【正文】 QcUE%amp。 849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK!zn% Mz849Gx^G89Am UE9aQGn8xp$Ramp。849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE%amp。 ksv*3t nGK8! z8vGt YM*Jgamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3tnGK8! z89Am UE9aQGn8xp$Ramp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。 ksv*3t nGK8! z89Am YWpazadNuKNamp。ksv*3t nGK8!z89Am YWpazadNuKNamp。 UE9aQGn8xp$Ramp。t. Baumgartner still will free fall at a speed that would cause you and me to pass out, and no parachute is guaranteed to work higher than 25,000 feet (7,620 meters). It might not be the moon, but Kittinger free fell from 102,800 feet in 1960 at the dawn of an infamous space race that captured the hearts of many. Baumgartner will attempt to break that record, a feat that boggles the mind. This is one of those monumental moments I will always remember, because there is no way I39。m anxious for the next one: a space capsule hanging from a crane in the New Mexico desert. It39。s note: Judson Jones is a meteorologist, journalist and photographer. He has freelanced with CNN for four years, covering severe weather from tornadoes to typhoons. Follow him on Twitter: jnjonesjr (CNN) I will always wonder what it was like to huddle around a shortwave radio and through the crackling static from space hear the faint beeps of the world39。 三、 成立租務(wù)部、統(tǒng)一管理、積累商源 由開(kāi)發(fā)商成立租務(wù)部（可以和物業(yè)管理公司合為一體），負(fù)責(zé)項(xiàng)目的商業(yè)管理，統(tǒng)一管理，維持項(xiàng)目良好的經(jīng)營(yíng)形象。由此，提出以下保障措施： 一、 “無(wú)憂投資計(jì)劃” 招商先行，積累大量商源，保障商鋪的租約。 ② 在實(shí)際銷售突破 30%時(shí)，逐步取消封盤(pán) ③ 在強(qiáng)銷中期，封盤(pán)數(shù)量不能超過(guò) 5% 四、分銷體系及銷售渠道 ※ 除了固定的銷售點(diǎn)外，要結(jié)合二級(jí)城市的投資特點(diǎn)和消費(fèi)習(xí)慣，在銷售過(guò)程中建立相對(duì)完善的兼職分銷體系，擴(kuò)大直銷面。 ※ 營(yíng)銷人員：作好信息跟蹤、邀請(qǐng)準(zhǔn)客戶參加活動(dòng)等；發(fā)動(dòng)老業(yè)主拉客戶； ※ 銷控：依據(jù)銷售狀況，拉大價(jià)格差，以價(jià)格促進(jìn)難銷戶型；定期漲價(jià)促銷。 ※ 統(tǒng)一銷售 說(shuō)辭。 三、銷售控制策略 主要依據(jù)銷售慣例以及本項(xiàng)目工程進(jìn)度時(shí)間安排，對(duì)銷售周期大致作如下安排： 開(kāi)盤(pán)日期大致定在 5 月中旬，整個(gè)銷售周期從 2021 年 5 月 — 2021 年 1 月。 期房到現(xiàn)房，是一個(gè)銷售售價(jià)不斷上漲的過(guò)程，此階段銷售最能增加項(xiàng)目的預(yù)期收益。 以售價(jià) 13000 為例，上漲 1500，實(shí) 際售價(jià)達(dá)到 14500，在簽訂合同時(shí)返還投資者一年租金 1500，對(duì)投資來(lái)說(shuō)相當(dāng)于 10 年收回投資。 ※ 在銷售完成 30%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況上漲 100 元 — 200 元 ※ 在銷售完成 50%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況上漲 200 元 — 500 元 ※ 在銷售完成 80%時(shí)，作一次價(jià)格調(diào)整，根據(jù)實(shí)際情況上漲 100 元 — 200 元，通過(guò)其它方式優(yōu)惠保持價(jià)格不變 ※ 在清盤(pán)最后 階段，價(jià)格作大幅度提升，上漲 500 元 — 1000 元，保證和穩(wěn)定前期客戶的投資信心 調(diào)整策略 在銷售過(guò)程中，動(dòng)態(tài)調(diào)整，主要是在銷售價(jià)格遇到市場(chǎng)抗性時(shí)，作變相降價(jià)的處理辦法 ※ 公開(kāi)期銷售價(jià)格不公開(kāi)，并作相關(guān)的價(jià)格測(cè)試，根據(jù)公開(kāi)期的認(rèn)購(gòu)情況對(duì)定價(jià)進(jìn)行調(diào)整 ※ 在推廣策略上充分考慮德陽(yáng)人愛(ài)占小便宜的消費(fèi)心態(tài)，作間接變相處理，如開(kāi)展限期優(yōu)惠活動(dòng)等。根據(jù)對(duì)上述樓盤(pán)得分及其平均售價(jià)的計(jì)算，模擬出一元線性回歸方專業(yè)好文檔 14 程。 ※清盤(pán)期（銷售突破 80%至項(xiàng)目售完） 定價(jià)原則：乘勝追擊，完成后期的銷售。 ※強(qiáng)銷期（開(kāi)盤(pán)到開(kāi)盤(pán)后 2 個(gè)月） 定價(jià)原則：價(jià)格略升，保持旺 銷態(tài)勢(shì) ① 從公開(kāi)期的市場(chǎng)反映可為強(qiáng)銷期售價(jià)漲幅的制定提供參考，具體的上漲幅度在下面闡述。 （ 3） “特價(jià)單位”策略：以部分位置極差且面積較大的鋪面以最低起價(jià)出售，作為“特價(jià)單位”，以超低價(jià)造成熱銷、搶購(gòu)場(chǎng)面。 ? 根據(jù)組合的大小及產(chǎn)品特點(diǎn)，實(shí)行先招商后銷售的操作程序，先確定物業(yè)適合經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)，再逐個(gè)篩選直至商業(yè)定位確定，派相關(guān)人員定向招商，盡可能招在市民心目中有一定知名度、美譽(yù)度高，并符合本項(xiàng)目定位的商家入?。ㄈ琨湲?dāng)勞等），并簽訂租賃合同。 動(dòng)線規(guī)劃 ? 留足靠近步行商業(yè)街出入口的停車點(diǎn)和公交車站 ? 在成百與本案之間，拓寬斑馬線，延長(zhǎng)顧客過(guò)街的時(shí)間 三、 關(guān)于產(chǎn)品改造后的營(yíng)銷思路 主要對(duì)上述 3 項(xiàng)作具體闡述 特色營(yíng)銷 通過(guò)售樓處、示范單位的特色裝修來(lái)打動(dòng)投資者、經(jīng)營(yíng)戶，并形成良好的口碑傳遞效應(yīng)，從而帶動(dòng)物業(yè)銷售（詳見(jiàn)營(yíng)銷推廣策略） 買(mǎi)一送一策略 對(duì)產(chǎn)品改造后，可為銷售推廣提供兩個(gè)賣點(diǎn) ※ 鋪面徑深短了，推出家?guī)У旮拍?，使用功能有所增加，同時(shí)還可考慮在臨小區(qū)面破墻開(kāi)店，增加空間利用率，擴(kuò)大營(yíng)業(yè)空間； ※ 為廣告推廣提供素材，充分利用德陽(yáng)人愛(ài)攤便宜的消費(fèi)心理，贈(zèng)送住家部分來(lái)打動(dòng)購(gòu)買(mǎi)欲望，引導(dǎo)投資。 對(duì)部分進(jìn)深在 17 米的鋪面作使用功能上的調(diào)整 改造示意圖 1 ① 此辦法僅作為裝修菜單提供此項(xiàng)服務(wù)，不先行改造。 物業(yè)即將進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房階段，這對(duì)降低投資風(fēng)險(xiǎn)和增強(qiáng)信心也很有利。 物業(yè)自身特點(diǎn) —— “開(kāi)間小、進(jìn)深長(zhǎng)”，在一定程度上削弱了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 第四部分：產(chǎn)品設(shè)計(jì)及改造 一、產(chǎn)品現(xiàn)狀分析 基于前期對(duì)項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的初步了解，作如下分析 目前待售物業(yè)普遍面積較大，單個(gè)鋪面面積在 40 ㎡ — 80 ㎡之間，在不考慮組合投資的情況下，投資總額均在 50 萬(wàn)元以上，投資總額較高。 B 座進(jìn)深達(dá)到 21 米和 17 米的商鋪，規(guī)劃為小型特色餐飲店、特色水吧、書(shū)吧等，為該商圈的人流提供休息的場(chǎng)所。 該段商鋪進(jìn)深較深，特別是 A 座達(dá)到 22 米， B座部分也達(dá)到 21 米和 17 米，適合作為餐飲、休閑類商家經(jīng)營(yíng)。 這些都是市場(chǎng)的空白點(diǎn)，同時(shí)是市場(chǎng)所需要的業(yè)態(tài)業(yè)種。 ? 保留一定的競(jìng)爭(zhēng)性 ，各業(yè)態(tài)設(shè)置 310 家的競(jìng)爭(zhēng)店。 按照本案建面 4600 ㎡、營(yíng)面 4000 ㎡的商鋪計(jì)算，日營(yíng)業(yè)額為 4000 25=10 萬(wàn)元，按照單品均價(jià) 50 元計(jì)，需要實(shí)際消費(fèi)人數(shù)為 100000247。 一、坪效定位 測(cè)算目標(biāo)商圈的營(yíng)業(yè)坪效，有助于本案在銷售、租賃、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中符合商圈容量的要求，并設(shè)置出合理的業(yè)態(tài)。 便于后期推廣與炒作，如廣告宣稱“德陽(yáng)將出現(xiàn)一個(gè)新特區(qū)”，形成懸念。 U—— 優(yōu)雅、悠閑：優(yōu)雅的購(gòu)物環(huán)境、悠閑的消費(fèi)方式、宜人的商業(yè)尺度。 該項(xiàng)目所處的地段決定了項(xiàng)目功能 —— 城市商業(yè)與社區(qū)商業(yè)兼而有之，而以城市商業(yè)專業(yè)好文檔 5 為重，因?yàn)槌鞘械纳倘φ谀弦?，成百即將開(kāi)業(yè)，項(xiàng)目區(qū)域必將是德陽(yáng)的又一個(gè)商業(yè)中心，與現(xiàn)在的商業(yè)中心比肩而立，而社 區(qū)服務(wù)功能只是必要的輔助，這一定為就讓項(xiàng)目的終端消費(fèi)面向整個(gè)德陽(yáng)，而非周邊社區(qū)。即： 開(kāi)發(fā)利益 投資利益 經(jīng)營(yíng)利益 消費(fèi)利益 開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品 /經(jīng)營(yíng)模式 營(yíng)銷、推廣 一、項(xiàng)目（商業(yè)經(jīng)營(yíng)）總體定位： 德陽(yáng)首席體驗(yàn)式主題特色街區(qū) —— 營(yíng)造特色休閑風(fēng)情購(gòu)物街區(qū)，在購(gòu)物中休閑、在休閑中購(gòu)物。 如何充分利用現(xiàn)有人流，如何吸引更多人流到此消費(fèi)？在商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上要充分考慮滿足現(xiàn)有商圈人流需求和吸引其他商圈人流。 ? 視覺(jué)資源： 即項(xiàng)目的整體外部形象是否具有聚焦力、沖擊力、吸引力，是否給人以良好的感受。 ? 所謂“差異性” 指項(xiàng)目定位必須差異于目前所處商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差別定位、錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)”。通過(guò)前期摸底調(diào)查，我們對(duì)業(yè)主、商家、消費(fèi)者在上述競(jìng)爭(zhēng)因素上的關(guān)注程度做出了定量評(píng)估： 業(yè)主、商家、消費(fèi)者對(duì)競(jìng)爭(zhēng)因素的定量評(píng)估表 說(shuō)明： ? 著名的雷達(dá)圖 —— 競(jìng)爭(zhēng)力作用模型，具有較高的參考價(jià)值； ? 業(yè)主與商家的選擇接近，所以放在一起評(píng)估； ? 業(yè)主、商家與消費(fèi) 者在動(dòng)線、建筑質(zhì)量、商業(yè)配套、交通區(qū)位、商圈成熟程度等方面的選擇比較接近； ? 針對(duì)這些選擇，本案在后面的業(yè)態(tài)定位與產(chǎn)品改進(jìn)中將采取相應(yīng)的對(duì)策。同時(shí)，由于單間面積較大，單價(jià)較高，造成總價(jià)偏高，普遍在 60 萬(wàn)元以上，限制了大量的中小投資者的介入。 ? 規(guī)模優(yōu)勢(shì)：本案屬于住宅底商，是未來(lái)核心商業(yè)區(qū)， 4600 平米的底商面積，形成“ u”字形的商業(yè)長(zhǎng)廊，具備了形成規(guī)模商業(yè)的條件。德陽(yáng)的商圈正在南移。相對(duì)大型的商業(yè)集中于南街和 長(zhǎng)江西路的交界處。 ? 縣域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)： 2021 年全省 GDP 過(guò) 50 億元的 20 個(gè)縣，德陽(yáng)就占了 5 個(gè) (旌陽(yáng)、綿竹、什邡、中江、廣漢 )—— 我們的目標(biāo)客戶將放大到這些區(qū)域。 德陽(yáng)的工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇，機(jī)械、食品和化工三大主要傳統(tǒng)行業(yè)效益正在步入良性循環(huán)的軌道，二重、東電、東汽、劍南春、什邡煙廠、藍(lán)劍集團(tuán)等一批重點(diǎn)企業(yè)、優(yōu)勢(shì)企業(yè)成長(zhǎng)迅速。專業(yè)好文檔 1 —— 體驗(yàn)風(fēng)情商業(yè)街區(qū) □萬(wàn)安平安小區(qū)一層商業(yè)營(yíng)銷提案□ 第一部分、項(xiàng)目概述 一、德陽(yáng)宏觀經(jīng)濟(jì)概述： ? 2021 年，德陽(yáng)市城鎮(zhèn)化水平為 35%，城市人口約 28 萬(wàn)，政府規(guī)劃到 2021 年城市人口達(dá)到 50 萬(wàn)，城市化率達(dá)到 60%以上。預(yù)計(jì) 2021 年人 均 GDP 將達(dá)到 17000 元，在現(xiàn)在的基礎(chǔ)上翻一番。 —— 中國(guó)經(jīng)濟(jì)通漲率達(dá)到 3%，銀行利率保持 %不變，考慮 20%利息所得稅，其實(shí)中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入 負(fù)利率時(shí)代 ，實(shí)際利率為 — %，居民投資轉(zhuǎn)向的潛在動(dòng)力很大，房地產(chǎn) 無(wú)疑是最好的投資渠道之一，如果能夠釋放居民存款的 5%，就達(dá)到 10 個(gè)億，這足以消化整個(gè)德陽(yáng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量。 其中，南街主要為臨街品牌專賣店，典型的傳統(tǒng)業(yè)態(tài)。 城市商圈的發(fā)展規(guī)劃 德陽(yáng)政府近 15 年的城市商圈發(fā)展規(guī)劃：以長(zhǎng)江西路和泰山北路為城市商業(yè)中心，尤其是長(zhǎng)江西路，南街口到泰山北路一線作為商業(yè)發(fā)展的重店，加上昆山街，綿遠(yuǎn)街等商業(yè)街，共同構(gòu)成德陽(yáng)的“鹽市口”商圈。 項(xiàng)目 優(yōu)劣勢(shì)簡(jiǎn)要 分析 ： 一）、優(yōu)勢(shì) ? 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：地處德陽(yáng)傳統(tǒng)商業(yè)核心區(qū)與成百大樓兩大核心商業(yè)區(qū)之間，享有龐大人流所帶來(lái)的商氣，同時(shí)，城市商業(yè)向南發(fā)展趨勢(shì)明顯，區(qū)位優(yōu)勢(shì)愈加凸現(xiàn)。 ? 商鋪進(jìn)深大、投資門(mén)檻高：開(kāi)間主要集中在 ，而進(jìn)深最多的達(dá)到了 22m，專業(yè)好文檔 3 17米、 21 米進(jìn)深的商鋪占據(jù)相當(dāng)比例， 限制了較多業(yè)態(tài)的進(jìn)駐。 通過(guò)對(duì)本案的簡(jiǎn)要分析，可以發(fā)現(xiàn) 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)樓盤(pán)之間角逐的著力點(diǎn)主要體現(xiàn)在 商圈的成熟程度、交通 /區(qū)位、主力商家 /管理商 /下游商源、價(jià)格 /付款方式 /投資回報(bào)、動(dòng)線的合理性、建筑質(zhì)量及商業(yè)配套、業(yè)態(tài)規(guī)劃、業(yè)種配比、開(kāi)發(fā)商實(shí)力、建筑外立面 等方面。 ? 所謂“關(guān)聯(lián)性”是指項(xiàng)目定位必須與項(xiàng)目所處的區(qū)位、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)業(yè)態(tài)之間的和諧統(tǒng)一，共生共榮。 充分打造、挖掘、展示、利用好這 3 種資源，將極大提高商業(yè)物業(yè)的價(jià)值。 ? 人流資源： 有人氣，才有商氣、財(cái)氣。 □□ 商業(yè)地產(chǎn)的特殊性在于開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者、消費(fèi)者“四位一體”，在于多贏，成功的商業(yè)地產(chǎn)必然是一個(gè)連環(huán)“利益讓渡”過(guò)程。 □終端消費(fèi)客戶定位：整個(gè)德陽(yáng)市區(qū)，追求優(yōu)質(zhì)生活的群體。