【文章內(nèi)容簡介】 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 17 通過上表可知， 在未來 23 年內(nèi)將有 10 萬㎡的大型商業(yè)物業(yè)供應(yīng) ，主要集中在平陽南街和 向陽區(qū)?？傮w上來說這些商用物業(yè)對項(xiàng)目構(gòu)成了一定的威脅與競爭。 臨汾 歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LF Qid o n g Realestate Develop men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 18 3． 1 目前商業(yè)物業(yè)市 場的供求及租賃水平 ? 目前商業(yè)物業(yè)供應(yīng)水平 目前臨汾市的商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出少有的火爆發(fā)展局面，新開發(fā)的項(xiàng)目、爛尾工程改造項(xiàng)目加上老商業(yè)區(qū)的改造升級項(xiàng)目，今年的商業(yè)營業(yè)用房施工面積將近 5 萬平方米。商鋪的銷售均價接近六千元。出現(xiàn)這種情況的主要原因不是供應(yīng)短缺的問題，這恐怕與投資市場有很直接的關(guān)系。有一定的泡沫成分。 從分布來看，商業(yè)物業(yè)的開發(fā)熱點(diǎn)依舊集中在傳統(tǒng)的商業(yè)中心（如安宇花園、鼓樓廣場在售的幾個項(xiàng)目總體量就在幾萬左右）但有向商業(yè)副中心或區(qū)域商業(yè)中心過度的趨勢。隨著城市西擴(kuò)進(jìn)程的不斷加快，南城的商業(yè)漸成氣候 。將成為商業(yè)物業(yè)開發(fā)的下一個中心。同時由于平陽南街地區(qū)商業(yè)物業(yè)供給量的大幅增加，整體租金水平有下滑的可能。 ? 目前商業(yè)物業(yè)租售水平 商業(yè)物業(yè)的出租在臨汾由來已久，但出售在臨汾僅有兩年的發(fā)展時間。因?yàn)槭切律挛?，投資者心智不太成熟，對投資的風(fēng)險認(rèn)識不足，加之開發(fā)商眼花繚亂的銷售手法，更讓投資者無從判斷，因而銷售形式好的驚人。 租賃方面： ? 傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)大型百貨商場租賃不愁，租金可觀； 如：安達(dá)圣購物廣場，因?yàn)榻?jīng)營形式很好，合作方式幾乎都是租金，偶有物業(yè)為扣點(diǎn)，一層每平方米每月租金甚至超過 200 元； ? 店中店（市場 ）租金不菲，招商情況較好 ；如：財(cái)神樓服裝市場（地下室），面積分割 15 平方米左右不等，平均租金 元 /天 /平方米，租金年付。 ? 街鋪因地理位置與商業(yè)繁榮程度的不同，發(fā)展各異。 臨汾 歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LF Qid o n g Realestate Develop men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 19 位置 租金 經(jīng)營品類 代表店鋪 貢院街 約 3260 元 /月 /平方米 貢院西街中檔品牌服裝為主，貢院東街有大量餐飲 夢特嬌、菲姿、米嘻爾西餐、鑫鑫源酒樓 科委巷 80180 元 /月 /平方米 中檔品牌服裝 安達(dá)圣、萬佳福超市、明金服裝市場 解放路 60180 元 /月 /平方米 品牌 服裝 街鋪，傳統(tǒng)百貨 工貿(mào)、七匹狼、雅戈?duì)? 財(cái)神樓街路 100 元 150 元 /月/平方米 青年個性服裝 77 街精品城、財(cái)神街服裝市場 平陽南街 3260 元 /月 /平方米 專業(yè)市場、生資 普國機(jī)電裝飾城、神州機(jī)電裝飾城 信合路 120150 元 /月 /平方米 低檔服裝批發(fā)、家居 賣場 百匯服裝市場、鳳凰家私 鼓樓路 約 50 元 /月 /平方米 手機(jī)通訊 動感地帶通訊 向陽路 約 60 元 /平方米 /月 傳統(tǒng)家電、 3C 產(chǎn)品 清風(fēng)國美、五交化中心家電城 開發(fā)區(qū) 45 元 /月 /平米 大型娛樂及家居、汽車 廣奇家私、五洲休閑廣場、 備注：租金基本都是年付 以上租金基 本為 3 家以上街鋪?zhàn)饨鹩?jì)算所得，僅供開發(fā)商參考 。 圖表 臨汾 歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LF Qid o n g Realestate Develop men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 20 ? 銷售方面 臨汾市商鋪投資看好，商用物業(yè)價格持續(xù)上漲，價格最高的是鼓樓廣場，最高售價達(dá)到 15000 元 /平方米。其他路段商鋪價格在 5000 元 — 9800 元不等，與路段、商業(yè)氛圍等多種因素有關(guān)。 物業(yè)名稱 未來供應(yīng)量 （一層）銷售均價 鼓樓廣場 超過 1 萬平方米 12021 元 /平方米 向陽新城 約 3 萬平方米 9800 元 /平方米 裕祥花苑 約 5000 平方米 待定 備注：以上數(shù)據(jù)僅供開商參考 3． 2 臨汾商圈概況 根據(jù)經(jīng)濟(jì)界對商業(yè)圈的界定：商業(yè) 圈半徑在 250米至 500 米之內(nèi)為核心圈層；綜合： ? 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品類型多是底商型的物業(yè)，純商業(yè)項(xiàng)目普遍體量較小，不成規(guī)模，臨汾缺乏大型綜合性的商業(yè)； ? 從商用物業(yè)的租售與供給看，商業(yè)物業(yè)普遍銷售較好，銷售單價也比較高。 ? 臨汾市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)本來就供應(yīng)總量過剩，未來 23 年又有將近幾萬平方米的商業(yè)物業(yè)投放市場，招商與經(jīng)營將成為眾多開發(fā)商的難題。 ? 本項(xiàng)目所在地點(diǎn)并不是商用物業(yè)開發(fā)的最熱點(diǎn)地區(qū)，商圈的繁華還需假以時日，但根據(jù)舊有商圈過度發(fā) 展（目前解放路商圈就屬于此種情況）而促進(jìn)次商圈形成的規(guī)律，以及城市西擴(kuò)的利好，本項(xiàng)目具有相當(dāng)好的前景。 圖表 臨汾 歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LF Qid o n g Realestate Develop men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 21 商業(yè)圈半徑 1 公里 左右 為中心圈層；整個城市四周郊區(qū)及新城區(qū)域?yàn)橥馊樱慌c該城市有密切經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的區(qū)域（或城市圈）為影響圈層。臨汾的商圈行業(yè)劃分很明晰。形成了較有影響力的幾大商圈。 即：以零售為主的解放商圈；以服裝市場為主的百匯信和服裝城商圈；以經(jīng)營電子及數(shù)碼產(chǎn)品為主的向陽路商圈。 以及幾大商圈周邊零散的不規(guī)范的商鋪和商場的城市商業(yè)格局。 臨汾市政府加快實(shí)施“西擴(kuò)東改”發(fā)展戰(zhàn)略，促進(jìn)了臨汾城市化的發(fā)展，在臨汾城南部及西部等出現(xiàn)一些城市商業(yè)圈的外圈層，如 以經(jīng)營餐飲娛樂行業(yè)為主的 貢院街；以經(jīng)營建材家居用品為主的平陽南路商圈（南外環(huán)）等。 成為臨汾城市商業(yè)格局的延伸。 現(xiàn)狀來看，臨汾商業(yè)經(jīng)濟(jì)的 競爭 很大程度是以解放路為核心的解放商圈和以貢院街，貢院街為核心的南部商圈的較量。 解放區(qū)是臨汾市傳統(tǒng)的商業(yè)中心，也是臨汾本地人口的積聚地，促成位于其中心 —— 解放商業(yè)區(qū)商業(yè)經(jīng)濟(jì)的繁榮。商業(yè)區(qū)通過市場經(jīng)濟(jì)的促進(jìn)發(fā)展，成為臨汾人購物的理想去處，成為臨汾市的核心商業(yè)圈。 而以貢院街，貢院街為 核心 的平陽南街商圈則得益于政府的政策傾斜。是近34 年發(fā)展起來的新興商圈。福利巷區(qū)一直堅(jiān)持“建設(shè)大市場、搞活大流通、 發(fā)展大商貿(mào)”的方針，積極扶持重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，加強(qiáng)對外招商宣傳，萬佳福連鎖超市、神州機(jī)電裝飾城、萬國家私等項(xiàng)目，淘汰了破舊商業(yè)區(qū)及傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，完成了商業(yè)業(yè)態(tài)變革最初階段的跨越。同時也準(zhǔn)備好迎接新一輪商業(yè)業(yè)態(tài)變革時代的到來。 臨汾 歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LF Qid o n g Realestate Develop men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 22 3． 3 各大商圈概況 臨汾商圈綜合比較 比較內(nèi)容 解放商圈 向陽商圈 貢院、平陽南街商圈 百匯信和商圈 結(jié)論 商業(yè)規(guī)模 約 10 萬㎡ 約 5 萬㎡ 約 10 萬㎡ 約 3萬㎡ 解放和百匯的商業(yè)規(guī)模是所有商圈之冠。 經(jīng)營行業(yè) 百貨業(yè)豐富，輔以精品專賣店和小型餐飲 數(shù)碼通訊電器為主 貢院街，餐飲娛樂 ,精品專賣店，平陽路 南外環(huán) ，銷售汽車 (配件 )家具建材 服裝批發(fā)零售 解放商圈較早，而且商品種類繁多，行業(yè)齊全。這一點(diǎn)是其它商圈所無法比擬的。 商業(yè)特色 傳統(tǒng)商業(yè)旺地，臨汾居民購物必到場所。 很有規(guī)模的專業(yè)市場 新興的商業(yè)副中心 規(guī)模餐飲、服裝精品是主要特色 目的性非常明顯的采購。 商圈特色各不相同，都有各自獨(dú)立的 商業(yè)特色，以此吸引人流 平均租金 （ m2/月） 約 60180元 /m2 約 60元 / m2 3260元 / m2 120160元 /m2 解放商圈經(jīng)營狀況 最好 ， 租金也最高。 商品檔次 低 — 中擋 大眾消費(fèi) 低 中檔 低檔是主流 整體解放商圈的商品檔次高于其它商圈。 消費(fèi)群 本土居民、白領(lǐng)階層、新貴一族、時尚青年、政府官員 各階層 旅游人士、本土居民、白領(lǐng) 階層、新貴一族、 服裝零售商、工薪階層 各商圈的消費(fèi)群由其自身的商業(yè)特色所決定。 主要消費(fèi)年齡 2050歲 2060 2550歲 1328， 4060歲 解放街商圈消費(fèi)群最廣 總體平均提袋率 45% 40% 30% 60% 提袋率上，百匯信合街商圈最高，因?yàn)槠鋬r位低，成交容易。 交通便利性 交通可 達(dá)性較好， 交通擁堵、 停車不方便 交通可達(dá)性較好，停車不方便 交通可達(dá)較好，停車不方便 交通可達(dá)性一般，交通擁堵，道路狹窄、停車非常不 城南商圈市政配套還須完善。 臨汾 歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LF Qid o n g Realestate Develop men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 23 方便 人流狀況 日均約 15萬人次，流動率高 日均約 5萬人次 日均約 56 萬人次流動率高 日均約 10萬人次 解放商圈歷來是臨汾商業(yè)中心。 未來發(fā)展 該商圈歷來是臨汾商業(yè)中心，發(fā)展前景看好。 電器 /數(shù)碼 /信息專業(yè)市場，規(guī)模逐漸發(fā)達(dá)，前景較好 新興的商業(yè)中心，正處于快速發(fā)展階段 市場以零售為主，前景較好 城南商圈 未來發(fā)展空間很大。 備注：以上數(shù)據(jù) 僅供參考臨汾 歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LF Qid o n g Realestate Develop men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 24 ? 歷史 解放路商圈一直以來是 臨汾 核心的商圈，它由解放路，財(cái)神路、科委巷、青獅街、洪家樓構(gòu)成，由古以來就是繁華之地。這里云集了臨汾最好的商場，知名的品牌。區(qū)內(nèi)商業(yè)以底商性物業(yè)為主，融合了傳統(tǒng)百貨與中小規(guī)?？觳?。解放商圈是近兩年臨汾的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比較集中的地區(qū)，同時也帶動了周邊地區(qū)的商用物業(yè)開發(fā)。解放商圈有逐漸放大的趨勢。 解放商圈的商業(yè)定位為中檔層面，以服裝精品為主．最典型的是安達(dá)圣商場和工貿(mào)購物中心。安達(dá)圣的定位路線為中檔百貨，其中以中端男、女服裝專賣為特色。工貿(mào)則是以中低檔服裝為主。 ? 現(xiàn)狀 解 放路 商業(yè)業(yè)態(tài)的現(xiàn)狀，可以概括為一多三少：綜合百貨多，專業(yè)專賣店少、老字號少、娛樂餐飲業(yè)少 ， 不能形成完整的消費(fèi)鏈條；區(qū)內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)雷同 ， 現(xiàn)在的消費(fèi)者除了在滿足購物要求的前提下，更多的是尋求購物的快樂體驗(yàn)，但 解放商圈 由于歷史原因，休息空間、娛樂設(shè)施的建設(shè)大大滯后。 隨著 2021 年安達(dá)圣百貨的開業(yè)，整個商圈的檔次有所提升，但與周邊商業(yè)的檔次和消費(fèi)群形成更強(qiáng)烈的沖突，整個商圈處在一個調(diào)整時期。 解解 放放 路路 商商 圈圈 臨汾 歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LF Qid o n g Realestate Develop men tCo . L td . 福利星城商業(yè)項(xiàng)目策劃報(bào)告 —— 第一部分 25 解放商圈一覽表 圖表 商場名稱 安達(dá)圣購物廣場 工貿(mào)購物中心 動力廠服裝市場 77街精品服飾 位置 科委巷 解放路 解放路 財(cái)神路 規(guī)模 2層約 12021平方米 5層約 15000平方米 部分 2層約 15000平方米 地下一層 1000平方米 經(jīng)營模式 開放式與獨(dú)立店鋪結(jié)合 開放式統(tǒng)一經(jīng)營 開放式獨(dú)立店鋪 獨(dú)立店鋪 主題定位 百貨 百貨 服裝市場 時尚服裝精品 檔次 中檔 中低 檔 低 檔 中低檔 業(yè)態(tài)分布 1F：品牌男裝 /化妝品 /珠寶首飾 /休閑專賣 /床上用品 /兒童用品 2F：女裝 /女內(nèi)衣 1F 肯德基、副食、小吃鋪、傳統(tǒng)家電、手機(jī)通訊 2F：經(jīng)營化妝品、箱包、鞋、皮衣 3F：男、女針織衫、內(nèi)衣、床上用 品 4F： 男女服裝 5F：童裝 男裝、女裝、童裝、鞋帽、小商品等 前沿時尚女裝 、 飾品 行業(yè)組合 服裝 77%，化妝品、精品、珠寶8%，皮具 10%，家居 5%， 體育用品占 10% 服裝占 75%，皮具占 15%，兒童用品占 5%， 化妝品、精品、珠寶 5% 服裝占 80%， 鞋 占 5%， 小商品童裝、鞋帽占 15% 流行前線服裝： 95%，飾品 5% 臨汾 歧東泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 LF Qid o n g Realestate Dev