【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第二章 項(xiàng)目分析 一、 XX縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 XX 縣位于廣西北部，與柳州、桂林分別相距 110 公里和 140 公里。全縣總面積 2905 平方公里，總?cè)丝?32 萬(wàn)人，轄 6 鎮(zhèn) 8 鄉(xiāng) 153 個(gè)村 (街、社區(qū) )，聚居漢、壯、苗、瑤、侗等 19 個(gè)民族?？h城城區(qū)面積為 平方公里，人口 8 萬(wàn)余人，商貿(mào)十分發(fā)達(dá)，歷來(lái)是桂北、湘西、黔東南三省區(qū)交界中心區(qū)域的商品集散地，素有 “ 小柳州 ” 之美稱(chēng)。 XX 縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)性質(zhì) 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目概況 傳統(tǒng)宅基地住宅項(xiàng)目 —— 平均單價(jià) 600 元 /㎡ 集資建房小區(qū) 銀行職工宿舍 平均單價(jià) 500 元 /㎡ 公務(wù)員小區(qū) 平均單價(jià) 550 元 /㎡ 教師公寓等 平均單價(jià) 550 元 /㎡ 商品房項(xiàng)目 東龍居 平均單價(jià) 790 元 /㎡ 綠水東岸。鑫升源 平均單價(jià) 800 元 /㎡ 長(zhǎng)安城市購(gòu)物廣場(chǎng)等 住宅 平均單價(jià) 810 元 /㎡ 一層商鋪平均單價(jià) 8300 元 /㎡，以每月 45 元 /㎡返租 5 年。 二層商鋪平均單價(jià) 5500 元 /㎡，以每月 30 元 /㎡返租 5 年。 2021 年在 XX“ 建設(shè)小柳州，融入大柳州 ”城市建設(shè)規(guī)劃中， 以城 東 區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，擴(kuò)大規(guī)模，完善功能，加快推進(jìn)城 市化步伐 。 完善城市功能，實(shí)現(xiàn)城市容量擴(kuò)張，全力打造城市品牌，構(gòu)筑起經(jīng)濟(jì)發(fā)展的平臺(tái)。城市化水平已 提高 2 個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)， XX 縣房地產(chǎn)業(yè)得到了較快的發(fā)展。 XX 縣房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有： ? 得益于國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)整，市民的消費(fèi)信心得以增強(qiáng)和鞏固； ? 機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場(chǎng)需求； ? 在“ 建設(shè)小柳州，融入大柳州 ”城市建設(shè)規(guī)劃中對(duì)拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。 ? 金融機(jī)構(gòu)對(duì)購(gòu)房者發(fā)放貸款，市民觀(guān)念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤(pán)配套的日益完善，也大大推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 二 、項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 本項(xiàng)目地處 XX 縣商業(yè)最活躍最繁華的商業(yè)中心 —— 桔香路中南段，原 XX 縣飲食服務(wù)公司。 屬于 XX 縣區(qū)的核心商業(yè)區(qū)范圍，其商業(yè)價(jià)值具備先天的區(qū)位和地段優(yōu)勢(shì)。 項(xiàng)目東部及南部為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)氣氛，但檔次不高。 XX 縣長(zhǎng)安廣場(chǎng)地點(diǎn)位于縣城舊機(jī)場(chǎng)新城區(qū)中心地帶，廣場(chǎng)東面為規(guī)劃中的縣人民政府所在地北面為 XX 綜合批發(fā)市場(chǎng)，西、南面為居民區(qū)，環(huán)廣場(chǎng)周邊為城市道路。廣場(chǎng)總建設(shè)面積為 120 畝，工程投資 1000 多萬(wàn)元 人民廣場(chǎng)的改建會(huì)強(qiáng)化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功能 和旅游功能，形成 XX 的縣區(qū)向心源，會(huì)提升區(qū)域形象，能帶來(lái)更多的人潮，對(duì)同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。 對(duì)本項(xiàng)目而言，商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境的逐步改善會(huì)帶來(lái)更多的投資者和經(jīng)營(yíng)者，銷(xiāo)售通路會(huì)更寬廣。 同時(shí) 長(zhǎng)安廣場(chǎng)的形象會(huì)清晰城市中心區(qū)的功能定位，令本項(xiàng)目處于“大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)”范疇，將明確指引目標(biāo) 客戶(hù)的投資、置業(yè)熱情，將其整合有利于本項(xiàng)目的宣傳推廣。 三、項(xiàng)目 SWOT 分析 S（優(yōu)勢(shì)分析） W（劣勢(shì)分析） ⑴區(qū)位優(yōu)勢(shì) ⑵地段優(yōu)勢(shì) ⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng) ⑷人氣優(yōu)勢(shì) ⑸交通優(yōu)勢(shì) ⑹配套優(yōu)勢(shì) ⑴ 規(guī)模 較 大，商業(yè)面積大 ⑵ 項(xiàng)目 工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力 ⑶周邊現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)給項(xiàng)目銷(xiāo)售及招商帶來(lái)一定的壓力 O（機(jī)會(huì)分析） T（威脅分析） ⑴ 區(qū)域 商圈的商場(chǎng)功能面臨調(diào)整 ⑵ 長(zhǎng)安 廣場(chǎng)互補(bǔ)城區(qū)功能 ⑶ 目前 XX 商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手段落后 ⑷臨街鋪面 拆遷促進(jìn)租賃需求 ⑴ 長(zhǎng)安城市購(gòu)物廣場(chǎng)的先行 ，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅 ⑵ 消費(fèi)觀(guān)念限制 ⑶ 國(guó)家政策頻頻出臺(tái)，房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)門(mén)檻提高 （ S） ⑴區(qū)位優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目所在地是 XX 河?xùn)|的一級(jí)商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為 XX 城市生活和商業(yè)的核心區(qū)。 本項(xiàng)目地處 XX 商業(yè)的“核心范圍”，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群有極強(qiáng)的吸引力。 優(yōu)勢(shì)應(yīng)用： —— 本項(xiàng)目是 XX 的“高價(jià)區(qū)”，其商業(yè)地位占據(jù) XX 的制高點(diǎn)，在宣傳推廣方面將有利于本項(xiàng)目。 ⑵地段優(yōu)勢(shì) 桔香路是 XX 縣最繁華的傳統(tǒng)商業(yè)街，其周邊一帶是本縣商賈云集、商機(jī)最深厚的地方，是城市未來(lái)的一個(gè)商業(yè)、旅游重心區(qū)。 本項(xiàng)目位于桔香路中南段，并與工商銀行、火車(chē)站、汽車(chē)站相鄰，其地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代，市場(chǎng)潛力有待挖掘。 優(yōu)勢(shì)應(yīng) 用： —— 研展桔香路在 XX 商業(yè)、娛樂(lè)的市場(chǎng)號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣。 ⑶項(xiàng)目可塑性強(qiáng) 本項(xiàng)目占地面積約 8000 平方米，具備營(yíng)造縣中心大型商業(yè)樓盤(pán)的條件； XX 縣區(qū)的規(guī)劃將重新整合縣中心區(qū)的商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項(xiàng)目具備很強(qiáng)的可塑空間。 優(yōu)勢(shì)應(yīng)用 ： —— 針對(duì) XX 現(xiàn)有商業(yè)賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物功能的狀況，整合各方面資源，為本項(xiàng)目營(yíng)造獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性。 —— 作為新的商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項(xiàng)目功能上可以規(guī)劃地比較完善。 ⑷人氣優(yōu)勢(shì) 桔香路 是 XX 居民消費(fèi)的集中區(qū)，本項(xiàng)目位于縣中心區(qū)最繁華的商業(yè)街上，為本項(xiàng)目帶來(lái)大 量的人流、人氣。 優(yōu)勢(shì)應(yīng)用： —— 人流、人氣是今后經(jīng)營(yíng)的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶(hù)信心的保證。 ⑸交通優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目四面環(huán)路，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)， 出入方便快捷。其所帶來(lái)的密集的車(chē)流、人流令本案的商用物業(yè)具有多元化發(fā)展的先天條件。 優(yōu)勢(shì)應(yīng)用： —— 充分利用本項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)，將本項(xiàng)目商用物業(yè)的價(jià)值提升至 XX 首席繁華商業(yè)步行街，從而保證開(kāi)發(fā)商贏利空間的最大化。 ⑹配套優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目所在地塊位置存在的大問(wèn)題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位不足，步行交通和機(jī)動(dòng)車(chē)交通混雜。 項(xiàng)目所在的 十字街 口 是 XX 縣的交通樞紐，人車(chē)混行、停車(chē)位嚴(yán)重不足（占據(jù)路面停車(chē)，成為交通最大隱患），給項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)必須考量因素。 本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤(pán)可從規(guī)劃階段規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在配套方面獲取優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足該地區(qū)的停車(chē)需求，獲取更大商機(jī)。 優(yōu)勢(shì)應(yīng)用 ： —— 在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮停車(chē)消費(fèi)及住戶(hù)使用功能，為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣提供更完備條件。 小結(jié)： 項(xiàng)目的這些優(yōu)勢(shì)，再結(jié)合個(gè)性化生活的商業(yè)樓盤(pán)規(guī)劃營(yíng)造，以形成本項(xiàng)目極強(qiáng)的賣(mài)點(diǎn)。 （ W） ⑴ 規(guī)模 較 大，商業(yè)面積大 本項(xiàng)目占地面積達(dá) 8000 多平方米，三層商場(chǎng)的規(guī)劃，建成后將成 為 XX 縣最大的商業(yè)項(xiàng)目， XX 縣外來(lái)人口較少，要保證如此大的商業(yè)項(xiàng)目順利地維持經(jīng)營(yíng)，單靠本縣的人口較難支撐。 應(yīng)對(duì)措施： —— 利用旅游資源，拓展項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)部分商業(yè)面積由外來(lái)商戶(hù)消化。 ⑵項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力 本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長(zhǎng)時(shí)間，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷(xiāo)售的先機(jī)。 應(yīng)對(duì)措施： —— 及時(shí)跟進(jìn)本項(xiàng)目各種證照的辦理過(guò)程，完善銷(xiāo)售前期的法律手續(xù)； —— 在項(xiàng)目客戶(hù)的原始積累階段和引導(dǎo)銷(xiāo)售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來(lái)吸引潛在客戶(hù)的注意。 ⑶同質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈 項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)較多 ，給項(xiàng)目銷(xiāo)售及招商帶來(lái)一定的壓力 應(yīng)對(duì)措施： —— 提升項(xiàng)目的檔次，完善商業(yè)功能的規(guī)劃，以搶占人氣為主要的競(jìng)爭(zhēng)方向。 （ O） ⑴ 區(qū)域 商圈的商場(chǎng)功能面臨調(diào)整 我司市調(diào)組在本次市調(diào)過(guò)程發(fā)現(xiàn)： XX 的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基本以百貨公司形態(tài)出現(xiàn)，輔以精品服飾商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，均強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足購(gòu)物功能，忽略了休閑、娛樂(lè)功能。 但現(xiàn)階段購(gòu)物功能富余狀況已出現(xiàn)。 本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，可針對(duì)該區(qū)“購(gòu)物功能富余、休閑娛樂(lè)功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，又可找尋本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。 ⑵ 長(zhǎng)安 廣場(chǎng)互補(bǔ)城區(qū)功能 項(xiàng)目北面的長(zhǎng)安廣 場(chǎng)，該規(guī)劃將縣區(qū)分為大型購(gòu)物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)；人民廣場(chǎng)