【文章內(nèi)容簡介】 000多間，而本市吸納量有限，因此本項目的招商組市工作面臨巨大壓力。招商銷售相互轉(zhuǎn)嫁壓力：招商和銷售本來就是相互矛盾的，市場前三年需要積極培育，招商的低租金將轉(zhuǎn)嫁給銷售一定的壓力。商鋪劃分面積相對單一：8m，8m兩種格局，過于單一，而本項目面對的客戶層面較廣，且需求多樣化，因此單一的劃分格局將不利于吸引需求多樣化的投資者。項目整體規(guī)劃存在缺陷：本項目在規(guī)劃設(shè)計上，自身沒有明顯特色，各功能分區(qū)不夠明確，且建筑密度過大，外圍離紅線過近。三、項目機會（O）分析城市規(guī)劃發(fā)展的機遇：全市行政區(qū)域土地面積8374平方公里，全市總?cè)丝?93萬。老城區(qū)面積面積55平方公里,常住人口規(guī)模50余萬人。亳州西拓南移的發(fā)展策略，使城市迅速擴容，為本項目的可持續(xù)發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。宏觀經(jīng)濟的發(fā)展趨好：亳州社會經(jīng)濟的發(fā)展已經(jīng)步入快車道，人民生活水平迅速提高，老百姓對汽車的消費增長迅速。本地行業(yè)競爭對手少：目前亳州市規(guī)?；钠囀袌霎a(chǎn)權(quán)形商鋪還沒有，本項目產(chǎn)權(quán)式商鋪可有效吸納區(qū)域內(nèi)眾多投資者。市場空間巨大：2020年我國的汽車需求將突破3000萬輛，汽車銷售空間非常大。同時，汽車產(chǎn)業(yè)所帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈、就業(yè)鏈長，一般為1：：，即汽車產(chǎn)業(yè)每賺1元，；。 城市擴容帶來的機遇：亳州自撤地建市以來，城市發(fā)展迅速，2009年亳州是繼香港、海口之后，為“中國最具投資成本競爭力城市”，2010年緊隨成都、大連之后，又被評為“中國十大最具幸福感城市”，一個個殊榮不僅僅是一次外表的光環(huán)，這一張張名片都將給亳州帶來巨大的發(fā)展機遇，“華佗故里，藥材之鄉(xiāng)”的藥都，一年一度的藥材交易會，城市品牌影響力迅猛提升，隨著政府招商力度的進一步加大，北京同仁堂、康美藥業(yè)、哈藥集團、宛西藥業(yè)、白云山制藥、三九制藥、李嘉誠和記黃埔、安踏集團、康奈鞋業(yè)、杉杉集團、沃爾瑪、家樂福等等，各行各業(yè)，國內(nèi)知名企業(yè)、世界500強企業(yè)，紛紛入駐亳州，給發(fā)展中亳州的帶來了生機勃勃的源動力，這一切都是我們巨大的潛在市場，為汽車市場的建設(shè)發(fā)展帶來了前所未有的機遇！總投入小，門檻低：本項目小面積分割的產(chǎn)權(quán)式商鋪，總價少，門檻低，對于富裕的老百姓來說，可有效吸納區(qū)域內(nèi)眾多投資者。四、項目威脅（T）分析宏觀政策風險：在經(jīng)濟刺激政策等多種因素的影響下，國家目前對房地產(chǎn)市場的調(diào)整日趨嚴厲，不利于地產(chǎn)經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。資金風險：隨著房價的飆升和經(jīng)濟成本的增長，對地產(chǎn)項目的投入也將不斷增大，這會加大本項目的資金風險。已建項目形成的影響：周邊城市的汽車城，也對本項目區(qū)域核心龍頭地位也形成了一定影響壓力。周邊市場的壓力：周邊在建的物流市場、藥材市場、建材市場等，在一定程度上給本項目的銷售帶來一定的壓力。五、SWOT綜合分析本項目要解決的主要問題A、本項目規(guī)模相對較大，而區(qū)域市場容量相對有限；B、本項目產(chǎn)品定位能否與市場需求契合的問題，需要根據(jù)項目進展做相應(yīng)調(diào)整；C、產(chǎn)品設(shè)計在滿足客戶需求的同時，還要與其它競爭對手形成差異化優(yōu)勢；D、當前政策形式下，該項目的價格定位要慎重，前期要做好深入調(diào)研，爭取做到效益最大化；E、極力尋求政府對該項目各項優(yōu)惠政策，并落到實處。本項目在開發(fā)中的注意事項A、客戶群不僅僅是亳州593萬人口，還要包括河南的部分區(qū)域，比如鹿邑（118萬）、商丘（800多萬）等，乃至魯豫皖周邊省市區(qū)域；B、注意開發(fā)商品牌形象的樹立；C、與政府部門協(xié)調(diào)好關(guān)系至關(guān)重要，這可為項目取得良好的口碑奠定基礎(chǔ)；D、根據(jù)區(qū)域情況，該項目市場定位要適中，不易過于高檔；E、市場推廣包裝要注意與亳州的民風相適應(yīng)，要通俗易懂，賣點訴求簡單明了?！拘〗Y(jié)】亳州是一個正在發(fā)展中的中等城市，物阜民豐，資源富饒，是全國著名的藥材、釀酒生產(chǎn)基地。物流運輸業(yè)發(fā)達。汽車、地產(chǎn)好比鳥的兩翼，是一個城市經(jīng)濟發(fā)展的主要指標，和城市化進程的標志。目前迫切需要在亳州市建設(shè)一個具有國內(nèi)先進水平，有一定規(guī)模的汽車、汽配、汽車用品及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的交易平臺，充分發(fā)揮集約化經(jīng)營的優(yōu)勢。本項目充分利用工業(yè)園區(qū)得天獨厚的交通便利優(yōu)勢，將分散的汽車經(jīng)銷商、汽車配件、汽車用品及相關(guān)業(yè)態(tài)的商戶進行集中整合，充分發(fā)揮市場優(yōu)勢，推動汽車貿(mào)易及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。建成后的皖北國際汽車城將集汽車銷售、汽車配件配、汽車用品、汽修維修保養(yǎng)以及農(nóng)機、工程機械、摩托車、電動車（包括零配件）銷售為一體車貿(mào)專業(yè)綜合市場，同時帶動亳州的商流、物流、人流的興旺發(fā)達，螺旋提升?！镜谒恼? 項目開發(fā)理念定位】一、項目開發(fā)理念定位策略讓汽車銷售告別“地攤”式的模式，搬進以汽車銷售、汽車文化、汽車貿(mào)易等多功能為一體的汽車城，進入汽車流通的“專業(yè)化市場”年代。 按照汽車產(chǎn)業(yè)商流、物流、信息流的國際性集散地的目標，以及國內(nèi)外汽車廠商搶灘皖北和魯豫蘇皖市場的核心戰(zhàn)略要地定位。在未來的23年內(nèi)，力爭汽車行業(yè)主流落戶全部汽車城。引進國內(nèi)外汽車科技的最新成果，導入汽車營銷的最新理念，接軌WTO，建設(shè)具有鮮明的開放性、區(qū)域性特征的國際汽車及零配件集散中心。規(guī)?；瘒H化先進性將與汽車貿(mào)易相關(guān)的工商、稅務(wù)、銀行、保險、車管等部門吸引進汽車城，為國內(nèi)外廠商和汽車消費者提供一站式服務(wù)，引導、培養(yǎng)消費習慣。服務(wù)配套齊全化 皖北國際汽車城要以復合型汽車城發(fā)展創(chuàng)新模式，打造魯豫蘇皖四省交界最大“車貿(mào)生活MALL（汽車及配件商貿(mào)中心）”的戰(zhàn)略定位。精品展廳及市場外圍為整車業(yè)態(tài)，帶動市場內(nèi)主干道、次干道汽車美容裝潢及汽車用品的消費。汽車城業(yè)態(tài)涵蓋：整車銷售、汽車配件，汽車用品、二手車交易、車輛上牌、保險等汽車后服務(wù)市場。關(guān)聯(lián)業(yè)態(tài)包括皖北最大的摩托車、電動車及配件市場，農(nóng)業(yè)裝備、工程機械綜合市場等。檢測、上牌、保險、銀行、酒店、餐飲、休閑、娛樂等配套服務(wù)要一應(yīng)俱全。二、項目開發(fā)理念定位在明確發(fā)展定位的同時，積極倡導汽車文化，確立核心價值理念——打造皖北首座“車貿(mào)生活MALL”。整合汽車城各個功能業(yè)態(tài)，如整車銷售、維修保養(yǎng)、汽車零配件、汽車用品供應(yīng)、二手車交易、汽車文化、汽車關(guān)聯(lián)產(chǎn)品及延伸業(yè)務(wù)，相互促進有機結(jié)合。引入汽車后市場配套功能，讓消費者正真享受購車“一站式”服務(wù)的便捷和汽車文化生活。“中國最具投資成本競爭力城市”、“中國十大最具幸福感城市”、“華佗故里，藥材之鄉(xiāng)”，一張張無可復制的城市名片，使亳州的品牌影響力迅猛提升，給地處亳州的汽車城帶來了前所未有的機遇。皖北國際汽車城，領(lǐng)航中部車城，打造皖西首座“車貿(mào)生活MALL”，中部魯、豫、蘇、皖四省數(shù)千億市場商機如潮涌動。建成后的中部車城年營業(yè)收入將超過100億元，就業(yè)人數(shù)超10000人，年創(chuàng)利稅超10億元，將成為中國中部區(qū)域最大的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場。三、產(chǎn)品形象定位皖北國際汽車城要建成亳州市的標志性建筑，建筑風格上要請大家設(shè)計——時尚、簡介、大氣、主流，主色調(diào)要專業(yè)獨到，雅而不俗。力爭成為一張與眾不同的城市新名片，成為亳州市有代表性的建筑和樣板市場。四、功能定位：六大市場及配套服務(wù)功能：車貿(mào)市場、汽車配件市場、汽車用品市場、摩托車電動車、農(nóng)機工程機械市場、二手車交易市場及配套服務(wù)功能（工商、稅務(wù)、銀行、超市、酒店、上牌、保險）一條龍服務(wù)。國際化商業(yè)布局，完整的經(jīng)營業(yè)態(tài)，傾力打造“皖北汽貿(mào)第一城”，皖北國際汽車城將成為皖北汽車行業(yè)及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)集散中心，輻射魯、豫、蘇、皖等中原腹地，積極推動為皖北區(qū)域行業(yè)經(jīng)濟的大發(fā)展。五、項目核心價值構(gòu)成要素〖招商、 安商、 興商〗立足亳州，輻射周邊其它縣市，定位上適度超前，提高本項目的知名度；通過良好的服務(wù)，不斷引導、挖掘、創(chuàng)造消費者的潛在需求，有效提升消費者的忠誠度。培養(yǎng)消費者“買汽車、購配件就到皖北汽車城”的消費習慣。在營銷模式創(chuàng)新和服務(wù)創(chuàng)新的比拼上，誰能搶先一步，誰能做得更到位，誰就可能贏得市場競爭的主動權(quán)；　 新一代汽車城在營銷方式、營銷理念和服務(wù)戰(zhàn)略等方面都與原有的汽車交易有著顯著的不同。把服務(wù)有機的融入到產(chǎn)品中，并通過個性化服務(wù)獲得消費者青睞，從而爭取更大的市場發(fā)展空間，是本項目應(yīng)做到的重要一點；在汽車行業(yè)已基本完成了從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變及消費者消費觀念趨于理性的今天，汽車城必須在營銷理念、方式和服務(wù)的創(chuàng)新上尋求新的突破，汽車城服務(wù)創(chuàng)新能力越強，就越不容易被復制，也就越能從同質(zhì)化競爭中脫穎而出；鑒于市場題量較大，招商上按照十八字方針：先數(shù)量后質(zhì)量、先外圍后內(nèi)鋪、先培育后收益；運營推廣上，采取十六字方針：統(tǒng)一招商，統(tǒng)一宣傳，統(tǒng)一運營，統(tǒng)一管理；市場運營商要分三步走：招商、安商、興商，從而達到市場的興旺發(fā)達?！镜谖逭? 項目客戶定位分析】一、客戶結(jié)構(gòu)分析【自購自營戶】他們?yōu)樾袠I(yè)內(nèi)經(jīng)營戶，在完成了一定的原始積累后，希望能找一個相當穩(wěn)定的、有產(chǎn)權(quán)的經(jīng)營場所。他們最關(guān)心的是經(jīng)營能否真正賺到錢，所以他們關(guān)注市場位置、人流情況、稅收政策、治安情況、開發(fā)商實力、市場推廣情況等。【純投資客戶】是面向大眾的返租客。其所購鋪位由開發(fā)商支付租金、統(tǒng)一經(jīng)營，他們主要收取租金，獲取返租回報。根據(jù)亳州商業(yè)項目從業(yè)經(jīng)驗，以下為4類為主要投資客群體：第1類：經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚，先富起來的人第2類：經(jīng)濟富裕的鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民第3類：經(jīng)濟基礎(chǔ)扎實，收入豐厚，尤指專業(yè)人士第4類：經(jīng)濟基礎(chǔ)一般，但有較穩(wěn)定收入及一定積蓄的工薪階層和中小型個體戶【包租客】具有較強的資金實力，采取包租經(jīng)營，大多為專業(yè)的市場經(jīng)營管理機構(gòu)。二、客戶消費行為分析自用投資者原來的商鋪大的也就幾十個平方，且商鋪不僅比較零散，而且規(guī)模也不大。隨著行業(yè)經(jīng)營的不斷擴大，原有的規(guī)模實在沒辦法滿足經(jīng)營的需要。其次是原來的經(jīng)營戶大多是以零售為主，后來隨著生意越做越大，陸續(xù)開始搞起批發(fā)生意，這樣他們也需要在場地、交通方面更大的配合。 對投資戶購買的商鋪，我們要考慮招商經(jīng)營的要求，建議商鋪可以自由分割、通擴，這樣便于滿足所有商戶的經(jīng)營要求。鋪位需求，需要進行市場調(diào)研價位需求，需要進行市場調(diào)研 【第六章 項目價格定位】一、本案市場價格從目前項目周邊及市區(qū)市場價格水平模擬得出本案銷售評估均價為5300元/ m2，（內(nèi)街4400元/ m2左右，外圍6200元/ m2左右）考慮到未來地價走勢，綜合本案開發(fā)理念定位，憑經(jīng)驗設(shè)定一項可信度權(quán)數(shù)，,以此設(shè)定本案較為合理的均價基數(shù)：5300（1+）=5671元/ m2二、付款方式的設(shè)計與導向策略 付款方式手續(xù)一次性付款分期付款按揭付款預售證辦理之前優(yōu)惠7%5%3%預售證辦理之后優(yōu)惠5%3%2%三、開盤及價格策略可采取5000元抵15000元、5000元抵10000元的階梯策略采取低開高走的價格策略：開盤必特價，特價必升值【第七章 項目賣點提煉】皖北國際汽車城，皖北汽貿(mào)第一城皖北國際汽車城，產(chǎn)業(yè)城、財富城皖北國際汽車城，新形象、新商機、旺市場加盟朝陽潮流產(chǎn)業(yè)，財富升值輕松積累實實在在的財富，世世代代的搖錢樹買鋪即收3年租，即買即賺亳州光彩國際汽車城，個人投資的新金礦年年收租，代代收益，坐享其成帶租約發(fā)售，簽約就付三年租金亳州光彩國際汽車城，圓您致富之夢1買個好旺鋪，世代搖錢樹1立足亳州 服務(wù)皖北 輻射中原1扼守交通動脈，財?shù)浪耐ò诉_121世紀朝陽產(chǎn)業(yè) 大地產(chǎn) 大商業(yè)1產(chǎn)權(quán)多元化/運作企業(yè)化/服務(wù)社會化1統(tǒng)一規(guī)劃 統(tǒng)一招商 統(tǒng)一運營 統(tǒng)一宣傳1大政策帶動大發(fā)展，大商業(yè)創(chuàng)造大財富1國家重點扶持項目，享受各種政策優(yōu)惠第三部分 規(guī)劃設(shè)計建議篇一、規(guī)劃設(shè)計構(gòu)思〖三大特色〗一是具有平整劃一街道式設(shè)計，商家只要入住，即可馬上開放式營業(yè)，具有規(guī)?；鸵?guī)范化；二是基本顏色統(tǒng)一，以紅色或青色為主調(diào)，襯托出簡潔、大氣、主流的優(yōu)美環(huán)境，使人們能夠在充滿生機活力的氛圍中愉悅交易；三是在建筑上采用實用、節(jié)能、環(huán)保的新技術(shù)新材料。二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標建議，、大門面、大開間，水、電、公廁等配套，設(shè)計科學、合理、適用，適合于市場長遠經(jīng)營的需要。建成后，將成為大皖北地區(qū)功能最齊全、管理最規(guī)范、服務(wù)最人性化、最具發(fā)展?jié)摿Φ能囐Q(mào)集散中心。為提高區(qū)域汽車貿(mào)易、提升生活品質(zhì)帶來深遠意義。三、主要功能分區(qū)及規(guī)劃建議空間布局六大市場及配套服務(wù)功能：車貿(mào)市場、汽車配件市場、汽車用品市場、亳州摩托車電動車市場、農(nóng)機工程機械市場、二手車交易市場。配套服務(wù)功能包括：工商、稅務(wù)、銀行、超市、酒店、上牌、保險等一條龍服務(wù)，并設(shè)有大型室內(nèi)展廳、露天停車場。建成后的皖北國際汽車城將成為中國中部區(qū)域最大的汽車及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈綜合交易市場。市場建設(shè)原則1)前瞻性原則：以科學化、規(guī)?；南到y(tǒng)定位，體現(xiàn)前瞻性與先進的市場建設(shè)理念，打造皖北及魯豫皖三省交匯處汽車市場第一品牌。市場建設(shè)按“立足亳州、服務(wù)皖北、輻射魯豫皖乃至全國”的思路，引領(lǐng)魯豫皖汽車貿(mào)易的發(fā)展。2)科學合理原則：建筑設(shè)計和功能規(guī)劃上，要充分體現(xiàn)流暢的交通、科學合理的功能業(yè)態(tài)規(guī)劃以及高效的土地利用率。3)可持續(xù)發(fā)展原則：整體規(guī)劃要滿足不斷升級和可持續(xù)發(fā)展的需要。規(guī)劃與建筑設(shè)計為適應(yīng)未來的變化和空間拓展預留一定的彈性。4)標志性原則：得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和影響力，決定了該項目其必將成為魯豫皖區(qū)域性地標和大皖北汽車貿(mào)易的名片。具體建筑及技術(shù)指標（略）第四部分 營銷策略篇【第一章 營銷總體策略】一、目前全國商業(yè)地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)模式分析就目前的商業(yè)模式來看主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專業(yè)性商業(yè)模式。（1）綜合性商業(yè)模式這一模式奉行的是購物、休閑娛樂、衣、食、住行一條龍服務(wù)。行業(yè)種類眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以