【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 用電負(fù)荷 千瓦 18362 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5 用水負(fù)荷 立方米 /日 3400 8 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 183733 9 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 靜態(tài)投資回收期 年 稅后投資內(nèi) 部收益率 — 18% 稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 128751 結(jié)論與建議 XX國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和 XX市產(chǎn)業(yè)總體規(guī)劃 ，已被列入 XX市“十一五”重點(diǎn)規(guī)劃項(xiàng)目。 項(xiàng)目用地符合選址原則，地理位置優(yōu)越，地質(zhì)條件良好，交通方便，水、電供應(yīng)有保障，適合項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)有利于 促進(jìn)XX市、香港及珠三角地區(qū)現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品流通業(yè)的發(fā)展， 保障深港兩地“菜籃子”穩(wěn)定、安全的供應(yīng)，平抑區(qū)域物價(jià)；能夠節(jié)約資源、減少損耗、降低物流成本、促進(jìn)就業(yè)，屬于風(fēng)險(xiǎn)小、利潤(rùn)長(zhǎng)期型、穩(wěn)定型增長(zhǎng)項(xiàng)目，有利于 鞏固公司在農(nóng)產(chǎn)品批 發(fā)市場(chǎng)領(lǐng)域的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)公司核心競(jìng)爭(zhēng)能力。項(xiàng)目建設(shè) 具有巨大的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。因此， XX國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目技術(shù)上是可行的，經(jīng)濟(jì)上是合理的，建設(shè)條件是充分的。 深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 6 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 項(xiàng)目建設(shè)背景 XX市人口基數(shù)及農(nóng)產(chǎn)品需求日益增長(zhǎng) XX 是一個(gè)快速發(fā)展起來(lái)的大城市，具有流動(dòng)人口眾多，平均年齡較小等人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，食品消費(fèi)需求逐年上升。 2021 年 XX 市總?cè)丝谝殉^(guò) 1200 萬(wàn)，“十五”期間年均增長(zhǎng)率為 %，照此增長(zhǎng)速度， XX 市未來(lái)人口增長(zhǎng)預(yù)測(cè)如圖 21。 12001700210024000500100015002021250030002021 2021 2021 2020 年份單位：萬(wàn)人 按人均年食品消費(fèi)支出 5000 元，計(jì)算未來(lái)各年全市食品消費(fèi)額 2021 年將達(dá) 850 億元， 2020 年將達(dá)到 1200 億元。由此可見(jiàn)， XX 農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)潛力巨大。 市人均收入水平較高，增長(zhǎng)較快（表 21）；工作人口比例大 2021年末全市從業(yè)人員 萬(wàn)人，在校學(xué)生 105 萬(wàn)，工作餐消費(fèi)量巨大，因此企事業(yè)單位食堂、社會(huì)餐飲等對(duì)農(nóng)產(chǎn)品需求巨大。 表 21 2021 年 XX市主要經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)一覽表 指標(biāo) XX 數(shù)據(jù) 年增長(zhǎng)率 人口 萬(wàn)人 ＋ % 本地生產(chǎn)總值（ GDP） 4, 億元 ＋ % 人均 GDP 60,801 元 ＋ % 居民人均可支配收入 21, 元 ＋ 9% 圖 21 深圳市人口預(yù)測(cè) 深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 7 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出 15, 元 ＋ 12% 人均月食品消費(fèi)支出 元 ＋ % 恩格爾系數(shù) ％ ＋ % 資料來(lái)源： 2021 年廣東省統(tǒng)計(jì)年鑒（廣州市統(tǒng)計(jì)局 20210320） 市居民生活水平較富裕，吃穿比較講究 XX市民比較善于調(diào)節(jié)膳食消費(fèi)結(jié)構(gòu)，除正餐飯菜（主、副食品）的完美 搭配之外，多數(shù)人比較注重早餐，乳及乳制品、鮮瓜果、糕點(diǎn)等均保持一定的消費(fèi)量，農(nóng)產(chǎn)品需求也向高質(zhì)量需求轉(zhuǎn)變。 快速發(fā)展的 XX城市建設(shè)與特區(qū)內(nèi)外交通條件的變化 XX 特區(qū)內(nèi)交通擁擠，在特區(qū)外建設(shè)大型農(nóng)產(chǎn)品物流園是大勢(shì)所趨 近年來(lái)隨著人口的急劇增長(zhǎng)，車(chē)輛快速增加 ,XX 特區(qū)內(nèi)交通阻塞問(wèn)題日益嚴(yán)重，農(nóng)產(chǎn)品在城市內(nèi)的運(yùn)輸難題日漸顯現(xiàn)，在特區(qū)外建設(shè)大型的農(nóng)產(chǎn)品物流中心，以確保農(nóng)產(chǎn)品的流通，成為大勢(shì)所趨。 隨著 XX特區(qū)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展 ,人們生活水平的日益提高 ,私家車(chē)的普及率越來(lái)越高 ,特區(qū)內(nèi)交通不堪重負(fù) ,人們 每天在路上花費(fèi)大量的時(shí)間 ,XX 對(duì)特區(qū)內(nèi)的交通逐步實(shí)施限制，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品運(yùn)輸造成極大影響。 目前， XX 特區(qū)內(nèi)在許多主要路段實(shí)施大貨車(chē)禁行政策： 每天 0 時(shí)至 24 時(shí)禁止大貨車(chē)駛?cè)?特區(qū)內(nèi)主要 路段、區(qū)域和廣 場(chǎng)，包括北環(huán)路和泥崗路的大部分路段； XX 市對(duì)特區(qū)內(nèi)小型、大型貨車(chē)實(shí)施限制，由于布吉、福田、南山三個(gè)市場(chǎng)地處特區(qū)內(nèi)，市場(chǎng)發(fā)展受到制約。近期政府頒布的特區(qū)內(nèi)對(duì)大、小貨車(chē)實(shí)施了限制的條令，對(duì)于需要 24 小時(shí)經(jīng)營(yíng)的大型農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，給進(jìn)入市場(chǎng)采購(gòu)的客戶帶來(lái)了越來(lái)越多的不便。 城市建設(shè)的高速發(fā)展對(duì)布吉、福田市場(chǎng)造成極大沖擊。 XX 經(jīng) 過(guò) 20 多年的快速發(fā)展，城市功能區(qū)域也隨之快速轉(zhuǎn)變。原來(lái)位處邊緣地帶的布吉、福田批發(fā)市場(chǎng)，如今已處于高檔住宅區(qū)或高級(jí)商業(yè)區(qū)的包圍中，城市總體規(guī)劃和發(fā)展的要求，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品物流中心的布局已提出了新的要求。按照 XX市城市規(guī)劃研究所的研究報(bào)告，在未來(lái)數(shù)年內(nèi)，要將批發(fā)市場(chǎng)等車(chē)流人流量巨大的物流中心逐步遷至特區(qū)外重新規(guī)劃。 深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 8 202 2021 年的市人大和政協(xié)會(huì)議分別已經(jīng)出現(xiàn)提案，要求搬遷布吉和福田農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)，以緩解布吉、梅林關(guān)口交通并完善城市功能布局，雖然未獲得落實(shí)，但隨著城市建設(shè)的不斷發(fā)展和交通限制的不斷加大，這種呼 聲將可能越來(lái)越大，作為戰(zhàn)略布局的需要，必須在特區(qū)外加快規(guī)劃建設(shè)大型農(nóng)產(chǎn)品物流中心。 特區(qū)外交通路網(wǎng)的逐步完善，為建設(shè)農(nóng)產(chǎn)品物流園提供了良好的基礎(chǔ)條件 按照 XX 的總體交通規(guī)劃，市政府提出在 XX 市建成“七橫十三縱”路網(wǎng)體系。截至 2021 底，全市的公路總里程已達(dá)到 1579 公里，其中高速路 244公里，一級(jí)公路 588 公里。根據(jù)規(guī)劃，“十一五”期間， XX 市將投資 1000 多億元新建改造道路 ,基本建成“七橫十三縱”的快速路網(wǎng)。快速路網(wǎng)的建設(shè)，為在特區(qū)外建設(shè)國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目提供了更為有利的交通條件。 目前，已建成 南坪快速一期、清平高速一期、鹽排高速、龍大高速，還有許多道路在投資建設(shè)規(guī)劃中，主要包括： ① 深鹽二通道，全長(zhǎng) 公里 ,工程總投資約 17 億元人民幣（建設(shè)中）； ② 西明大道：西麗 公明（規(guī)劃中）； ③ 福龍大道：福田 龍華，全長(zhǎng) 公里 ,總投資 億元人民幣（建設(shè)中）； ④ 玉平大道：玉龍坑 平湖（建設(shè)中）； ⑤ 東平大道：東湖 平湖（規(guī)劃中）； ⑥ 鹽龍大道：鹽田 龍崗（規(guī)劃中）； ⑦ 華觀大道：龍華 觀瀾（規(guī)劃中）； ⑧ 鹽壩高速路：鹽田 壩光（規(guī)劃中）； ⑨ 龍嶺大道：龍華 東莞大嶺山（規(guī)劃中）； ⑩ 梧桐山二隧道：羅湖 鹽田（規(guī)劃中）。 深港同城化帶來(lái)農(nóng)產(chǎn)品需求增加與質(zhì)量提高 XX市 2021 年底公布了《 XX2030城市發(fā)展策略》。在未來(lái) 25年的功能定位中， XX 明確表達(dá)了與香港共同發(fā)展國(guó)際都會(huì)的合作愿望。它提出，在區(qū)域發(fā)展策略方面， XX 將加強(qiáng)與香港在各個(gè)領(lǐng)域密切合作，形成“同深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 9 城化”的發(fā)展形勢(shì)。 深港同城化的不斷發(fā)展，使得以香港為中心的東南亞農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)也成為我們市場(chǎng)的主要客戶。由于香港收入水平普遍較高，對(duì)農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)量較大，質(zhì)量要求較嚴(yán)格，本項(xiàng)目符合廣大港人的要求，將為香港地區(qū)提供高質(zhì)量的農(nóng)產(chǎn)品供給服務(wù)，保障香港農(nóng)產(chǎn) 品安全穩(wěn)定供應(yīng)。 香港地區(qū)生鮮果蔬等的市場(chǎng)潛力巨大，尤其是對(duì)名特優(yōu)新產(chǎn)品、無(wú)污染綠色食品需求量大，香港市場(chǎng)是一個(gè)近乎純進(jìn)口的農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)市場(chǎng)，這些農(nóng)產(chǎn)品大部分通過(guò) XX 進(jìn)入。同時(shí)， 果蔬類(lèi)生鮮農(nóng)產(chǎn)品是食品安全質(zhì)量問(wèn)題的多發(fā)品種，也是香港市民與政府最為關(guān)注最迫切需要解決的問(wèn)題，因此果蔬產(chǎn)品是項(xiàng)目認(rèn)證產(chǎn)品配送中心的重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品種。 借助深港同城化的政策優(yōu)勢(shì)，把握時(shí)機(jī)，擴(kuò)大本項(xiàng)目的輻射范圍，既可滿足保障香港農(nóng)產(chǎn)品供應(yīng)的政治需要，也能為本項(xiàng)目帶來(lái)高額收益。 農(nóng)產(chǎn)品安全保障的需求日益提高 1.《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安 全法》的頒布 農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法的頒布和實(shí)施，就是要建立農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)體系，并引入農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全追溯制度，有效解決農(nóng)產(chǎn)品安全問(wèn)題，是對(duì)農(nóng)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)從農(nóng)田到餐桌的全程管理，從而保障人民對(duì)農(nóng)產(chǎn)品消費(fèi)的健康、安全的要求。 農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)有其特殊性，不同于工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)，不能簡(jiǎn)單套用工業(yè)產(chǎn)品的管理方法來(lái)解決農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全問(wèn)題。 （ 1） 農(nóng)產(chǎn)品品種繁多。既有直接食用的鮮活農(nóng)產(chǎn)品，也有用作食品原料的農(nóng)產(chǎn)品，還有用作非食用工業(yè)原料的農(nóng)產(chǎn)品，具有生物多樣性、鮮活、易腐、難儲(chǔ)藏、產(chǎn)品規(guī)格不易統(tǒng)一的特點(diǎn)。 （ 2） 農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)環(huán)節(jié)多、周期 長(zhǎng)。從農(nóng)田到餐桌，要經(jīng)過(guò)農(nóng)業(yè)產(chǎn)地環(huán)境、農(nóng)業(yè)投入品使用、種植養(yǎng)殖、收割屠宰、儲(chǔ)藏運(yùn)輸、保鮮、包裝等多個(gè)環(huán)節(jié)，生產(chǎn)環(huán)節(jié)多，生長(zhǎng)周期最短也在 30天以上，不同于工業(yè)品生產(chǎn)。 （ 3） 影響安全的因素復(fù)雜。影響安全的因素涉及到產(chǎn)地、生產(chǎn)過(guò)程和采收儲(chǔ)運(yùn)等諸多環(huán)節(jié)，危害因素多，控制技術(shù)復(fù)雜，污染評(píng)價(jià)的手段有限。 深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 10 （ 4） 農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管難度大，需要有別于工業(yè)品的特殊監(jiān)管方式。特別是我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式分散，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)規(guī)模小，千家萬(wàn)戶分散經(jīng)營(yíng)，一家一戶單獨(dú)面向市場(chǎng)，農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全監(jiān)管既要保護(hù)消費(fèi)者的合法權(quán)益，也要保護(hù)生產(chǎn)者的適 當(dāng)權(quán)益，必須適應(yīng)我國(guó)農(nóng)業(yè)的特點(diǎn)。 因此，出臺(tái)《農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法》，促進(jìn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式變革，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、組織化水平，管住農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)源頭，對(duì)確保農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全非常必要而且緊迫。 、后果嚴(yán)重 農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全問(wèn)題是新階段新時(shí)期農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展中必須解決的一個(gè)大問(wèn)題。這些年來(lái)國(guó)家對(duì)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全的監(jiān)管力度不斷加強(qiáng)，但因食用有毒有害物質(zhì)超標(biāo)農(nóng)產(chǎn)品引發(fā)的人畜中毒事件，以及出口農(nóng)產(chǎn)品因動(dòng)物疫病、農(nóng)（獸）藥殘留超標(biāo)被拒收、扣留、退貨、索賠、終止合同、暫停貿(mào)易的現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生。 （ 1）香港“毒 菜事件” 2021 年 4 月 17 日，綠色和平組織揭發(fā)香港兩大超市內(nèi)出售含有非法農(nóng)藥及農(nóng)藥殘余超標(biāo)的蔬菜，即“香港毒菜事件”，再次引起香港市民和政府對(duì)香港農(nóng)產(chǎn)品安全問(wèn)題的高度重視；香港 689 萬(wàn)市民的蔬菜消費(fèi) 70%以上靠?jī)?nèi)地供應(yīng)，每天供港的果蔬當(dāng)中，有 50%從 XX布吉市場(chǎng)采購(gòu)，其它部分從東莞石碣、惠州、廣州、梅州及省外地區(qū)采購(gòu)，貨物來(lái)源的分散為食品安全質(zhì)量的監(jiān)控造成了困難，而通過(guò) XX 海關(guān)供應(yīng)香港量達(dá)到內(nèi)地供應(yīng)量的 80%，因此加強(qiáng)深港在食品安全監(jiān)控方面的緊密合作具有十分的緊迫性和重大的意義，只有在一個(gè)集中的場(chǎng)所統(tǒng)一監(jiān) 控供港農(nóng)產(chǎn)品的安全質(zhì)量，并通過(guò)技術(shù)手段從產(chǎn)地到供港海關(guān)乃至香港零售終端實(shí)行全程監(jiān)控，有效防范不合格農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)入供港農(nóng)產(chǎn)品通道，才能杜絕再一次發(fā)生毒菜事件。 （ 2） 2021 年 4 月底至 5 月，東莞、韶關(guān)、陽(yáng)江、梅州、 XX 等地發(fā)生了 5起由蔬菜瓜果引起的食物中毒，且多發(fā)生在集體飯?zhí)茫偘l(fā)病人數(shù)達(dá) 400多人。專(zhuān)家指出，為防止蔬菜瓜果種植中的農(nóng)藥源頭污染，應(yīng)切實(shí)規(guī)范農(nóng)藥的使用和保管，嚴(yán)禁采摘?jiǎng)倗姙⑦^(guò)農(nóng)藥的蔬菜瓜果，嚴(yán)禁蔬菜瓜果與農(nóng)藥混裝運(yùn)送。廣深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 11 東省衛(wèi)生監(jiān)督所提醒市民食用蔬果前遵循 “ 一洗二浸三燙四炒 ” 的處理原則 。 （ 3）肯 德基蘇丹紅事件 2021 年 2 月，肯德基公司相關(guān)食品卷入 “ 蘇丹紅（ 1號(hào)） ” 事件，該 色素對(duì)人體具有致癌性。 （ 4）鯪魚(yú)罐頭孔雀石綠事件 2021 年 11 月， 香港環(huán)衛(wèi)署爆出在幾大品牌鯪魚(yú)罐頭中檢出孔雀石綠致癌物質(zhì)，受此影響，廣東省輸港鯪魚(yú)罐頭出口急劇下降。 （ 5）上海數(shù)百人瘦肉精中毒 2021 年 9月，上海數(shù)百人瘦肉精中毒， 300多人次到醫(yī)院就診，其中有 180 余人是在單位食堂就餐時(shí)吃過(guò)豬肉引起中毒。上海市食品藥品監(jiān)督管理局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于此次事件中的瘦肉精豬肉順利入滬，海鹽屠宰場(chǎng)必須要負(fù)主要責(zé)任，而監(jiān)管部門(mén) 也必須要加強(qiáng)對(duì)這些屠宰場(chǎng)的監(jiān)督和抽檢。 （ 1）健全法律法規(guī)、加強(qiáng)宣傳指導(dǎo) 出臺(tái)農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法，健全和完善農(nóng)產(chǎn)品安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程、農(nóng)藥合理使用準(zhǔn)則、農(nóng)藥殘留檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)、食品安全標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)法律法規(guī)（明確執(zhí)法主體、執(zhí)法程序、操作規(guī)程、檢測(cè)手段、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、處罰力度等），依法規(guī)范農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)、加工及經(jīng)營(yíng)者的行為，從產(chǎn)地和市場(chǎng)兩個(gè)環(huán)節(jié)入手，實(shí)行“從農(nóng)田到餐桌”全過(guò)程質(zhì)量安全控制。 通過(guò)廣泛宣傳、實(shí)施《農(nóng)藥管理?xiàng)l例》、《農(nóng)藥合理使用準(zhǔn)則》及開(kāi)展安全用藥技能培訓(xùn)等，讓更多的農(nóng)民了解使用 化學(xué)農(nóng)藥、化肥、激素的負(fù)效應(yīng)，引導(dǎo)大家按標(biāo)準(zhǔn)化要求組織生產(chǎn)，逐步使無(wú)公害農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)變成生產(chǎn)者的自覺(jué)行為。 （ 2）杜絕污染源頭 保障農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全，必須從源頭抓起。通過(guò)立法等措施，盡快調(diào)整農(nóng)藥品種結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)研制和生產(chǎn)安全、高效、經(jīng)濟(jì)的低殘留、環(huán)保型新農(nóng)藥，積極開(kāi)發(fā)和推廣應(yīng)用生物農(nóng)藥，大力發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè)、綠色農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)，全面開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品重點(diǎn)生產(chǎn)基地的環(huán)境監(jiān)測(cè)。 （ 3）加強(qiáng)市場(chǎng)流通監(jiān)管 深圳國(guó)際農(nóng)產(chǎn)品物流園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的必要性分析 12 加強(qiáng)食品流