【正文】 酒店式公寓、商鋪 紅谷凱旋 紅谷灘 估計 ㎡ 住宅、寫字樓、商鋪 豐和都會 紅谷灘 ㎡ 住宅、寫字樓、商鋪 海航 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 業(yè)功能不夠完善，出租率也逐漸的下降； ◎ 市中心的幾個新興起的寫字樓，如財富廣場、江信國際大廈、國貿(mào)廣場由于本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的特征和物業(yè)管理制度不夠完善等因素，出租率也都在70%左右； ◎ 京東板塊的寫字正逐步向較 專業(yè)化、行業(yè)化方向發(fā)展，有城東豐景、創(chuàng)業(yè)發(fā)展大廈等，但由于該地區(qū)多棟寫字樓還未正式竣工入住，以及商務(wù)氣氛也比較淡，目前只有一些少數(shù)的商住混合的寫字樓投入運營，因此目前該區(qū)域的出租率也比較低； ◎ 紅谷灘多棟高層甲級寫字樓正處于基礎(chǔ)施工當中，鑒于目前紅谷灘的發(fā)展趨勢，寫字樓的銷售價格以及今后租金的提升空間都比較大； 物業(yè)特征分析 寫字樓物業(yè)板塊比較分析如下表所示： 項目 / 板塊 城中心板塊 紅谷灘板塊 京東板塊 檔次 甲級寫字樓、商住公寓樓 甲級寫字樓 商住公寓樓 形象 商業(yè)外觀 現(xiàn)代、氣派 一般 規(guī)模 大而集中 大而集中 小 自身配套 現(xiàn)代化，先進 規(guī)劃現(xiàn)代化、先進 較齊全 周邊配套 酒店、銀行各方面完善 各項配套均在規(guī)劃建設(shè)中 比較完善 物管公司 本地物業(yè)管理公司為主、 少數(shù)引進國外 規(guī)劃中 本地物業(yè)管理公司 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨后在南昌市場上逐漸的出現(xiàn)的規(guī)范商務(wù)空間獲得了廣大創(chuàng)業(yè)者的青睞，財富廣場、江信 大廈等項目已經(jīng)有力地證明了這一點，這客觀上形成了對不規(guī)范商務(wù)空間需求的分流，自然地導(dǎo)致中低檔辦公空間的租金下跌，呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)性過?！保允袌龊魡緸橹行?chuàng)業(yè)者提供更多的商務(wù)業(yè)態(tài)。 ◎ 南昌目前的寫字樓形態(tài)結(jié)構(gòu)不合理，呈 “ 兩極化 ” 。 此類客戶群所占比例較高，約占該類客戶群的 50%左右；且其所租賃的面積不 大，多以 45100㎡為主，對物業(yè)自身配套要求較高是其一大特點。 目前南昌 的租賃市場不是很活躍，租金不高，寫字樓市場不夠成熟，有很大的發(fā)展空間和潛力。 從銷售、出租情況來看 ，板塊市場需求比較分析如下表： 分析： ◎ 城中心板塊高檔寫字樓，江信國際大廈、財富廣場、國貿(mào)廣場、地王廣場、太平洋商務(wù)大廈等寫字樓，入駐機構(gòu)多為外企，包括： 諾基亞、 ABB、西門子、中美史克、東大阿爾派 ；國內(nèi)知名企業(yè)，包括： 美的電器、北大方正、 TCL、申銀萬國證券、太平人壽保險 等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。隨著時間推進，寫字樓的地段概念將得到前所未有的強化。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?？头康牧己娩N售業(yè)績和后期的營運，充分說明投資型物業(yè)在南昌還有很大的市場空間。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 物業(yè)管理 ： 英國世邦魏仕物業(yè)顧問公司（ 4元 /月） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 月 項目介紹 ： 1） 華龍國際大廈系江西華龍物業(yè)有限公司投資開發(fā)的鋼結(jié) 構(gòu)純寫字樓（裙樓設(shè)商鋪），地上建筑高度近 100米，為江西省鋼結(jié)構(gòu)第一高樓 ； 2） 華龍國際大廈位于有南昌 “ 華爾街 ” 之稱的 CBD商務(wù)核心區(qū)老福山，距八一廣場 800米、火車站 1000米、長途汽車站 300米 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 交通狀況： 有多公交線路 占地面積 ： 7826 ㎡ 建筑面積 ： 64514㎡ 租售價格 ： 租金： 35 — 40元 /㎡ 售價： 4500046000元 / ㎡（ 15層） 4950元 / ㎡（均價）（ 829 層） 出 租 率 ： 75% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最。 員服務(wù)態(tài)度一般。 2） 雖然地段優(yōu)勢明顯，但是總體出租率不高，可以看出物業(yè)管理方式力度存在問題； 華龍國際大廈 物業(yè)地址 ： 西湖區(qū)老福山八一大道 98號 開 發(fā) 商 ： 華 龍物業(yè) 物業(yè)類型 ： 29 層、鋼結(jié)構(gòu) 、開間 1401110 平方米 容 積 率： 停 車 位： 地上 30個，地下 278個 交通狀況： 1 20 20 21 21 230路車 租售電話 ： 07916299777 6299888 占地面積 ： 4783 平方米 建筑面積 ： 41000 平方米 裝修狀況： 普通 裝修 租售價格 ： 53006400元 /㎡ 均價： 5850元 /㎡ 30元 /㎡最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。正由此，本案則更應(yīng)該在繼承的基礎(chǔ)上能夠找到有效的差異化競爭。酒店有餐飲、恒溫游泳池、休閑會所、可舉行各種規(guī)格的商務(wù)會談的近十個大小會議室等多功能配套。 其中 賓館售價 9800－ 13000 元 /㎡，寫字樓 50005950 元 /㎡ 。因此，在巨大的市場需求面前，部分高品質(zhì)的寫字樓會充分利用入駐企業(yè) (客戶 )的知名度、檔次來提升自身的品牌優(yōu)勢。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。南昌市寫字樓升級換代呼之欲來，而這種升級已經(jīng)在紅谷灘 CBD區(qū)開始突顯。 第三節(jié) 寫字樓輻射分析 從上圖可以看出，一批成長型的中小企業(yè)、公司正成為寫字樓的消費主力，在本次調(diào)查的寫字樓數(shù)據(jù)顯示， IT 電子類企業(yè)租住寫字樓的比例最高，占 %；房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)其次，占 %；調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，金融保險類占的比重較低，這主要是因為這些企業(yè)、公司基本上都是自建辦公樓的居多，所以目前寫字樓的輻射行業(yè)，針對的將是一批正在成長型的中小企業(yè)及公司 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 寫字樓房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 據(jù)工商部門統(tǒng)計，南昌每年新增注冊企業(yè)數(shù)量上萬家，這還不包括外地企業(yè)、外資企業(yè)以及本地企業(yè)擴張的數(shù)目。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 經(jīng)濟發(fā)展周期、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化、就業(yè)趨勢對寫字樓的需求產(chǎn)生很大影響，隨著南昌投資環(huán)境的日益改善，吸引了國內(nèi)外知名 企業(yè)，而 他們的進駐對南昌高檔寫字樓的需求與日俱增，需求催生了市場，南昌的寫字樓市場迎來了一個全新的發(fā)展時期。 南昌 寫字樓市場需求分析 市場需求概況 南昌目前的寫字樓形態(tài)結(jié)構(gòu)性不合理，呈“兩極化”：早期的創(chuàng)業(yè)者基本是租住賓館或者招待所做為商務(wù)空間，其后出現(xiàn)的住宅樓以“商住”的概念迎合了部分創(chuàng)業(yè)者的需求。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 租金 /售價分析 ★ 南昌市 寫字樓市場板塊價格特征 南昌市寫字樓各板塊銷售價格如下： 分析： ◎ 從銷售價格來看，目前南昌市的寫字樓檔次都在中等水平，各板塊之間的差異性不大； ◎ 全市平均價格在 4600元 /平方米左右，市區(qū)個別新的樓盤價格有超過 7000元 /平方米，如恒茂國際中心寫字樓的均價在 7000元 /㎡； ◎ 市區(qū)寫字樓主要集中在八一廣場以及幾個立交橋附近，該區(qū)域市政生活配套完善，商務(wù)辦公氣氛濃郁，因此平均價格高達 5000元 /㎡； 板 塊 平均售價（元 /㎡） 城中心板塊 5000 紅谷灘板塊 4300 京東板塊 4500 全市平均售價 4600 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 近期崛起的京東板塊，純寫字樓項目比較的少，高層商住辦公樓相對較多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。一般層高在 45 米，裝飾各不相同，主要為大理石材地板和吊頂，營造現(xiàn)場燈光感覺。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而從開發(fā)時間上看華龍國際商務(wù)大廈是最新開發(fā)的，是一個新的發(fā)展方向。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通過回顧分析南昌地區(qū)寫字樓市場發(fā)展過程，我們發(fā)現(xiàn) ： ◎ 城市經(jīng)濟發(fā)展水平和速度影響著商務(wù)活動程度，進而影響寫字樓物業(yè)需求； ◎ 近年來寫字樓需求受到商住樓市場的影響較大，但商住樓的商住功能只是階段性的，而商住樓的客戶便是寫字樓市場的潛在客戶。 南昌市寫字樓發(fā)展的市場大致可以分為三個階段 分析： 第一階段 ： 以華財大廈為代表，作為南昌市的第一標志性建筑，以近百米的高度面市， 大廈有各 項基本配套，有自己的物業(yè)管理機構(gòu)，但其中參雜了酒店、辦公、住宅，還不是真正意義上的寫字樓產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。三期有 26000 平米左右的商業(yè) 配套正在建設(shè)當中。 商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃 商業(yè)定位主要集中在以上幾個方面： ① 具有知名度的連鎖休閑餐飲 （國際、國內(nèi)） ；②異國風(fēng)味美食、主題音樂酒吧 ；③ 休閑茶坊、咖啡簡餐、書吧、果汁吧 。 項 目 水連天商業(yè)街 博 泰 江 濱 豐 和 都 會 概 況 項目位置即在贛江邊紅谷灘中心的秋水廣場上 ， 取名為 “水連天商業(yè)街 ”， 背后緊臨南昌市人民政府、人大會堂，廣場上有音樂、有噴泉，是南昌最美的景點之一 ，商業(yè)街 總面積約 4512 平米 。兩大主力店分別為法國歐尚超市和英國的百安居建筑超市。但從目前來看，工程進展很慢， 2021 年初動工，后來處于停工階段，建設(shè)進展至今未有很大突破。鑒于目前紅谷灘整體市場環(huán)境未能有效拉動商業(yè)店鋪的出售。 項 目 贛江新天地 泰耐克（南昌）國際金融大廈 匯 龍 銘 都 概 況 占地面積 142314 平方米，總建筑面積 99553 平方米。雙塔型的世貿(mào)寫字樓，建筑面積 萬平方米，會展中心商業(yè)面積 14 萬平方米。而不久前，法國歐尚超市、英國百安居建材連鎖超市、家樂福超市、 04 年 05 年 06 年上半年 社會總投資額 350 億元 520 億元 億元 房地產(chǎn)投資額 億元 億元 億元 所占比例 24% 21% % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 但從長遠來看，為了更好的 做好城市的協(xié)調(diào)發(fā)展和功能布局，未來幾年南昌的發(fā)展中心將是整個紅谷灘片區(qū)的建設(shè)，這必將帶動整個南昌的發(fā)展已是大勢所趨。南昌市委、市政府 、市人大、市政協(xié)幾套 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三大產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值： 2021 年至 2021 年 上半年南昌 市 三大產(chǎn)業(yè)值同時穩(wěn)步增長，增長勢頭令人欣喜；同時三者之間的比例也是隨著變化，第三產(chǎn)業(yè)的比例逐年增加，將會成為南昌市未來發(fā)展的主力支撐點。 民航可直達北京、上海、廣州、深圳、香港、福州、廈門、西安、昆明、珠海、?？诘龋玻競€城市，全年起降１ .１萬架次。 第一章 市場 環(huán)境 分析 第一節(jié) 宏觀環(huán)境 一、城市概況 南昌印象： 江西省省會，全省政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，全國 35 個特大城市之一。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。公路交通里程達 ，汽車站 27個，貨運配載市場 3 個，立式碼頭 25 個，泊位 67 個，港口年吞吐能力在 800 萬噸。最近幾年來 GDP 增長幅度一直位居中部六省前列。 從區(qū)域分布來看，南昌市發(fā)展呈南 西北走向的