【正文】 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 二 ＯＯ 九 年 三 月 項(xiàng)目名稱： 三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 工作階段： 可行性研究報(bào)告 簽 審 人 員 審 簽 人： 齊慶康 副主任 高級(jí) 經(jīng)濟(jì) 師 注冊(cè)咨詢工程師（投資） 審 核 人： 王洪波 處 長(zhǎng) 高級(jí)工程師 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人： 王 杰 經(jīng)濟(jì)師 編寫人員 王 虎 注冊(cè)咨詢工程師（投資）、高級(jí)經(jīng)濟(jì)師 王洪波 高級(jí)工程師 何建安 高級(jí)工程師 王小玲 注冊(cè)咨詢工程師（投資）、高級(jí)工程師 王 杰 經(jīng)濟(jì)師 張 琦 工程師 王 超 工程師 1 目 錄 第一章 總 論 ........................................ 1 項(xiàng)目名稱 ............................................ 1 可行性研究報(bào)告編制單位及法定代表人 ................... 1 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) ............................... 1 報(bào)告研究?jī)?nèi)容 ......................................... 2 項(xiàng)目實(shí)施單位情況介紹 ................................. 2 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 ............................... 3 主要建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 ............................... 4 土地資源利用 ......................................... 4 投資估算與融資方案 ................................... 5 財(cái)務(wù)效益 ............................................ 5 社會(huì)效益分析 ........................................ 6 研究結(jié)論 ........................................... 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 .......................... 7 順應(yīng)人們對(duì)中高檔住宅的消費(fèi)趨勢(shì)，提升三原縣的住宅品質(zhì) .. 7 是適應(yīng)三原縣拉大城區(qū)主骨架，提升城市形象的需要 ....... 8 第三章 房地產(chǎn)需求分析 ................................. 9 三原縣承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，吸引越來(lái)越多的投資者紛至踏來(lái) ...... 9 城鄉(xiāng)居民經(jīng)濟(jì)收入的持續(xù)增長(zhǎng)對(duì)本項(xiàng)目的需求分析 ........ 10 營(yíng)銷策略 ........................................... 11 第四章 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及主要內(nèi)容 ......................... 15 2 建設(shè)規(guī)模 ........................................... 15 建設(shè)內(nèi)容 ........................................... 15 功能設(shè)置 ........................................... 15 第五章 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 ......................... 17 建設(shè)地址 ........................................... 17 建設(shè)條件 ........................................... 17 第六章 建設(shè)方案 ...................................... 19 設(shè)計(jì)原則 ........................................... 19 總體布局 ........................................... 20 建筑工程 ........................................... 21 公用設(shè)施 ........................................... 24 第七章 環(huán)境保護(hù) ...................................... 29 項(xiàng)目周邊環(huán)境狀況 .................................... 29 主要污染源 .......................................... 29 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) .................................... 29 環(huán)境保護(hù)措施 ........................................ 30 項(xiàng)目施工建設(shè) 過(guò)程對(duì)環(huán)境的影響及相應(yīng)措施 ............... 30 第八章 資源節(jié)約 ...................................... 32 設(shè)計(jì)依據(jù) ........................................... 32 節(jié)地 ............................................... 32 節(jié)能 ............................................... 33 節(jié)水 ............................................... 34 節(jié)電 ............................................... 34 3 第九章 勞動(dòng)安全衛(wèi)生及消防 ............................. 35 勞動(dòng)安全 ............................................ 35 消防 ................................................ 36 第十章 組織機(jī)構(gòu)及人力資源配置 ......................... 38 組織機(jī)構(gòu) ........................................... 38 人力資源配置 ....................................... 39 勞動(dòng)制度 ........................................... 39 人員培訓(xùn)與管理 ..................................... 40 勞動(dòng)力來(lái)源 ......................................... 40 第十一章 項(xiàng)目管理及實(shí)施進(jìn)度安排 ....................... 41 項(xiàng)目管理 .......................................... 41 項(xiàng)目建設(shè)工期安排和施工進(jìn)度 ......................... 42 第十二章 投資估算及資金籌措方案 ....................... 44 投資估算 .......................................... 44 資金籌措 .......................................... 45 資金使用計(jì)劃 ....................................... 45 第十三章 房地產(chǎn)財(cái)務(wù) 效益分析 ........................... 47 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ....................................... 47 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ................................... 47 銷售收入、利潤(rùn)與稅金 ............................... 47 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ................................... 48 償債能力分析 ....................................... 49 4 財(cái)務(wù)生存能力分析 ................................... 51 敏感性分析 ......................................... 51 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ....................................... 52 第十四章 社會(huì)效益分析 ................................ 53 社會(huì)影響分析 ....................................... 53 項(xiàng)目與所在地互適性分 析 ............................. 54 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析 ....................................... 54 社會(huì)評(píng)價(jià)結(jié)論 ....................................... 54 附表、附件、附圖 附表 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)附表、附圖 附件 法定代表人營(yíng)業(yè)執(zhí)照； 中華人民共和國(guó)組織機(jī)構(gòu)代碼證； 稅務(wù)登記證； 中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū) 附圖 項(xiàng)目區(qū)域位置圖； 項(xiàng)目總平面布置圖。 項(xiàng)目實(shí)施單位情況介紹 本項(xiàng)目實(shí)施單位是 三原豐原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 ，該企業(yè)基本情況介紹如下： 名稱：三原豐原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 住所：三原縣豐原街西段 法定代表人：曹軍琪 注冊(cè)資本：貳佰壹拾萬(wàn)圓整 實(shí)收資本： 貳 佰壹拾萬(wàn)圓整 公司類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 成立日期：二 OO 三年一月九日 注冊(cè)號(hào)： 610422100000295 三原豐原房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是 2021 年 9 月經(jīng)陜西省工商局行政管理局批準(zhǔn)成立，注冊(cè) 210 萬(wàn)元，是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)管三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 3 理、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策劃為一體的有限責(zé)任公司。 項(xiàng)目建設(shè)地址及建設(shè)條件 本項(xiàng)目建設(shè)地址位于咸陽(yáng)市三原縣渠岸鄉(xiāng)興隆村，場(chǎng)地北、東面臨興隆村耕地，西臨黃河加油站，南臨規(guī)劃路。城區(qū)建設(shè)日新月異，“四縱三橫”主干道路網(wǎng)已經(jīng)形成 。電信網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商已將光纜接至縣內(nèi)。根據(jù)市場(chǎng)需求分析及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況，按照陜政辦發(fā) [2021]25 號(hào)文件附本《陜西省建設(shè)用地指標(biāo)》（ 2021 年版）《陜西省居住建筑建設(shè)用地指標(biāo)》中，建設(shè)規(guī)?；蝾愋停ㄈ藬?shù)）≤3000；人均建筑面積（平方米 /人）≤ 24；容積率≥ ；建筑密度≥；綠地 率 34%～ 38%。 根據(jù)國(guó)發(fā)（ 1996） 35 號(hào)文《國(guó)務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目試行資本金制度的通知》精神，本項(xiàng)目實(shí)行資本金制度。；所得稅前及所得稅后全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率分別為%和 %，均高于基準(zhǔn)收益率 12%； Ic= 12%時(shí)的稅前、稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值分別為 723 萬(wàn)元和 398 萬(wàn)元；資本金內(nèi)部收益率為 %，高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率 12%；項(xiàng)目稅前投資回收期為 年 (含 2 年建設(shè)期 )。 本項(xiàng)目的建設(shè)有利于促進(jìn)三原縣經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定發(fā)展 。 經(jīng)過(guò)以上分析計(jì)算，可以得出結(jié)論，即本項(xiàng)目是可行的，建議加快實(shí)施。隨著三原縣城建設(shè)的擴(kuò)大，居民收入的日益增長(zhǎng)，物質(zhì)文化生活水平的不斷提高，“人與自然和諧發(fā)展”的居住觀念正在逐漸普及和認(rèn)同，中高檔住宅正在成為人們消費(fèi)的新趨勢(shì)。因此，這類“精品住宅”將有良好的市場(chǎng)消費(fèi)前景。如果不迅速實(shí)施改造，城中村居民將錯(cuò)失與城市共同發(fā)展的絕好機(jī)遇，不利于推動(dòng)城市價(jià)值充分兌現(xiàn)，不利于提升三原縣作為“西咸經(jīng)濟(jì)圈”北副中心的功能。另外三原縣擁有得天獨(dú)厚的 區(qū)位、交通、產(chǎn)業(yè)、人文等優(yōu)勢(shì)條件，發(fā)展的空間十分廣闊。 據(jù)縣長(zhǎng)上官亞強(qiáng)在三原縣人大十六屆三次會(huì)議上所作的政府工作報(bào)告介紹，去年全縣招商引資工作取得了新的突破，新引進(jìn)招商項(xiàng)目33 個(gè)，實(shí)際到位資金 億元。為抓好招商引項(xiàng)目，特別成立了由縣委、縣政府主要領(lǐng)導(dǎo)牽頭的“招大引強(qiáng)”工作隊(duì)，以珠三角、長(zhǎng)三角及西安等地區(qū)三原縣興隆花園住宅小區(qū)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 陜西省工程咨詢中心 2021年 3月 10 為重點(diǎn)，有選擇和針