【文章內(nèi)容簡介】 米，裝飾各不相同，主要為大理石材地板和吊頂，營造現(xiàn)場燈光感覺。在商務(wù)中心設(shè)一名保安或物業(yè)咨詢?nèi)藛T。內(nèi)部配套（空調(diào)、電梯）南昌寫字樓設(shè)立中央空調(diào)約占 20%，其中以遠(yuǎn)大空調(diào)品牌為多。設(shè)立中央空調(diào)的寫字樓品質(zhì)高檔，豐源大廈、財(cái)富廣場、出版大廈、建設(shè)大廈、江信大廈。電梯品牌上海三菱占 50%、 OTIS 占 25%、其他品牌占 25%，載重 1000KG 占 75%，其他為1250KG、 750KG。 其它相關(guān)配套設(shè)施 表 1： 電梯專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)一覽表 寫字樓名稱 品牌 運(yùn)行速度 載重量（ kg） 數(shù)量 地王廣場 德國蒂森克虜伯 米 /s 1000 5 豐源大廈 三菱 江信國際大廈 奧的斯 ―――― 3 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 航空大廈 三菱 新田金世紀(jì) 東芝或三菱 無 無 2 財(cái)富廣場 迅達(dá) ――― ――― 3 洪城廣場 奧的斯 鴻順德大廈 蘇訊，三菱 ――― 1000 2 金陽賓館 OTIS,三菱 ――― 1000 3 三星大廈 亞力（ KONE） ―― 10 人 /800， 6 人 /630 6 金陽光商場 上海三菱 強(qiáng)威大廈 上海三菱 ―― 1000 2 出版大廈 天津奧的斯 國恩賓館 天津奧的斯 ――― ――― 2 長欣寫字樓 上海三菱 ， 1000/13 人 3 建設(shè)大廈 上海三菱 1000/15 2 華財(cái)大廈 上海三菱 慢 1000/15 3 銀源大廈 青島富士 一般 1000/15 2 新龍基廣場 江蘇康力 一般聲音大 1000/13 2 國貿(mào)廣場 上海三菱，長春，奧的斯 12 米 /秒 1000/13 人 10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 證券大廈 天津奧的斯 ―― 1000/15 人 2 表 2： 空調(diào)專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)一覽表 寫字樓名稱 中央空調(diào) 分體空調(diào) 開放時(shí)間 地王廣場 約克 ――― 上下班 豐源大廈 中央空調(diào) ――― 8： 30－ 17： 30 江信國際大廈 中央空調(diào) ――― 上下班 航空大廈 無 ――― ――― 新田金世紀(jì) 中央空調(diào) ――― ――― 財(cái)富廣場 美國約克 ――― 上下班 洪城廣場 無 分體 ――― 鴻順德大廈 無 ――― ――― 金陽賓館 無 分體，飛鹿 ―――― 三星大廈 無 ―――― ―――― 金陽光商場 無 分體 ―――― 強(qiáng)威大廈 無 分體 ―――― 出版大廈 中央空調(diào) 分體國產(chǎn)名牌 ―――― 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 國恩賓館 中央空調(diào) ―――― 業(yè)主自己調(diào)節(jié) 長欣寫字樓 無 ――― ――― 建設(shè)大廈 遠(yuǎn)大 ――― 上下班 華財(cái)大廈 中央空調(diào) ――― ―――― 銀源大廈 無 ―――― ―――― 新龍基廣場 無 ―――― ―――― 國貿(mào)廣場 中央空調(diào) ―― 上下班 證券大廈 中央空調(diào) ――― － 8： 00－ 17： 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第 四 節(jié) 南昌市市場供應(yīng)需求分析 南昌市寫字樓市場供應(yīng)分析 供應(yīng)量分析 分析： ◎ 市場板塊供應(yīng)特征明顯。主要是以城中心板塊為主，現(xiàn)逐步的向周邊板塊發(fā)展。 ◎ 南昌市八一廣場附近，聚集了南昌市主要的早期寫字樓，寫字樓市場比較的成熟。 ◎ 近期崛起的京東板塊，純寫字樓項(xiàng)目比較的少，高層商住辦公樓相對較多。 ◎ 紅谷灘板塊是南昌市發(fā)展的另一個(gè)城中心，該板塊所建是以甲級高檔寫字樓為主，各種物業(yè)配套高檔化。 目前南昌市場上運(yùn)營 寫字樓： 板 塊 數(shù) 量 (個(gè) ) 城中心板塊 21 紅谷灘板塊 7 京東板塊 11 合 計(jì) 39 南昌市寫字樓供應(yīng)板塊特征54%18%28%城中心板塊 紅谷灘板塊京東板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 案名 地理位置 建筑面積 出租率 恒茂國際中心 廣場南路 333號 ㎡ 今年 將陸續(xù)進(jìn)駐 財(cái)富廣場 八一大道 357號 ㎡ 70% 國貿(mào)廣場 洪城路 2號 ㎡ 80% 江信國際大廈 北京西路 98路 ㎡ 80% 華龍國際大廈 八一大道 92號 ㎡ 70% 華財(cái)大廈 沿江中路 19號 2萬㎡ 90% 太平洋商務(wù)大廈 象山北路與中山路交叉口 ㎡ 75% 創(chuàng)業(yè)發(fā)展大廈 京東 約 1萬㎡ 還未進(jìn)駐 地王廣場 中山路中段 ㎡ 70% 三星大廈 站前 西路 89號 5萬㎡ 80% 航空大廈 北京西路 ㎡ 6070% 國恩賓館 站前路 23號 3萬㎡ 75% 長欣寫字樓 八一大道長運(yùn)旁 ㎡ 80% 證券大廈 勝利路 287號 ㎡ 85% 建設(shè)大廈 省府北路 121號 ㎡ 90% 新龍基廣場 勝利路 1號 ㎡ 70% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 強(qiáng)威大廈 百花州路 ㎡ 60% 合計(jì) ㎡ 未來將推出的寫字樓 : 案名 所屬板塊 建筑面積 產(chǎn)品定位 聯(lián)發(fā)大廈 紅谷灘 8萬㎡ 商場、酒店、寫字樓、酒店式公寓 泰耐克國際 金融大廈 紅谷灘 ㎡ 商場、酒店、寫字樓 新地中心大廈 紅谷灘 規(guī)劃中 五星級酒店、高級寫字樓、公寓樓及高檔購物商場 紅谷現(xiàn)代城 紅谷灘 估計(jì) 1萬㎡ 住宅、寫字樓、酒店式公寓、商鋪 紅谷凱旋 紅谷灘 估計(jì) ㎡ 住宅、寫字樓、商鋪 豐和都會(huì) 紅谷灘 ㎡ 住宅、寫字樓、商鋪 海航白金匯 紅谷灘 ㎡ 產(chǎn)權(quán)酒店 合計(jì) ㎡ 分析： ◎ 從目前南昌市場上運(yùn)營的寫字樓數(shù)量上看，南昌市寫字樓供應(yīng)總量在 ，出租率在 70%左右，可見還有 [（ 170%） ]=平方米處于空置狀態(tài)； ◎ 城中心仍然是南昌市寫字樓供應(yīng)的熱點(diǎn)，主要集中在八一廣場附近，恒茂國際中心、財(cái)富廣場、國貿(mào)廣場、江信國際大廈成為許多企業(yè)首選； ◎ 從未來即將推出的寫字?jǐn)?shù)量上看，今后的供應(yīng)區(qū)域?qū)⒓性诩t谷灘板塊，供應(yīng)量在 ，加上空置的 ,總供應(yīng)量達(dá)到 35 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 萬平方米 ,供應(yīng)量非常充足； ◎ 由于未來紅谷灘區(qū)供應(yīng)量大，今后寫字樓的競爭必將非常的激烈，首先推出的樓盤以及幾個(gè)核心地段的寫字樓必將搶占市場的先機(jī)，如聯(lián)發(fā)大廈、泰耐克國際金融大廈， 晚些時(shí)候推出的商 住混合寫字型銷售將面臨很大的困難； ◎ 今后的寫字樓將朝著智能化、服務(wù)人性化、商圈化、配套完善化的純寫字方向發(fā)展，紅谷灘中心區(qū)域?qū)⒊蔀槟喜幸粋€(gè)新的商務(wù)行政中心。 租金 /售價(jià)分析 ★ 南昌市 寫字樓市場板塊價(jià)格特征 南昌市寫字樓各板塊銷售價(jià)格如下： 分析： ◎ 從銷售價(jià)格來看，目前南昌市的寫字樓檔次都在中等水平，各板塊之間的差異性不大； ◎ 全市平均價(jià)格在 4600元 /平方米左右，市區(qū)個(gè)別新的樓盤價(jià)格有超過 7000元 /平方米，如恒茂國際中心寫字樓的均價(jià)在 7000元 /㎡； ◎ 市區(qū)寫字樓主要集中在八一廣場以及幾個(gè)立交橋附近，該區(qū)域市政生活配套完善，商務(wù)辦公氣氛濃郁，因此平均價(jià)格高達(dá) 5000元 /㎡； 板 塊 平均售價(jià)（元 /㎡） 城中心板塊 5000 紅谷灘板塊 4300 京東板塊 4500 全市平均售價(jià) 4600 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ◎ 京東板塊內(nèi)有南昌高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的帶動(dòng)，寫字樓的銷售價(jià)格也達(dá)到 4500元 /㎡，接近全市價(jià)格的平均水平。 ★ 南昌市寫字樓市場板塊租金特征 分析： ◎ 從租金來看，南昌市寫字樓城中心板塊的租金最高，平均價(jià)格達(dá)到 37元 /平方米 /月左右，高于全市的 27元 /平方米 /月； ◎ 城中心板塊寫字樓主要集中在商業(yè)氣氛濃、人流量大、交通便捷的八一商圈、中山路商圈等市區(qū)的黃金地段，主要有恒茂國際中心、國貿(mào)廣場、財(cái)富廣場、江信國際大廈等； ◎ 紅谷灘板塊目前處于建設(shè)階段尚未有租賃市場，主要有聯(lián)發(fā)大廈、泰耐克國際金融大廈等棟超高層建筑； 雖目前紅谷灘區(qū)公交線路少，配套不完善，但是隨著中心商務(wù)區(qū)的擴(kuò)展 和配套設(shè)施的建設(shè) ，寫字樓 市場的前景比較樂觀； ◎ 京東板塊內(nèi)有高新技術(shù) 開發(fā)區(qū)，隨著大批國內(nèi)外高端科技企業(yè)的進(jìn)駐，商業(yè)氛圍逐漸濃郁，寫字樓租金也穩(wěn)中有升。 租售率分析 ◎ 城中心的八一商圈附近的寫字樓雖然 租金 較 高， 但 入住率也 都在 70%左右； ◎ 有些早期的寫字樓的出租率達(dá)到 80%以上，但是都是些中小型的公司，企業(yè)類型比較雜，沒有形成專業(yè)的市場，并且這些寫字樓年代已久，樓內(nèi)物板 塊 平均租金（元 /㎡ /月） 城中心板塊 3540 紅谷灘板塊 / 京東板塊 1519 全市平均租金 2530 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 業(yè)功能不夠完善，出租率也逐漸的下降； ◎ 市中心的幾個(gè)新興起的寫字樓，如財(cái)富廣場、江信國際大廈、國貿(mào)廣場由于本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的特征和物業(yè)管理制度不夠完善等因素，出租率也都在70%左右； ◎ 京東板塊的寫字正逐步向較 專業(yè)化、行業(yè)化方向發(fā)展，有城東豐景、創(chuàng)業(yè)發(fā)展大廈等，但由于該地區(qū)多棟寫字樓還未正式竣工入住，以及商務(wù)氣氛也比較淡，目前只有一些少數(shù)的商住混合的寫字樓投入運(yùn)營，因此目前該區(qū)域的出租率也比較低； ◎ 紅谷灘多棟高層甲級寫字樓正處于基礎(chǔ)施工當(dāng)中，鑒于目前紅谷灘的發(fā)展趨勢，寫字樓的銷售價(jià)格以及今后租金的提升空間都比較大； 物業(yè)特征分析 寫字樓物業(yè)板塊比較分析如下表所示： 項(xiàng)目 /