易居中國萬科金域華府營銷策略3(編輯修改稿)
2024-10-04 02:36 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 130㎡ 以上 中隆國際御璽 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 盛世華章 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 中城麗景香山 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 星城映象 8090㎡ 110130 130㎡ 以上 供應面積及推售時間圖 本案競爭機會分析： 產(chǎn)品類型 競爭指數(shù) 競爭分析 應對建議 90㎡ 產(chǎn)品 弱 在本案推售時間段內(nèi)，區(qū)域內(nèi)各典型樓盤此類戶型存量較少，市場同類產(chǎn)品競爭較弱 可適當在此類戶型推售量上增加一定比例，快速去化產(chǎn)品 120㎡ 產(chǎn)品 中 在本案推售時間段內(nèi)，區(qū)域內(nèi)各典型樓盤此類戶型相對體量較大，市場存在一定同質(zhì)競爭 在推售此類戶型時，可適當控制一定數(shù)量比例 140㎡ 產(chǎn)品 強 在本案推售時間段內(nèi)，區(qū)域內(nèi)各典型樓盤基本都存在同質(zhì)性產(chǎn)品銷售，市場競爭劇烈 在推售此類戶型時，控制推售節(jié)奏，少量多批，小步快跑式推售 區(qū)域典型項目分析 根據(jù)區(qū)域內(nèi)典型樓盤開發(fā)商品牌、規(guī)模、品質(zhì)等因素 ,我們將項目檔次歸為高中低檔次三類 檔次 項目名稱 中高檔樓盤 中隆國際御璽 恒大綠洲 茂華國際湘 中城麗景香山 新城新世界 博林金谷 萬科金域華府 中檔樓盤 恒大城 三江花中城 歐洲城公爵 萬樹丹堤（含公寓） 水岸天際 星城映象 中低檔樓盤 盛世華章 彩云之翼 星城榮域 長大彩虹都（含公寓） 鑒定標準 : ? 品牌 ,規(guī)模 ,園林 ,建筑 ,產(chǎn)品 ,售價 本項目指標 : ? 品牌 :萬科 ,行業(yè)領(lǐng)跑者 ? 規(guī)模 :58萬平米 ,一定的規(guī)模優(yōu)勢 ? 園林 :東南亞風情園林 ? 建筑 :現(xiàn)代簡約風格 ? 產(chǎn)品 :中公寓 ? 售價 :不走低價路線 競爭項目選取 : 恒大綠洲 ? 同檔次項目 ,目前區(qū)域內(nèi)關(guān)注度最高的項目 。 ? 與本項目同是品牌發(fā)展商 。 ? 產(chǎn)品主要以中公寓為主 ,都以地段為核心賣點 。 中城麗景香山 ? 同檔次項目 。 ? 目前區(qū)域內(nèi)形象最好的項目之一 。 萬樹丹堤 ? 距離本項目最近的項目 ? 產(chǎn)品構(gòu)成與項目類似 核心價值 —— 恒大品牌 +地段 +實景園林 規(guī)模： 610000㎡ 區(qū)位：武廣新城區(qū)域 配套：體育新城、體育文化公園、圭塘河風光帶 戶型： 8590㎡ 兩房、 100127㎡ 三房，緊湊型戶型為主 社區(qū)內(nèi)部配套： 五星級豪華會所、風情商業(yè)街、貴族幼兒園、公寓式酒店等。 分類 核心賣點 品牌 前期華府、名都在市場上積累的恒大品牌 地段 處于武廣新城，屬于目前市場最熱板塊 社區(qū) 61萬㎡大社區(qū)，完備配套 恒大綠洲 產(chǎn)品定位策略 —— 控制產(chǎn)品面積，緊湊型小三房、三房為主，保證銷售速度 名稱 面積區(qū)間 套數(shù) 配比 一房 4657㎡ 7 % 二房 8495㎡ 229 % 三房 99108㎡ 、 122127㎡ 877 % 四房 140143㎡ 111 % 五房 233262㎡ 30 合計 1354 100% 一期一批戶型配比： 銷售情況 一期一批房源已消化 90%，現(xiàn)加推 1 17棟房源，均價 5650元 /㎡ ，其中 120㎡ 以下戶型均價在5770元 /㎡ 左右， 120㎡ 以上戶型價格在 5600元 /㎡ . A B A 84㎡ 二房 全明、全南朝向設計，空間布局合理實用 B 108㎡ 小三房 類板樓全南朝向設計，但過道太長影響使用率 核心價值 —— 地段 +景觀資源 規(guī)模： 86267㎡ 區(qū)位：雨花區(qū)政府旁，圭塘河畔 配套：體育新城、體育文化公園、圭塘河風光帶 戶型： 8090 ㎡ 兩房、 93133 ㎡ 社區(qū)內(nèi)部配套： 5棟高層建筑圍合而立，配置多功能會所、風情商業(yè)街。 分類 核心賣點 地段 處于武廣新城范圍內(nèi) ,目前長沙市場最熱的板塊 景觀資源 項目位于圭塘河風光的北部核心景區(qū) 萬樹丹堤 產(chǎn)品定位策略 —— 主打公寓公寓產(chǎn)品，一房產(chǎn)品占比 %，中大面積產(chǎn)品為輔。 名稱 面積區(qū)間 套數(shù) 配比 一房 5162㎡ 464 % 二房 6282㎡ 195 % 三房 91/93/116/135㎡ 158 % 四房 149160㎡ 50 % 一期一批戶型配比： 銷售情況 一期一批房源大戶型已基本消化，目前在進行公寓產(chǎn)品銷售 ,均價 4800左右 ,推出了首付 的活動 ,吸引了市場的關(guān)注 一房 :約 54平米 公攤 30%； 整體明廚明衛(wèi)；戶型較周正，帶陽臺，功能齊全，不再是傳統(tǒng)的單身公寓 價值體系 —— 地段 +園林 +建筑品質(zhì) 規(guī)模： 350000㎡ 區(qū)位：萬家麗路旁，體育新城區(qū)域 配套：體育新城、體育文化公園、圭塘河風光帶 戶型： 95122㎡ 三房、 130145㎡ 四房，舒適型戶型為主 社區(qū)內(nèi)部配套： 社區(qū)會所、游泳池、小學、幼兒園。 分類 核心賣點 地段 處于萬家麗路旁、武廣新城板塊，區(qū)域發(fā)展迅速 園林 項目內(nèi)部保留了部分自然山體 ,形成項目都有的園林 產(chǎn)品 區(qū)域內(nèi)較為少見的西班牙風情產(chǎn)品 ,展示面極佳 ,為目前長沙市場形象最好的樓盤之一 中城 麗景香山 產(chǎn)品定位策略 —— 首期以低密度洋房樹立項目檔次形象，中期以中大戶型產(chǎn)品為主，三期以高層中公寓產(chǎn)品為主。 一期 洋房、小高層 二期 小高層、中大戶型 三期 小高層、高層、中公寓 銷售 情況 一、二期整體售磐，三期 66122㎡ 產(chǎn)品現(xiàn)已發(fā)售，消化約 . 客戶 構(gòu)成 雨花區(qū)政府公務員 36%、高橋市場私人業(yè)主 41%。 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 比例 兩房 6673㎡ 442 % 三房 95122㎡ 892 % 四房 130145㎡ 426 % 洋房 155240㎡ 192 % 本案高層住宅產(chǎn)品研究 N 產(chǎn)品
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