【正文】 紙、電視、雜志、其他 ? ? 包裝 感知：售樓處、工程形象（地盤管理）、展板等 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 九 、項目展示的戰(zhàn)術思考 ? 樓書：以 創(chuàng)業(yè)型、成長型企業(yè)發(fā)展為切入點， 融入項目特點，形成文化性、功能性均較強的宣傳手冊； ? 戶型冊：以裝修設計手法繪制戶型平面圖、空間透視圖，強化對室內空間設計的引導性； ? 圍墻 ： 突出項目的質感，以具有意境的畫面增強客戶對項目的印象 ； ? 戶外 ： 停留時間長，沖擊力強，可以反復訴求，以形象的畫面出現的受眾面前 ，可以提升項目形象 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 行車導示牌 /路標 停車指示牌 營銷 中心橫式 /立式導示牌 歡迎牌 六 、 現場資料（印刷品） 包括 樓書、 宣傳折頁、 戶型單頁、各種宣傳單張、 租賃 須知、價格表、 協議 書、 名片、信封、信箋、工作證等 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 廣播媒體： 廣播媒體播放的頻次高，聽眾明確，且成本低廉，建議在項目入市初做一個月的廣播廣告。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目的： 吸引客戶，聚集人氣，促進銷售。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 單張、 海報 做單頁雙面的大幅海報，既可隨報附送，亦可在現場大量派送。 五 、 導向系統(tǒng) 建立導向系統(tǒng)的目的：通過廣告牌等，來鎖定本項目各方向的客戶群。 本項目大堂在功能上可以劃分為商務功能和休閑功能；在公共前臺，要裝飾 LOGO 背景墻，藝術天花吊頂及燈飾。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 ① 裝修風格建議 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 十 二 、 營銷 操作流程示意圖 項目形象、定位與主題 營銷工具 媒體整合 銷售現場 工程樣板房 銷售資料 促銷活動 報紙媒體 戶外媒體 電臺媒體 其他媒體 現場活動 其他活動 銷售服務 銷售計劃 銷售控制 銷售培訓 銷售人員 打動消費者 說服消費者 成 交 營銷推廣 吸引消費 者 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 建筑與環(huán)境展示并重，功能價值展示與文化氛圍營造并重，整體效果和細節(jié)表現并重 。 擊中目標 —— 以精準的傳播媒介，直郵、單張、電話直銷等方式直接對準目標客戶群。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本案最終能夠實現什么樣的 租賃 售價位，不僅和項目自身品質有關，也和直接的市場競爭、宣傳推廣投入比例有密切關系。 因此，在本案中， 租賃 價格 定位 成為項目操作的一個重要 關鍵 點，降低 租金 ， 可能 減少企業(yè)利潤，但可以更快地實現 招租 ；而提高 租金 ， 會 增加企業(yè)利潤，但在銷售難度加大，影響資金回籠， 風險 也隨之 放大 。 當然，除考慮價值取向因素外，房地產產品價格的因 素是項目整體所包括的多種可變因素，以上因素統(tǒng)籌考慮決定了價格的定位因素，構成了價格定位的可行性基礎。一般市場定價原則由三個價值取向構成。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，后期銷售以快制勝，在經過一段時間的包裝宣傳之后，吊足目標消費者的胃口，然后利用各種渠道，達到快速銷售的目的。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 尋找市場空白點，挖掘出只專屬于本項目的核心價值，鑄就其他 寫字樓 所無法復制和超越的競爭壁壘 —— 這才是本項目的制勝之道 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 。 三 、 項目 SWOT 分析 在對項目進行營銷策劃之前，首要的就是清楚自身項目存在的優(yōu)缺點，在知彼的基礎上還要知己，以下就是項目的優(yōu)劣勢分析：（ 附 SWOT 分析圖） 優(yōu)勢（ strength） ，靠近華光路， 交通條件十分便利， 多輛公交車經過如此，且世紀路交通暢通，堵 車現象較少 。 本案與黃金國際、江南豪庭、恒生城市花園、美達世紀華庭、龍御現代城、義烏小商品城等大型居住區(qū)和商品集散地較近 。 另外，由于 寫字樓只有在現房時才會購買租用，前期壓力大 ， 項目回收周期長， 風險大，投入成本比住宅大，回收期長，受政策、經濟形勢影響大，風險不言而喻 淄博市近年來中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢頭，并逐漸成為本市經濟發(fā)展的一股生力軍 ，這些中小型企業(yè)將是寫字樓的主要 客戶群 ，他們追求高性價比，要求良好的辦公條件和配套環(huán)境。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 世紀板主要特點是整體規(guī)劃開闊、大氣，風景秀麗、環(huán)境幽雅， 交通便利。隨著近年來經濟的飛速發(fā)展，越來越多的商家在這片土地上成長起來。 邊緣片區(qū) ： 分別是南定制鋁工業(yè)片區(qū)、馬尚片區(qū)、北部高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)片、東部化工片區(qū)。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。三次產業(yè)比例為 ::。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過對 張店寫字樓 市場 細致的調查研究分析以及對 項目本身全面的考察分析，最終確定了 本 項目營銷的基本方向， 形成了此報告。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 物質條件。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 寫字樓 分布版塊分析 縱觀張店 區(qū) 現有 的寫字樓 布局，主要集中在兩大版塊，世紀路兩側與柳泉路兩側。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 寫字樓的供給 與客戶需求 目前， 張店區(qū) 寫字樓供給量 較大 ，主要分布在 柳泉 版塊和世紀版塊。 ⑥ 中小企業(yè)需求呈現如下特征： 一是性價比高，樸素簡約中透露出適合這些人群的人文氣氛就可以 ；二是全天候辦公條件，有專業(yè)的現代辦公條件，有餐飲，有健身場所 ；三是是現房。 張店區(qū)商業(yè)與服務業(yè)發(fā)達，輻射全淄博市。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 、 人文 氣息濃厚，且有職業(yè)學院學生資源有用。 ，商鋪進深較長，辦公室規(guī)劃不方正等，另外，規(guī)劃停車位較少，不能滿足停車需求 。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 三 篇 競爭分析與競爭策略 一、 競爭對手分析 張店區(qū)現存的寫字樓較多，檔次不一，但多對本項目構成一定競爭，現 列舉主要的競爭樓盤 作分析如下： 樓盤 鉆石商務大廈 榮寶齋 國貿大廈 晨報大廈 贏環(huán)商務大廈 中房時代大廈 職院商務樓 地段 CBD 中心， 地段佳 CBD 中心，地段佳 高新區(qū)中心，地段佳 柳泉路與中潤達到交叉口 靠近老區(qū)，地段次之 新舊結合部位，地段良好 靠近新的政務中心 交通 張 店中心，公交線路多，但交通較為擁擠 張店中心，公交線路多，但交通較為擁擠 柳泉路與中潤達到交叉口，交通發(fā)達 柳泉路與中潤達到交叉口，交通發(fā)達 臨老城，交通相對落后 共青團路與西六路交叉口，交通相對擁擠 臨世紀路，靠近華光路，交通順暢 形象 形象 很好 形象 很好 形象 好 整體形象好 形象較好 形象一般 形象較好 商務氛圍 CBD 中心， 商務氛圍濃厚 CBD 中心，商務氛圍濃厚 商務氛圍較差 商務氛圍濃厚 商務氛圍一般 商務氛圍較好 商務氛圍較差 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫， 月更新房地產資料近千個。 三 、 功能定位 集商務 辦公 、娛樂 休閑 、餐飲于一體的大型商務中心 現在，一 些中小企業(yè)對辦公物業(yè)的需求一般有以下幾個特點：一是性價比高 ；二是 有相應配套 ，有專業(yè)的現代辦公條件，有餐飲，有健身場所，適合 24 小時辦公；三是 是現房。 五 、 客戶 群 定位 創(chuàng)業(yè)型、中小型 公司 主要依據： 根據調查結果和對淄博經濟的分析， 淄博市近年來中小企業(yè)的發(fā)展已明顯呈上升勢頭，并逐漸成為本市經濟發(fā)展的一股生力軍 。 以下是客戶組成詳細比例列表： 客戶 類型 細分 租賃 原因 所占比例預測 宣傳點 餐飲 業(yè) 餐 廳、咖啡 主要看中本項目龐大的師生資源 約 1% 人氣、 師生資源 文化 類產 業(yè) 培訓機構、廣告公司、傳 媒公司 裝飾設計公司 價格便宜、面積適中、具有商務形象，有龐大的師生資源 約 40% 價格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 代理 中介 企業(yè) 咨詢公司、 代理公司、兼職中介機構 、律師事務所 價格便宜、面積適中、具有商務形象，有龐大的師生資源 約 25% 價格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 科技 、網絡 、通訊類 企業(yè) 計算機軟件公司、計算機維修公司、網絡公司 價格便宜、面積適中、具有商務形象 約 25% 價格 、 形象 創(chuàng)業(yè) 空間 休閑產業(yè) 健身館 價格便宜、面積適中、具有商務形象，有龐大的師生資源 約 1% 價格 其他 貿易公司 價格便宜、面積適中、具 有商務形象 約 8%