【文章內容簡介】 機遇與并重 2. 目標：項目 管理者的挑戰(zhàn) 項目的定義： 為達到預定的目標而從事的有時間和資源限制的一系列活動 ? 相互關聯(lián)的活動 ? 有明確的目標和結果 ? 有明確的開始和結束 3. 成功：項目管理者的承諾 項目管理成功的關鍵因素 ? 最重要的是與人溝通協(xié)調 ? 做事規(guī)范和流程很重要 ? 團隊建設與管理 成功的方式的標準 ? 股東、客戶、領導、團隊滿意 ? 沒有功勞，就沒有苦勞 4. 職責：項目管理者的任務 什么是項目管理 ? 建立項目管理的流程 ? 為項目每個階段制定工作計劃 房地產系列管理培訓 第 8 頁 共 38 頁 075582281700 ? 組織管理 5. 價值：項目管理者的素質 項目經理的價值 職業(yè)項目 管理與非職業(yè)的不同 職業(yè)化： ? 項目管理體系 ? 逐步改進 ? 講究標準方法 ? 研究管理細節(jié) ? 強調歷史文件積累 ? 團隊意識 ? 長遠和穩(wěn)步發(fā)展 ? 積極建立正式管理體制 ? 復制成功 非職業(yè)化 ? 零亂，不成體系 ? 改進不連續(xù) ? 缺模板，難復制 ? 粗放 ? 依靠個人記憶 ? 依靠個人能力 ? 疲于奔命 ? 茫然、忙亂、盲目 ? 依靠個人自覺和能力 Note： 房地產系列管理培訓 第 9 頁 共 38 頁 075582281700 三、 【計劃】 計劃管理 1. 目的：通過計劃管理解決的問題 第一，公司的生存與發(fā)展的戰(zhàn)略性規(guī)劃問題。 上市公司的復合增長，需要戰(zhàn)略和目標 第二，當年度公司層面的經營與管理安排問題。 利潤、銷售額、入伙 第三，各項目的開發(fā)經營工作計劃問題。 如何保證資金、質量、進度 第四，圍繞項目開發(fā)經營的專業(yè)作業(yè)計劃問題。 營銷計劃、成本測算、工程計劃 第五，公司、項目和專業(yè)計劃的協(xié)同，以及各時間段 工作任務的溝通落實問題。 2. 意義：計劃管理是房地產開發(fā)過程控制主線 素 ? 計劃管理在房地產開發(fā)過程中起到穿針引線作用 ? 計劃管理搭起了個部門配合工作的橋梁 ? 計劃管理是企業(yè)信息化管理的核心和基礎 3. 從日常工作看計劃管理存在的問題 ? 趕工是開發(fā)過程的常態(tài) ? 制定了詳細的計劃，但是，永遠不能得到落實 ? 計劃的編制各自為政 ? 總是忽略或遺漏的工作內容 ? 將施工企業(yè)的計劃，作為現(xiàn)場的總控制計劃 ? 缺乏計劃管理方法 Note： 房地產系列管理培訓 第 10 頁 共 38 頁 075582281700 4. 項目計劃 管理的“三令五申” ? 以標準工期指導施工 ? 關鍵線路管理 ? 合理施工間歇 ? 配合銷售 ? 堅持合理工期是職業(yè)經理的使命 5. 項目計劃概念和編制的三個階段 ? 項目計劃定義 ? 項目進度計劃定義 ? 項目計劃制定過程包含三個階段 時間計劃 資源計劃 實施計劃 6. 項目計劃編制中遵循的原則 ? 全面分解原則： ? 上下一致原則 ? 充分參與原則 ? 關注品質原則 ? 嚴肅性原則 ： Note： 房地產系列管理培訓 第 11 頁 共 38 頁 075582281700 7. 關注項目計劃中四個整合 ? 整合一：關注成本、資源和進度的整合 案例：資源計劃 、 成本策劃 ? 整合二：關注計劃和控制的整合 案例：集團召開經營例會 、 公司召開經營會 、 項目月度和周例會 ? 整合三：關注人力資源的和組織設置的整合 案例：公共汽車巴士的故事 、 工程項目管理人員設置和定位 、 項目施工前編制項目組織計劃 ? 整合四：關注項目各種信息的整合 項目計劃是一個反復的過程而非一次性的過程 ? 計劃的得到基于： 結構化分析：針對需求、 工作范圍（包括交付成果）、技術、資源等 機構的政策、規(guī)定 工程、營銷、資金、設計、成本等信息 市場的情況 客戶需求情況 ? 計劃溝通的四種管理月報 工程月報、成本月報、采購月報、營銷月報 Note： 房地產系列管理培訓 第 12 頁 共 38 頁 075582281700 8. 房地產公司的計劃分類 房地產企業(yè)的計劃一般可以分為以下三種類型 9. 房地產三年發(fā)展規(guī)劃 ? 中期、短期發(fā)展計劃的管理要點 服務的組織 計劃涉及的內容 計劃的模版 10. 三年發(fā)展規(guī)劃概述 ? 作用：三年發(fā) 展規(guī)劃是企業(yè)中短期戰(zhàn)略的體現(xiàn) ? 原理：平衡衡記分卡、戰(zhàn)略地圖 ? 過程：戰(zhàn)略十步法 組織與人力資源計劃 （ OBS) 項目總控制計劃 土地儲備 資金計劃 三年發(fā)展 規(guī)劃 項目成本 計劃 （ CBS) 項目作業(yè) 計劃 項目專項 計劃 部門職能 計劃 中期發(fā)展規(guī)劃 項目經營計劃 項目業(yè)務計劃 Note： 房地產系列管理培訓 第 13 頁 共 38 頁 075582281700 11. 房地產項目經營計劃 項目經營計劃的管理要點 服務的組織 計劃涉及的內容 計劃的模版 12. 房地產項目經營計劃 管理概述 項目經營計劃的 定義 管理要點 13. 經營計劃設計的主要計劃內容解釋 ? 項目經營目標 ? 項目總控制計劃： ? 項目資金計劃： ? 項目目標成本規(guī)劃 ? 人力資源指導書： ? 土地儲備規(guī) 劃： 14. 項目總控制計劃 管理要點 項目總控制計劃 的編制 總控計劃的責任矩陣 發(fā)放的范圍 ? 部門經理級及以上 ? 管理層授權人員 ? 總辦計劃管理崗 15. 項目計劃制定的流程 Note： 房地產系列管理培訓 第 14 頁 共 38 頁 075582281700 16. 工程業(yè)務計劃編制 工程建設方面的業(yè)務計劃編制注意事項和主要 計劃 注意事項 ? 區(qū)分施工單位編制的計劃與發(fā)展商計劃的區(qū)別 ? 重點關注項目總體發(fā)展計劃，控制計劃的輸入和輸出 ? 審核專項計劃 ? 堅持合理工期 主要計劃 ? 工程管理規(guī)劃書 ? 工程進度控制計劃 ? 材料設備進場計劃（項目部編制） ? 分包進場計劃 （項目部編制） ? 施工圖需求計劃 （項目部編制） ? 銷售配合（賣場）計劃（項目部編制） Note： 房地產系列管理培訓 第 15 頁 共 38 頁 075582281700 四、 【 質量 】 質量 管理 工程管理體系建設說明 ? 倡導質量文化 ? 以客戶為導向 ? 建立健全質量保證體系 ? 合作伙伴管理 ? 技術管理 ? 團隊建設 Note： 供方管理質量公共關系過程管理質量標準工程團隊建設質量保證體系客戶客戶、服務技術管理、搭建技術