【文章內(nèi)容簡介】 漢三江航天 P（ 2021） 006 武昌區(qū)中北路 54號 住 70商 40 6600 / / / / / 未成交 P（ 2021） 007 武昌區(qū)梅家山 7號 住 68 1100 1160 武漢西昌 P（ 2021） 008 江岸區(qū)永清 街 住 70公建 40 326000 338828 2339 武漢新橋 P（ 2021） 009 江岸區(qū)大智路 住 70商 40 76547 / / / / / 未成交 P（ 2021） 010 江漢區(qū)前進一路東側(cè) 住 70商 40 23000 / / / 未成交 P（ 2021） 011 橋口區(qū)解放大道 停車用地 50 4448 3350 5270 4086 新世界（武漢） P（ 2021） 012 江漢區(qū)花樓街 住 70商 40 105641 110000 120300 3163 志力有限公司 P（ 2021） 013 京漢大道與江漢路交匯 住 70商 40 29470 38800 42021 3167 志力有限公司 P（ 2021） 014 沿河大道北 住 70商 40 454980 / / / / 未成交 P（ 2021） 015 江漢區(qū)新華下路 80號 居住 70 3150 3160 1114 武漢江花實業(yè) P（ 2021） 016 江岸區(qū)洞庭街 2號 停 車用地 50 2 650 1500 3113 湖北領匯投資 P（ 2021） 017 橋口區(qū)古田地區(qū) 商業(yè) 40 64931 / 8900 深圳金海馬 P（ 2021） 018 洪山區(qū)珞瑜路 6號 商業(yè) 40 9200 / / / 百腦匯（武漢） 21 二、典型地塊簡介 永清街地塊 P（ 2021） 008 項目用地位于武漢市江岸區(qū)永清街片，毗鄰城市內(nèi)環(huán)線、東望長江，中間被黃浦路分成兩地塊。 A 地塊是規(guī)劃的永清商務綜合區(qū)的一期用地，東邊為已 經(jīng)建成的漢口江灘公園，南邊為永清綜合發(fā)展區(qū)的二期區(qū)域，西邊為輕軌一號線。 B地塊內(nèi)主要為江岸貨場用地，東臨江灘公園三期用地，西臨解放大道，北臨城市規(guī)劃道路。用地所處區(qū)域為武漢市市級行政辦公機構集中區(qū)域，包括市委、市政府、市政協(xié)等。用地周邊多條城市干道經(jīng)過，臨近第一條城市輕軌，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。擁有長江濱江的良好景觀，目前，江灘公園二期已經(jīng)建成，三期北段即將開工，這些均將為項目的開發(fā)起到極大促進作用。 花樓街地塊 P（ 2021） 012 項目用地位于江漢區(qū)花 樓街片。四至關系為：東臨沿江大道，南臨民生路，西臨規(guī)劃路，北 臨江漢路。項目用地 由兩個較完整的街坊組成，用地較規(guī)整，用地內(nèi)地勢平坦。項目用地位于漢口舊城核心區(qū)，用地緊臨江漢路商業(yè)街，與漢 口江灘隔路相望。項目周邊市政設施配套齊備，水電郵網(wǎng)絡暢通。 三、 2021 年上半年武漢市土地市場分析 2021 年上半年土地出讓宗數(shù) 減少 %。 2021 年上半年，武漢市國有土地出讓 18 宗，同比減少 %，其中，掛牌16 宗，同比減少 %，招標 2 宗，與 2021 年上半年持平；從對比中可以看出，2021 年上半年出讓的土地明顯比 2021 年上半年要少。 （ 數(shù)據(jù)來 源于武漢市土地局） 22 051015202530出讓宗數(shù) 招標 掛牌 成交04 年上半年 05 年上半年 出讓土地宗數(shù) 以商住和純住宅為主。 2021 年上半年，武漢市出讓的 18 宗土地中純住宅有 6 宗，占 %；商住8 宗，占 %；純商業(yè) 2 宗，占 %；停車場用地 2 宗，占 %。 出讓土地宗數(shù)以商住和純住宅為主 ， 兩項用地占總出讓宗數(shù)的 %， 停車場用地掛牌出讓在武漢市尚屬首次。 862 20123456789商住 純住宅 純商業(yè) 停車用地0 5 年上半年武漢成交土宗數(shù)分布 45%33%11%11%商住 純住宅 純商業(yè) 停車用地 2021 年上半年土地出讓面積 減少 %。 23 2021 年上半年，武漢市出讓土地面積 平方米，同比減少 %，其中，掛牌土地面積 平方米，同比增加 %，招標土地面積 ，同比減少 %； （ 數(shù)據(jù)來源于武漢市土地局） 02021004000006000008000001000000120210014000001600000出讓面積 招標 掛牌04年上半年05年上半年 2021 年上半年成交土地面積大幅減少 %。 2021 年上半年，武漢市成交土地面積 平方米，同比減少 %，其中， 掛牌成交面積 平方米，同比減少 %，招標成交面積 ，同比減少 %； 01000002021003000004000005000006000007000008000009000001000000成交面積 招標 掛牌04年上半年 05年上半年 成交土地建筑面積 為 2343655 萬平方米。 2021 年上半年，武漢市成交土地可建筑面積為 2343655 平方米。其中，商住面積為 581993 平方米，占 %；純住宅面積 1563819 平方米，占 %；純商業(yè)面積 180125 平方米，占 %；停車用地面積 17718 平方米，占 %。 24 581993156381918012517718020210040000060000080000010000001202100140000016000001800000商住 純住宅 純商業(yè) 停車用地0 5 年上半年武漢成交土地可建面積（單位：平方米） 25%66%8% 1%商住 純住宅 純商業(yè) 停車用地 2021 年上半年成交土地金額 增加 %。 2021 年上半年，武漢市土地成交金額 億 元， 同比增加 %。 其中，掛牌成交金額 億 元，招標成交金額 億元，同比減少 %； 掛牌出讓的 10 宗地塊競投激烈，起始價共計高 萬元，最終出讓價共計 億元 ，最終出讓總價比其始總價高出 %。成交的土地平均價格為 萬元 /畝，同期增加 %（ 2021 年上 半年成交均價 萬元 /畝） 。（ 數(shù)據(jù)來源于武漢市土地局） 0100000202100300000400000500000600000成交金額 招標 掛牌04年 上半年 05年 上半年 25 土地成交價格增長 %。 2021 年上半年，武漢市成交的土地平均價格為 萬元 /畝，同期增加%（ 2021 年上半年成交均價 萬元 /畝）。（ 數(shù)據(jù)來源于武漢市土地局） 2021 年上半年出讓土地主要集中 在 漢口。 在 2021 年上半年出讓的 18 塊土地中，武昌區(qū)有 3 宗，占上半年出讓土地總數(shù)的 %，同比減少 %；漢口區(qū)有 14 宗，占上半年 出讓土地總數(shù)的 %，出讓宗數(shù)與 2021 年上半年持平；漢陽區(qū)有 1 宗，占上半年出讓土地總數(shù)的 %，出讓宗數(shù)與 2021 年上半年持平。從出讓土地宗數(shù)可以看出，今年上半年土地開發(fā)的重點在漢口區(qū)，武昌和漢陽的供應量相對減少。 （ 數(shù)據(jù)來源于武 漢市土地局） 31410246810121416武昌區(qū) 漢口區(qū) 漢陽0 5 年上半年出讓土地宗數(shù) 17%77%6%武昌區(qū) 漢口區(qū) 漢陽 在成交的 12 宗土地中，武昌區(qū)成交 2 宗，占成交總量的 %，成交率 %，成交率同比減少 %；漢口區(qū)成交 9 宗，占成交總量的 75%，成交 率 %，成交率同比減少 %；漢陽區(qū)成交 1 宗，占成交總量的 %，成交率 100%，成交率同比增加 200%。從成交率可以看出，武昌和漢口的成交率都有所下降，降幅分別為 %和 %，而漢陽的成交率則有大幅的上升，上升幅度為 200%。（ 數(shù)據(jù)來源于武漢市土地局） 26 17%75%8%武昌區(qū) 漢口區(qū) 漢陽 四、 2021 年上半年武漢市土地市場特點 港滬深房產(chǎn)大顎搶灘武漢。 4 月 29 日，香港瑞安公司以 億的天價將永清地塊攬入懷中，而花樓街的兩塊地被香港和記奪得。從上面的土地 出讓一覽表中我們可以看出，在成功出讓的 12 塊 土地中有 8 塊被外地或有外地背景的企業(yè)獲得，占成交土地的 75%。 政府加大舊城改造的力度。 受城市規(guī)劃實施進程影響，上半年土地供應結構有所改變，供應重點在老城區(qū)。在上半年掛牌的 18 塊土地中全部都在中心城區(qū)，這說明政府的規(guī)劃方向有所改變，已經(jīng)從前幾年的新區(qū)開發(fā)轉(zhuǎn)向舊城改造和中心城區(qū)的建設。 地王不斷刷新。 2021 年 2 月 2 日，香港世貿(mào)集團以 億的價格成功競得鸚鵡洲地塊，一時間，地王稱號不脛而走。然而，時隔僅 3 個月，香港瑞安集團以 億取得的永清街地塊就將這個記錄刷新，成為“新地王”。 第五章、武漢市 2021年上半年 發(fā)展 規(guī)劃 回顧 27 2021 年 4 月 5 日，武漢市新一輪總體規(guī)劃修編工作正式啟動 ， 根據(jù)發(fā)展目標， 2021 年底到 2021 年初，武漢市的各項控制性規(guī)劃陸續(xù)出臺，為各區(qū)域指明了發(fā)展方向和發(fā)展目標，同時，一些規(guī)劃工程也相繼完工。以下，我們對近期出臺的一些 發(fā)展 規(guī)劃作一個簡單的 回顧 。 一、控制性規(guī)劃 2021 年 12 月 28 日，武漢市規(guī)劃部門公布了《南湖居住新城概念規(guī)劃》和《后湖居住新城概念規(guī)劃》，并通過了最后一輪專家評審。 據(jù)了解，南湖、后湖居住新城是武漢市規(guī)劃的 4 大居住新城 (東湖、后湖、南湖、四新 )中的 2 個。而在稍前的 2021 年 12 月 10 日，《東湖居住新城概念規(guī)劃》也已獲通過。至此武漢四大居住新城中已經(jīng)有 3 座完成了概念規(guī)劃。 東湖新城 東湖湖新城規(guī)劃示意圖 東湖居住新城范圍為：東至武漢市二環(huán)線（規(guī)劃中），南抵東湖水域，西臨黃鸝路，北接友誼大道，總面積 平方公里?？扇菁{ 10 萬 — 11 萬人，并興 28 建“四縱四橫”路網(wǎng)，由主干道、次干道和支路組成。其中，武青四干道、鐵機路等主干道為雙向 4 車道，滿足長距離交通需求；次干道為景觀性道路（即林陰道，道路一側(cè)面向公園或水面），也是居民最經(jīng)常使用的道路。用于連接各街坊的支路，是直接進入各地塊的通道，在居住區(qū)內(nèi)允許并鼓勵路邊 停車。 南湖新城 按規(guī)劃，南湖新城東起南湖，南至二環(huán)線，西抵巡司河，北靠雄楚大道，總面積 1310 公頃。到 2020 年，將容納居民 25 萬至 31 萬人。南湖之水將被引入新城，交通狀況也將大幅改善。 南湖新城規(guī)劃示意圖 后湖新城 后湖新城位于漢口 東北部，東至漢黃路、解放大道，南抵京廣線，西臨黃浦路延長線，北接中環(huán)線，總面積 1382 公頃。以市級商業(yè)中心為核心（分 10 個服務中心），周邊為 6 片居住區(qū)，可容納 25 萬人口，其中 4050%的土地將用于居住，綠地面積將占到 %。 29 后湖新城城西中心區(qū) 示意圖 二、重點地段規(guī)劃 京漢大道文化街規(guī)劃 高架輕軌鐵路是我市第一條城市鐵路交通線，輕軌開通后，新的城市功能將必然向京漢大道沿線地區(qū)聚集，吸引大量的人流，從而會有利于加快沿線地區(qū)的開發(fā)建設。在現(xiàn)有的時尚文化產(chǎn)業(yè)特色的基礎上，京漢大道將規(guī)劃形成代表武漢市最高環(huán)境景觀建設水平、體現(xiàn)城市青春活力的時尚 文化街。 此次規(guī)劃的任務是對輕軌一號線一期自黃埔路到橋口路兩側(cè)相對完整地塊的范圍進行規(guī)劃安排；規(guī)劃路段全長約 公里長，其中，江岸區(qū)范圍內(nèi)長度約 公里，江漢區(qū)約 2 公里，橋口區(qū)約 公里。 硚 口路茶文化賞玩區(qū)、新武展都市經(jīng)典區(qū)、夜?jié)h口激越飛揚區(qū)、大智路歷史文化休閑區(qū)、永清教育文化區(qū)。 京漢大道規(guī)劃示意圖 30 王家墩中央商務區(qū) 王家墩中央商務區(qū)效果圖 2021 年 11 月 26 日王家墩中央商務區(qū)規(guī)劃藍圖已獲武漢市政府批準，現(xiàn)正辦理批文，預計 2021 年 9 月動工。按規(guī)劃，王家墩地區(qū)公共綠地總面積 92 公頃 ，%的土地用于新建綠地。此外，在王家墩地區(qū)南部將開挖人工湖，北部利用建筑渣土，打造商務區(qū)北部山丘，并種植水杉林等，形成商務區(qū)森林公園，以減輕漢口火車站及鐵路的影響。 永清商務區(qū) 為實施武漢市沿江沿河地區(qū)按“新世紀、新經(jīng)濟、新景觀、新生活”建設要求，適應城市建設、經(jīng)濟結構調(diào)整的需要，市政府確定在漢口永清片結合舊城更新改造，建設一個獨具濱江濱水特色、充滿生機與活力的高品質(zhì)的商務綜合區(qū)。 “武漢永清商務綜合區(qū) (一期 )”規(guī)劃范圍為南起蘆溝橋路、北至黃浦路、東臨沿江大道、西到京漢大道的區(qū)域，總用地面積約 為 29 公頃（ 430 畝），其中開發(fā)建設用地面積 公頃（ 300 畝）。 永清商務綜合區(qū) (一期 )鳥瞰圖 31 三、交通規(guī)劃 上半年通車項目