【文章內容簡介】 XX 區(qū) 一是通過土地儲備，推進農村城市化進程，建設用地全部納入土地儲備的鄉(xiāng)，農民一次性整建制轉居轉工進入城鎮(zhèn)社會保障體系，農（居）民全部搬遷上樓， 按規(guī)劃實施綠化美化和城市建設，加快培育產業(yè)支撐，實現環(huán)境提升與產業(yè)發(fā)展的有機結合。二是將土地儲備作為綠隔地區(qū) “ 一鄉(xiāng)一策 ” 政策調整的重要補充，制定完善規(guī)劃調整方案，抓好整建制轉居轉工試點，加快推進綠化隔離地區(qū)建設。 而 土地政策將 是 影響 本 區(qū)域內未來投資市場 的主要因素 。 2021年 以來，為了確保房地產市場穩(wěn)定發(fā)展，國務院、北京市先后出臺了“ 國十條 ” 、 “ 京十二條 ” ，對金融信貸、土地市場和房地產市場加強調控力度 。這一系列政策的出臺和實施，有可能進一步影響全區(qū)投資市場。 XX 區(qū) 按照建設 “ 新四區(qū) ” 的戰(zhàn)略部署，在確保完成現有 土地儲備項目后續(xù)開發(fā)的前提下，統(tǒng)籌謀劃，進一步加大土地儲備工作力度，加快土地供應，促進資金回籠，降低資金風險，形成滾動開發(fā)、有序推進的工作格局。 未來開發(fā) 市場分析 14 為了防止北京市城市中心地區(qū)與外圍組團之間連成一片，避免城市 “ 攤大餅式 ” 的發(fā)展，實現城市規(guī)劃 “ 分散集團式 ” 布局。根據北京市 1993 年的總體規(guī)劃方案，北京市在四環(huán)五環(huán)之間建設了第一綠化隔離帶，同時還將建設第二綠化隔離帶，綠化隔離地區(qū)總面積為 平方公里，規(guī)劃實現綠地面積 125 平方公里，占綠化隔離地區(qū)總面積的 52%，成了 “ 綠化隔離帶房地產項 目 ” 密集的區(qū)域。 產業(yè)建設是農村經濟發(fā)展和農民致富的必由之路。綠化隔離地區(qū)規(guī)劃有兩種產業(yè)類型，即二、三產業(yè)用地（簡稱綠隔產業(yè)）和經營性綠色產業(yè)（簡稱綠色產業(yè)）。綠隔產業(yè)是綠化隔離地區(qū)用于安置失地上樓的農民勞動力、為農民提供社會保障的經營性二三產業(yè)。綠色產業(yè)是在建設大塊綠地（ 100 畝以上）的基礎上，允許有 3～ 5%的土地用于建設與綠地相適宜的經營性產業(yè)項目，以吸納當地農村勞動力、增加農民收入和養(yǎng)護綠地。 因此本區(qū)域將吸引一些電子信息產業(yè)，高端的輕工產業(yè)和創(chuàng)意產業(yè)企業(yè)入駐 京政辦發(fā)〔 2021〕 20 號文件第十條規(guī)定： “在農民自住房建成的前提下，允許集體經濟組織開發(fā)建設部分商品房上市出售，所得收入全部用于補償拆遷、新村建設及綠化建設，建設農民自住房屋和上市出售的商品房比例為 1： 。” 本項目實施后擬開展的二級開發(fā)市場主要為住宅 的開發(fā) 。 從房展會上關注集中度中可以看出 綠化隔離帶項目需求的主力群體 為 35 歲以下的群體，尤其是 30 歲以下的群體同時值得注意的是50 歲以上的中老年群體對于綠化隔離帶項目的需求也比較旺盛，這和中老年群體對于項目周邊環(huán)境及綠化要求程度較高有一定的關系，同時由于該群體當中的相當一部分人已經或者即將退休，對 于居住地點和工作地點的距離并不十分看中。 15 圖 綠化隔離帶項目需求群體年齡分布 同時 外來置業(yè)者 需求旺盛。 有資料顯示，北京市 40%的商品房市場被外來群體（包括國內異地置業(yè)者以及國外置業(yè)者）消化。 圖 綠化隔離帶項目需求群體戶口分布 另外， 將近 9 成以上的綠化隔離帶項目需求群體的家庭年收入不超過 10 萬元 。 從綠化隔離帶 項目需求群體的家庭年收入來看，主要集中在 620 萬之間，同時假定該群體已有 23 年的積蓄，儲蓄率按照 50%計算，該部分群體的儲蓄額度在 930 萬之間，按照首付 20%計算，該部分群體對總價的承受能力應該在 45120 萬之間。 16 圖 綠化隔離帶項目需求群體家庭年收入分布 綠化隔離帶項目基本上在四環(huán)到五環(huán)之間，政府部門對于這些項目在 “ 綠化率 ” 、 “ 容積率 ” 等方面有嚴格的限制，同時產品形態(tài)也將徹底改變市內 “ 塔樓一統(tǒng)天下 ” 的局面，將形成 “ 低層低密度 ” 、“ 板式多層 ” 、 “ 板式小高層 ” 多種產品并存的局面。 而從居住角度看， “ 綠化隔離帶 ” 項目的優(yōu)勢主要集中在 “ 綠化率高 ” 、 “ 通風 /采光好 ” 、 “ 社區(qū)安全 /環(huán)保 /健康 ” 、 “ 建筑密度低 ” 等方面。 和普通商品房需求市場不同的是，對綠化隔離帶項目有需求的群體決大多數已經擁有了自己的住房，該群體已經擁有一定的購房經歷，對于項目的細節(jié)比較關注，同時從購買目的來看，主要是 “ 為了改善居住條件和環(huán)境 ” 。 17 圖 綠化隔離帶需求項目群體目前居住現狀 圖 綠化隔離帶需求群體購房目的 從目前綠化隔離帶項目的區(qū)域需求來看， “ 北部 ” 及 “ 東北部 ”的需求最旺盛，分別占 2 成略強，其次是 “ 東部 ” 、 “ 東南部 ” 和 “ 南部 ” 表 綠化隔離帶項目區(qū)域需求 需求區(qū)域 百分比 北部 東北部 東部 東南部 南部 西南部 西部 西北部 從上述分析可以看出，本項目未來的開發(fā)市場具有較好的前 景。 18 三、區(qū)域開發(fā)優(yōu)勢分析 政府重視度不斷加強 十七大報告指出：“建設生態(tài)文明，基本形成節(jié)約能源資源和保護生態(tài)環(huán)境的產業(yè)結構、增長方式、消費模式?！眻蟾孢€強調，要“使生態(tài)文明觀念在全社會牢固樹立”。十七大報告首次提出生態(tài)文明，這是我們黨科學發(fā)展、和諧發(fā)展理念的一次升華。 北京市委市政府多年來一直強調對生態(tài)環(huán)境的建設，陸續(xù)出臺相關文件支持綠化隔離帶的建設， 首都綠化辦（市林業(yè)局）和各有關區(qū)綠化管理部門分別制定全市和本區(qū)的綠化隔離地區(qū)綠地管理辦法，使綠化隔離地區(qū)的綠化建設和管理逐步實現規(guī)范化、制度化、科學化、法 制化。 XX 鄉(xiāng)黨委鄉(xiāng)政府也高度重視 綠化隔離帶 建設，專門成立了項目建設領導小組督辦項目進展情況，一把手親自掛帥著力推進項目實施。 因此，本項目的建設具有完善的政策支持。 村（居）民認可度上升 經過多年城市生活的熏陶和政府的宣傳， 本地區(qū) 村（居）民城市意識有了很大的提高，對于城中村混亂的情況和諸多不便也是反應強烈甚至深惡痛絕，特別與周邊地區(qū)宜居環(huán)境的的對比，以及一些城中村地區(qū)的成功改造的信息，更增強了他們的信心和決心。大家普遍認為早改比晚改好，早改可以減少歷史遺留問題并盡快地發(fā)揮改造的綜合效益，占據發(fā)展的主動。 否則，隨著城市的發(fā)展，房價、地價越來越高，在利益驅動下將帶來新一輪違章建筑的出現，改造成本還將持續(xù)增加，改造難度也會進一步增大。 2021 年宅基地拆遷補償平均一般不到 2021 元，如今已突破 4000 元，有的地區(qū)已高達 1 萬元。大多數村社干部和群眾都希望政府能盡快出臺城中村改造的相關政策，在保障好原有權益的基礎上，盡快推進城中村改造工作。 因此，本項目的建設是當地 村（居）民 翹首企盼的民心工程。 19 第五章 土地一級開發(fā)方案 與進度安排 一 、 征地 方案 幾年來，北京市已逐步形成了土地一級開發(fā)投資主體多元化（企業(yè)投資、政府 投資、政府和企業(yè)共同投資）、 — 級開發(fā)土地類型多元化以及管理方式的多元化。本項目采取的是開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，政府將不直接參與，開發(fā)商的利潤不高于預計成本的 5%。 征地拆遷影響調查 為了正確和較完整地獲知本項目征地拆遷移民安置的影響，在本項目實施前，根據征地范圍，對工程影響范圍內的 企業(yè)、 人口、房屋、土地、專項設施等不同影響對象的實物指標進行調查。主要有征地拆遷影響人口調查、拆遷房屋及附屬設施調查以及專項設施調查，另外對影響地區(qū)的基本情況、社會經濟現狀和發(fā)展計劃以及拆遷影響地區(qū)居民生產生活現狀的調查。 經過 調查，本項目范圍內有 企業(yè)用房、村民房屋及其他附屬設施，并 有部分 樹木 及其他地上附著物 。 樹木及 附著物權利人為 集體所有。 征地 拆遷 補償原則及標準 （ 1）征地 拆遷 補償原則 保障因征地拆遷而移民的居民合法權益，保證移民安置質量是我國有關政策法規(guī)和世界銀行的移民安置政策共同的原則。為了切實落實本項目的實施以提高或不降低受影響人的生產條件和生活條件為原則，受影響居民有權利從項目實施方獲得相應補償，項目實施方必須協(xié)助受影響人，恢復或提高其原有收入和生活水平等基本原則。 為了做好本項目用地拆遷和補償工作，本項目應堅持以下 原則： 1） 土地征用、青苗補償，均應在國家有關法律政策框架內并廣泛聽取受影響人的意見后制訂。 2） 對于在實施過程中臨時發(fā)生的由于施工而給群眾造成的生活和 20 生產方面的損失應根據受影響程度支付補償費，補償以能恢復原有的生活水平和生產條件為標準。 3） 征地補償工作必須在項目實施前至少一個月完成，否則項目不開工。 （ 2）征地 、拆遷 補償標準 依據《北京市建設征地補償安置辦法》（即“北京市人民政府令第148 號”）： 征地補償費包括土地補償費、 人員安置 費。涉及青苗和其他土地附著物的 ，還應當向所有權人支付青苗補償費和其他土地 附著物補償費。本項目 發(fā)生土地補償費及 房屋拆遷費 和其他土地附著物補償費。 征地工作程序 （ 1）土地一級開發(fā)主體提出開發(fā)建設項目立項報告，由主管部門批準立項后，列入計劃； （ 2）土地一級開發(fā)主體持批準的立項文件，向規(guī)劃部門申請選址； （ 3）規(guī)劃部門初步劃定用地范圍、面積，并向有關部門發(fā)出建設用地征詢意見表； （ 4）管理部門根據規(guī)劃初步定點，擬定補償安置方案； （ 5）土地一級開發(fā)主體與原用地單位、當地地方政府共同商談征地補償安置方案； （ 6）土地一級開發(fā)主體與被征地單位簽訂土地征用初步協(xié)議； （ 7）土地管理部 門在補償安置方案上簽署意見； （ 8）規(guī)劃部門審核征地文件、協(xié)議，草擬征地批復文件； （ 9）與被征地方就征地補償費、 房屋拆遷費、 青苗及土地附著物的標準進行協(xié)商，經 企業(yè)和 村民代表大會通過后，簽訂征地補償安置協(xié)議； （ 10）土地行政主管部門對征地程序、征地標準進行監(jiān)督指導，聽取村民意見并公示征地補償協(xié)議； 21 （ 11）區(qū)政府批準后，報市國土資源局審核，經市政府批準后，取得征地批準文件； （ 12）征地補償費專戶存儲，征地方要依法、按時、足額支付征地補償費及相關稅費； （ 13）在土地主管部門的主持下被征地單位向用地單位正 式移交土地、并進行開發(fā)建設； （ 14）土地一級開發(fā)主體填寫《征地結案表》，申請征地結案。 征地 情況 （ 1）用地單位：項目單位 （ 2）征地用途：居住 （ 3）征地位置： XX 村四至 （ 4）征收土地情況：本項目需征收北京市 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng) XX 村集體土地 公頃（約合 畝）。 涉及人員安置情況 本項目在征地的同時，需要對征地范圍內的人員進行安置，根據相關資料，本項目征地設計的農業(yè)總人口數量為 2307 人。 征地 方案 及費用構成 征地費是征收集體土地而發(fā)生的一種補償費用，征地項目的具體征地補償費及 人員安置費，以征地單位與被征地農村集體經濟組織協(xié)商簽訂的征地補償安置協(xié)議書為準。 本項目征地采用貨幣補償方式，依據有關規(guī)定及本項目的實際情況，征地 補償 費用包括土地補償費和人員安置費。 本項目土地征用補償標準 45 萬元 /畝，本項目需征地 公頃 ，征收土地補償費共計 萬元。 本項目 人員安置 標準 26 萬元 /人 ，本項目需 安置 2307 人 ， 人員安置費 共計 59982 萬元。 22 則本項目集體土地征地費用為 萬元。 土地補償費使用方式 本項目土地補償費全部支付給土地方，用于失地農民的補償及安置 。土地補償費的使用由村委會召開村民代表大會確定。 征地工作是一項系統(tǒng)工程，征地單位應綜合協(xié)調土地行政主管部門、勞動保障行政主管部門、民政部門、公安部門、農村工作部門、區(qū)人民政、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、農村集體經濟組織和村民委員會，齊心合力，共同完成此項工作。 二 、拆遷工作 方案 拆遷工作概要 根據地形圖分析結合鄉(xiāng)政府提供資料，用地范圍內房屋建筑面積約為 1197193 平方米。包括民宅 800 戶， 集體 企業(yè) 500 余家。具體情況詳見下表： 地上物類型 數量 土地面積 （㎡） 建筑面積 （ pgm） 民宅 800 戶 345962 345962 集體企業(yè) 500 家 649438 851231 合計 995400 1197193 拆遷適用政策說明 該項目位于 XX 區(qū) XX 鄉(xiāng) XX 村，宅基地補償應按照《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》、《北京市宅基地房屋拆遷補償規(guī)則》及綠化隔離帶項目拆遷宅基地面積控制標準、補償標準及有關補助費的相關規(guī)定。拆遷補償使用相關政策包括： （暫略） 拆遷補償費用包括民宅、國有企業(yè)、市政設施、其他費用及不可預見費等。 拆遷補償費用測算 本項目拆遷費用測算包括民宅、集體企業(yè)、其他費 用及不可預見費等幾部分。 23 （ 1）民宅部分 根據有關規(guī)定 ， 本項目民房拆遷補償費指標為 6500 元 /平方米，拆遷補償費為 平方米。 （ 2）集體企業(yè)