【文章內容簡介】 雞飛蛋打”。這就需要我們能看清時事，摸清規(guī)率，了解動態(tài)，把握機遇。目前就長沙的發(fā)展環(huán)境狀況，大家已是不言自明，這就對我司的政策公關施加了前所未有的難度。2）公眾公關公眾的輿論對企業(yè)來說是致命的利器也是雄起的跳板。公眾關系讓企業(yè)努力自己“做好”并善于“告訴”公眾。“公眾就是上帝”說到底就是要做“人”的工作，而重心在于打動人心、溝通情感。情感是人與人之間聯(lián)系的紐帶，情感效應是吸引消費者的一塊磁石。我們的消費者細分為三部分：a、汽車行業(yè)經銷商b、投資者c、最終消費者而最終消費者是核心目標，是公司、經銷商、投資者共同的關注對象，他們是企業(yè)塑造良好形象的基礎，因而在進入市場之前，先得進入消費者的情感世界。3）媒體公關“成也蕭何，敗也蕭何”國內外無數(shù)的事例也證實了媒體的這一作用，良好的媒體關系、媒體信用極其重要，這方面對公司所有人員皆為有效，是全員值得、也必須注意的。對于媒體的答問，由專人負責，以避免一些不利因素地產生。第四部分 資本運作操作大型汽車城項目需要強有力的資金作為支持，對資本運作要求也同樣非常高，下面將就本項目融資、資金運作、成本控制、資金回籠等方面操作進行詳細闡述。一、融資本項目立項前啟動的融資在本項目策劃并準備立項時，對本項目進行規(guī)劃和測算，確定總投資額及首筆資金，尋找合作伙伴（即股東）及資金來源。在前期啟動后，公司獲得了土地，項目也正在進行，這時將進行項目的第二次融資，即銀行貸款，通過土地抵押和項目前景的條件，融得本項目的后續(xù)開發(fā)資金，保證項目啟動中所需的資金。第二次融資的時機和數(shù)目將根據(jù)第一次融資的多少和本項目資金回籠的具體情況而定。在可能的情況下，爭取政府對重大項目扶持的專項資金（如金鷹節(jié)前三屆省政府每年撥500萬元扶持其發(fā)展）。在本項目發(fā)展過程中，發(fā)展不同的項目，為未來公司發(fā)展成集團公司并上市打下基礎，未來公司長遠發(fā)展將從股市融資并進行拓展性業(yè)務。在項目操作中，遇到資金困難的問題，需要新的股東加入或新的資金注入。本項目在發(fā)展過程中需要引進各類配套的服務項目和與本項目相關的項目，這些項目盡可能的引進外來資金，我公司只須提供平臺和以土地或建筑物等作為資本占有股份。二、資金運作本項目的資金運作須堅持四兩撥千斤的原則，科學運用資金對本項目非常重要，決定項目正常運作和后續(xù)發(fā)展。該投入應該盡早投入，這樣也能盡早的產生效益；另一方面任何資金都需要使用費用，如果資金長時間放在銀行，兩筆費用相差甚遠，承擔利息都將成為公司負擔。在進行必要投入的同時，資金還應從長遠發(fā)展進行長線投資，本項目的長遠投資即為拓展土地，以利于本項目的后續(xù)發(fā)展。在本項目操作過程中，開辟新的項目或為本項目提供服務的新的項目，盡量使用外來資金進行投入，減少公司資金運作壓力。資金運作非常復雜，在公司財務工作中屬非常重要的一環(huán)，資金運作隨時機、情況等進行不斷調整，在此將不過多闡述。三、成本控制合理使用資金、錢用在刀刃上、開源節(jié)流等是成本控制的關鍵，也是本項目能否正常發(fā)展的重要部分。A、制訂合理的公司管理制度，減少盲目和失控中造成的浪費。B、建立合理的公司機構，做到因材施用，發(fā)揮員工最大的效能。C、制訂合理的薪酬制度，因材設薪，盡量達到薪酬與貢獻合理化。D、制訂合理的資金使用制度，每筆資金的使用建立完善合理的審批制度，使資金的使用最大效能化。E、增強采購技巧，一方面采購價格盡量保證市場最低，另一方面延遲付款也是成本控制的重要手段。F、建立合理的合同制度，簽訂合同時，在不違反時間和不影響進度的情況下，應堅持貨比三家的原則。G、項目操作須科學、系統(tǒng)，所有操作項目都應先進行周密的策劃，避免盲目、決策失誤、重復建設、達不到預期的效果等。建安成本是房地產企業(yè)開發(fā)成本中所占比重最大的支出，一般占到全部開發(fā)成本的60%左右。A、加強對工程施工圖設計質量的審核B、優(yōu)選工程施工隊伍C、加強施工圖預算的編制和審核D、認真作好圖紙會審工作E、施工技術措施的研究和論證F、重視材料的確認與價格管理G、設備采購宜采用甲方供應形式H、現(xiàn)場簽證制度必須嚴格施工階段的現(xiàn)場簽證是建安成本的不確定因素，因此只有通過嚴格的制度和對現(xiàn)場情況的及時了解與掌握來有效控制。I、按合同約定控制資金支出要及時編制工程項目的資金使用計劃。辦公費用管理A、辦公費用管理指導原則及控制目標辦公費用管理堅持總經理領導下的歸口管理原則，圍繞公司總體發(fā)展目標和企業(yè)內部管理要求，通過教育培訓、制度約束、全員監(jiān)督等手段，盡快建立起程序規(guī)范、約束有力、運行高效的辦公費用資金使用管理機制，提高資金的使用效率，力爭通過努力，使辦公費用開支達到相對合理的規(guī)模和水平。B、辦公費用管理的內容及辦法辦公費用就本公司現(xiàn)狀來說包括日常辦公費用、差旅費用、通訊費用、車輛使用管理費用、員工生活費支出、公關接待及宣傳費用、員工福利費用、公司開展的員工福利活動專項費用及其它不可預見或不確定的費用等。針對目前辦公費用管理存在的問題，擬采取精編人員、勤儉節(jié)約、責任到人、過程監(jiān)控、歸口管理的管理辦法，做到三定一降三保，即定員、定額、定責，降低資金占用消耗，保證員工工作生活水平不降低并初步提高，保證工作職能（管理、服務）不被削弱，保證公司日常工作正常運轉，工作質量和工作效率不斷提高。1）通過責任與行為規(guī)范杜絕人浮于事，苦樂不均現(xiàn)象，慎重核定崗位，確定一個合理的人員規(guī)模。（人員定崗定編由公司領導提出目標方案）2）勤儉節(jié)約。a、加強對員工的教育培訓，增強節(jié)約意識，培養(yǎng)節(jié)約習慣。b、加強對財產物資和水電使用的管理，減少損失浪費（具體辦法另定）。c、制定合理的消耗標準，限額使用、超支不補，節(jié)余留用（分項目細定）。d、嚴格財產物資的報廢處理，提高物資的利用效率（已有相應規(guī)定）。3）責任到人：層層建立費用管理目標責任制，費用控制定額到部門、到個人，誰超支，誰浪費，誰違紀就由誰負責，制度面前人人平等，不搞例外和特別化。4）過程監(jiān)控：對每項費用都要做到事前、事中、事后的全過程控制。首先，資金使用應有年度計劃和月計劃，實行事前總額控制，事先制定好相應的費用定額標準；其次在費用消耗的采購、保管、領用、報銷等環(huán)節(jié)要嚴格按程序和規(guī)定辦事，特別是在物資采購環(huán)節(jié)應引入競爭機制和監(jiān)督機制，不允許以任何方式損害公司利益，同時做好費用的統(tǒng)計工作；再次，分月、季、年度對費用控制計劃執(zhí)行情況進行小結和總結，分析計劃執(zhí)行過程中存在的問題并及時做出調整，對違反規(guī)定和紀律的行為要嚴肅處理。5）歸口管理：辦公用資金的使用管理，在總經理領導下，由公司行政人事部制定方案，待批準后由公司行政人事部負責執(zhí)行。所有辦公費用的開支，必須經公司行政人事部及分管理領導審核批準后才能到財務預領和報銷，否則財務有權拒絕付款。財務和公司行政人事部應相互配合，定期或不定期通報辦公費用計劃執(zhí)行情況，協(xié)商解決有關問題，使辦公費用資金的運轉始終處于良好的受控狀態(tài)。四、資金回籠資金回籠是本項目運作中非常關鍵的一環(huán)，如資金回籠不理想將導致項目進展不順利，給資金運作帶來巨大的壓力，更嚴重可能產生資金斷流的情況，威脅本項目的進展。資金回籠的優(yōu)劣最主要體現(xiàn)在銷售上，良好的銷售須建立在兩個大的前提下：A、合理的設置本項目的功能（也即生產出符合市場需求的產品，只是本項目在操作的同時須注意前瞻性）。B、合理的制訂銷售計劃和銷售技巧。本項目銷售中資金回籠有以下幾類：A、通過直接的轉讓土地，一次性收回購地款。B、土地出租，一方面收回部分押金和租金；另一方面通過把土地進行抵押貸款。C、連同建筑物出售或出租，資金回收情況同上。D、其他如以租待售、帶租約銷售等方式都可采用以上兩種方式進行操作。E、銷售過程中的客戶所交的訂金和其他操作合作中的履約保證金可進行短期利用，因為這部分資金是免息的。本項目在操作過程中，將可開拓與本項目相關的服務項目，利用外來資金進行投入，整合散亂資源，最大化利用資源實現(xiàn)效益最大化。五、投資預算和資金籌措１、第一期投資額8億人民幣。２、資金來源2０００萬注冊資本（不計息）。(,銷售回收4億元)。第一期投資將在１０—１２個月的時間內完成，建成包括主展館和780畝土地的“七通一平”。六、融資成本及貸款償還計劃70 / 69七、關鍵財務數(shù)據(jù), ，實現(xiàn)企業(yè)凈利潤12億元。項目銷售利潤率28 %。投資回收期：7年。財務分析依據(jù)以下數(shù)據(jù)：注冊資本2,000萬元(免息)%，銷售價格每平方米1110元，共計收入22568萬元，車位出售、出租及管理費用收入200萬/年平均銷售利潤率51%%，所得稅24%八、現(xiàn)金流量表(一期)九、損益表第五部分 工程運作一、項目開發(fā)建設程序（一）對建設項目進行選址研究，到市規(guī)劃局進行規(guī)劃咨詢。一般來說，如建設企業(yè)在長沙沒有房地產開發(fā)權，需與某具有房地產開發(fā)權的房地產開發(fā)公司合作，以成立項目公司等形式進行合作。（二）同土地所有者辦理用地合同。（三）向長沙市計劃委員會提交立項報告申請立項。（四）市計委同市規(guī)劃管理部門經過研究審批，如同意立項，發(fā)給同意立項的批復，并要求做可行性研究，即要求申請方提供項目可行性研究報告。（五）申請方向市計委和市建委提交項目可行性研究報告。（六）市計委、市建委、市規(guī)劃委員會與各專業(yè)局審查可行性研究報告，形成批復，即下達規(guī)劃設計任務。（七）申請方據(jù)此批復辦理征地及前期規(guī)劃準備工作，并到北京城市規(guī)劃管理局開規(guī)劃設計任務通知單和辦理征地意見函。（八）申請方到土地所在的土地管理部門及土地使用部門征求意見，此舉分兩種情況：第一種情況：所用土地屬新征（1）到區(qū)土地管理局、規(guī)劃局，以及所用土地的鄉(xiāng)政府或村公所征求意見。（2）此結果報長沙市土地管理局。第二種情況：土地處在舊城改造區(qū)（1）到當?shù)氐膮^(qū)地政科（屬土地局）征求意見。（2）結果報長沙市房地產管理局。（九）以上第八項工作做完后，結果須報市政府批準。市政府批準后，正式辦理用地手續(xù)。（十）得到市政府批地的批文后，同時進行以下三方面工作（此時立項工作基本結束，進入開發(fā)階段）：第一方面：到規(guī)劃局辦理規(guī)劃用地許可證；申請確定規(guī)劃設計條件；持規(guī)劃設計條件到市公用局、供電局、環(huán)保及電信局征詢意見；規(guī)劃局審核后，下達規(guī)劃條件通知書；根據(jù)此規(guī)劃條件通知單委托進行規(guī)劃設計方案；到規(guī)劃局領取設計方案送審書；規(guī)劃局審查方案并提出意見；規(guī)劃設計方案出圖后，送規(guī)劃局審圖。方案通過后，可進行施工圖設計，出圖后報規(guī)劃局審圖。方案圖批準后到城市建設檔案館交保證金，到規(guī)劃局領取建設工程施工許可證。第二方面：持規(guī)劃用地許可證，辦理以下工作：畫樁位并給釘樁條件；委托策劃院釘樁、測繪；得出釘樁成果給設計人。第三方面：持規(guī)劃用地許可證和征地意見函到市土地管理局辦理征地手續(xù)。征地情況視項目用途而定。目前一般可以采用協(xié)議出讓方式，也可用招標方式辦理，如占用耕地，還需到稅務機關交納耕地占用稅。在立項報告批準之后，即到項目所在區(qū)、縣地政部門辦理戶口凍結手續(xù)。地政部門審查安置方案并發(fā)給拆遷許可證。場地三通一平。具體做好以下幾項工作：（1）到園林局申請伐樹許可證；（2）了解線路情況與供電局運行班協(xié)商改造、移線方案，由供電局委托施工；（3）煤氣、道路、上下水等現(xiàn)狀管線改路；（4）到供電局申請用電報裝，做正式供電方案，申請施工臨時用電，委托施工。（十一）以上第九項工作完成后，需做以下幾方面工作，即施工前準備工作：第一方面：到稅務局取稅單；持年度計劃、稅單到區(qū)計委領投資許可證登記卡，登記并取得許可證。第二方面：到計委申請列入計劃；到建委工程處領取開工申請表；持開工審批表到各專業(yè)公司辦理市政配套工程（上水、下水、熱力、煤氣、電力、電信）報裝工作，報裝工作完畢后方可在開工證上蓋章，繳納四源費。（自來水建設、污水處理、供熱建設、煤氣建設）到市建委開發(fā)辦市政處核實任務。到市建委開發(fā)辦工程處辦理招標。填寫招標申請書并到市招標辦登記。組織招標及到投標單位到現(xiàn)場勘察。對施工單位進行資格預審；建行預算審查處審核標底；招標辦審查標底；1建設單位組織招標及各招標單位召開開標會議；1寫評標報告，經衡量找出最佳單位，發(fā)出中標通知書；1經招標辦同意正式確定施工單位。（十二）以上第十項工作完成后，施工準備工作即將進入尾聲，此時需同時做好以下幾項工作：委托質量監(jiān)督總站和監(jiān)理公司進行工程質量監(jiān)督；到市統(tǒng)計局落實任務；市審計局審核資金來源、任務來源及一切手續(xù)；到市開發(fā)辦秘書處登記備案。（十三）以上工作完成后，施工前準備工作結束，到市建委領取開工證，進入項目施工階段。土建施工單位進場開始施工后，建設單位應著手召集上水、下水、道路、煤氣、電力、電信、熱利及設計單位召開市政工程設計協(xié)調會，確定各管線位置、高程，確定市政管線綜合圖。此時，工作分六個方面：第一方面：組織各項市政管線的設計。第二方面：通知園林綠化辦，辦理小區(qū)綠化手續(xù)。第三方面：按道