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最新版某住宅小區(qū)可行性研究報告范文模板(編輯修改稿)

2025-04-01 02:43 本頁面
 

【文章內容簡介】 增長 %。 圖 24 20212021 年資金來源構成 單位: % 11461528020406080100120140160國內貸款 自籌資金 上年末結余資金2021年 2021年 2021年 某地 市 商品房供需情況分析 市場供求分析 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 12 2021 年后商品房開發(fā)結構得到了較大調 整,但結構性矛盾依然存在,經(jīng)濟適用房和 90 平方米以下商品住宅所占比重仍顯偏低,需進一步貫徹“國六條”政策,加大 90 平方米以下商品住宅的建設力度。 某地 市住宅商品房 房屋實際登記 銷售面積在連續(xù)下降兩年多的情況下, 2021 年 3 月開始回升, 4 月漲幅超過了 20%,特別是商品住房兩年來首次增長,而且漲幅超過了 13%。說明住宅商品房需求仍然旺盛。 來自 某地 房管局的統(tǒng)計數(shù)字表明: 2021 年 4 月 辦公樓 與商業(yè)營業(yè)用房的房屋竣工率分別 為 %和 %; 而其兩者的 銷售分別下降了 和 個百分點 ,房屋空置率也在較高點位浮動。 辦公樓及商業(yè)營業(yè)用房銷售情況仍不樂觀,表明各開發(fā)企業(yè)市場調研不足, 市場 仍 缺少消費者需求的產品。 區(qū)位 供需 分析 : 2021 年新開盤面世的項目以 賽罕 區(qū) 和 新城 區(qū) 為 最多, 此 種局面在 2021 年的 呼市房地產 市場 仍 將繼續(xù), 新城區(qū)位于呼市東北部,地理條件優(yōu)越,硬件設施完善,擁有數(shù)量眾多的樓盤,價格也相對其他區(qū)域較貴一些。在今后的幾年中,新城區(qū)以及回民區(qū)作為政策扶持的重點發(fā)展區(qū)將成為 某地 市場新盤的最大萌發(fā)地。 房地產市場發(fā)展情況預測 房產價格穩(wěn)中有升的發(fā)展態(tài)勢不會改變 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 13 呼市 2021 年 全年購置土地面積 萬平方米,同比下降了%;完成開發(fā)土地面積 萬平方米,同比增長了 %;待開發(fā)土地面積 萬平方米,同比增長了 %。 2021 年 市場放量 相較前一年增加不多,待開發(fā)土地面積增加,從 2021 年的數(shù)據(jù)上不難看出, 202 2021 年將是呼市房地產項目放量較大的一年。2021 年 14 月購置土地面積進一步下降,為 萬平方米,同比下降了 %;完成開發(fā)土地面積 ,同比增長了 %;待開發(fā)土地面積 平方米,同比增長了 %。 2021 年 14 月住宅新開工面積為 萬 平方米,同比增長 了 %。截至 3 月,某地 市商品房買賣價格同比上漲 %,遠遠低于全國 70 城市價格漲幅。價格漲幅趨緩的原因 之一在于商品房供應量的增加,另一個重要原因則是宏觀調控的作用 ,使得原本處于曾經(jīng)在全國各城市居于前列的房地產增幅得到回落 。 雖然有以上兩方面原因制約著呼市的商品房價格,但價格穩(wěn)中有升的趨勢不會改變。 一是房屋的土地成本、建筑材料成本、勞動力成本和住房供求關系左右著房價走勢;二是無論由于居民住房消費支撐的主動需求還是由于城市房屋拆遷帶來的被動需求,強大的市場需求推動放價上漲;三是地價上漲是當前房價上漲中的重要因素,土地儲備和“招(標)、拍(賣)、掛(牌)”制度實施以來,對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作 用。但不可回避的是,“招、拍、掛”制度也存在一定的缺陷,即短期內容易推動地價上漲;四是新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因,這里所說的成本上某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 14 升,并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加;五是房地產供給結構變動推動房價上漲,目前房地產市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產價格變動,即中低價位商品住房供應量偏少,高檔商品房供應增加,使得商品房平均價格上揚,這與當前房地產市場的結構性矛盾是吻合的;六是多種住房需求旺盛推動房價的上升,除消費需求外,當前房地產 市場中還存在大量的投資需求。如首府周邊盟市的投資有相當比重 投向呼市的房地產,推動了呼 市房價的上升。 除以上原因,宏觀調控 政策之后開發(fā)周期的延擱,房價仍將不斷走高,現(xiàn)在不能確定的只是增長的幅度和頻率而已。 城區(qū)住宅供需不均將日益凸顯 某地 市高速增長的的經(jīng)濟發(fā)展速度帶動了城市化進程,整個城市正在由一個中型城市蛻變?yōu)樘卮笮统鞘?,城區(qū)住宅的連片開發(fā)使得老百姓能夠更加便捷地享受城市生活。雖然近幾年 某地 市加大了兩大開發(fā)區(qū)的居住建設力度,但由于其相關配套尚不到位,故此宜居水平較低。 某地 市正處在城市建設的中期,民眾對于城市化生活的追逐心理仍居于高位,相對而言,城區(qū)的商業(yè)、教育 、衛(wèi)生醫(yī)療等服務設施較之郊區(qū)對呼市民眾有更大的吸引力。隨著城市開發(fā)進度的加快, 核心城區(qū)內可開發(fā)土地日益減少 也是 客觀事實 ,因呼市各區(qū)商品房價格差異并不明顯,故此民眾對于中心城區(qū)的需求將會更加旺盛,那么,隨之而來的就是城區(qū)住宅供需不均,這個矛盾在今后將會日趨明顯的凸顯出來。 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 15 “十五”期間, 某地 市中心區(qū)要“拉開城市框架,拓展城市空間,打通城市干道,提高城市品位,實現(xiàn)城市‘五化’ (美化、亮化、硬化、綠化、凈化 )?!?2021 年后, 某地 的城市建設進入了快車道,不僅開始了有史以來最大規(guī)模的拆危、拆違、拆臨工程,還建成了一大批功能齊全、環(huán)境優(yōu)雅、各具特色的精品住宅小區(qū)、生態(tài)花園小區(qū)和智能小區(qū)。 目前, 某地 市 人均建筑面積達到 平方米,居民生活環(huán)境和生活質量得到了極大改善。市、區(qū)兩級黨政辦公樓的外遷,更拉大了城市框架,拓展了發(fā)展空間,同時也為房地產行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的運作空間。 第三章 市場研究與項目定位 某地 市房地產 發(fā)展 背景分析 “十一五”發(fā)展規(guī)劃 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 16 《 某地 市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》中明確指出:“十 一五”時期是加快 某地 市城市化進程,構建和諧 某地 的關鍵時期。 某地 市十一五規(guī)劃明確指出“加快城鎮(zhèn)化進程,提升首府的輻射帶動力和城市建設水平,加快首府城市圈建設,有序擴張中心城區(qū)規(guī)模。打造首府城市建設新形象,全力實施“ 44331”工程,完善中心城區(qū)功能,提升首府城市建設品位。”。而所謂“ 44331”工程,就是“四區(qū)、四個中心、三帶、三園和一批”的簡稱。更加詳盡地指出了 某地 市城市建設的計劃和決心。在今后的幾年中, 某地 市不僅要建設一批 20 萬平方米以上的精品住宅小區(qū),還要建設 10 個以上四星、五星級酒店賓館。 某地 城市規(guī)劃 按照自治區(qū)黨委、政府提出的首府城市建設“三年小變化、五年中變化、七年大變化”三步走的總體要求,自治區(qū)城市發(fā)展圍繞成立60 周年大慶的歷史時機,將 某地 建設成為了具有較高現(xiàn)代化水平和層次品位、具有濃郁民族文化和草原特色、具有良好環(huán)境質量和適宜人居、具有較高綜合服務功能和輻射帶動力的草原大都市,基本實現(xiàn)了基礎設施、城市形象、人居環(huán)境的大變化。 近年 某地 房地產投資情況 (表 31) : 年度 2021 2021 2021 投資額 (億元) 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 17 由上表可知, 某地 市房地產產業(yè)正處于 高速發(fā)展 期 ,隨著城市化進程的進一步加快,房地產投資增速明顯, 2021 年房地產漲幅曾居國內各城市首位, 2021 年后,宏觀調控政策對樓市投資產生影響,但 呼市房地產投資仍處在高位運行。 項目所在區(qū)域房地產市場分析 新城區(qū)位于呼市東北部,地理條件優(yōu)越,硬件設施完善,是自治區(qū)及 某地 的經(jīng)濟、文體、衛(wèi)生、科教中心。新城區(qū)房地產開發(fā)較早,擁有數(shù)量眾多的樓盤,品質較高,價格也相對其他區(qū)域較貴一些。目前區(qū)域內 房地產在售樓盤 30 余家, 2021 年 14 月可售套數(shù) 分別為504 481 529 5811 套, 4 月平均價格為 3512 元 /平方米。 區(qū)域內 4000 元 /平米左右的樓盤包括琦琳北辰、金天帝廣場、華門世家、潤宇國際公寓、首府觀邸、財富銘座等,區(qū)域內戶型多以中大戶型為主,精致小戶型在區(qū)域內尚未形成氣候。 ( 1)本項目周邊主要樓盤概況如下 表 32: 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 18 項目 觀府 蒙鑫國際名城 水岸世紀 總建筑面積 ( m2) 11000 12021 12021 銷售均價(元 /m2) 4200 4500 4800 產品類型 高層板式 高層板式 高層板式 主力戶型 96145 90150 148190 ( 2) 樓盤分析 : 周邊項目主要通過 低 密度、 低 容積率等優(yōu)勢特征來突出自身的宜居性,而在產品自身層面上并未有較大突破。各項目的銷售價格也在不同階段有著較大的漲幅,戶型比例上都以中大戶型的兩居至四居為主,說明大多數(shù)樓盤購買對象多是以家庭為單位的,小戶型產品相對稀缺。而隨著區(qū)域價值的提升和房地產市場的逐步成熟,高品質、高舒適度的中小戶型也開始逐漸受到區(qū)域目標客戶的追捧。 某住宅小區(qū) 住宅項目市場定位 項目 SWOT 分析 Strength: a. 地理位置優(yōu)越,區(qū)域升值潛力巨大。 b. 緊鄰 多條公交線路, 交通便利; c. 區(qū)域周邊有較為成熟的教育體系,社會配套設施比較完善 ; d. 本案周邊未來幾年內將形成成熟的商業(yè)、辦公、娛樂等配套。 Weak: 某住宅小區(qū) A 區(qū)項目 可行性研究報告 19 a. 本案價格預期 較高, 對前期上市推廣不利; b. 本案地處周邊 城市環(huán)境仍需改善 。 Opportunity: a. 結合整體城市規(guī)劃, 城市化進程 逐漸加快 ; b. 政府相關 配套規(guī)劃,預示區(qū)域巨大升值潛力; c. 區(qū)域目標購
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