紀(jì) 版塊 將越來越受到人們的重視與看好， 隨著市政建設(shè)投入的不斷加強，城市不斷外拓，作為 世紀(jì)版塊 的形象不斷提升， 再加上世紀(jì)版塊的交通條件和區(qū)域環(huán)境較好， 其升值潛力較大。柳泉版塊主要特點是濃厚的商業(yè)氣息、成熟便利的配套。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 張店 區(qū)目前布局 張店城區(qū)由一個占城區(qū)主導(dǎo)地位的中心片區(qū)和四個小型邊緣片區(qū)組成 。 全社會固定 資產(chǎn)投資 規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資（億元）01002003004005006007001999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資（億元） 固定資產(chǎn)投資是社會固定資產(chǎn)再生產(chǎn)的主要手段。 2021 年全市生產(chǎn)總值達(dá)到 億元 ,全社會固定資產(chǎn)投資完成 億元 ,境內(nèi)財政總收入 億元 ,地方財政收入 億元 ,金融機構(gòu)各項存款余額 億元 ,各 項貸款余額 億元 ,城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元。 盡管此報告是基于調(diào)查分析的結(jié)果，并結(jié)合 我們 多年地 產(chǎn)策劃經(jīng)驗編寫而成。 十二、營銷操作流程示意圖 ????????????????? ????????????????????? 39 第七篇 營銷實施與操作紀(jì)要 ????????????????? 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