【正文】 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 ksv*3t nGK8! z89Am v^$UE9wEwZQcUE% amp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。 qYpEh5pDx2zVkumamp。qYpEh5pDx2zVkumamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpaza dNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z 89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。s not needed. Instead, he plans to deploy his 270squarefoot (25squaremeter) main chute at an altitude of around 5,000 feet (1,524 meters). In order to deploy this chute successfully, he will have to slow to 172 mph (277 kph). He will have a reserve parachute that will open automatically if he loses consciousness at mach speeds. Even if everything goes as planned, it won39。 專業(yè)好文檔 21 Editor39。 專業(yè)好文檔 20 第六部分、投資保障措施 商業(yè)地產(chǎn)良性運(yùn)作的關(guān)鍵之一是后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，作為一個(gè)立足德陽(yáng)發(fā)展，有社會(huì)責(zé)任感的公司 —— 萬(wàn)安物業(yè)公司，我們有必要將本項(xiàng)目的商業(yè)打造成為明星樓盤、品牌項(xiàng)目，后期商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理是我們重要的和必要的工作，為公司后期項(xiàng)目的開發(fā)銷售奠定堅(jiān)實(shí)的社會(huì)公信度和良好的口碑效應(yīng)。 ※ 公關(guān)活動(dòng)：如 捐資助學(xué)計(jì)劃 等，提高公司美譽(yù)度；組織業(yè)主與準(zhǔn)業(yè)主文體 比賽、娛樂活動(dòng)等，帶動(dòng)銷售；其它公關(guān)活動(dòng) 等等 。因?yàn)樵谝欢〞r(shí)期內(nèi)，購(gòu)買力的形成是需要一定的時(shí)間積累，在經(jīng)過 9 月的積蓄，在 9月又迎來二次銷售高峰，否則難以在年底完成 80%—— 90%的銷售業(yè)績(jī)。 提高售價(jià)、以租金形式返還投資者，投資即收一年租金。 （二）樓盤因素定級(jí)公式 P＝∑ Wi*Fi=W1*F1+W2*F2+?? Wn*Fn 其中： P：總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映） n：樓盤定級(jí)因素的總數(shù) Wi：權(quán)重（某定級(jí)因素對(duì)樓盤優(yōu)劣的影響程度） Fi：分值（某定級(jí)因素對(duì)片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)的優(yōu)劣度） 可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計(jì)表： 因素 序號(hào) 權(quán)重 港灣麗景 文廟商業(yè)廣場(chǎng) 金旺角 南街商鋪 U特區(qū) 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 分值 得分 位置 1 2 4 3 4 3 價(jià)格 /回報(bào) 2 3 4 3 4 3 業(yè)態(tài)業(yè)種 3 3 5 4 2 3 3 建筑質(zhì)量 4 4 4 4 3 4 交通 5 3 3 3 3 2 3 商業(yè)規(guī)模 6 3 4 3 3 3 外觀 7 4 5 1 3 2 3 發(fā)展商信譽(yù) 8 3 4 3 2 4 付款方式 9 4 4 4 4 4 廣告 10 3 4 3 2 2 停車位 11 3 4 2 2 2 人流動(dòng)線 12 2 4 3 4 3 各樓盤得分 合計(jì) （三）對(duì)本項(xiàng)目 U特區(qū)整體售價(jià)的預(yù)測(cè) 回歸方程的確定。 ① 在形象宣傳時(shí)期展現(xiàn)出較好的品質(zhì)以后低價(jià)開盤，能給客戶驚喜感，迅速聚集人氣，制造銷售氣氛； ② 以低價(jià)開盤為日后的漲價(jià)提供了有利空間，在開盤一定時(shí)間后即可提價(jià)，從而使已購(gòu)房客戶對(duì)自己所購(gòu)房心理上有升值感，獲得他們的承認(rèn)，樹立良好口碑，為以后銷售奠定基礎(chǔ)。 具體操作辦法： ? 將相臨的鋪面進(jìn)行有效的組合，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)面積和營(yíng)業(yè)開間。 在當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)允許的前提下，對(duì)臨小區(qū)面的隔墻不作統(tǒng)一規(guī)范，考慮可破墻面對(duì)小區(qū)經(jīng)營(yíng)。 由于待售物業(yè)進(jìn)深過長(zhǎng)，一般在 11 米 — 17 米之間，最長(zhǎng)高 大 22 米，對(duì)后期經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有所限制，僅適合少量業(yè)態(tài)入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，對(duì)部分準(zhǔn)備投資的客戶有一定的影響。以這兩主力店吸引人流。 二、具體業(yè)態(tài)分布如下： 一）、平順苑 C座 —— B座西區(qū)： 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)： ? 德陽(yáng)缺乏針對(duì)年輕一族的休閑品牌服飾，類似成都春熙路的服飾品牌，如左丹奴、自專業(yè)好文檔 7 由鳥、美特斯邦威、佑威、高邦、衣純、奮牌等； ? 德陽(yáng)缺乏體育用品及體育服飾的專賣； ? 德陽(yáng)缺上檔次的，品質(zhì)較好的 針對(duì)年輕女性的飾品。 大致可以測(cè)算，本案所處商圈的營(yíng)業(yè)坪效應(yīng)保持在 25 元 /㎡ .日的定位。 該名稱能很好地與本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)定位契合，品牌休閑服飾、個(gè)性飾品店、肯德雞快餐、個(gè)性茶吧、個(gè)性書吧、網(wǎng)吧等業(yè)態(tài)構(gòu)筑起一個(gè)嶄新的消費(fèi)特區(qū)。 □終端消費(fèi)客戶定位：整個(gè)德陽(yáng)市區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活的群體。 ? 人流資源： 有人氣，才有商氣、財(cái)氣。 ? 所謂“關(guān)聯(lián)性”是指項(xiàng)目定位必須與項(xiàng)目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間的和諧統(tǒng)一，共生共榮。 ? 商鋪進(jìn)深大、投資門檻高：開間主要集中在 ，而進(jìn)深最多的達(dá)到了 22m，專業(yè)好文檔 3 17米、 21 米進(jìn)深的商鋪占據(jù)相當(dāng)比例， 限制了較多業(yè)態(tài)的進(jìn)駐。 城市商圈的發(fā)展規(guī)劃 德陽(yáng)政府近 15 年的城市商圈發(fā)展規(guī)劃：以長(zhǎng)江西路和泰山北路為城市商業(yè)中心，尤其是長(zhǎng)江西路，南街口到泰山北路一線作為商業(yè)發(fā)展的重店，加上昆山街，綿遠(yuǎn)街等商業(yè)街，共同構(gòu)成德陽(yáng)的“鹽市口”商圈。 —— 中國(guó)經(jīng)濟(jì)通漲率達(dá)到 3%，銀行利率保持 %不變，考慮 20%利息所得稅，其實(shí)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入 負(fù)利率時(shí)代 ，實(shí)際利率為 — %，居民投資轉(zhuǎn)向的潛在動(dòng)力很大，房地產(chǎn) 無疑是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的 5%，就達(dá)到 10 個(gè)億，這足以消化整個(gè)德陽(yáng)的房地產(chǎn)開發(fā)量。專業(yè)好文檔 1 —— 體驗(yàn)風(fēng)情商業(yè)街區(qū) □萬(wàn)安平安小區(qū)一層商業(yè)營(yíng)銷提案□ 第一部分、項(xiàng)目概述 一、德陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)概述： ? 2021 年，德陽(yáng)市城鎮(zhèn)化水平為 35%，城市人口約 28 萬(wàn)，政府規(guī)劃到 2021 年城市人口達(dá)到 50 萬(wàn)，城市化率達(dá)到 60%以上。 ? 縣域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)： 2021 年全省 GDP 過 50 億元的 20 個(gè)縣，德陽(yáng)就占了 5 個(gè) (旌陽(yáng)、綿竹、什邡、中江、廣漢 )—— 我們的目標(biāo)客戶將放大到這些區(qū)域。德陽(yáng)的商圈正在南移。同時(shí)，由于單間面積較大，單價(jià)較高，造成總價(jià)偏高，普遍在 60 萬(wàn)元以上，限制了大量的中小投資者的介入。 ? 所謂“差異性” 指項(xiàng)目定位必須差異于目前所處商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差別定位、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”。 如何充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更多人流到此消費(fèi)？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分考慮滿足現(xiàn)有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。 該項(xiàng)目所處的地段決定了項(xiàng)目功能 —— 城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)兼而有之，而以城市商業(yè)專業(yè)好文檔 5 為重，因?yàn)槌鞘械纳倘φ谀弦疲砂偌磳㈤_業(yè)，項(xiàng)目區(qū)域必將是德陽(yáng)的又一個(gè)商業(yè)中心，與現(xiàn)在的商業(yè)中心比肩而立，而社 區(qū)服務(wù)功能只是必要的輔助，這一定為就讓項(xiàng)目的終端消費(fèi)面向整個(gè)德陽(yáng)，而非周邊社區(qū)。 便于后期推廣與炒作，如廣告宣稱“德陽(yáng)將出現(xiàn)一個(gè)新特區(qū)”，形成懸念。 按照本案建面 4600 ㎡、營(yíng)面 4000 ㎡的商鋪計(jì)算，日營(yíng)業(yè)額為 4000 25=10 萬(wàn)元，按照單品均價(jià) 50 元計(jì)，需要實(shí)際消費(fèi)人數(shù)為 100000247。 這些都是市場(chǎng)的空白點(diǎn)，同時(shí)是市場(chǎng)所需要的業(yè)態(tài)業(yè)種。 B 座進(jìn)深達(dá)到 21 米和 17 米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書吧等，為該商圈的人流提供休息的場(chǎng)所。 物業(yè)自身特點(diǎn) —— “開間小、進(jìn)深長(zhǎng)”，在一定程度上削弱了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 對(duì)部分進(jìn)深在 17 米的鋪面作使用功能上的調(diào)整 改造示意圖 1 ① 此辦法僅作為裝修菜單提供此項(xiàng)服務(wù)，不先行改造。 ? 根據(jù)組合的大小及產(chǎn)品特點(diǎn)，實(shí)行先招商后銷售的操作程序，先確定物業(yè)適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，再逐個(gè)篩選直至商業(yè)定位確定，派相關(guān)人員定向招商，盡可能招在市民心目中有一定知名度、美譽(yù)度高，并符合本項(xiàng)目定位的商家入住（如麥當(dāng)勞等），并簽訂租賃合同。 ※強(qiáng)銷期（開盤到開盤后 2 個(gè)月） 定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺 銷態(tài)勢(shì) ① 從公開期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷期售價(jià)漲幅的制定提供參考，具體的上漲幅度在下面闡述。根據(jù)對(duì)上述樓盤得分及其平均售價(jià)的計(jì)算，模擬出一元線性回歸方專業(yè)好文檔 14 程。 以售價(jià) 13000 為例，上漲 1500，實(shí) 際售價(jià)達(dá)到 14500，在簽訂合同時(shí)返還投資者一年租金 1500，對(duì)投資來說相當(dāng)于 10 年收回投資。 三、銷售控制策略 主要依據(jù)銷售慣例以及本項(xiàng)目工程進(jìn)度時(shí)間安排，對(duì)銷售周期大致作如下安排： 開盤日期大致定在 5 月中旬，整個(gè)銷售周期從 2021 年 5 月 — 2021 年 1 月。 ※ 營(yíng)銷人員：作好信息跟蹤、邀請(qǐng)準(zhǔn)客戶參加活動(dòng)等；發(fā)動(dòng)老業(yè)主拉客戶； ※ 銷控：依據(jù)銷售狀況，拉大價(jià)格差，以價(jià)格促進(jìn)難銷戶型；定期漲價(jià)促銷。由此，提出以下保障措施： 一、 “無憂投資計(jì)劃” 招商先行，積累大量商源，保障商鋪的租約。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。t. Baumgartner still will free fall at a speed that would cause you and me to pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters). It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will al