【文章內(nèi)容簡介】 農(nóng)產(chǎn)品的加工功能 ：農(nóng)產(chǎn)品的初加工、深加工、精細(xì)加工、挑8 / 74選、整理、分裝、加工、包裝、冷凍、保 鮮、⑥ 綜合管理服務(wù)功能：工商、稅務(wù)、質(zhì)檢、公安、物業(yè)、金融、保 險(xiǎn)、防疫、檢疫、檢驗(yàn)、⑦ 信息服務(wù)功能：信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、產(chǎn)地、貨源、行情、客戶、運(yùn)輸?shù)刃畔ⅲ?電子商務(wù)；⑧ 代客服務(wù) 功能：代購代銷、代 儲(chǔ)代運(yùn)、聯(lián)購分銷、聯(lián)銷分購；⑨ 生活配套服務(wù)功能：餐飲、住宿、洗浴、公寓、醫(yī)療、休 閑娛樂、健身運(yùn)動(dòng)、車輛維修保養(yǎng)、加油……等九大功能，把園區(qū)辦成永不落幕的農(nóng)產(chǎn)品交易會(huì)。物流園區(qū)服務(wù)內(nèi)容：主要為全國各大水果、蔬菜產(chǎn)區(qū)和吉林省內(nèi)，長春及周邊地區(qū)農(nóng)產(chǎn)品提供倉儲(chǔ)、交易、挑選、整理、分裝、加工、包裝、冷凍、保鮮、配送、電子 結(jié)算。物流園區(qū)內(nèi)建筑規(guī)劃：倉儲(chǔ)貨倉 10 萬平方米(均指建筑面積,下同)。交易大廳 20 萬平方米；高標(biāo)準(zhǔn)商鋪：25 萬平方米；保鮮、冷藏庫：10 萬平方米；增值加工車間 5 萬平方米；車輛及設(shè)備維修中心 5000平方米；電子交易大廈：25000 平方米；辦公及生活配套附屬設(shè)施 6 萬平方米；另建：集裝箱堆場、停車場及道路 20 萬平方米。物流園區(qū)內(nèi)區(qū)域占地面積分配：果品批發(fā) 15萬㎡、蔬菜批發(fā) 20萬㎡、肉蛋禽奶批發(fā) 6萬㎡、水產(chǎn)品批發(fā) 3萬㎡、土特產(chǎn)批發(fā) 速凍方便食品 2萬㎡、花卉展示交易區(qū) 2萬㎡、電子交易拍賣大廈、配套服務(wù)區(qū) 10 萬㎡.東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)項(xiàng)目具有明顯的優(yōu)勢，園區(qū)對面就是新建的光復(fù)路市場，所處區(qū)位是工業(yè)、貿(mào)易集中區(qū)、運(yùn)距小，輻射半徑大。區(qū)位交通優(yōu)勢明顯，環(huán)城高速公路形成環(huán)線輻射和向市區(qū)中心直9 / 74接輻射的快速路網(wǎng)體系，主要節(jié)點(diǎn)到市區(qū)的時(shí)間在 10～30 分鐘以內(nèi)，有利于汽車運(yùn)輸和轉(zhuǎn)運(yùn)；依托城市主干道，可以使用小型車輛向市區(qū)進(jìn)行快速配送；高速公路可直接進(jìn)入園區(qū)，依托高速公路、城市干線構(gòu)成網(wǎng)狀交通，距小南編組站、鐵路專用線距離非常近。即可以為城區(qū)的生產(chǎn)和商業(yè)、服務(wù)業(yè)、超市、市 場提供倉儲(chǔ)及配送服務(wù)；又可以為吉林省及周邊地區(qū)的農(nóng)、林、牧、漁種養(yǎng)殖業(yè)戶、種養(yǎng)殖基地、牧業(yè)小區(qū)、生產(chǎn)和商業(yè)、服務(wù)業(yè)、超市、市 場提供倉儲(chǔ)和配送服務(wù)。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)堅(jiān)實(shí)，物流作為生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，主要是為工業(yè)農(nóng)業(yè)、商業(yè)服務(wù)業(yè)服務(wù)，工商業(yè)、農(nóng)牧業(yè)、服 務(wù)業(yè)是物流 業(yè)的需求基礎(chǔ)。而寬城區(qū)的“鐵南”是長春批發(fā)商業(yè)聚集區(qū)域和主要的零售區(qū)域，“鐵北”有寬城區(qū)打造的蘭家工業(yè)園區(qū)和興華組團(tuán)工業(yè)園區(qū)，新光復(fù)路大型批發(fā)市場的建成，需要為之配套的農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)，同時(shí) 寬城區(qū)也是長春主要物流企業(yè)的聚集區(qū)域。為物流企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大提供了堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。園區(qū)項(xiàng)目設(shè)計(jì)用 1年左右的時(shí)間，完成園區(qū)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施布局；建立以農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)物流為主導(dǎo)的現(xiàn)代農(nóng)產(chǎn)品交易物流中心；引進(jìn)培育 6000戶以上的經(jīng)營業(yè)戶、2022 家以上的產(chǎn)地直銷業(yè)戶；建成 2萬平方米的交易大廳 10個(gè)。建成果品批發(fā)、蔬菜批發(fā)、肉蛋禽奶批發(fā)、水產(chǎn)品批發(fā)、速凍方便食品、土特產(chǎn)批發(fā)、花卉展示交易區(qū)等以各專業(yè)批發(fā)為龍頭的農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)，規(guī)劃用地 50萬平方米，主要建設(shè)大型標(biāo)準(zhǔn)化倉儲(chǔ)庫房，農(nóng)產(chǎn)品展示交易大廳，10 / 74用 2 年時(shí)間，建成 10 萬平方米的生活配套區(qū)，園區(qū)智能消防系統(tǒng)，園區(qū)智能安防系統(tǒng)，園區(qū)智能信息管理系統(tǒng)，物流信息化管理平臺(tái)系統(tǒng)， 倉儲(chǔ)中心、物流配送中心、展示交易中心等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和建 16 層 電 子 商 務(wù) 中 心 、檢驗(yàn)檢測中心、信息中心、安全監(jiān)控中心、結(jié)算管理中心建設(shè)、廢棄物及污水處理中心。形成吉林省以果品、蔬菜批發(fā)為龍頭的農(nóng)產(chǎn)品物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。建成以供應(yīng)鏈帶動(dòng)的產(chǎn)業(yè)鏈和產(chǎn)業(yè)集群的物流產(chǎn)業(yè)鏈條。預(yù)計(jì)園區(qū)全部建成后可吸納 15000人就業(yè)，年貨物成交量達(dá)到 300 萬噸，倉儲(chǔ)量達(dá)到 400 萬噸，配送量達(dá)到 200 萬噸，交易額突破 100 億元，實(shí)現(xiàn)利潤 2 億元，稅金超過 4億元。物流園區(qū)建成后，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，現(xiàn)代的營銷理念，科學(xué)的運(yùn)營方式，立體的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，為客戶和社會(huì)提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，實(shí)施 “放心菜” “放心肉”工程，引導(dǎo)無公害、綠色水果、蔬菜等食品，以“ 基地+物流批發(fā)倉儲(chǔ)配送 ”實(shí)現(xiàn) 與“ 萬村千鄉(xiāng)” 市場工程建設(shè)配套。配送中心和 9000 家， 連鎖農(nóng)家店建店直接對接，進(jìn)行配送和農(nóng)產(chǎn)品的收購打造東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流的龍頭企業(yè)。11 / 74初 步 規(guī) 劃 交 易 大 廳 效 果 圖交 易 大 廳 外 景 圖交 易 大 廳 縱 向 立 面 圖交 易 大 廳 橫 向 剖 面 圖 12 / 74第一章 總 論項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱: 東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn):長春 寬城區(qū) 長江路開發(fā)區(qū) (蘭家鎮(zhèn)) 建設(shè)規(guī)模:占地 60 萬平方米,建筑面積 78 萬平方米。其中:倉儲(chǔ)貨倉 10 萬平方米(均指建筑面積,下同)。交易中心、交易大廳 20 萬平方米；高標(biāo)準(zhǔn)商鋪：20 萬平方米；冷藏庫：10 萬平方米；增值加工車間 5 萬平方米；車輛及設(shè)備維修中心 5,000 平方米；電子交易大廈 25,000 平方米。辦公及生活配套附屬設(shè)施 10 萬平方米；另建：集裝箱堆場、停車場及道路 20 萬平方米。地中衡:3 臺(tái).建設(shè)期：24 個(gè)月項(xiàng)目總投資：33 億元其中：固定資產(chǎn)投資 33 億元啟動(dòng)資金： 億元。其中:土地購置款:13,824 萬元. 地上物補(bǔ)償:17,000 萬元 臨建費(fèi)用:2,000 萬元 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用:900 萬元 辦理開工手續(xù)各種配套費(fèi)用:2,000 萬元 備用金:2,000 萬元13 / 74 財(cái)務(wù)費(fèi)用:200 萬元項(xiàng)目投資人：長春創(chuàng)富集團(tuán)股份公司；長 春 果 品 批 發(fā) 市 場 有 限 公 司 ；項(xiàng)目建設(shè)單位：長春創(chuàng)富集團(tuán)股份公司建設(shè)單位法人代表：陳 良聯(lián)系電話：043187653028 13664400655 傳真:87653028項(xiàng)目投資建設(shè)單位概況（1）長春創(chuàng)富集團(tuán)股份公司長春創(chuàng)富集團(tuán)股份公司，是在原長春市友誼建筑工程公司基礎(chǔ)上經(jīng)改制組建的新型企業(yè)集團(tuán)。房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工總承包二級(jí)資質(zhì)。集房地 產(chǎn)開發(fā)、建筑施工、路 橋建設(shè)、工程 監(jiān)理、機(jī)械租賃、新型建筑材料生產(chǎn)經(jīng)營、勞務(wù)輸出,園林綠化和商品運(yùn)輸為一體的大型企業(yè)集團(tuán)?，F(xiàn) 有子公司、分公司 13 個(gè)。公司 凈資產(chǎn) 億元，擁有 20多萬平方米的生產(chǎn)建設(shè)基地，企業(yè)職工 1,536 人，各類高、中級(jí)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)管理人員 236 人。公司擁有與房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工總承包二級(jí)資質(zhì)施工能力相配套的各種大型機(jī)械設(shè)備和化驗(yàn)、測驗(yàn)設(shè)備。企業(yè)經(jīng)過不懈努力奮力拼搏，業(yè)績斐然。在省內(nèi)外開發(fā)建設(shè)了許多重點(diǎn)優(yōu)質(zhì)工程。積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，管理水平得到飛速提高，企業(yè)效益同步增長，得到了社會(huì)各界的公認(rèn)和好評(píng)。近年來，承建了各類工程 200 多萬平方米，其中大部分是優(yōu)質(zhì)工程，既有高層單體建筑，又有十幾萬平方米的樓群，既有跨度超過 50 米的工業(yè)廠房，也有特色鮮明，極具 歷史意義的長春中日友好會(huì)館等藝術(shù)珍品，也有單項(xiàng)建安合同數(shù)億元的道橋市政工程。長春市政協(xié)辦公樓、綠園區(qū)公安分局辦公樓、中美合資一汽散熱器廠現(xiàn)代化國際標(biāo)準(zhǔn)的廠房，一汽四環(huán)工14 / 74業(yè)區(qū)機(jī)加廠房、一汽四環(huán)沖壓件聯(lián)合廠房，辦公樓群等具有長春市標(biāo)志性建筑的重點(diǎn)工程，被載入吉林省建筑史冊。長春創(chuàng)富集團(tuán)以建筑業(yè)為主導(dǎo)，多種行業(yè)項(xiàng)目并駕齊驅(qū)的態(tài)勢，通過強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，不斷增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力和生產(chǎn)經(jīng)營能力，打造行業(yè)的航空母艦。企業(yè) 將堅(jiān)持誠信為根本，信譽(yù)為中心，為消費(fèi)者提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，為優(yōu)秀的人才搭建施展能力的平臺(tái)，通過優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，先進(jìn)的技術(shù)，成功的經(jīng)驗(yàn)， 銳意進(jìn)取的奮斗精神，高標(biāo)準(zhǔn)、高效率的為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富，集團(tuán)公司擬在長春寬城區(qū)鐵北建立農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)，本著“以客戶為中心，通 過增值服務(wù)，努力降低客戶的經(jīng)營成本，并以客戶結(jié)成‘雙贏 ’式戰(zhàn) 略聯(lián)盟” 的經(jīng)營 理念，依據(jù) “以現(xiàn)代科技改造傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，不斷提升企業(yè)核心競爭力” 的戰(zhàn)略決策，積極發(fā) 展現(xiàn)代化第三方物流，通過采用 EDI 技術(shù)搭建物流信息平臺(tái)，積極依托自方優(yōu)勢，借助打造東北亞經(jīng)濟(jì)圈之東風(fēng)，實(shí)現(xiàn)物流手段現(xiàn)代化，最終實(shí)現(xiàn)“ 構(gòu)筑全國物流網(wǎng)絡(luò)，參與國際物流大循環(huán)”的戰(zhàn)略目標(biāo) 。（2）長春果品批發(fā)市場有限公司法人代表：肖建偉（董事長兼總經(jīng)理）長春果品批發(fā)市場有限公司，位于寬城區(qū)凱旋路 3525 號(hào)，現(xiàn)有占地面積 萬平方米，房屋建筑面積 萬平方米（其中：有產(chǎn)權(quán)房屋 萬平方米）資產(chǎn)總值 億元，現(xiàn)有員工 205 人，其中：公司領(lǐng)導(dǎo)層 10 人，技 術(shù)人員 17 人。經(jīng)營主體和主要經(jīng)營范圍：干鮮果品、農(nóng)副產(chǎn)品、蔬菜、倉儲(chǔ) 、裝卸服 務(wù)，果品市場資產(chǎn)經(jīng)營、管理和服務(wù)。長春果品批發(fā)市場是改制后新組建的股份制企業(yè)，隸屬于長春市供銷社。企 業(yè)改制后，產(chǎn)權(quán)明晰，人 員優(yōu)化， 經(jīng)營和管理措施得當(dāng)，15 / 74收入穩(wěn)定提高，企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益明顯好轉(zhuǎn)。未來 35 年，公司將著力優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，調(diào)整發(fā)展格局，努力提高資產(chǎn)創(chuàng)新能力，增強(qiáng)行業(yè)影響力和競爭力，逐步優(yōu)化果品現(xiàn)代物流經(jīng)營戰(zhàn)略，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益整體提升，實(shí)現(xiàn)持續(xù)、快速、 穩(wěn)定發(fā)展。長春創(chuàng)富集團(tuán)股份公司與長春果品批發(fā)市場有限公司共同合作,投資建設(shè)“東 北亞農(nóng)場 品物流園區(qū)” 體現(xiàn)了優(yōu)勢 互補(bǔ)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合攜手共贏。 長春 創(chuàng)富集團(tuán)在多年的房地產(chǎn)開發(fā)建筑施工過程中積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。 長春果品批發(fā)市場有限公司其前身是長春市果品公司，具有 50 多年經(jīng)營歷史，商譽(yù)底蘊(yùn)深厚，特別是果品批發(fā)市場成立 18 年來，擁有大量和穩(wěn)定的客戶資源，現(xiàn)有來自全國各地果品經(jīng)銷業(yè)戶2022 多家， 穩(wěn)定的客戶資源是今后果品市場做大做強(qiáng)的后盾和基礎(chǔ)。有了眾多的客戶資源，也就擁有了在市場競爭中強(qiáng)勢的地位，這種客戶資源優(yōu)勢有利于開發(fā)和利用。果品批發(fā)市場經(jīng)過多年的培育和發(fā)展形成了覆蓋范圍較廣的物流網(wǎng)絡(luò)，在全國果品主產(chǎn)區(qū)建立了穩(wěn)固的生產(chǎn)基地和供銷渠道，輻射面已達(dá)遼、吉、黑、內(nèi)蒙古等 100 多個(gè)市縣，批 發(fā)交易果品總量和品種占我省市場份額的 95%以上，覆蓋廣闊的網(wǎng) 絡(luò)體系。在新建的農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)中將起到龍頭帶動(dòng)作用。項(xiàng)目的背景及趨勢2022 年，中共中央、國務(wù)院頒發(fā)“積極發(fā)展新 農(nóng)村建設(shè)若干意見”中指出，要合理布局，加快建設(shè)一批設(shè)施先進(jìn)、功能完善、交易規(guī)范的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場。16 / 74東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)是“菜籃子工程” 的重點(diǎn) 項(xiàng)目，建成后將成為全國第三大的大型農(nóng)產(chǎn)品的物流集散地，園區(qū)內(nèi)將建成 10 個(gè)全國最大的展示交易大廳。物流產(chǎn)業(yè)是近年來新興的朝陽產(chǎn)業(yè)，是繼生產(chǎn)利潤，銷 售利潤后的第三利潤源，是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長極。吉林省政府對現(xiàn)代物流業(yè)極為重視，2022 年在《吉林省政府工作報(bào)告》中就特別提出，大力建設(shè)現(xiàn)代物流園區(qū)、商貿(mào)流通、交通運(yùn)輸?shù)确?wù)業(yè)， 重點(diǎn)打造一批大型現(xiàn)代物流企業(yè)集團(tuán)，培育專業(yè)物流市場，建設(shè)區(qū)域物流中心。長春市委、市政府 對 建設(shè)現(xiàn)代物流園區(qū)更是極為重視， 把現(xiàn)代物流業(yè)作為長春市大力發(fā)展的“三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)” 之一。在 2022 年 11 月 27 日長春市委十一屆二次會(huì)議上明確提出，積極打造“長東 北開放區(qū)開 發(fā)先導(dǎo)區(qū)” 并把現(xiàn) 代物流業(yè)作為“ 長東北”重點(diǎn)發(fā)展的六大產(chǎn)業(yè)之一，決定打造東北地區(qū)專業(yè)化程度高、流通程度強(qiáng)的區(qū)域性物流中心?，F(xiàn)代物流業(yè)被確定為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)。2022 年長春市把寬城區(qū)蘭家物流園區(qū)列為重點(diǎn)項(xiàng)目。這充分說明建立現(xiàn)代物流對于長春的發(fā)展十分必要，特別是對于長春的發(fā)展有著積極的推動(dòng)作用。建 設(shè)東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)對于長春經(jīng)濟(jì)的騰飛，鐵北經(jīng)濟(jì)的持續(xù)跨越式發(fā)展將起到重要作用。（1）整合現(xiàn)有資源，建立現(xiàn)代化集中交易中心 現(xiàn)有的果品批發(fā)、蔬菜批發(fā)都坐落在市中心位置規(guī)模小、堵塞交通特別是旺季更為嚴(yán)重，節(jié)假日就更是堵塞的水泄不通。嚴(yán)重的影響了城市的交通和環(huán)境，影響了文明衛(wèi)生城的建設(shè)。更為重要的是影響了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和業(yè)戶的經(jīng)營，也嚴(yán)重的影響了群眾的生產(chǎn)生活。肉蛋禽奶、花卉等沒有大型的倉儲(chǔ)批發(fā)物流交易場所，更不集中 ，所以吉林省及長春市都急需建設(shè)一個(gè)將果品、蔬菜、干鮮、水產(chǎn)、山貨、肉蛋禽奶、速凍 、方便食品、花卉、土特產(chǎn)等農(nóng)產(chǎn) 品集中展示展銷、集中倉儲(chǔ)交易、物流配送，的交易和物流場所農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)。17 / 74通過將果品、蔬菜、干鮮、水 產(chǎn)、山貨、肉蛋禽奶、速凍、方便食品、花卉、土特產(chǎn)品等 農(nóng)產(chǎn)品集中展示展銷、集中倉儲(chǔ)交易、物流配送，將傳統(tǒng) 的儲(chǔ)運(yùn)企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)代物流企業(yè)，從而整合現(xiàn)有物流資源。建設(shè)物流園區(qū)有利于促進(jìn)現(xiàn)代物流業(yè)的形成，提高物流社會(huì)化程度，為企業(yè)優(yōu)化物流系統(tǒng)提供市場環(huán)境。通過物流園區(qū)的建設(shè)和新型物流服務(wù)的開發(fā)，喚起果農(nóng)、菜農(nóng)、花 農(nóng)、種養(yǎng)殖 業(yè)戶、企業(yè)生產(chǎn)、加工企業(yè)、各大 農(nóng)貿(mào)市場、超市、 賓館酒店等生產(chǎn) 、經(jīng)營企業(yè)潛在的物流需求，鼓勵(lì)其將物流職能從生產(chǎn)經(jīng)營中剝離出來，由專業(yè)物流公司提供規(guī)?；奈锪鞣?wù)，降低企業(yè)營運(yùn)成本。對中小企業(yè)來說，第三方物流能夠規(guī)避自身在物流上的劣勢，充分發(fā)揮其在生產(chǎn)生產(chǎn)經(jīng)營方面的優(yōu)勢。通 過物流企業(yè)進(jìn)行專業(yè)化、現(xiàn)代化的物流運(yùn)作，降低物流成本。發(fā)揮 園區(qū)物流系統(tǒng)的作用，帶動(dòng)和促進(jìn)周邊經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，吸引優(yōu)秀企業(yè)和個(gè)人企業(yè)進(jìn)入園區(qū)、種養(yǎng)殖園區(qū)，加快大鐵北的建設(shè)速度。（2）建設(shè)物流園區(qū)，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展物流園區(qū)的一個(gè)重要功能是集聚效應(yīng)，東北亞農(nóng)產(chǎn)品物流園區(qū)規(guī)劃年交易量 300 萬噸，交易額達(dá) 100 億元以上，主要是果品批發(fā)、蔬菜批發(fā)、肉蛋禽奶批發(fā)、水產(chǎn)品批發(fā)、速 凍 方便食品、土特產(chǎn)批發(fā)、花卉展示交易區(qū)、電子交易拍賣大廈、配送、