【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 資客戶(hù)也是一種負(fù)責(zé)。 開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)期間采用“一萬(wàn)變兩萬(wàn)”策略 前 30 位排號(hào)或購(gòu)房客戶(hù)，簽定合同就送現(xiàn)金抵扣房款， 條件： 必須在活動(dòng)有效期內(nèi)簽定購(gòu)房合同或定購(gòu)書(shū)，才能享受活動(dòng)優(yōu)惠 活動(dòng)贈(zèng)送金額不能變現(xiàn)，只能在房款中抵扣 前 1— 10 名 活動(dòng)期間交一萬(wàn)定金，抵扣兩萬(wàn)房款 額度：送一萬(wàn)元 前 11— 20 名 活動(dòng)期間交一萬(wàn)定金，抵扣一萬(wàn)五房款 額度：送五千元 前 20— 30 名 活動(dòng)期間交一萬(wàn)定金，抵扣一萬(wàn)三房款 專(zhuān)業(yè)好文檔 17 額度：送三千元 投資組合策略（ 詳見(jiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造部分相關(guān)內(nèi)容） “賣(mài)一送一”策略 （詳見(jiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)改造部分相關(guān)內(nèi)容） 二、入市策略 鑒于目前項(xiàng)目的工程進(jìn)度安排、銷(xiāo)售準(zhǔn)備工作的進(jìn)展情況，以及房地產(chǎn)特有的淡完旺季銷(xiāo)售規(guī)律，將入市時(shí)機(jī)定在 2021 年 5 月中旬，主要因?yàn)橐韵略颍? 在建項(xiàng)目大部分都已經(jīng)具備了銷(xiāo)售條件，隨著時(shí)間的推移，項(xiàng)目將進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售來(lái)講，是最佳銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，既能在短短的幾個(gè)月交房，有能有效避免完全現(xiàn)房的一些弊端。 期房到現(xiàn)房，是一個(gè)銷(xiāo)售售價(jià)不斷上漲的過(guò)程，此階段銷(xiāo)售最能增加項(xiàng)目的預(yù)期收益。 如果時(shí)間跨過(guò) 7 月中旬， 7 月中旬到 9 月中旬都是 銷(xiāo)售淡季，在此時(shí)開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售是極為不利的，銷(xiāo)售造勢(shì)也難以起到良好的效果，市場(chǎng)正處于積蓄期。 要抓住 6 月銷(xiāo)售旺季大力推銷(xiāo)，力爭(zhēng)銷(xiāo)售過(guò)半，以減輕后期銷(xiāo)售壓力。因?yàn)樵谝欢〞r(shí)期內(nèi)，購(gòu)買(mǎi)力的形成是需要一定的時(shí)間積累，在經(jīng)過(guò) 9 月的積蓄，在 9月又迎來(lái)二次銷(xiāo)售高峰，否則難以在年底完成 80%—— 90%的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。 三、銷(xiāo)售控制策略 主要依據(jù)銷(xiāo)售慣例以及本項(xiàng)目工程進(jìn)度時(shí)間安排，對(duì)銷(xiāo)售周期大致作如下安排： 開(kāi)盤(pán)日期大致定在 5 月中旬，整個(gè)銷(xiāo)售周期從 2021 年 5 月 — 2021 年 1 月。 a) 銷(xiāo)售周期劃分 ① 、準(zhǔn)備期 時(shí)間： 2021 年 4 月 日到 2021 年 5 月 日 營(yíng)銷(xiāo)目的： ※ 形象展示：樓盤(pán)、開(kāi)發(fā)商形象展示； ※ 預(yù)熱市場(chǎng)，吸引目標(biāo)客戶(hù)群，制造局部供不應(yīng)求 銷(xiāo)售態(tài)勢(shì) ； ※ 為正式銷(xiāo)售做準(zhǔn)備。 主要任務(wù)： ※ 總體營(yíng)銷(xiāo)及具體執(zhí)行方案的制定 ※ 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝 專(zhuān)業(yè)好文檔 18 ※ 銷(xiāo)售管理制度、表單、相關(guān)協(xié)議文本完成 ※ 其它準(zhǔn)備工作 ※ 廣告執(zhí)行 a、板塊形象廣告宣傳，以軟廣告為主； b、 宣傳資料 制作。 ※ 公關(guān) （略） ※ 營(yíng)銷(xiāo)人員培訓(xùn)。 ※ 統(tǒng)一銷(xiāo)售 說(shuō)辭。 ②、公開(kāi)期 時(shí)間： 2021 年 5 月 日到 月 日 目的： ※ 認(rèn)購(gòu)達(dá)到 30% ※ 作市場(chǎng)測(cè)試 ③、 強(qiáng)銷(xiāo)期 時(shí)間： 2021 年 月 日到 2021 年 月 日 營(yíng)銷(xiāo)目的： ※ 培養(yǎng)客戶(hù)忠誠(chéng)度； ※ 塑造公司及樓盤(pán)整體 形象 ，提高 知名度、 美譽(yù)度； ※ 保持溫?zé)徜N(xiāo)售局面。 ※ 銷(xiāo)售達(dá)到 80% 主要任務(wù)： ※ 直銷(xiāo)活動(dòng) 派發(fā)宣傳畫(huà)冊(cè)、 DM 單 ※ 廣告執(zhí)行：以 DM 單 廣告為主，系列多種媒體發(fā)布； 8 月后期加大廣告攻勢(shì)、 多媒體、大密度、大版面；主要為報(bào)紙類(lèi)硬性廣告。 ※ 公關(guān)活動(dòng)：如 捐資助學(xué)計(jì)劃 等，提高公司美譽(yù)度；組織業(yè)主與準(zhǔn)業(yè)主文體 比賽、娛樂(lè)活動(dòng)等，帶動(dòng)銷(xiāo)售；其它公關(guān)活動(dòng) 等等 。 ※ 營(yíng)銷(xiāo)人員：作好信息跟蹤、邀請(qǐng)準(zhǔn)客戶(hù)參加活動(dòng)等；發(fā)動(dòng)老業(yè)主拉客戶(hù)； ※ 銷(xiāo)控：依據(jù)銷(xiāo)售狀況，拉大價(jià)格差，以?xún)r(jià)格促進(jìn)難銷(xiāo)戶(hù)型；定期漲價(jià)促銷(xiāo)。 ※ 促銷(xiāo)活動(dòng)： （略） ④ 、清盤(pán)期 專(zhuān)業(yè)好文檔 19 時(shí)間： 200 年 月 日到 200 年 月 日 營(yíng)銷(xiāo)目的：銷(xiāo)售率達(dá) 90％以上； 主要任務(wù)：： ※ 廣告執(zhí)行：結(jié)合清盤(pán)，以公示性、提示性廣告為主； ※ 促銷(xiāo)活動(dòng)： a、 “一口價(jià)銷(xiāo)售 ”，時(shí)間控制在一個(gè)月內(nèi)； b、 其他優(yōu)惠 措施。 ※ 銷(xiāo)控：推出尾房，價(jià)格相對(duì)較低或最低。 b) 銷(xiāo)售放盤(pán)量、進(jìn)度控制 公開(kāi)期：原則上不做銷(xiāo)售控制 強(qiáng)銷(xiāo)期： ① 開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售初期，根據(jù)公開(kāi)期的認(rèn)購(gòu)情況，保證封盤(pán)及銷(xiāo)售認(rèn)購(gòu)達(dá)到總量的 30%，具體封盤(pán)位置在執(zhí)行過(guò)程中確定。 ② 在實(shí)際銷(xiāo)售突破 30%時(shí)，逐步取消封盤(pán) ③ 在強(qiáng)銷(xiāo)中期，封盤(pán)數(shù)量不能超過(guò) 5% 四、分銷(xiāo)體系及銷(xiāo)售渠道 ※ 除了固定的銷(xiāo)售點(diǎn)外，要結(jié)合二級(jí)城市的投資特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣，在銷(xiāo)售過(guò)程中建立相對(duì)完善的兼職分銷(xiāo)體系，擴(kuò)大直銷(xiāo)面。 ※ 以第一營(yíng)銷(xiāo)渠道（銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)及業(yè)務(wù)代表推薦）為主，其次考慮到本地的消費(fèi)心理及消費(fèi)習(xí)慣，以業(yè)務(wù)推廣的方式來(lái)擴(kuò)大本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群體，并由此來(lái)推動(dòng)本項(xiàng)目的廣泛傳播；通過(guò)置業(yè)顧問(wèn)直銷(xiāo)推廣可以快速 占領(lǐng)市場(chǎng)，并在最短的時(shí)間內(nèi)將項(xiàng)目推售到一定的高度。 ※ 第二營(yíng)銷(xiāo)渠道（“口碑效應(yīng)”）為輔，考慮到二級(jí)城市的營(yíng)銷(xiāo)特點(diǎn) —— 客戶(hù)之間的傳播效果比硬性廣告效果更好，信息傳遞是更迅速，實(shí)施關(guān)系營(yíng)銷(xiāo)。 專(zhuān)業(yè)好文檔 20 第六部分、投資保障措施 商業(yè)地產(chǎn)良性運(yùn)作的關(guān)鍵之一是后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，作為一個(gè)立足德陽(yáng)發(fā)展，有社會(huì)責(zé)任感的公司 —— 萬(wàn)安物業(yè)公司，我們有必要將本項(xiàng)目的商業(yè)打造成為明星樓盤(pán)、品牌項(xiàng)目，后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是我們重要的和必要的工作，為公司后期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售奠定堅(jiān)實(shí)的社會(huì)公信度和良好的口碑效應(yīng)。由此，提出以下保障措施： 一、 “無(wú)憂(yōu)投資計(jì)劃” 招商先行，積累大量商源，保障商鋪的租約。同時(shí)購(gòu)鋪就收當(dāng)年租金。 二、 菜單投資計(jì)劃 +投資顧問(wèn) 提供系列投資計(jì)劃，從項(xiàng)目的選擇、盈利能力、投資要求、地段選擇、財(cái)務(wù)分析、管理方式提出整套的投資計(jì)劃書(shū)，供投資者（包括商鋪投資者自己經(jīng)營(yíng)，商業(yè)投資者經(jīng)營(yíng)）選擇，達(dá)到招商的目的。 同時(shí)公司成立的租務(wù)部將在投資者后期執(zhí)行中提供顧問(wèn)服務(wù)。 三、 成立租務(wù)部、統(tǒng)一管理、積累商源 由開(kāi)發(fā)商成立租務(wù)部（可以和物業(yè)管理公司合為一體），負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)管理，統(tǒng)一管理，維持項(xiàng)目良好的經(jīng)營(yíng)形象。 租務(wù)部還要長(zhǎng)期不斷的收集、積累商 業(yè)資源，隨時(shí)填補(bǔ)部分商家的撤離，始終保持項(xiàng)目良好的商業(yè)氛圍。 四、 組建商家同盟 由租務(wù)部發(fā)起，組織商家形成商家同盟會(huì)，共同打造該片商業(yè)街，形成良好的商業(yè)互動(dòng)，共同促進(jìn)商圈商業(yè)的繁榮。 專(zhuān)業(yè)好文檔 21 Editor39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: @jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。s first satellite Sputnik. I also missed watching Neil Armstrong step foot on the moon and the first space shuttle take off for the stars. Those events were way before my time. As a kid, I was fascinated with what goes on in the sky, and when NASA pulled the plug on the shuttle program I was heartbroken. Yet the privatized space race has renewed my childhood dreams to reach for the stars. As a meteorologist, I39。ve still seen many important weather and space events, but right now, if you were sitting next to me, you39。d hear my foot tapping rapidly under my desk. I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s like the set for a Gee Lucas movie floating to the edge of space. You and I will have the chance to watch a man take a leap into an unimaginable free fall from the edge of space live. The (lack of) air up there Watch man jump from 96,000 feet Tuesday, I sat at work glued to the live stream of the Red Bull Stratos Mission. I watched the balloons positioned at different altitudes in the sky to test the winds, knowing that if they would just line up in a vertical straight line we would be go for launch. I feel this mission was created for me because I am also a journalist and a photographer, but above all I live for taking a leap of faith the feeling of pushing the envelope into uncharted territory. The guy who is going to do this, Felix Baumgartner, must have that same feeling, at a level I will never reach. However, it did not stop me from feeling his pain when a gust of swirling wind kicked up and twisted the partially filled balloon that would take him to the upper end of our atmosphere. As soon as the 40acre balloon, with skin no thicker than a dry cleaning bag, scraped the ground I knew it was over. How claustrophobia almost grounded supersonic skydiver With each twist, you could see the wrinkles of disappointment on the face of the current record holder and cap (capsule munications), Col. Joe Kittinger. He hung his head low in mission control as he told Baumgartner the disappointing news: Mission aborted. 專(zhuān)業(yè)好文檔 22 The supersonic descent could happen as early as Sunday. The weather plays an important role in this mission. Starting at the ground, conditions have to be very calm winds less than 2 mph, with no precipitation or humidity and limited cloud cover. The balloon, with capsule attached, will move through the lower level of the atmosphere (the troposphere) where our daytoday weather lives. It will climb higher than the tip of Mount Everest ( miles/ kilometers), drifting even higher than the cruising a