【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 17 業(yè)態(tài)分布 樓 層 面積（ M2） 功 能 布 局 1層 5453 平方米 超市 、停車場(chǎng)、設(shè)備間 1層 3726 平方米 綜合百貨 （珠寶、化妝品、鞋類、皮具） 概念店 2層 3726 平方米 綜合百貨 （女裝 ） 3層 3726 平方米 綜合百貨 （男裝、運(yùn)動(dòng)休閑） 4層 3726 平方米 綜合百貨 （床上用品、童裝、數(shù)碼產(chǎn)品） 5層 3726 平方米 綜合百貨（電玩娛樂(lè)、美食廣場(chǎng)） 合計(jì)：總面積 合計(jì)： 24083 備注：以上布局分布面積僅作參考，具體以設(shè)計(jì)方案為準(zhǔn) 。 臨汾岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 18 檔次 定位 總體檔次定位 檔次說(shuō)明： 以 臨汾 地區(qū)目前消費(fèi)力水平為標(biāo)準(zhǔn)， 中檔為主，高檔為輔。 本項(xiàng)目所處的區(qū)域，具備優(yōu)良的機(jī)會(huì)和條件，因此，應(yīng)當(dāng)充分利用其優(yōu)勢(shì)，力圖將項(xiàng)目建成中檔消費(fèi)為主，提供健康、精彩、快樂(lè)生活全新體驗(yàn)的特色綜合廣場(chǎng)，配合便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為本區(qū)帶來(lái)活躍的商業(yè)氣氛，并向整個(gè) 臨汾 市及周邊城鎮(zhèn)輻射。 本項(xiàng)目作為 臨汾 市未來(lái)城市發(fā)展的一個(gè)重要地段，具備優(yōu)良的機(jī)會(huì)和條件。因此，應(yīng)當(dāng)充分利其優(yōu)勢(shì)，與政府規(guī)劃的整體形象、檔次相協(xié)調(diào)，力圖建成為： 臨汾 中高檔有特色的商業(yè) 中心 ，集休閑、娛樂(lè)、餐飲 、購(gòu)物、旅游觀光為一體的理想地方。 針對(duì)本地中高檔消費(fèi)者同時(shí)“中 /中高檔精品、特色綜合購(gòu)物廣場(chǎng)” 圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 19 吸引周邊城鎮(zhèn)居民，以特色化、多元化的餐飲、娛樂(lè)、百貨為主時(shí)尚購(gòu)物為輔一站式購(gòu)物廣場(chǎng) 項(xiàng)目建成后，不但可以增加該區(qū)商業(yè)氣氛，而且還將提升周邊區(qū)域商圈價(jià)值。 主要業(yè)態(tài)檔次定位 檔次準(zhǔn)則：價(jià)格、品牌形象 —— 裝修、廣告宣傳等厘定參考標(biāo)準(zhǔn) 定位依據(jù) ： 通過(guò)我司在 臨汾 調(diào)查顯示， 臨汾 居民每月日常用品主流消費(fèi)水平為100300 元，其次為 301500 元。在調(diào)查中，日常用品每月消費(fèi)額在101300元的占 39%， 301500元的占 30%， 100元以下的和 5011,000元的分別占 16%和 10%， 1000元以上的占 5%。如圖所示： 100 0元以上5%100 元以下16%101300元39%301500元30%5011000元10% 圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 20 ? 服裝服飾 檔次定位 ：中檔為主，高檔為輔。 價(jià)格定位 ：服裝的價(jià)格大約在 1001,000 元之間，其中 100500 元為主要價(jià)格范圍，其次為 5001,000元。 特色定位 ：個(gè)性化為主，大眾化為輔，總體比例大約為 7： 3。 定位依據(jù) ：調(diào)查顯示， 臨汾 服裝市場(chǎng)消費(fèi) 101200元的占 31%， 201300元的占 29％，整體消費(fèi)水平不高； 臨汾 市居民每月服裝服飾消費(fèi)水平介于 100300 元之間。雖然調(diào)查結(jié)果表明整體消費(fèi)水平不高，但根據(jù)中國(guó)消費(fèi)者的研究，在調(diào)查收入水平和消費(fèi)水平時(shí)，調(diào)查者都有意隱瞞真實(shí)情況，實(shí)際值普遍較調(diào)查結(jié)果高。 圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 21 10 0元 以下17%101200元31%201300元29%301500元16%50 0元 以上7% ? 餐飲 檔次定位 ：美食廣場(chǎng)中檔，大眾化 休閑餐飲，中高檔 中式酒樓，高檔 價(jià)格定位 ：美食廣場(chǎng)，人均單次消費(fèi)額在 50 元以內(nèi) 休閑餐飲，中高檔人均單次消費(fèi)額 3080元 中式高檔酒樓，人均單次消費(fèi)額在 50150元。 特色定位 ：國(guó)內(nèi)外各地特色風(fēng)味 定位依據(jù) ： 臨汾 酒樓餐飲消費(fèi)方面整體水平不高，在出外就餐中，人均單次消費(fèi)水平基本上在 50元以下，這部分占被調(diào)查者的五成，單次消費(fèi)額 51100占 28%， 101150元的占 13％， 150元以上的不到 10％，表明 臨汾 餐飲方面的消費(fèi)水平不高，主流人均單次消費(fèi)水平在 50元以下。如圖所示： 圖表 臨汾岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 22 51100元28%101150元13%50元以下49%300元以上2%151300元8% 臨汾 本地人口居多，外來(lái)常住人 口少，各地菜系如上海菜、湘菜等在臨汾 比較少。 目前 臨汾 餐飲集中在 貢院街 ， 建設(shè)路 ，而其它有特色的餐飲分布零散，網(wǎng)點(diǎn)少，本項(xiàng)目 所在的商業(yè)街 以中檔次特色類餐飲定位，有相當(dāng)?shù)奈Α? 餐飲代表： 中高檔： 紅樓 、 饒都大酒店 等 中 檔： 牧香園肥牛、 金蘋(píng)果、 鑫鑫 園 、海底撈、同盛福烤肉 餐廳等 中低檔： 加洲牛肉面 、肯德基、蔥香齋等 商戶組合策略 擬定不同業(yè)態(tài)的分布和面積、品牌 各業(yè)態(tài)圖例參考 臨汾岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 L F QiDo n g Realestate Develo p m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 23 平面功能布局臨汾岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 24 ? 租賃優(yōu)惠策略 為了吸引知名的外地品牌，我方建議個(gè)別有號(hào)召力 的大型商戶可采取扣率形式計(jì)算租金。 扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部分作為商場(chǎng)的回報(bào) (含稅 )，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)。敝司認(rèn)為如果我們能認(rèn)清有潛質(zhì)的知名品牌，對(duì)其受歡迎程度及營(yíng)業(yè)額有信心，利用優(yōu)惠的扣率方式，與商家共同分享利潤(rùn)，更有機(jī)會(huì)成功突圍這個(gè)市場(chǎng)，更可利用其入駐作為號(hào)召力，吸引其它有實(shí)力的商家進(jìn)駐本項(xiàng)目。 ? 其它招商條件 除扣率外，現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)上甚至有商場(chǎng)提供免費(fèi)裝修，買斷貨品、作為品牌的特許經(jīng)營(yíng)商、分銷商等等的合作形式，以達(dá)至落實(shí)有號(hào)召力的知名品牌進(jìn)駐該商場(chǎng)為目的，藉此吸引其它品牌商戶及經(jīng)營(yíng)者 ： ? 年期：一般行業(yè) 3年固定合約及 3年生約，餐飲、娛樂(lè)行業(yè) 510年固定合約，可商議； ? 免租期：一般行業(yè)免租期 30天，餐飲、娛樂(lè)行業(yè)免租期為 6090天。此條款可作為協(xié)商合作的其中一條件，可獲較彈性的處理。由于本項(xiàng)目零售主要靠本項(xiàng)目用戶消費(fèi)為主，所以要租戶能夠生存，必須給予租戶足夠的免租期； 6． 7 招商建議 臨汾岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 25 ? 管理費(fèi)：按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算按每平方米平均分?jǐn)偂４速M(fèi)用已包 括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安費(fèi)等； ? 宣傳推廣費(fèi)用：此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件； ? 裝 修：除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)裝修費(fèi)用，藉 以吸引其進(jìn)駐商場(chǎng)，為本項(xiàng)目帶來(lái)商譽(yù)上的口碑。 ? 推廣主體策略 ? 本項(xiàng)目的規(guī)模較大，第一步必須先提升公司的品牌知名度，使客戶對(duì)發(fā)展商的實(shí)力與政府背景有一定程度上的認(rèn)知，然后再推項(xiàng)目的相關(guān)內(nèi)容。 ? 未推銷“ 商業(yè)項(xiàng)目 ”，先推銷“ 福利星城 商業(yè)圈”，再‘推銷’本項(xiàng)目旺鋪之零售前景。 ? 我們建議先 推銷 福利星城 商業(yè)圈 (黃金消費(fèi)圖 )的零售前景，并帶出買鋪買地段，目前投資 平陽(yáng)南街 潛力無(wú)限，全因黃金地段罕有，旺鋪千金難求。 銷售策略建議 臨汾岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 26 由傳媒帶動(dòng)造勢(shì)塑造「本項(xiàng)目商場(chǎng)」獨(dú)特定位，掀起旺鋪投資熱潮 ? 舉辦新聞發(fā)布會(huì)介紹“ 福利星城商業(yè)項(xiàng)目 ”的 優(yōu)勢(shì)及賣點(diǎn)，及將其定位為黃金地段之「黃金旺鋪」。 ? 安排傳媒以老總訪談的方式，深入講述“ 福利星城商業(yè)項(xiàng)目 ”的將建成一個(gè)什么樣的商業(yè)及將來(lái)的租金回報(bào)，投資價(jià)值及未來(lái)燦爛前景。 「招標(biāo)」方式推售一個(gè)街鋪，締造購(gòu)鋪熱潮 ? 建議將一個(gè)街鋪以「招標(biāo)」或拍賣形式發(fā)售，并締造「天價(jià)」，締造購(gòu)鋪熱潮。 ? 透過(guò)「天價(jià)」的締造，帶動(dòng)投資者對(duì)其余鋪位的興趣，并令其將來(lái)購(gòu)買本項(xiàng)目其余店鋪時(shí)產(chǎn)生售價(jià)不高的「超值低買」的感覺(jué)。 以采訪報(bào)導(dǎo)式廣告 創(chuàng)造本項(xiàng)目形象 ? 建議在 臨汾 主要報(bào)紙以采訪式報(bào)導(dǎo) (再配以廣告 )將“ 平陽(yáng)南街 商業(yè)圈”及“ 福利 星城商業(yè)項(xiàng)目 ”的優(yōu)勢(shì)全面展示，并以「客觀」方式報(bào)導(dǎo)，加強(qiáng)內(nèi)容的中立性及可信性。 ? 同時(shí)將上述報(bào)導(dǎo) 加印五千至一萬(wàn)張派發(fā)，能提升本項(xiàng)目在投資者心中的地位。 臨汾岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 27 ? 推盤(pán)宣傳策略 本項(xiàng)目宣傳以先滲透，后正面之方式進(jìn)行，先以軟性推廣宣傳方式如戶外廣告牌，報(bào)紙新聞稿、 DM 直郵等形式進(jìn)行。正式推廣時(shí)再假以大量報(bào)紙廣告媒介宣傳，加大宣傳量的飽和度，提高目標(biāo)客戶群的媒介覆蓋率，進(jìn)行銷售強(qiáng)攻。 自選動(dòng)作（軟性炒作概念方案） 福利星城商業(yè)項(xiàng)目 的銷售，必是 臨汾 商鋪市場(chǎng)的重頭戲。象這樣在商業(yè)區(qū)聚焦的項(xiàng)目，媒體的推廣應(yīng)采取新的 立體復(fù)合模式。單純的平面廣告是商鋪推廣大忌，平面廣告只有與軟性文章及新聞炒作相結(jié)合，才能避免其單一平板給商鋪推廣帶來(lái)的硬傷， 投資價(jià)值的分析與項(xiàng)目造勢(shì)及片區(qū)炒作是商鋪推廣的重要內(nèi)容 ， 軟性文章起十分重要的作用。 銷 售排期核心工作內(nèi)容： ? 邀請(qǐng)政府部門、相關(guān)專家及記者，在 臨汾 市高級(jí)酒店舉行《 臨汾 城市商業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展研討會(huì)》和 《 福利星城商業(yè)項(xiàng)目 暨 平陽(yáng)南街 商圈發(fā)展專題研討會(huì)》 ，并以新聞方式重點(diǎn)宣傳 平陽(yáng)南街 的商業(yè)地位及我方項(xiàng)目的商業(yè)投資前景。 ? 進(jìn)行軟性系列宣傳炒作及新聞報(bào)道，竭力宣傳 該片區(qū) 及我方項(xiàng)目臨汾岐東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 L F QiDon g Realestate Develop m en tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃顧問(wèn)報(bào)告 —— 第二部分 房地產(chǎn)資料大全 28 的誘人投資前景，為項(xiàng)目 正式推售進(jìn)行商圈及片區(qū)造勢(shì)。利用軟性宣傳具有的高度可信性，在公開(kāi)推售前期，徹底攻破投資客的最后心理防線。 ? 片區(qū)投遞及目標(biāo)投資者投放單張，并安排客戶直接參觀現(xiàn)場(chǎng)及售樓處，并進(jìn)行排號(hào)登記，同時(shí)對(duì)持投遞單張親臨現(xiàn)場(chǎng)之客戶送紀(jì)念品以營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛 。 ? 推盤(pán)方式策略 優(yōu)先派籌，集中成交 在公開(kāi)推售前，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)的商業(yè)廣告形象包裝及《投資白皮書(shū)》小冊(cè)子進(jìn)行優(yōu)先認(rèn)購(gòu)登記，讓買家能以具吸引力的折扣和優(yōu)惠條件預(yù)先認(rèn)