【文章內(nèi)容簡介】 麥德龍 專業(yè)店 亨得利鐘表店 大型專業(yè)店 永樂家電大賣場 專賣店 NIKE,ADIDAS 專賣店 百貨店 太平洋百貨 /第六百貨 大型購物中心 南方商城 4. 商業(yè)物業(yè)的形態(tài) 隨著外資連鎖商家的不斷涌入， 2021 年有一些新型商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)，例如 SHOPPING MALL、 OUTLET STORE(工廠直銷店 )、各類零售超市、特色商業(yè)街等，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)會迅速 升溫，成為市場的熱點(diǎn)。 街鋪 “一鋪養(yǎng)三代” 這就是街鋪的商業(yè)價值。通常，街鋪的價格都是不菲的。市場上地段較好的商鋪一般價格都很高，從現(xiàn)狀上看 ,對投資復(fù)式產(chǎn)權(quán)街鋪的前景看好，分上下兩層，但在產(chǎn)權(quán)面積的登記上，僅按一層計(jì)算，花一個商鋪的價錢買兩個商鋪的面積，實(shí)用率近 200%，從而有效地降低了投資及經(jīng)營的門檻，出租或自我經(jīng)營，可依市場經(jīng)營狀況靈活掌握，將投資風(fēng)險降至最低，不僅保證穩(wěn)收租金、穩(wěn)收益，而且可使投資回報最大化，一鋪雙利。 底商 作為社區(qū)、大廈底層配套的商業(yè)設(shè)施的底商 ,正在成為成為繼公寓和寫字樓之后 個人房產(chǎn)投資的新寵。 底商由于它是作為其他物業(yè)的配套設(shè)施而建，面積通常不超過所配套物業(yè)的 20%，且天然就有了一定的顧客源。如果開發(fā)商能夠因勢利導(dǎo)，根據(jù)物業(yè)使用人員的特點(diǎn)對底商作出準(zhǔn) 17 / 36 確定位，就確保了底商的經(jīng)營具備一定的排他性 .。無論是對投資者還是經(jīng)營者都減少了風(fēng)險。反過來，低風(fēng)險的底商也就容易銷售或出租，又降低了開發(fā)商的風(fēng)險，從而獲得雙贏局面。 商場鋪（大商場、小商鋪） 商場鋪即是將大型商場間隔成小面積的商鋪，形成大商場小商鋪的形態(tài)，對外有大商場的統(tǒng)一形象，對內(nèi)有小商鋪的靈活經(jīng)營，是目前市場上較為新穎的商業(yè) 物業(yè)形態(tài)。買商場鋪要有風(fēng)險意識，商場鋪一般售價較高。另外如果沒有統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理的話，商場鋪散賣后很難形成合力，鑄造品牌，這樣一來對投資回報也會產(chǎn)生影響。因此統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一管理將是投資回報的重要保證。 第二部分 上海區(qū)域商業(yè)市場篇 一、 上海 主要區(qū)域商圈的發(fā)展情況分析 上海的主要商圈以傳統(tǒng)的“三街” (南京路、淮海路、四川路 )和“四城” (徐家匯商圈、新客站商圈、豫園商城及浦東新上海商業(yè)城 )為代表。在“三街四城”中有近 30%左右的商圈分布在本區(qū)域內(nèi)，顯示了黃浦商業(yè)的強(qiáng)大實(shí)力。 以下我們重點(diǎn)分析本區(qū)域主要商圈的發(fā)展?fàn)?況： 1. 南京東路 南京路是上海近代商業(yè)的發(fā)祥地。 1843 年上海開埠后，南京路是最早出現(xiàn)現(xiàn)代都市文明的地方，并迅速成為上海最繁華的商業(yè)街，人稱 大馬路 。到了二十世紀(jì)三十年代， 十里洋場 的南京路已是蜚聲中外。整條南京路以成都路為界分兩段，其中黃浦區(qū)這段為南京東路。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到上海來的中外游客 80％以上都要到南京東路游覽，南京東路平時的日客流量為 80 萬人以上，節(jié)假日高達(dá) 120200 萬人，外地與外國的游客占 70％以上。南京東路有著強(qiáng)勁的輻射力與獨(dú)特的外向性。 市場狀況分析 老店名店多 市百一店和華聯(lián)商廈就 是上個世紀(jì)三十年代的先施、永安等當(dāng)時國 18 / 36 內(nèi)最摩登的大型商場和全國百貨業(yè)的魁首。張小泉刀剪店也是一家聞名中外的老店。 品牌商廈集中 市百一店、華聯(lián)商廈、新世界、置地廣場都是大型商廈，每天吸引無數(shù)的人流來商廈購物游玩。 有時尚休閑步行街 南京東路步行街是上海唯一的步行街，也是全國規(guī)模最大的，最繁華的商業(yè)街。每天吸引上百萬的中外來客。 臨近地鐵，出入方便 地鐵 2 號線貫穿南京路地下并在人民廣場和河南路設(shè)兩個站點(diǎn)，這為南京路商業(yè)街帶來了巨大的人流，同時地鐵 2 號線有連接浦東的八伯伴商圈。 中檔品牌為主，缺乏高檔的品牌 南京路商家主要經(jīng)營中低檔的品牌，不象淮海路經(jīng)營時尚，高檔的品牌。因此，南京路以國內(nèi)的客商居多，而本地前衛(wèi)人士一般選擇去淮海路購物。這也因此造成南京路的商鋪?zhàn)饨鹨话阍?20~30 元 /平方米 /天。比淮海路要低。 消費(fèi)群體以非滬籍人士為主，人均消費(fèi)低 商業(yè)街主力消費(fèi)群體為境內(nèi)外來滬觀光旅游人士，人流量隨大，但以游覽、參觀為主的觀光旅游人士居多，人均消費(fèi)額不超過 50 元，整體水準(zhǔn)較低。 發(fā)展前景 市政府在 2021 年就聘請了知名的麥肯錫咨詢公司，對南京東路整體規(guī)劃提出方案，實(shí)施“三段式風(fēng)格設(shè)計(jì)”，重構(gòu)南京路商業(yè)形態(tài)，力爭 在十年之內(nèi)將南京路重塑為世界一流的商業(yè)街區(qū)，預(yù)計(jì)實(shí)施該規(guī)劃總投入將超過 180 億元人民幣。 東段依托外灘建筑群，展現(xiàn)“海上情懷”南京路東段的主體為外灘建筑群，建成 充分體現(xiàn)海派特色的商務(wù)辦公和都市休閑綜合區(qū)；中段圍繞世紀(jì)廣 19 / 36 場，打造“都市時尚”，伊都錦商廈、圣德娜商廈等商廈也將進(jìn)行全面調(diào)整符合南京路商業(yè)結(jié)構(gòu)的深化和多元化；西段打造新型綜合消費(fèi)圈，籌劃“明日之約”，整合新世界綜合消費(fèi)圈 （ 21 萬 M2）和一百商城（ 16 萬 M2）、新建上海世貿(mào)國際廣場（商業(yè)為 6 萬 M2），將構(gòu)建成為市中心的商業(yè)航空母艦。 總結(jié)： 未來南京 東路步行街拓寬休閑娛樂業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等行業(yè)的發(fā)展空間，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日益合理，綜合功能更加完善。 整個南京東路商圈在 2021 年 — 2021 年將形成基本格局，在 2021 年— 2021 年完善并提高，使其真正具有世界級客流量、世界級商業(yè)收入和全球知名度的國際一流商業(yè)街，屆時南京路年?duì)I業(yè)收入將達(dá)到 400 億元，超過目前的兩倍。 2. 豫園商城 上海的城隍廟始建于明代永樂年間（ 1403 年后），廟內(nèi)祭奉城隍神秦裕伯（明太祖敕封秦裕伯為上?？h城城隍神）和霍光（漢大將軍博陸侯）。清代時香火極其鼎盛，上海開埠后城隍廟及其周圍地區(qū)商賈云集，市場繁榮。 市政府從 1991 年起，開始把城隍廟市場改建為具有民族傳統(tǒng)的現(xiàn)代化大型旅游購物中心 豫園商城，一期改建工程將商場的營業(yè)面積由原來的 萬平方米擴(kuò)大為 萬平方米，集購物、旅游、餐飲、娛樂為一體。 2021年上海城隍廟的商業(yè)銷售總額達(dá) 30 多億元，凈利 億元，營運(yùn)情況良好。 商城與四鄰豫園、老城隍廟、沉 香閣等名勝古跡、人文景觀融合，以其豐富的文化底蘊(yùn)、濃郁的民俗風(fēng)情、鮮明的經(jīng)營特色成為上海獨(dú)具魅力的旅游購物中心，享譽(yù)海內(nèi)外。 市場狀況分析 建筑特色 在豫園商城里，每幢建筑都是飛檐翹角、雕梁畫棟，具有濃郁的民族韻味。新建樓群外形亦仿明清建筑風(fēng)格，內(nèi)部卻是現(xiàn)代化的商場，其 外古內(nèi)洋 的特色，能夠與原有的景觀和諧統(tǒng)一，相映成輝。 特色名店匯集 20 / 36 薈萃了上海老城隍廟地區(qū)的傳統(tǒng)特色商品，如歷史悠久、源遠(yuǎn)流長的中華老字號（如綠波廊、王大隆、麗云閣、松月樓等）和獨(dú)一無二的特色專業(yè)戶（如上海筷子店、手杖店等），充分反映了“ 名、特、優(yōu)、精”的經(jīng)營特色。 消費(fèi)群體以旅游者為主 作為上海最具有特色的旅游勝地，大凡來上海的中外游客，大都要到老城隍廟走走，流動人口多，據(jù)統(tǒng)計(jì)目前日流量已達(dá) 25 萬。 ? 發(fā)展前景 豫園商城作為上海特色的旅游購物區(qū)，知名度高，但由于一期改造是在原建筑風(fēng)貌群的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，地塊的發(fā)展受到了制約。 豫園商城欲在功能上再上臺階，進(jìn)行二期改造。黃浦區(qū)已將南起中華路、北到人民路的 119 公頃土地規(guī)劃為豫園商城商業(yè)圈，其中包括將 5 萬平方米的廟前廣場擴(kuò)建為一個集旅游、休閑、餐飲、文化于一體的“二豫園”?！岸@”規(guī)劃是為了挖掘 老城廂歷史文化的內(nèi)涵，延承古豫園的文化命脈，提升豫園商城的現(xiàn)代商業(yè)功能。 二期改造將長達(dá) 8 年，商業(yè)營業(yè)面積將從原來的 10 萬平方米擴(kuò)大到 20萬平方米，突出商業(yè)、旅游、文化三位一體的特色，成為商旅結(jié)合、聯(lián)動發(fā)展的商業(yè)中心。 第三部分 上海典型同類商業(yè) 項(xiàng)目 案例 分析 1. 圣力數(shù)碼廣場 ? 地址： 西藏南路 518 號（復(fù)興東路口） ? 規(guī)模： 總建面 2 萬平方米（ 5F） ? 定位： 中高檔商場 ? 經(jīng)營類別： 品牌電腦和手機(jī)通訊類產(chǎn)品 ? 經(jīng)營方式： 統(tǒng)一招商，統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營 ? 輻射范圍： 全市 ? 消費(fèi)群體構(gòu)成： 個人用戶 /公司用戶 ? 租金水平： 1F 15 元 /㎡ /天 2F 13 元 /㎡ /天 21 / 36 3F 10 元 /㎡ /天 ? 主要商戶： 蘋果的完全體驗(yàn)中心， IBM、 Dell 的筆記本體驗(yàn)店， HP、宏基、 聯(lián)想、方正、清華同方、 TCL 等 ? 運(yùn)營商： 圣力數(shù)碼市場經(jīng)營管理有限公司 ? 物業(yè)管理： （同上） ? 租售策略： 投資商整體買斷，交由運(yùn)營商運(yùn)作管理 ? 正式營業(yè)： 2021 年 3 月 ? 經(jīng)營規(guī)劃： 由圣力國際投資 2 億多元獨(dú)家買斷位于老西門的國際廣場產(chǎn)權(quán)來做電子市場，初定于明年 3 月份開業(yè)，項(xiàng)目定 位為 滬上首家高檔數(shù)碼賣場 。商場布局為筆記本、手機(jī)與中外品牌電腦設(shè)在一樓，二樓是電腦外設(shè)及高端數(shù)碼賣場，三樓則是大賣場與 DIY、配件、軟件、音像賣場及功能區(qū)，并輔以各個品牌的形象展示廳在四、五樓 。 該項(xiàng)目的運(yùn)營者為原淮海路上“清華數(shù)碼廣場”的經(jīng)營商，因?yàn)榕浜匣春Ｂ飞虡I(yè)規(guī)劃的調(diào)整，而圈定具淮海路不遠(yuǎn)的老西門國際廣場作為新址對象；其擁有固定合作伙伴和豐富的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目 招商 20 天，招商率 就 達(dá)到 76%，場面火爆。 圣力國際廣場的招商如此成功， 原因如下： 一是淮海路上清華數(shù)碼廣場和百腦匯數(shù)碼廣場兩家電子市場的撤出，其 中大部分的經(jīng)銷商愿意搬到距離原來幾百米之遙而且租金相對便宜的圣力數(shù)碼廣場；其二 在淮海路的周圍，距離圣力數(shù)碼廣場不過 300、 400 米的地方高檔寫字樓里上萬家中外企業(yè)與三十萬白領(lǐng)，這都是 項(xiàng)目 潛在的商務(wù)客源 加上老西門周邊社區(qū)內(nèi)眾多高層次的電腦家庭用戶，客戶來源豐富 ；而原因之三，則是圣力數(shù)碼 “無孔不入 ”的宣傳攻勢。近期在 IT 各大主流媒體上，圣力數(shù)碼即將開業(yè)的消息以及賣場所具備的優(yōu)勢被爭相傳送 ，其市場的知名度得到極大提升， 也為經(jīng)銷商和廠商了解圣力數(shù)碼提供了多方面的渠道。 規(guī)?；?、品牌化、加上準(zhǔn)確的市場定位和適度的推 廣都是圣力數(shù)碼 22 / 36 廣場前期成功運(yùn)作的法寶，值得本項(xiàng)目借鑒。 由于該項(xiàng)目為特色經(jīng)營，而且隨著 IT 廣場淡出淮海路商圈，該項(xiàng)目將在區(qū)域消費(fèi)者中的認(rèn)知程度逐步上升。 2. 天使之城 ? 地址： 人民路 777 號（古城公園旁） ? 規(guī)模： 總建面 6000 平方米（ 3F） ? 定位： 中檔一站式主題消費(fèi)商場 ? 經(jīng)營類別： 婚慶用品