【文章內容簡介】 000多間，而本市吸納量有限，因此本項目的招商組市工作面臨巨大壓力。招商銷售相互轉嫁壓力：招商和銷售本來就是相互矛盾的，市場前三年需要積極培育，招商的低租金將轉嫁給銷售一定的壓力。商鋪劃分面積相對單一：8m，8m兩種格局，過于單一，而本項目面對的客戶層面較廣，且需求多樣化，因此單一的劃分格局將不利于吸引需求多樣化的投資者。項目整體規(guī)劃存在缺陷：本項目在規(guī)劃設計上，自身沒有明顯特色，各功能分區(qū)不夠明確，且建筑密度過大，外圍離紅線過近。三、項目機會（O）分析城市規(guī)劃發(fā)展的機遇：全市行政區(qū)域土地面積8374平方公里，全市總人口593萬。老城區(qū)面積面積55平方公里,常住人口規(guī)模50余萬人。亳州西拓南移的發(fā)展策略，使城市迅速擴容，為本項目的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎。宏觀經濟的發(fā)展趨好：亳州社會經濟的發(fā)展已經步入快車道，人民生活水平迅速提高，老百姓對汽車的消費增長迅速。本地行業(yè)競爭對手少：目前亳州市規(guī)?；钠囀袌霎a權形商鋪還沒有，本項目產權式商鋪可有效吸納區(qū)域內眾多投資者。市場空間巨大：2020年我國的汽車需求將突破3000萬輛，汽車銷售空間非常大。同時，汽車產業(yè)所帶動的相關產業(yè)鏈、就業(yè)鏈長，一般為1：：，即汽車產業(yè)每賺1元，；。 城市擴容帶來的機遇：亳州自撤地建市以來，城市發(fā)展迅速，2009年亳州是繼香港、?？谥螅瑸椤爸袊罹咄顿Y成本競爭力城市”，2010年緊隨成都、大連之后，又被評為“中國十大最具幸福感城市”，一個個殊榮不僅僅是一次外表的光環(huán)，這一張張名片都將給亳州帶來巨大的發(fā)展機遇，“華佗故里，藥材之鄉(xiāng)”的藥都，一年一度的藥材交易會，城市品牌影響力迅猛提升，隨著政府招商力度的進一步加大，北京同仁堂、康美藥業(yè)、哈藥集團、宛西藥業(yè)、白云山制藥、三九制藥、李嘉誠和記黃埔、安踏集團、康奈鞋業(yè)、杉杉集團、沃爾瑪、家樂福等等，各行各業(yè)，國內知名企業(yè)、世界500強企業(yè)，紛紛入駐亳州，給發(fā)展中亳州的帶來了生機勃勃的源動力，這一切都是我們巨大的潛在市場，為汽車市場的建設發(fā)展帶來了前所未有的機遇！總投入小，門檻低：本項目小面積分割的產權式商鋪，總價少，門檻低，對于富裕的老百姓來說，可有效吸納區(qū)域內眾多投資者。四、項目威脅（T）分析宏觀政策風險：在經濟刺激政策等多種因素的影響下，國家目前對房地產市場的調整日趨嚴厲，不利于地產經濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。資金風險：隨著房價的飆升和經濟成本的增長，對地產項目的投入也將不斷增大，這會加大本項目的資金風險。已建項目形成的影響：周邊城市的汽車城，也對本項目區(qū)域核心龍頭地位也形成了一定影響壓力。周邊市場的壓力：周邊在建的物流市場、藥材市場、建材市場等，在一定程度上給本項目的銷售帶來一定的壓力。五、SWOT綜合分析本項目要解決的主要問題A、本項目規(guī)模相對較大，而區(qū)域市場容量相對有限；B、本項目產品定位能否與市場需求契合的問題，需要根據項目進展做相應調整；C、產品設計在滿足客戶需求的同時，還要與其它競爭對手形成差異化優(yōu)勢；D、當前政策形式下，該項目的價格定位要慎重，前期要做好深入調研，爭取做到效益最大化；E、極力尋求政府對該項目各項優(yōu)惠政策，并落到實處。本項目在開發(fā)中的注意事項A、客戶群不僅僅是亳州593萬人口，還要包括河南的部分區(qū)域，比如鹿邑（118萬）、商丘（800多萬）等，乃至魯豫皖周邊省市區(qū)域；B、注意開發(fā)商品牌形象的樹立；C、與政府部門協(xié)調好關系至關重要，這可為項目取得良好的口碑奠定基礎；D、根據區(qū)域情況，該項目市場定位要適中，不易過于高檔；E、市場推廣包裝要注意與亳州的民風相適應，要通俗易懂，賣點訴求簡單明了?！拘〗Y】亳州是一個正在發(fā)展中的中等城市，物阜民豐，資源富饒，是全國著名的藥材、釀酒生產基地。物流運輸業(yè)發(fā)達。汽車、地產好比鳥的兩翼，是一個城市經濟發(fā)展的主要指標，和城市化進程的標志。目前迫切需要在亳州市建設一個具有國內先進水平，有一定規(guī)模的汽車、汽配、汽車用品及關聯(lián)產業(yè)的交易平臺，充分發(fā)揮集約化經營的優(yōu)勢。本項目充分利用工業(yè)園區(qū)得天獨厚的交通便利優(yōu)勢，將分散的汽車經銷商、汽車配件、汽車用品及相關業(yè)態(tài)的商戶進行集中整合，充分發(fā)揮市場優(yōu)勢，推動汽車貿易及相關產業(yè)的發(fā)展。建成后的皖北國際汽車城將集汽車銷售、汽車配件配、汽車用品、汽修維修保養(yǎng)以及農機、工程機械、摩托車、電動車（包括零配件）銷售為一體車貿專業(yè)綜合市場，同時帶動亳州的商流、物流、人流的興旺發(fā)達，螺旋提升?！镜谒恼? 項目開發(fā)理念定位】一、項目開發(fā)理念定位策略讓汽車銷售告別“地攤”式的模式，搬進以汽車銷售、汽車文化、汽車貿易等多功能為一體的汽車城，進入汽車流通的“專業(yè)化市場”年代。 按照汽車產業(yè)商流、物流、信息流的國際性集散地的目標，以及國內外汽車廠商搶灘皖北和魯豫蘇皖市場的核心戰(zhàn)略要地定位。在未來的23年內，力爭汽車行業(yè)主流落戶全部汽車城。引進國內外汽車科技的最新成果，導入汽車營銷的最新理念，接軌WTO，建設具有鮮明的開放性、區(qū)域性特征的國際汽車及零配件集散中心。規(guī)?；瘒H化先進性將與汽車貿易相關的工商、稅務、銀行、保險、車管等部門吸引進汽車城，為國內外廠商和汽車消費者提供一站式服務，引導、培養(yǎng)消費習慣。服務配套齊全化 皖北國際汽車城要以復合型汽車城發(fā)展創(chuàng)新模式，打造魯豫蘇皖四省交界最大“車貿生活MALL（汽車及配件商貿中心）”的戰(zhàn)略定位。精品展廳及市場外圍為整車業(yè)態(tài)，帶動市場內主干道、次干道汽車美容裝潢及汽車用品的消費。汽車城業(yè)態(tài)涵蓋：整車銷售、汽車配件，汽車用品、二手車交易、車輛上牌、保險等汽車后服務市場。關聯(lián)業(yè)態(tài)包括皖北最大的摩托車、電動車及配件市場，農業(yè)裝備、工程機械綜合市場等。檢測、上牌、保險、銀行、酒店、餐飲、休閑、娛樂等配套服務要一應俱全。二、項目開發(fā)理念定位在明確發(fā)展定位的同時，積極倡導汽車文化，確立核心價值理念——打造皖北首座“車貿生活MALL”。整合汽車城各個功能業(yè)態(tài)，如整車銷售、維修保養(yǎng)、汽車零配件、汽車用品供應、二手車交易、汽車文化、汽車關聯(lián)產品及延伸業(yè)務，相互促進有機結合。引入汽車后市場配套功能，讓消費者正真享受購車“一站式”服務的便捷和汽車文化生活?！爸袊罹咄顿Y成本競爭力城市”、“中國十大最具幸福感城市”、“華佗故里，藥材之鄉(xiāng)”，一張張無可復制的城市名片，使亳州的品牌影響力迅猛提升，給地處亳州的汽車城帶來了前所未有的機遇。皖北國際汽車城，領航中部車城，打造皖西首座“車貿生活MALL”，中部魯、豫、蘇、皖四省數千億市場商機如潮涌動。建成后的中部車城年營業(yè)收入將超過100億元，就業(yè)人數超10000人，年創(chuàng)利稅超10億元，將成為中國中部區(qū)域最大的汽車及相關產業(yè)鏈綜合交易市場。三、產品形象定位皖北國際汽車城要建成亳州市的標志性建筑，建筑風格上要請大家設計——時尚、簡介、大氣、主流，主色調要專業(yè)獨到，雅而不俗。力爭成為一張與眾不同的城市新名片，成為亳州市有代表性的建筑和樣板市場。四、功能定位：六大市場及配套服務功能：車貿市場、汽車配件市場、汽車用品市場、摩托車電動車、農機工程機械市場、二手車交易市場及配套服務功能（工商、稅務、銀行、超市、酒店、上牌、保險）一條龍服務。國際化商業(yè)布局，完整的經營業(yè)態(tài)，傾力打造“皖北汽貿第一城”，皖北國際汽車城將成為皖北汽車行業(yè)及關聯(lián)產業(yè)集散中心，輻射魯、豫、蘇、皖等中原腹地，積極推動為皖北區(qū)域行業(yè)經濟的大發(fā)展。五、項目核心價值構成要素〖招商、 安商、 興商〗立足亳州，輻射周邊其它縣市，定位上適度超前，提高本項目的知名度；通過良好的服務，不斷引導、挖掘、創(chuàng)造消費者的潛在需求，有效提升消費者的忠誠度。培養(yǎng)消費者“買汽車、購配件就到皖北汽車城”的消費習慣。在營銷模式創(chuàng)新和服務創(chuàng)新的比拼上，誰能搶先一步，誰能做得更到位，誰就可能贏得市場競爭的主動權；　 新一代汽車城在營銷方式、營銷理念和服務戰(zhàn)略等方面都與原有的汽車交易有著顯著的不同。把服務有機的融入到產品中，并通過個性化服務獲得消費者青睞，從而爭取更大的市場發(fā)展空間，是本項目應做到的重要一點；在汽車行業(yè)已基本完成了從賣方市場向買方市場轉變及消費者消費觀念趨于理性的今天，汽車城必須在營銷理念、方式和服務的創(chuàng)新上尋求新的突破，汽車城服務創(chuàng)新能力越強，就越不容易被復制，也就越能從同質化競爭中脫穎而出；鑒于市場題量較大，招商上按照十八字方針：先數量后質量、先外圍后內鋪、先培育后收益；運營推廣上，采取十六字方針：統(tǒng)一招商，統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一運營，統(tǒng)一管理；市場運營商要分三步走：招商、安商、興商，從而達到市場的興旺發(fā)達。【第五章 項目客戶定位分析】一、客戶結構分析【自購自營戶】他們?yōu)樾袠I(yè)內經營戶，在完成了一定的原始積累后，希望能找一個相當穩(wěn)定的、有產權的經營場所。他們最關心的是經營能否真正賺到錢，所以他們關注市場位置、人流情況、稅收政策、治安情況、開發(fā)商實力、市場推廣情況等?！炯兺顿Y客戶】是面向大眾的返租客。其所購鋪位由開發(fā)商支付租金、統(tǒng)一經營，他們主要收取租金，獲取返租回報。根據亳州商業(yè)項目從業(yè)經驗，以下為4類為主要投資客群體：第1類：經濟基礎雄厚，先富起來的人第2類：經濟富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民第3類：經濟基礎扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士第4類：經濟基礎一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶【包租客】具有較強的資金實力，采取包租經營，大多為專業(yè)的市場經營管理機構。二、客戶消費行為分析自用投資者原來的商鋪大的也就幾十個平方，且商鋪不僅比較零散，而且規(guī)模也不大。隨著行業(yè)經營的不斷擴大，原有的規(guī)模實在沒辦法滿足經營的需要。其次是原來的經營戶大多是以零售為主，后來隨著生意越做越大，陸續(xù)開始搞起批發(fā)生意，這樣他們也需要在場地、交通方面更大的配合。 對投資戶購買的商鋪，我們要考慮招商經營的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴，這樣便于滿足所有商戶的經營要求。鋪位需求，需要進行市場調研價位需求，需要進行市場調研 【第六章 項目價格定位】一、本案市場價格從目前項目周邊及市區(qū)市場價格水平模擬得出本案銷售評估均價為5300元/ m2，（內街4400元/ m2左右，外圍6200元/ m2左右）考慮到未來地價走勢，綜合本案開發(fā)理念定位，憑經驗設定一項可信度權數，,以此設定本案較為合理的均價基數：5300（1+）=5671元/ m2二、付款方式的設計與導向策略 付款方式手續(xù)一次性付款分期付款按揭付款預售證辦理之前優(yōu)惠7%5%3%預售證辦理之后優(yōu)惠5%3%2%三、開盤及價格策略可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略采取低開高走的價格策略：開盤必特價，特價必升值【第七章 項目賣點提煉】皖北國際汽車城，皖北汽貿第一城皖北國際汽車城，產業(yè)城、財富城皖北國際汽車城，新形象、新商機、旺市場加盟朝陽潮流產業(yè)，財富升值輕松積累實實在在的財富，世世代代的搖錢樹買鋪即收3年租，即買即賺亳州光彩國際汽車城，個人投資的新金礦年年收租，代代收益，坐享其成帶租約發(fā)售，簽約就付三年租金亳州光彩國際汽車城，圓您致富之夢1買個好旺鋪，世代搖錢樹1立足亳州 服務皖北 輻射中原1扼守交通動脈，財道四通八達121世紀朝陽產業(yè) 大地產 大商業(yè)1產權多元化/運作企業(yè)化/服務社會化1統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運營 統(tǒng)一宣傳1大政策帶動大發(fā)展，大商業(yè)創(chuàng)造大財富1國家重點扶持項目，享受各種政策優(yōu)惠第三部分 規(guī)劃設計建議篇一、規(guī)劃設計構思〖三大特色〗一是具有平整劃一街道式設計，商家只要入住，即可馬上開放式營業(yè)，具有規(guī)?；鸵?guī)范化；二是基本顏色統(tǒng)一，以紅色或青色為主調，襯托出簡潔、大氣、主流的優(yōu)美環(huán)境，使人們能夠在充滿生機活力的氛圍中愉悅交易；三是在建筑上采用實用、節(jié)能、環(huán)保的新技術新材料。二、項目經濟技術指標建議，、大門面、大開間，水、電、公廁等配套，設計科學、合理、適用，適合于市場長遠經營的需要。建成后，將成為大皖北地區(qū)功能最齊全、管理最規(guī)范、服務最人性化、最具發(fā)展?jié)摿Φ能囐Q集散中心。為提高區(qū)域汽車貿易、提升生活品質帶來深遠意義。三、主要功能分區(qū)及規(guī)劃建議空間布局六大市場及配套服務功能：車貿市場、汽車配件市場、汽車用品市場、亳州摩托車電動車市場、農機工程機械市場、二手車交易市場。配套服務功能包括：工商、稅務、銀行、超市、酒店、上牌、保險等一條龍服務，并設有大型室內展廳、露天停車場。建成后的皖北國際汽車城將成為中國中部區(qū)域最大的汽車及相關產業(yè)鏈綜合交易市場。市場建設原則1)前瞻性原則：以科學化、規(guī)?；南到y(tǒng)定位，體現前瞻性與先進的市場建設理念，打造皖北及魯豫皖三省交匯處汽車市場第一品牌。市場建設按“立足亳州、服務皖北、輻射魯豫皖乃至全國”的思路，引領魯豫皖汽車貿易的發(fā)展。2)科學合理原則：建筑設計和功能規(guī)劃上，要充分體現流暢的交通、科學合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃以及高效的土地利用率。3)可持續(xù)發(fā)展原則：整體規(guī)劃要滿足不斷升級和可持續(xù)發(fā)展的需要。規(guī)劃與建筑設計為適應未來的變化和空間拓展預留一定的彈性。4)標志性原則：得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和影響力，決定了該項目其必將成為魯豫皖區(qū)域性地標和大皖北汽車貿易的名片。具體建筑及技術指標（略）第四部分 營銷策略篇【第一章 營銷總體策略】一、目前全國商業(yè)地產模式發(fā)展現狀商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來看主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。（1）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑娛樂、衣、食、住行一條龍服務。行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以